Cour d'appel, 05 décembre 2023. 23/08908

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 8 ARRÊT DU 5 DÉCEMBRE 2023 (n° / 2023 , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/08908 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHUJH Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 avril 2023 -Tribunal de commerce de CRETEIL - RG n° 2022J00664 APPELANTE LA SOCIÉTÉ CIVILE [Adresse 2], prise en la personne de son gérant, Monsieur [U] [R], domiciliés en cette qualité audit siège, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CRETEIL sous le numéro 438 454 381, Dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, Assistée de Me Joanna GRAUZAM, avocate au barreau de PARIS, toque C1117, INTIMÉS Monsieur [J] [S] Demeurant [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164, S.E.L.A.R.L. S21Y, prise en la personne de Maître [I] [H], en qualité de mandataire liquidateur de la SARL HOTEL PERIPHERIQUE, nommée à cette fonction par jugement du Tribunal de commerce de CRETEIL en date du 14 décembre 2022, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CRETEIL sous le numéro 813 660 693, Dont le siège social est situé [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Harold VANDAMME de la SELARL CVA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0104, Assistée de Me Baptiste DUMOND, avocat au barreau de PARIS, toque K0104, Monsieur [C] [T] [Z], en qualité de dirigeant de la SARL HOTEL PERIPHERIQUE, Demeurant [Adresse 7] [Localité 5] Non constitué COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant la cour composée en double-rapporteur de Madame Marie-Christine HEBERT-PAGEOT, présidente de chambre, et de Madame Constance LACHEZE, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre, Madame Florence DUBOIS-STEVANT, conseillère, Madame Constance LACHEZE, conseillère. Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT dans le respect des conditions prévues à l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL ARRÊT : - rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition. * * * FAITS ET PROCÉDURE: La SARL Hôtel Peripherique exerce une activité d'hôtellerie et exploite à ce titre un hôtel composé de 18 chambres dans des locaux situés [Localité 5] (94) donnés à bail le 15 juin 2006 par la Société Civile du [Adresse 2] pour une durée de neuf années, ayant commencé à courir le 1er juillet 2006 et se terminant le 30 juin 2015, moyennant un loyer annuel de 28.120 euros. Par avenant du 30 juin 2009, le loyer annuel a été porté à la somme de 32.152 euros et le dépôt de garantie versé à la somme de 16.076 euros. Par acte du 23 août 2018, la SCI [Adresse 2] a fait délivrer à la société Hôtel Peripherique un congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2019, moyennant un loyer de 96.000 euros HT et hors charges. Le 6 octobre 2020, la SCI [Adresse 2] a fait signifier à la société Hotel Peripherique un commandement de payer les sommes de 8.796,06 euros au titre du troisième trimestre et de 306,12 euros au titre de l'ajustement du dépôt de garantie. Par nouvel acte d'huissier du 13 novembre 2020, le bailleur a rétracté son offre de renouvellement du bail expiré sans offre d'indemnité d'éviction au motif que la société Hôtel Peripherique n'avait pas réglé les sommes portées dans le commandement de payer dans les délais impartis. Le 30 mars 2021, la société Hôtel Peripherique a fait assigner la SCI [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Créteil en paiement d'une indemnité d'éviction. Le 16 mars 2023, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l'instance en cours. Par jugement du 14 décembre 2022, le tribunal de commerce de Créteil a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société Hôtel Peripherique et désigné la SELARL S21Y, en la personne de Maître [H], en qualité de liquidateur judiciaire. Dans le cadre de sa mission de réalisation des actifs de la société Hôtel Periphérique, la SELARL S21Y a rédigé un dossier de présentation valant cahier des charges décrivant le fonds de commerce à céder et a procédé à la publicité nécessaire. Trois offres ont été présentées avant la date limite du 3 avril 2023, dont l'une était irrecevable faute de dépôt d'un chèque de banque à l'appui de son offre. Le 6 avril 2023, la SCI du [Adresse 2] a saisi le juge-commissaire d'une requête en résiliation du bail. De son côté, le 26 avril 2023, le liquidateur judiciaire a saisi le juge-commissaire d'une requête aux fins de cession de gré à gré du fonds de commerce de la société Hôtel Periphérique au profit de M.[S]. Faisant suite à la requête du liquidateur judiciaire, le juge-commissaire, par ordonnance du 28 avril 2023, a autorisé le paiement par M.[S] des sommes réclamées par le bailleur dans sa requête déposée le 6 avril 2023, pris acte de son engagement de régler la somme de 19.062,46 euros avant le 17 mai 2023, autorisé le liquidateur judiciaire à céder le fonds de commerce appartenant à la SARL Hôtel Peripherique dans les conditions fixées par le dossier de présentation valant cahier des charges à M. [S] ou toute personne morale à constituer par lui pour un prix net vendeur de 162.937,54 euros, fixé l'entrée en jouissance du cessionnaire à la date de signature de l'ordonnance autorisant ladite cession de sorte que l'intégralité des loyers et charges du local seront à la charge du cessionnaire à compter de cette date, exigé du cessionnaire qu'il justifie d'une attestation d'assurance en cours de validité et verse le dépôt de garantie entre les mains de Maître [H]. Par ordonnance du 18 juillet 2023, le juge commissaire, statuant sur la requête qui avait été déposée par la bailleresse aux fins de constat de la résiliation de plein droit du bail conclu le 15 juin 2006, a constaté cette résiliation pour non paiement, durant plus de trois mois, des loyers postérieurs au jugement d'ouverture, à effet du 6 avril 2023, date de la requête de la bailleresse. Par déclaration du 15 mai 2023, la SCI [Adresse 2] a relevé appel de l'ordonnance du 28 avril 2023. C'est l'objet de la présente instance. Parallèlement, le liquidateur judiciaire a formé un recours devant le tribunal de commerce à l'encontre de l'ordonnance du juge-commissaire du 18 juillet 2023 ayant constaté la résiliation de plein droit du bail commercial. Par conclusions n°2 déposées au greffe et notifiées par RPVA le 22 septembre 2023, la SCI [Adresse 2] demande à la cour de : - à titre principal, la juger recevable et bien fondée en son recours, infirmer l'ordonnance déférée en son intégralité, constater que le bail commercial a définitivement pris fin le 13 novembre 2020, juger que le fonds de commerce de la société Hotel Peripherie a disparu du fait de la disparition du bail commercial, ordonner à la SELARL S21Y prise en la personne de Maître [H], ès qualités, de lui restituer les clés des locaux, - à titre subsidiaire, juger que la requête en constatation de la résiliation du bail a été déposée le 6 avril 2023 soit préalablement à l'ordonnance du juge commissaire rendue le 28 avril 2023, juger que le bail ne pouvait être transmis à M.[S] dans le cadre d'une cession de fonds de commerce, que le juge commissaire ne pouvait pas autoriser la cession du fonds de commerce en méconnaissance des droits du bailleur, que l'ordonnance du 28 avril 2023 n'a pu avoir pour effet de transférer un droit au bail qui était résilié de plein droit, que le dépôt de garantie ne peut compenser la créance de loyers et charges née postérieurement à l'ouverture de la liquidation judiciaire, infirmer en son entier l'ordonnance déférée, constater la résiliation de plein droit du bail à effet du 6 avril 2023 et ordonner au liquidateur judiciaire de lui restituer les clés des locaux, - à titre infiniment subsidiaire, juger que le bailleur peut faire respecter les clauses d'agrément insérées au bail dans le cadre d'une cession de fonds de commerce intervenant au visa de l'article L642-19 du code de commerce, que l'agrément du bailleur est requis pour la vente du fonds de commerce comprenant le droit au bail, que l'ordonnance entreprise a violé les clauses du bail, infirmer en son entier l'ordonnance, - en tout état de cause, infirmer et mettre à néant en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée et condamner la SELARL S21Y, prise en la personne de Maître [H], ès qualités, aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses conclusions déposées au greffe et notifiées le 26 juillet 2023, la SELARL S21Y, en la personne de Maître [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Hôtel Périphérique demande à la cour de débouter la SCI [Adresse 2] de toutes ses demandes, confirmer l'ordonnance ayant autorisé la cession du fonds de commerce au profit de M.[J] [S] et condamner la SCI [Adresse 2] au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [J] [S], à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 15 juin 2023 par procès-verbal remis à étude, a constitué avocat mais n'a pas conclu. M. [C] [T] [Z], dirigeant de la société Hôtel Périphérique, auquel la déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant de la SCI [Adresse 2] ont été communiqués, selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile les 20 juin 2023 et 28 septembre 2023, n'a pas constitué avocat. SUR CE - Sur la cession du fonds de commerce La SCI du [Adresse 2] soutient que le fonds de commerce de la société Hôtel Periphérique ne pouvait être cédé compte tenu de la disparition du bail commercial, que s'agissant d'un hôtel, la disparition du bail entraîne celle du fonds lui-même, la clientèle ne pouvant subsister, faute d'exploitation. Elle fait valoir que le bail a disparu par l'effet de la rétractation de son offre de renouvellement, subsidiairement par l'effet de la résiliation judiciaire résultant du défaut de paiement plus de trois mois à compter du jugement d'ouverture. Le liquidateur judiciaire réplique que le bailleur ne peut prétendre à l'infirmation de l'ordonnance, le juge-commissaire ayant ordonné la cession du fonds de commerce de gré à gré en application de l'article L642-19 du code de commerce, ainsi que le paiement par le cessionnaire de la somme de 19.062,46 euros correspondant au montant revendiqué par le bailleur. Il souligne que le juge-commissaire en constatant ultérieurement la résiliation du bail, a méconnu la cession du fonds de commerce qu'il avait autorisée, un recours ayant été formé contre cette seconde ordonnance. Il convient de rechercher si comme le soutient le premier moyen de la SCI du [Adresse 2] le bail avait ou non disparu avant l'ouverture de la procédure collective, par l'effet de la rétractation du congé avec offre de renouvellement. Par acte d'huissier du 13 novembre 2020, la SCI du [Adresse 2], suite au congé avec offre de renouvellement qu'elle avait fait délivrer le 29 août 2018 pour le 1er avril 2019, exerçant le droit d'option ouvert au bailleur par l'article L145-57 alinéa 2 du code de commerce, a déclaré refuser le renouvellement du bail, sans paiement d'une indemnité d'éviction, en visant l'article L145-17 du code de commerce et l'existence d'un motif grave tenant au défaut de paiement de l'intégralité des causes du commandement de payer les loyers délivré le 6 octobre 2020. Après que le bailleur a rétracté son offre de renouvellement, la société Hôtel Periphérique a fait assigner la SCI [Adresse 2] le 30 mars 2021 devant le tribunal judiciaire de Créteil en paiement d'une indemnité d'éviction. Cette procédure, introduite le 30 mars 2021 avant l'ouverture de la procédure collective, a été radiée le 16 mars 2023 soit postérieurement au jugement d'ouverture du 14 décembre 2022. L'acte de rétractation énonce clairement qu'il est refusé le renouvellement du bail, de sorte que la rétractation n'affectait que l'offre de renouvellement et aucunement le congé délivré le 29 août 2018. Ainsi, la rétractation de l'offre de renouvellement, qui est irrévocable selon la loi, a laissé subsister le congé à effet du 1er avril 2019, et n'a pas eu pour effet de faire revivre le bail expiré, le locataire devenant alors occupant sans droit ni titre. Dans son assignation devant le tribunal judiciaire aux fins de paiement d'une indemnité d'éviction, la société Hôtel Peripherique ne sollicitait pas la nullité du congé, mais considérait au contraire que le bail avait cessé du fait de la rétractation et soutenait seulement que ce congé sans offre de renouvellement rendait le bailleur débiteur d'une indemnité d'éviction, à défaut de cause grave et le preneur débiteur d'une indemnité d'occupation dont le montant était à déterminer. Il s'ensuit que le congé a pris effet le 1er avril 2019, soit avant le jugement d'ouverture. Le bailleur a d'ailleurs sollicité le paiement non pas des loyers, mais d'indemnités d'occupation (ses pièces 9 et 10).Il n'est pas allégué qu'un nouveau bail aurait été conclu après le 1er avril 2019. La circonstance que l'instance relative au droit à une indemnité d'éviction était en cours lors du jugement d'ouverture est sans incidence sur le fait que le bail était résilié à la date du jugement d'ouverture, dès lors que l'occupant a simplement droit à se maintenir dans les lieux tant que l'indemnité d'éviction, à la supposer due, n'a pas été versée. Dès lors que la rétractation du congé avec offre de renouvellement est irrévocable en vertu de l'article L145-59 du code de commerce, le fait que le bailleur a déposé, le 6 avril 2023, une requête au juge-commissaire aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d'ouverture n'est pas susceptible de remettre en cause la disparition du bail au 1er avril 2019. Cette requête ne peut en effet, à défaut de tout autre élément en ce sens, être regardée comme ayant fait renaître le bail résilié ou comme ayant consacré l'établissement d'un nouveau bail après le 1er avril 2019, le bailleur ne visant dans sa requête que le bail conclu le 1er juillet 2006. L'engagement pris par le cessionnaire du fonds de commerce d'apurer la créance de la SCI du [Adresse 2] ne saurait davantage avoir pour effet de faire renaître un bail résilié. Il s'ensuit que la société Hôtel Peripherique n'était plus titulaire d'un bail lui permettant d'exploiter son hôtel [Adresse 9] à [Localité 8] à la date du jugement d'ouverture. Il reste à déterminer si l'absence de bail doit conduire à l'infirmation de la cession du fonds de commerce. Un fonds de commerce est composé d'éléments corporels, tels que le matériel, ainsi que d'éléments incorporels parmi lesquels la clientèle et le droit au bail. L'ordonnance entreprise a autorisé la cession du fonds de commerce moyennant le prix de 162.937,54 euros, ce montant correspondant à une offre initiale de 182.000 euros, dont a été déduit après actualisation, un montant de 19.062,46 euros devant être réglé par le cessionnaire au bailleur. Aucune ventilation du prix entre éléments corporels et incorporels n'est faite dans l'ordonnance. Il ressort toutefois de la requête du liquidateur que le prix de 182.000 euros offert par M.[S] s'appliquait aux éléments incorporels pour un montant de 82.000 euros et par déduction aux éléments corporels pour 100.000 euros. Selon la requête du liquidateur, les candidats à la reprise ont été informés du dépôt par le bailleur d'une requête visant à constater la résiliation du bail, ce qui a conduit l'autre candidat à préciser que son offre serait caduque si l'un des éléments d'actifs parmi lesquels le droit au bail ne faisait pas partie du périmètre de la reprise, raison pour laquelle le liquidateur a soutenu l'autre offre, celle de M.[S]. En effet, ce dernier, informé par son avocat que le bailleur poursuivait devant le tribunal judiciaire de Créteil 'la résiliation du bail commercial' et avait à ce titre rétracté son congé avec offre de renouvellement, a confirmé par la voie de son conseil que, connaissance prise de cette procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Créteil, il ferait son affaire personnelle du sort de cette procédure qui porte sur le non renouvellement du bail et par suite sur la pérennité du droit au bail attaché au fonds de commerce, avec un risque de défaut de renouvellement sans indemnité d'éviction. Cependant, privé de l'élément essentiel que constitue le droit au bail pour une activité de location de chambres d'hôtel, le fonds se trouvait également privé de l'autre élément incorporel important correspondant à la clientèle, rien ne démontrant en l'espèce, compte tenu du type d'établissement qui était exploité par la société Hôtel Peripherique, que la clientèle a vocation à suivre dans des locaux qui seraient exploités en d'autres lieux par le successeur de la société Hôtel Peripherique. Quant aux éléments corporels, la cour ne dispose pas d'élément permettant de déterminer ce qu'ils recouvrent, étant observé que des éléments tels que l'équipement mobilier sont susceptibles d'être attachés aux locaux et de suivre le sort de ceux-ci. La cour relève en outre que dans la seconde offre, les éléments corporels n'avaient été évalués qu'à 5.000 euros. En conséquence, la cour, constatant la disparition du fonds de commerce, infirmera l'ordonnance ayant autorisé la cession de gré à gré dudit fonds et statuant à nouveau rejettera la requête du liquidateur. Le bail n'existant plus, la SCI du [Adresse 2] est fondée à obtenir la restitution des clés des locaux. - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure collective. Le liquidateur judiciaire, ès qualités, sera condamné à verser à la SCI du [Adresse 2], une indemnité procédurale de 1.000 euros. PAR CES MOTIFS, Infirme l'ordonnance, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute la SELARL S21Y , en la personne de Maître [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Hôtel Periphérique, de sa requête tendant à être autorisée à céder le fonds de commerce de gré à gré, Dit qu'il incombe au liquidateur de restituer les clés des locaux commerciaux à la SCI du [Adresse 2], Déboute la SELARL S21Y, en la personne de Maître [H], ès qualités, de sa demande d'indemnité procédurale, Condamne la SELARL S21Y , en la personne de Maître [H], ès qualités, à payer à la SCI du [Adresse 2] une indemnité de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, Liselotte FENOUIL La présidente, Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT