Cour de cassation, 06 mars 2019. 18-14.196

CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 mars 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10147 F Pourvoi n° C 18-14.196 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme X... M..., 2°/ Mme R... M..., domiciliées toutes deux [...], contre l'arrêt rendu le 12 décembre 2017 par la cour d'appel de Bordeaux (3e chambre civile), dans le litige les opposant à M. Q... M..., domicilié [...] , défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 29 janvier 2019, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Gargoullaud, conseiller référendaire rapporteur, Mme Wallon, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de Mmes X... et R... M..., de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. M... ; Sur le rapport de Mme Gargoullaud, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mmes X... et R... M... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. M... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mars deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour Mmes X... et R... M.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la licitation à la barre du tribunal de grande instance de Bordeaux, selon le cahier des charges qui sera dressé par l'avocat choisi par Mesdames X... et R... M... et après accomplissement des formalités légales, des biens immobiliers indivis répartis en trois lots comme suit : - Lot 1 : un ensemble immobilier à usage industriel aujourd'hui désaffecté situé à [...], figurant au cadastre de ladite commune section [...] , [...], [...] et [...] pour une contenance totale de 14a 58ca, sur la mise à prix de 658.000 euros ; - Lot 2 : un terrain sis [...] cadastré section [...] pour une contenance de 10 a 00 ca, sur la mise à prix de 504.000 €uros ; - Lot 3 : une villa dénommée "[...]" située à [...], lieu-dit "[...]", ainsi que le terrain attenant, figurant au cadastre sous les références section [...] ([...], surface Oha 4a 60ca) et section [...] ("[...]", surface Oha 00a 70ca), et une parcelle de terrain située à [...], [...], figurant au cadastre sous les références section [...] d'une contenance de Oha 15a 94ca, sur la mise à prix de 1.750.000 euros, d'avoir dit qu' à défaut d'enchères atteignant la mise à prix prévue, la vente pourra se faire sur des mises à prix inférieures successivement de 10 % jusqu'à provocation d'enchères, sans jugement nouveau et sans nouvelle publicité ; Aux motifs que « pour ordonner la vente sous forme de trois lots et non pas de quatre, comme le demandaient les soeurs M..., la décision déférée a retenu que la parcelle de terrain [...] n'était pas constructible et qu'elle était susceptible, selon l'expert judiciaire, de constituer un agrément important pour la villa sise sur la parcelle [...] qui, elle, ne possédait qu'un terrain de faible dimension et que l'intérêt des indivisaires était que la villa et le terrain soient vendus en un seul et unique lot. Les appelantes soutiennent qu'eu égard à la situation du marché immobilier sur la presqu'île de Cap Ferret, et plus particulièrement dans la zone dite des 44 hectares, une transaction sur un bien estimé 2.500.000 € est beaucoup plus hasardeuse qu'une vente en deux lots : d'un côté la villa située allée de la Lugue, d'un autre côté le terrain situé rue du Caprice. Elles font valoir que l'expert n'a évoqué la réunion des deux parcelles qu'à titre indicatif sans d'ailleurs que l'ajout du terrain conduise à une réelle plus-value. M. M... soutient au contraire que la parcelle est susceptible de constituer un agrément important pour la villa qui ne possède qu'un terrain de faible dimension, de sorte qu'il est de l'intérêt des indivisaires que la villa et le terrain soient vendus en un seul lot. Il estime que ses soeurs poursuivent ce projet pour des raisons financières, afin d'acquérir la villa à un prix moindre, quitte à accomplir des actes de gestion tendant à apporter une moins-value au bien. Il ressort du rapport de l'expert F... que la villa dénommée [...] dispose d'un terrain de faible dimension et peu agréable et que le terrain [...] est un agrément important pour la villa en lui permettant de disposer d'un accès en véhicule, d'un parking et d'un vaste jardin. Par ailleurs, le terrain est inconstructible et contenait un belvédère et une ancienne pinasse transformée en cabane. Ce terrain peut générer une importante plus-value aux deux propriétés voisines en agrandissant leurs jardins. Dans l'hypothèse d'une séparation des propriétés, il y aurait éventuellement création d'une servitude de passage au profit de la parcelle [...]. L'expert conclut que le terrain pourrait être facilement partageable en nature mais que cette solution risquerait d'entraîner une perte de valeur dans la mesure où seule la partie la plus attractive en bordure du bassin d'Arcachon pourrait faire l'objet d'une acquisition, la partie arrière étant sans attrait particulier sauf pour le voisin et perdant toute sa valeur. C'est donc à tort que les appelantes font valoir que la constitution d'un seul et même lot n'apporte aucune plus-value à la villa et que ce n'est qu'à titre indicatif que l'expert aurait "proposé éventuellement de ne faire qu'un seul lot de la villa et du terrain" , le seul fait que "la valeur retenue ne constitue qu'une addition pure et simple des valeurs retenues pour chaque lot individuellement" n'emportant pas la preuve que l'intérêt des indivisaires se trouverait plutôt dans une vente en un seul lot. Par ailleurs, le marché immobilier sur le secteur en cause n'entraîne aucune crainte sur le caractère "hasardeux" d'une vente à 2 500 000 euros ainsi que le font valoir les appelantes et, quant au terrain lui-même, seul le voisin pourrait être intéressé à l'acquérir pour agrandir son jardin, comme l'a indiqué l'expert, mais il est peu probable en revanche que d'aucun soit intéressé à acheter un terrain inconstructible dont le seul attrait est d'être en bordure de mer, l'arrière du terrain n'ayant aucun attrait particulier. Enfin, l'intimé établit que ses soeurs ont fait démolir le "bateau-ponton" en bois qui se trouvait sur le terrain et entrepris sans son accord et sans permis la réalisation d'une construction d'une emprise d'environ 65,13 m2 en violation du règlement de la zone INDa du POS, qu'un procès-verbal d'infraction au code de l'urbanisme a été dressé le 8 février 2017 à leur encontre, et qu'un arrêté interruptif de travaux a été pris par le maire de Lège-Cap Ferret le 10 février 2017. Dans ces conditions, leur démarche de séparation des lots s'inscrit dans une volonté de léser leur co-indivisaire. Le jugement doit être confirmé et les appelantes condamnées à verser à leur frère une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont il n'y a pas lieu d'ordonner qu'ils constitueront des frais privilégiés de partage » ; Et aux motifs éventuellement adoptés que « Nul ne pouvant être contraint à demeurer dans l'indivision, il y a lieu, en application des articles 815 et 840 du Code Civil, d'ordonner l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des indivisions existant entre Monsieur Q... M..., et Mesdames X... et R... M..., étant relevé l'accord des parties sur le principe du partage. Les consorts M... n'ayant pas exprimé dans leurs écritures leur accord sur le choix d'un notaire, le Président de la Chambre des Notaires de la Gironde sera chargé d'y procéder avec faculté de délégation conformément aux dispositions de l'article 1364 du Code de Procédure Civile. Le notaire en charge du partage judiciaire disposera d'une année suivant sa désignation pour achever ses opérations conformément à l'article 1368 du Code de Procédure Civile. Un magistrat sera commis pour surveiller les opérations à accomplir et notamment pour s'assurer que ce délai sera respecté. Il ressort des conclusions du rapport d'expertise de Monsieur F... que les ensembles immobiliers indivis ne sont pas commodément partageables en nature, compte tenu notamment de leur différence de valeur. Dans ces conditions et conformément à l'accord des parties, ils seront vendus aux enchères publiques à la barre du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX en vertu de l'article 1686 du Code de Procédure Civile. Cette vente s'effectuera sous forme de trois lots et non quatre comme sollicité par Mesdames X... et R... M.... En effet, la parcelle de terrain sise [...] n'étant pas constructible et étant susceptible, selon l'expert judiciaire, de constituer un agrément important pour la villa située sur la parcelle [...] à propos de laquelle Monsieur F... a relevé au titre des éléments négatifs qu'elle ne possédait qu'un terrain de faible dimension, il apparaît de l'intérêt des indivisaires que la villa et le terrain cadastré [...] soient vendus en un seul et unique lot. Les mises à prix seront arrêtées à 70 % des estimations retenues par l'expert foncier qui ne sont en l'espèce pas contestées par les parties, avec faculté de baisse par tranche de 10 % jusqu'à provocation d'enchères. L'équité commande de rejeter les demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Les circonstances de la cause justifient en outre de partager les dépens entre les co-indivisaires à hauteur d'un tiers chacun. Ils constitueront des frais privilégiés de partage. Enfin, l'exécution n'apparaît pas nécessaire en l'espèce. Elle ne sera pas ordonnée » ; Alors que, d'une part, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant, en l'espèce, d'un côté, que le terrain [...] pourrait être facilement partageable en nature mais que cette solution risquerait d'entraîner une perte de valeur dans la mesure où seule la partie la plus attractive en bordure du bassin d'Arcachon pourrait faire l'objet d'une acquisition, la partie arrière étant sans attrait particulier sauf pour le voisin et perdant toute sa valeur (arrêt d'appel, p. 5, § 4), si bien que la vente séparée de la parcelle [...] lui faisait perdre toute valeur, tout en relevant, d'un autre côté, que la valeur retenue pour la vente ensemble des parcelles [...] et [...] ne constituait qu'une addition de la valeur de chacune d'elle (arrêt d'appel, p. 5, § 5), de sorte que la vente séparée de la parcelle [...] n'entraînait aucune perte de la valeur pour la parcelle en cause, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; Alors que, d'autre part, en estimant que la démarche des exposantes de séparation des lots s'inscrit dans une volonté de léser leur coindivisaire, sans répondre au moyen qu'elles soulevaient dans leurs conclusions, tiré de ce qu'elles ont réhabilité le ponton sis sur la parcelle [...] afin de la valoriser au mieux (conclusions d'appel des exposantes, p. 13, § 3-5), la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors que, d'autre part, enfin, en estimant que la parcelle [...] est inconstructible, ce qui justifie sa vente avec la parcelle [...] , sans répondre au moyen des exposantes faisant valoir que la parcelle [...] n'est pas un terrain nu, puisqu'un ponton et un boudoir habitables existent sur cette parcelle (conclusions d'appel des exposantes, p.12, pénultième alinéa et s.), la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du code de procédure civile.