Cour d'appel, 28 novembre 2023. 23/01294

ARRET N°488 CL/KP N° RG 23/01294 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZ4R [C] [C] C/ [T] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01294 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZ4R Décision déférée à la Cour : jugement du 03 mars 2022 rendu par le Juge des contentieux de la protection de ROCHEFORT. APPELANTS : Monsieur [H] [C] né le 28 Août 1967 à [Localité 5] (78) [Adresse 2] [Localité 4] Ayant pour avocat plaidant Me Hervé BLANCHÉ de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT. Madame [Y] [C] née le 14 Décembre 1965 à [Localité 5] (78) [Adresse 2] [Localité 4] Ayant pour avocat plaidant Me Hervé BLANCHÉ de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT. INTIMEE : Madame [V] [T] née le 18 Décembre 1971 à [Localité 6] (17) [Adresse 3] [Localité 1] Ayant pour avocat plaidant Me Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Fabrice VETU, Conseiller en remplacement du Président légitimement empêché, Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Madame Estelle LAFOND, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Fabrice VETU,Conseiller en remplacement du Président légitimement empêche, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Par acte sous seing privé du 24 septembre 2016, Monsieur [H] [C] et Madame [Y] [U] épouse [C] (les époux [C]) ont donné à bail à Madame [V] [T] une maison d'habitation située [Adresse 3] [Localité 1], pour un loyer d'un montant de 550 euros mensuel hors charges. Le 13 décembre 2021, Madame [T] a attrait les époux [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rochefort. Dans le dernier état de ses demandes, Madame [T] a demandé de : - condamner les époux [C] à lui payer la somme de 10'500 € au titre du préjudice de jouissance ; - condamner les époux [C] à effectuer divers travaux, listés au dispositif ; - condamner les époux [C] à lui payer 1000 € au titre des frais irrépétibles. Quoique régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, les époux [C] n'ont pas comparu ni n'ont été représentés. Par jugement contradictoire en date du 3 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rochefort a: - condamné les époux [C] à payer à Madame [T] la somme de 10'500 €; - condamné les époux [C] à effectuer ou faire effectuer les travaux suivants dans le logement [Adresse 3] [Localité 1]: ° remédier aux problèmes d'infiltrations et d'humidité ; ° procéder à la réfection des murs et plafonds après traitement des problèmes d'humidité et autres ; ° remédier durablement aux problèmes de nuisibles, de type souris, rats ou autres ; ° mettre l'installation électrique en conformité en sécurité ; - prononcé à cet effet une atteinte provisoire 200 € par jour de retard qui serait comptée de la façon suivante: à compter de la plus tardive des dates suivantes, signification de la présente décision et avis donné par tout moyen par la demanderesse de son intention de se prévaloir de l'astreinte, les bailleurs auraient un délai de 90 jours pour effectuer les travaux ci-dessus, puis les parties auraient un délai de 10 jours pour faire constater contradictoirement par un expert la pertinence des travaux effectués au regard de leur énoncé repris ci-dessus; l'astreinte courrait à partir du 91ème jour inclus en cas de non-réalisation complète des travaux à cette date, et rétroactivement à cette même date en cas de non-conformité aux objectifs énoncés ci-dessus; elle ne courrait pas en cas d'obstruction par la locataire soit aux travaux eux-mêmes, soit au constat de leur réalisation ; - s'est réservé le contentieux de l'astreinte; - condamné les époux [C] à payer à Madame [T] une indemnité de 1000 € au titre de l'article 700, 2° du code de procédure civile et dans les conditions de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle. Le 16 mars 2022, les époux [C] ont relevé appel de ce jugement, en intimant Madame [T]. Le 14 novembre 2022, Madame [T] a saisi le conseiller de la mise en état d'un incident, motif pris du défaut d'exécution du jugement déféré par les appelants. Par ordonnance en date du 5 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a: - déclaré irrecevable la demande formée par les époux [C], tendant à la consignation du montant des condamnations prononcées par le jugement frappé d'appel ; - ordonné la radiation de l'affaire du rôle, pour inexécution du jugement assorti l'exécution provisoire de plein droit ; - rejeté la demande formée par Madame au titre des frais irrépétibles. Le 16 mai 2023, les époux [C] ont sollicité la réinscription l'affaire au rôle. Le 26 juin 2023, les époux [C] ont demandé de débouter Madame [T] de ses demandes, de déclarer recevable leur appel, de réformer intégralement le jugement déféré, et de condamner Madame [T] à leur rembourser la somme de 11 539 euros et à leur payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances. Le 6 octobre 2022, Madame [T] a demandé de déclarer les époux [C] irrecevables en leur appel, de confirmer intégralement le jugement déféré, et de condamner solidairement les époux [C] à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Le 19 septembre 2023, a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire. MOTIVATION: Sur la recevabilité de l'appel des époux [C] : Dans le dispositif de ses écritures, Madame [T] demande que l'appel des époux [C] soit déclaré irrecevable. Mais dans les motifs de ses écritures, elle n'a développé aucun moyen de ce chef. Il y aura donc lieu de déclarer recevable l'appel formé par les époux [C]. Sur les dommages-intérêts pour préjudice de jouissance de la preneuse: Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas; b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a)ci-dessus; c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Cet article renvoie à un décret en Conseil d'Etat pour la définition de ces caractéristiques. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant des infiltrations d'air parasites, en présentant des réseaux et branchements d'électricité, et des équipements de chauffage conforme aux normes de sécurité en vigueur. Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l'obligation de délivrer un logement décent s'il s'agit de l'habitation principale du preneur, ainsi que d'assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait notamment obligation au preneur de: - c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement; - d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L'annexe au décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe de manière limitative la liste des charges récupérables sur le locataire. Il ressort du constat d'huissier de justice auquel il a été procédé dans les lieux le 28 juin 2021 que : - les eaux pluviales tombées sur la terrasse ne s'écoulent pas ; - la pente de la toiture de la pergola est très faible; les travaux de réparation de la gouttière de la pergola ont été sommairement effectués à tel point que la gouttière était affaissée au niveau de la reprise ; - l'ensemble des gouttières (toiture de la maison, de la véranda et de la pergola) forme un unique réseau constitué de nombreux raccords et se déverse dans une cuve de stockage translucide en polyéthylène ; - de nombreuses déjections animales, type souris, sont présentes sur le sol de la chambre ouvrant sur la terrasse ; - la deuxième chambre située de l'autre côté de l'immeuble est très sombre et peu ventilée ; sa seule ouverture est composée d'une fenêtre ouvrant sur un espace situé sous le niveau de la chaussée est fermée par des pavés de verre assurant une lumière très symbolique; le mur au niveau de cette ouverture présente des traces d'effritement et de décrochage de matière ; - le lambris de la cuisine est très usagé; il présente de nombreuses traces d'affaissement, de nombreuses auréoles et des traces d'infiltrations; compte tenu de l'humidité, la peinture qui recouvre le lambris est écaillée et craquelée ; un seau est présent dans cette pièce pour recevoir l'eau qui provient du plafond ; le plafond risque de s'effondrer; les installations électriques sont dangereuses ; - au niveau de la fenêtre de la salle d'eau, le revêtement mural est endommagé ; la toile de verre est décollée et comporte des traces noirâtres; le coffrage de fixation de la menuiserie comporte de nombreuses fissures; le cadre de la menuiserie comporte de très nombreux champignons et des traces noirâtres; la prise électrique est désolidarisée du mur ; - la fenêtre de la salle d'eau donne sur la véranda et les mêmes désordres visibles dans la salle d'eau sont aussi visibles dans la véranda; les murs de la véranda sont affectés par de nombreuses et importantes traces d'humidité ; ils présentent des boursouflures ; - de manière générale, le logement comporte des désordres qui sont liés à des infiltrations et ou à de l'humidité. Il ressort de ces constatations la présence massive d'infiltrations d'eau dans la maison donnée à bail, outre la dangerosité de l'installation électrique. Les époux [C] se prévalent de la réalisation de certains travaux en cours de bail. Mais il sera relevé que ceux-ci ne sont pas propres à mettre fin aux problèmes d'infiltrations d'eau massives touchant le logement. En outre, il résulte du mail de l'entrepreneur intervenu dans les lieux le 8 octobre 2020 que toutes les menuiseries de la maison étaient à changer, car ne comportant pas de rupture de pont thermique, provoquant ainsi de la condensation et de la moisissure. Et contrairement à l'affirmation des bailleurs, cet avis technique n'a pas énoncé que la condensation et la moisissure se produisaient si la pièce n'était pas régulièrement aérée. De plus, ce n'est que par facture en date du 24 janvier 2022 qu'ils démontrent être intervenus sur l'installation électrique. Les époux [C] avancent encore que la présence des rongeurs serait imputable à Madame [T]. Mais au regard de l'humidité globale du logement, procédant d'un défaut d'étanchéité de la structure imputable au bailleur, c'est indubitablement à ces derniers que doit être imputée la présence de rongeurs. Au surplus, les bailleurs ne peuvent exciper avoir pris à leur charge les frais de dératisation qui ne leur incomberait pas, alors que ceux-ci ne figurent pas sur la liste limitative des charges récupérables figurant à l'annexe du décret du 26 août 1987 susdit. Les bailleurs avancent avoir fait intervenir courant décembre 2019 sur les lieux la société Kristal Traitement pour réaliser des travaux d'isolation, mais ils avancent que la locataire a refusé de poursuivre le rendez-vous, refusant que le devis soit libellé à son nom. Mais alors que ces travaux, relevant du clos et du couvert, étaient à la charge des bailleurs, c'est à bon droit que la locataire a refusé que les devis y afférents fussent libellés à son nom. Il ressort des échanges par mails entre les bailleurs et les entrepreneurs ou le gestionnaire immobilier courant décembre 2019 et janvier 2020 que la preneuse a refusé les artisans intervenant à l'intérieur de la maison tant que les gouttières de la pergola ne seraient pas réparées, que les bailleurs ont répondu ne pas être opposés à la réalisation de travaux sur la pergola, mais donner la priorité à une intervention sur l'intérieur de la maison, et ne pas pouvoir intervenir compte tenu du refus de la locataire. En outre, les échanges par mail entre les bailleurs et leur gestionnaire immobilier du 5 octobre 2020 mettent en évidence que ceux-là ont refusé les travaux sur les gouttières de pergola, motif pris que celle-ci ne faisait pas partie du bail. Mais alors que les défauts affectant les gouttières de la pergola participaient des infiltrations, et devaient être réparés en même temps que les autres défectuosités affectant les locaux donnés à bail, il appartenait au bailleur de réaliser les travaux y afférents, ce dont ils se sont abstenus. Et il importe peu que la pergola ne fasse pas partie des locaux donnés à bail. Les époux [C] ne peuvent donc pas valablement faire grief à la preneuse de s'être opposée à la réalisation de travaux qui n'auraient pas contribué, dans leur entier, à la réparation des désordres. Les bailleurs avancent qu'il appartient au locataire d'aérer et d'entretenir le logement, que les dormants et la vmc n'avaient pas été entretenus, de même que le logement dans son ensemble, alors que de tels manquements de la locataire ont pu contribuer à l'existence de moisissures. Mais au regard de l'humidité quasi structurelle affectant les lieux, il n'est pas démontré en quoi un éventuel défaut d'entretien de la part de la preneuse, à le supposer établi, aurait pu effectivement contribuer aux désordres ainsi constatés. Il ressort de l'ensemble de ces constatations que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent, ou tout le moins de délivrance et de jouissance paisible, et que compte tenu de la durée du bail de 67 mois, leurs manquements ont généré un important préjudice de jouissance qui sera entièrement réparé par une indemnité de 10 500 euros, que les bailleurs seront condamnés à payer à la locataire: le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la condamnation à réaliser des travaux sous astreinte: Il ressort de l'état des lieux établi contradictoirement entre les parties le 10 juin 2022 que Madame [T] a quitté les lieux depuis cette date. Eu égard à la fin du bail, la demande de travaux sous astreinte présentée par la preneuse se trouve-t-elle dépourvue d'objet. La preneuse sera déboutée de cette demande. Il y aura donc lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les bailleurs à réaliser les travaux, assorti d'une astreinte l'obligation y afférente, et s'est réservé le contentieux de la liquidation de l'astreinte. * * * * * Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux [C] aux dépens et à payer à Madame [T] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. Aucune considération d'équité ne conduira à l'allocation d'une indemnité de procédure à hauteur d'appel, et les parties seront déboutées de leurs demandes respectives à ce titre. Succombants nonobstant pour partie à hauteur de cour, les époux [C] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, Déclare recevable l'appel formé par Monsieur [H] [C] et Madame [Y] [U] épouse [C] ; Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions déférées à la cour, sauf en ce qu'il a : - condamné Monsieur [H] [C] et Madame [Y] [C] à effectuer ou faire effectuer les travaux suivants dans le logement [Adresse 3] [Localité 1] : ° remédier aux problèmes d'infiltrations et d'humidité ; ° procéder à la réfection des murs et plafonds après traitement des problèmes d'humidité et autres ; ° remédier durablement aux problèmes de nuisibles, de type souris, rats ou autres ; ° mettre l'installation électrique en conformité et en sécurité ; - prononcé à cet effet une atteinte provisoire 200 € par jour de retard qui serait comptée de la façon suivante: à compter de la plus tardive des dates suivantes, signification de la présente décision et avis donnés par tout moyen par la demanderesse de son intention de se prévaloir de l'astreinte, les bailleurs auraient un délai de 90 jours pour effectuer les travaux ci-dessus, puis les parties auraient un délai de 10 jours pour faire constater contradictoirement par un expert la pertinence des travaux effectués au regard de leur énoncé repris ci-dessus; l'astreinte courrait à partir du 91ème jour inclus en cas de non-réalisation complète des travaux à cette date, et rétroactivement à cette même date en cas de non-conformité aux objectifs énoncés ci-dessus ; elle ne courrait pas en cas d'obstruction par la locataire soit aux travaux eux-mêmes, soit constat de leur réalisation ; - s'est réservé le contentieux de l'astreinte ; Infirme le jugement déféré de ces seuls chefs ; Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant : Déboute Madame [V] [T] de sa demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [H] [C] et Madame [Y] [U] épouse [C] à réaliser des travaux ; Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne in solidum Monsieur [H] [C] et Madame [Y] [U] épouse [C] aux entiers dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,