Texte intégral
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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 12 DECEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/08245 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OOJV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 NOVEMBRE 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 19/00272
APPELANTE :
SAS MONOPRIX EXPLOITATION
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Frédéric GUIZARD de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Frédéric GUIZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Jacques BISTAGNE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant
INTIMEES :
SCI POLLY MAIR immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 789 463 650, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Tiphaine DE PEYRONNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
SARL MAGNUS immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Montpellier sous le numéro 752 810 168, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Tiphaine DE PEYRONNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 27 Septembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 OCTOBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
La société civile immobilière Polly Mair a conclu avec la société par actions simplifiée (SAS) Monoprix Exploitation un bail commercial de type « investisseur », portant sur des locaux situés dans le centre commercial Polygone à [Localité 6], pour une durée de douze ans, commençant à courir à compter du 19 décembre 2012.
Suivant acte notarié du 20 novembre 2018, la société Polly Mair a cédé les lots de copropriété objet du bail à la société Magnus, qui est donc venue à ses droits au titre du bail commercial en cours.
Estimant qu'il lui était irrégulièrement répercuté la charge de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), la SAS Monoprix Exploitation a fait adresser à la bailleresse, le 14 septembre 2018, une lettre recommandée sollicitant le remboursement de cette taxe au motif qu'elle n'était pas mise à sa charge de façon explicite par le bail, contrairement à l'exigence de la Cour de cassation.
Par une nouvelle mise en demeure le 19 novembre 2018, la SAS Monoprix Exploitation a vainement sollicité le remboursement de cette taxe pour les années 2013 à 2018, pour un montant total de 150 251,54 euros.
En conséquence, par acte d'huissier délivré les 28 et 31 décembre 2018, la SAS Monoprix Exploitation a fait assigner les sociétés Polly Mair et Magnus devant le tribunal de grande instance de Montpellier en lui demandant pour l'essentiel de constater qu'en l'absence de mention expresse en ce sens dans le bail, elle n'était pas redevable de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, en conséquence, de condamner conjointement et solidairement les défenderesses à lui rembourser la somme de 150 251,54 euros, avec intérêts depuis la mise en demeure du 19 novembre 2018.
Par jugement rendu le 27 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a :
Débouté la SAS Monoprix Exploitation de l'intégralité de ses demandes ;
Vu l'article 12.01 du bail qui lie cette société à la société Magnus, venant à compter du 20 novembre 2018 aux droits de la société Polly Mair,
Condamné la SAS Monoprix Exploitation à payer à la société Polly Mair un prorata de 32 236,26 euros TTC au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et aux frais de gestion de ladite taxe pour 2018, pour la période courant du 1er janvier au 20 novembre 2018, et ce avec des intérêts au taux Euribor majoré de deux points et une pénalité de retard de 8 %, calculés conformément à l'article 13 de ce bail ;
Condamné la SAS Monoprix Exploitation à payer à la société Magnus 4 191,71 euros TTC, correspondant au montant de cette taxe et de ses frais de gestion pour la période comprise entre le 20 novembre 2018 et le 31 décembre 2018, et ce avec des intérêts au taux Euribor majoré de deux points et une pénalité de retard de 8 %, calculés conformément à l'article 13 de ce bail ;
Condamné en outre la SAS Monoprix Exploitation à payer à la société Magnus un montant de 36 363,85 euros TTC au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et des frais de gestion de ladite taxe pour 2019, majoré des intérêts au taux Euribor majoré de deux points et une pénalité de retard de 8 %, calculés conformément à l'article 13 de ce bail ;
Dit que, par application des articles 12.01 et 12.02 du même bail, la SAS Monoprix Exploitation devra verser au propriétaire des locaux qu'elle exploite dans le centre commercial Le Polygone à [Localité 6] la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères par provisions trimestrielles, la régularisation annuelle intervenant après réception de l'avis d'imposition correspondant ;
Condamné la SAS Monoprix Exploitation à payer à la société Polly Mair et à la société Magnus une indemnité globale de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la SAS Monoprix Exploitation aux entiers dépens de l'instance, dont distraction en faveur de l'avocat postulant des défenderesses, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Ordonné l'exécution provisoire pour le tout.
A titre liminaire, après avoir rappelé que l'article L. 145-40-2 du code de commerce, issu de la « loi Pinel », était inapplicable à l'espèce au motif que le bail commercial avait été conclu avant le 1er septembre 2014, les premiers juges ont relevé qu'il avait été signé par M. [N] [P], en sa double qualité de représentant de la SAS Monoprix Exploitation, preneuse, et de la société anonyme (SA) Monoprix, ancienne propriétaire des murs vendus à la société Polly Mair, et que ce bail comportait un préambule dans lequel était exposée l'opération immobilière dite d'externalisation réalisée par le « Groupe Monoprix », dont faisaient partie les sociétés SAS Monoprix Exploitation et SA Monoprix.
En réponse aux moyens soutenus par la demanderesse, les premiers juges ont retenu que si le mémorandum invoqué par les défenderesses, simple document commercial définissant unilatéralement les termes du cahier des charges de l'opération d'externalisation voulue par le Groupe Monoprix, ne pouvait être considéré comme contractuel, le préambule inséré dans le bail commercial avait bien, lui, pour objet d'exprimer la volonté des parties et rappelait que le projet de contrat avait été négocié entre la société civile immobilière Vendôme Commerces, substituée par la société Polly Mair, la SA Monoprix et la future preneuse, la SAS Monoprix Exploitation, de sorte que cette dernière était parfaitement informée du projet dans son ensemble et du fait qu'il reposait notamment sur la perception par la bailleresse d'un loyer net de toute charge et de toute taxe relative aux locaux loués.
Les premiers juges ont précisé que si, certes, l'article 9 relatif aux « contributions - obligations de ville, de police et de voirie » était rédigé dans des termes usuels qui étaient précisément condamnés par la jurisprudence, puisqu'il indiquait que « Le Preneur devra payer ses contributions personnelles et mobilières, sa contribution économique territoriale, les taxes locatives et autres, de toute nature, relatives aux locaux loués et à son commerce et auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis et tous autres impôts au titre desquels le Bailleur est solidairement tenu avec le Preneur à un titre quelconque ['] Le Preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière à ce que le Bailleur ne puisse aucunement être inquiété, ni recherché à ce sujet », il devait être relevé que l'article 12.01 indiquait que le preneur aura à régler au bailleur « les impôts, taxes, redevances, contributions, quel qu'en soit le redevable légal, présents ou à venir auxquels les locaux loués et/ou l'ensemble immobilier sont ou seront assujettis dont notamment, sans que cette liste soit limitative, l'impôt foncier et la taxe sur les bureaux, les commerces et les entrepôts qui seront appelés séparément et soumis à TVA. Le Bailleur conservera cependant la charge de la CVAE (cotisations sur la valeur ajoutée des entreprises). ».
Les premiers juges en ont tiré pour conséquence que cette clause, rédigée sous la forme « tout sauf », conduisait, sans qu'il y ait lieu à interprétation, à mettre à la charge du preneur tout impôt et taxe afférent aux locaux loués, quel qu'il soit, à la seule exception de la CVAE.
Ils ont précisé que l'exigence de bonne foi dans l'exécution des contrats, telle qu'elle figurait à la date de la signature du bail dans l'article 1134 du code civil, s'appliquait à toute convention et qu'elle ne pouvait autoriser en l'espèce la société preneuse, partie prenante à l'opération de gestion qui avait consisté pour le groupe Monoprix à céder un actif immobilier à un investisseur avec obligation pour celui-ci de le louer à la société du groupe qui l'exploitait déjà, ceci afin d'assurer la pérennité de cette exploitation - opération dénommée par les parties « sale and lease back », à saisir l'opportunité d'une jurisprudence favorable aux preneurs de baux commerciaux de droit commun pour remettre en cause l'équilibre de l'opération, tel qu'il avait été voulu et accepté par les parties, dont elle-même, lors de la vente des murs et de la signature du contrat de bail.
En conséquence de quoi le tribunal a débouté la SAS Monoprix Exploitation de ses demandes, sans qu'il y ait lieu de les analyser plus avant, et a fait droit aux demandes reconventionnelles, jugées conformes aux termes du contrat de bail.
La SAS Monoprix Exploitation a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 23 décembre 2019.
Dans ses dernières conclusions déposées le 4 mai 2023, la SAS Monoprix Exploitation demande à la cour de :
« Vu l'article 1193 du code civil,
Vu l'article 1302-1 du code civil,
Vu l'article 1343-2 du code civil,
Vu le bail commercial liant les parties,
Vu le jugement du 27 novembre 2019 ;
Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Dire et juger que le mémorandum de juillet 2012 relatant l'opération d'externalisation immobilière, dans le cadre de laquelle le bail du 19 décembre 2012 a été conclu, n'est qu'une simple présentation de l'opération, qu'il n'est signé par aucune des parties et que le bail n'en fait aucunement référence ;
Dire et juger que le mémorandum de juillet 2012 n'avait aucune valeur juridique et que le jugement de première instance ne pouvait en tenir compte ;
Dire et juger que le fait de signer un bail investisseur ne dispense pas le bailleur de citer expressément les taxes imputables au preneur ;
Dire et juger que, selon la Cour de cassation, une clause qui stipule que l'ensemble des impôts, taxes et charges, qui sont à la charge du preneur ne permet pas de facturer la TEOM car elle est rédigée en termes trop généraux, qu'il faut une stipulation expresse et exempte de toute ambiguïté pour refacturer la TEOM au locataire ;
Dire et juger que la position de la société Polly Mair est opposée à la jurisprudence actuelle ;
Dire et juger que le fait pour la société Monoprix Exploitation d'avoir réglé cette taxe, ne démontre pas qu'elle en acceptait le paiement ;
Dire et juger que reconnaissant son erreur, elle conserve la possibilité d'agir en répétition de l'indu ;
Dire et juger que l'argument d'invoquer un prix moindre d'acquisition n'a aucune valeur juridique ;
Dire et juger qu'en l'absence, dans le bail liant les parties, d'une clause explicite prévoyant la prise en charge de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères par la société Monoprix Exploitation, cette dernière n'est pas redevable de ladite taxe et est bien fondée à en solliciter le remboursement ;
Dire et juger qu'en vertu de l'article 1302-1 du code civil, la société Polly Mair et la société Magnus, venant aux droits de cette dernière, ont indûment reçu de la part de la société Monoprix Exploitation, des sommes au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2013 à 2017 ;
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Monoprix Exploitation de toutes ses demandes ;
Condamner conjointement et solidairement la société Polly Mair et la société Magnus, au titre de répétition de l'indu, à payer à la société Monoprix Exploitation la somme de 150 251,54 euros, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2018 ;
Ordonner la capitalisation des intérêts de retard par années entières selon les modalités prévues par l'article 1343-2 du code civil ;
Dire et juger qu'en l'absence, dans le bail liant les parties, de référence explicite à la prise en charge par la société Monoprix Exploitation de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, cette dernière n'était pas redevable du paiement de cette taxe ;
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Monoprix Exploitation à payer la société Polly Mair un prorata de 32 236,26 euros TTC au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et aux frais de gestion de ladite taxe pour 2018, pour la période courant du 1er janvier au 20 novembre 2018, et ce avec des intérêts au taux Euribor majoré de deux points et une pénalité de retard de 8 %, calculés conformément à l'article 13 de ce bail ;
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Monoprix Exploitation à payer à la société Magnus 4 191,71 euros TTC, correspondant au montant de cette taxe et de ses frais de gestion pour la période comprise entre le 20 novembre 2018 et le 31 décembre 2018, et ce avec des intérêts au taux Euribor majoré de deux points et une pénalité de retard de 8 %, calculés conformément à l'article 13 de ce bail ;
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Monoprix Exploitation à payer à la société Magnus un montant de 36 363,85 euros TTC au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et des frais de gestion de ladite taxe pour 2019, majoré des intérêts au taux Euribor majoré de deux points et une pénalité de retard de 8 %, calculés conformément à l'article 13 de ce bail ;
Débouter la société Polly Mair de la demande de condamnation de Monoprix Exploitation d'avoir à lui payer la somme de 32 236,26 euros TTC au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, pour la période courant du 1er janvier 2018 au 20 novembre 2018 ;
Débouter la société Magnus de la demande de condamnation de Monoprix Exploitation d'avoir à lui payer la somme de 4 191,71 euros TTC au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, pour la période courant du 20 novembre 2018 au 31 décembre 2018 ;
Débouter la société Magnus de la demande de condamnation de la société Monoprix Exploitation d'avoir à lui payer la somme de 36 363,85 euros TTC au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2019 ;
Débouter la société Magnus de la demande de condamnation de la société Monoprix Exploitation d'avoir à lui payer, pour le futur, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères par provisions trimestrielles ;
Condamner conjointement et solidairement la société Polly Mair et la société Magnus à payer à la société Monoprix Exploitation la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner conjointement et solidairement la société Polly Mair et la société Magnus aux entiers dépens de la procédure, d'instance et d'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, distraits au profit de maître Frédéric Guizard, avocat, sous son affirmation de droit. »
La cour rappelle que si la Cour de cassation a pu récemment, dans un arrêt du 12 avril 2023, dire que les « dire et juger » pouvaient constituer une prétention au sens de l'article 954 du code de procédure civile, que la cour d'appel devait en conséquence examiner, il n'en demeure pas moins qu'en application des dispositions de cet article, la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l'espèce, la cour constate que l'appelante a fait figurer dans son dispositif de nombreux « dire et juger », qui ne peuvent être retenus au cas présent comme constituant des prétentions, c'est-à-dire ce à quoi elle prétend, mais comme des moyens venant au soutien de ses prétentions au sens strict, qui doivent être développés dans la partie des conclusions réservée à la motivation de l'appel.
En considération de ce que ces moyens sont déjà mentionnés dans le dispositif, ils ne seront pas repris ci-après et la cour renvoie à la lecture des dernières conclusions pour connaître de leur développement, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 15 mars 2023, les sociétés Polly Mair et Magnus demandent à la cour de :
« Vu l'ancien article 1134 du code civil,
Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 27 novembre 2019, ;
A titre liminaire,
Déclarer la société Monoprix Exploitation mal fondée en ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Magnus et l'en débouter ;
A titre principal,
Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 27 novembre 2019, en toutes ses dispositions ;
En conséquence,
Débouter la société Monoprix Exploitation de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Rappeler que la société Monoprix Exploitation est tenue de respecter l'ensemble des stipulations du bail commercial en date du 19 décembre 2012 ;
Dire et juger que la société Monoprix Exploitation est redevable de l'ensemble des impôts, taxes, redevances, contributions quel qu'en soit le redevable légal, présents ou à venir, pendant toute la durée du bail commercial en date du 19 décembre 2012 et ses éventuels renouvellements ;
Dire et juger que la société Monoprix Exploitation est redevable de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et aux frais de gestion y afférents pendant toute la durée du bail commercial en date du 19 décembre 2012 et ses éventuels renouvellements ;
Condamner la société Monoprix Exploitation à payer à la société Polly Mair la somme de 32 236,26 euros TTC correspondant au montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et aux frais de gestion de ladite taxe au titre de l'année 2018, pour la période comprise entre le 1er janvier 2018 et le 20 novembre 2018, augmentés d'un intérêt de retard calculé au taux Euribor majoré de deux points et d'une pénalité de retard de 8 %, conformément à l'article 13 du bail du bail commercial du 19 décembre 2012 ;
Condamner la société Monoprix Exploitation à payer à la société Magnus la somme de 4 191,71 euros TTC correspondant au montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et aux frais de gestion de ladite taxe au titre de l'année 2018, pour la période comprise entre le 20 novembre 2018 et le 31 décembre 2018, augmentés d'un intérêt de retard calculé au taux Euribor majoré de deux points et d'une pénalité de retard de 8 %, conformément à l'article 13 du bail du bail commercial du 19 décembre 2012 ;
Condamner la société Monoprix Exploitation à payer à la société Magnus la somme de 33 178,80 euros TTC correspondant au montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année de 2019, à laquelle il conviendra d'ajouter 8 % au titre des frais de la fiscalité directe locale de l'année 2019, outre un intérêt de retard calculé au taux Euribor majoré de deux points et une pénalité de retard de 8 %, conformément à l'article 13 du bail commercial du 19 décembre 2012 ;
Dire et juger que conformément aux stipulations des articles 12.01 et 12.02 du bail commercial du 19 décembre 2012, la société Monoprix Exploitation devra verser à la société Magnus, puis à tout propriétaire successif des locaux loués, la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères par provisions trimestrielles ; une régularisation annuelle étant effectuée par le bailleur après réception des avis d'imposition correspondant ;
Condamner la société Monoprix Exploitation à payer à la société Polly Mair et à la Magnus la somme de 10 000 euros pour la première instance, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Monoprix Exploitation aux entiers dépens de première instance et autoriser maître Alain Cohen-Boulakia à les recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
En toutes hypothèses,
Condamner la société Monoprix Exploitation à payer à la société Polly Mair et à la Magnus la somme de 10 000 euros pour les frais engagés en appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Monoprix Exploitation aux entiers dépens d'appel et autoriser maître Alain Cohen-Boulakia à les recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Pour le même motif qu'exposé précédemment, en considération de ce que les sociétés intimées ont mentionné leurs moyens dans leur dispositif, la cour renvoie à la lecture des dernières conclusions pour connaître de leur développement, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 septembre 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 18 octobre 2023 pour y être plaidée.
MOTIFS
A titre liminaire, la cour rappelle que selon l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties. Elles comprennent un dispositif récapitulant les prétentions.
En application des articles 4 et 5 du même code, l'objet du litige est en effet déterminé par les prétentions respectives des parties et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
En l'espèce, la cour relève que les dispositifs des parties contiennent de nombreux « dire et juger que », qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments, qui seront examinés non pas comme des prétentions mais comme des moyens venant au soutien.
1. Sur la demande en remboursement de la SAS Monoprix Exploitation
L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction à la date de signature du bail en litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1156 ancien du même code dispose que l'on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
Il résulte de ces dispositions qu'il appartient aux juges du fond de rechercher la commune intention des parties contractantes dans les termes employés par elles comme dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester. Ils ne peuvent toutefois interpréter, sans la dénaturer, une clause claire et précise d'un contrat en y ajoutant une condition qu'elle ne comporte pas.
S'agissant plus précisément des baux commerciaux conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi Pinel, régis à cette époque par la liberté contractuelle, il est rappelé, d'une part, que les clauses de charges claires et précises n'ont pas à être interprétées par les juges du fond et doivent donc s'appliquer telles quelles, d'autre part, que l'exécution spontanée et sans difficulté d'un bail commercial pendant plusieurs années peut confirmer la commune intention des parties lors de la conclusion dudit bail.
En l'espèce, c'est au terme d'une lecture littérale du bail en litige, notamment de son préambule et de ses articles 9 et 12, que les premiers juges ont retenu que la clause 12.01, rédigée sous la forme « tout sauf », conduisait à mettre à la charge du preneur tout impôt et taxe afférent aux locaux loués, quel qu'il soit, à la seule exception de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, de sorte que, sans qu'il y ait lieu à interprétation, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) était à la charge de la SAS Monoprix Exploitation et qu'elle ne pouvait en conséquence en demander le remboursement, ce qui a conduit le tribunal à la débouter de ses demandes.
En cause d'appel, la SAS Monoprix Exploitation avance qu'une clause qui stipule que l'ensemble des impôts, taxes et charges seront à la charge du preneur ne permet pas de refacturer la TEOM car elle est rédigée en des termes trop généraux. Elle souligne que cette taxe n'est pas une composante de la taxe foncière mais une taxe additionnelle facultative attachée à la qualité de propriétaire et se prévaut de la jurisprudence de la Cour de cassation, qui a pu dire qu'en l'absence d'une clause explicite prévoyant la prise en charge de la TEOM par le preneur, celui-ci n'était pas redevable de ladite taxe, qu'ainsi, elle ne pouvait être mise à la charge du preneur sans une stipulation expresse, dénuée d'ambiguïté.
Or, comme la Cour de cassation a pu le rappeler dans plusieurs arrêts récents, la clause stipulant que le preneur doit remboursement au bailleur des impôts, contributions et autres taxes, présents ou futurs, grevant les lieux loués, même ceux incombant aux propriétaires, taxes foncières et autres, transfère à la société locataire l'ensemble des charges fiscales afférentes aux lieux loués dues par le bailleur, notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Si, comme l'ont relevé les premiers juges, l'article 9 relatif aux « contributions - obligations de ville, de police et de voirie » est rédigé dans des termes usuels qui sont précisément condamnés par la jurisprudence, comme entend le rappeler la SAS Monoprix Exploitation, l'article 12.01, qui stipule que le preneur aura à régler au bailleur « les impôts, taxes, redevances, contributions, quel qu'en soit le redevable légal, présents ou à venir auxquels les locaux loués et/ou l'ensemble immobilier sont ou seront assujettis dont notamment, sans que cette liste soit limitative, l'impôt foncier et la taxe sur les bureaux, les commerces et les entrepôts qui seront appelés séparément et soumis à TVA. Le Bailleur conservera cependant la charge de la CVAE (cotisations sur la valeur ajoutée des entreprises). », conduit, comme l'ont justement retenu les premiers juges et sans qu'il y ait lieu à interprétation, à mettre à la charge du preneur tout impôt et taxe afférent aux locaux loués, quel qu'il soit, à la seule exception de la CVAE, et donc en ce compris la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, que la SAS Monoprix Exploitation a réglée sans contestation depuis la prise à bail en 2012 jusqu'à son courrier du 14 septembre 2018, en sollicitant le remboursement.
En conséquence de ce qui précède et les motifs des premiers juges n'étant pas utilement critiqués en ce qu'ils ont fait droit aux demandes reconventionnelles de la bailleresse, les jugeant conformes aux termes du contrat de bail, le jugement rendu le 27 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.
2. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SAS Monoprix Exploitation sera condamnée aux dépens de l'appel, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats de la cause qui peuvent y prétendre.
La SAS Monoprix Exploitation sera en outre condamnée à payer aux sociétés Polly Mair et Magnus la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 27 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE la SAS Monoprix Exploitation à payer aux sociétés Polly Mair et Magnus la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE la SAS Monoprix Exploitation aux dépens de l'appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
