Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 23/00018

RG N° : N° RG 23/00018 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-I6KJ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND Juge de l’exécution JUGEMENT D’ORIENTATION - VENTE AMIABLE du 27/09/2024 DANS L’AFFAIRE OPPOSANT : S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis 26/28 Rue de Madrid - 75008 PARIS, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE, venant elle-même aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN Représentée par Me Evelyne BELLUN, avocat postulant au barreau de CLERMONT-FERRAND et plaidant par Me Delphine DURANCEAU, avocat au barreau de GRASSE CRÉANCIER POURSUIVANT ET : Monsieur [V] [K] né le 23 Juin 1956 à LYON È (69006), demeurant 72 rue du Docteur Temporal - 01230 ST RAMBERT EN BUGEY Madame [D] [Y] [H] née le 13 Octobre 1957 à TOULON (83000), demeurant Vieux Bourg - 46 rue de l’Eglise - 69620 TERNAND DÉBITEURS SAISIS représentés par la SELARL POLE AVOCAT, avocats postulant au barreau de CLERMONT-FERRAND, et plaidant par Maitre Cécile PION de la SCP GOBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE Après débats à l’audience du 07 Juin 2024, Vincent CHEVRIER, Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND statuant en matière de saisie immobilière, assisté de Isabelle PERRIN, Greffier, a rendu la décision suivante le vingt sept Septembre deux mil vingt quatre par mise à disposition au greffe : EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS Par acte d'huissier de justice en date du 20 Décembre 2022, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait délivrer à Monsieur [V] [K] et à Madame [D] [H] un commandement de payer valant saisie immobilière en exécution d’un acte notarié reçu le 22 juin 2005 en l’étude de Maître [U], notaire à VIENNE. Ce commandement a été publié au service de la Publicité Foncière de CLERMONT-FERRAND le 18 Janvier 2023 Volume 2023S n° 5. Par acte d'huissier en date du 16 Mars 2023, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait assigner Monsieur [V] [K] et Madame [D] [H] à comparaître à l’audience du juge de l'exécution de CLERMONT-FERRAND statuant en matière de saisie immobilière du 28 avril 2023. Le cahier des conditions de vente a été déposé le 17 Mars 2023. *** Dans ses dernières écritures, signifiées le 6 juin 2024, auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens, le créancier poursuivant demande au juge de l’exécution : - de rejeter la demande de sursis à statuer et l’ensemble des contestations, - de fixer la créance du poursuivant à la somme de 288.327,90€ ; - d’ordonner la vente forcée des biens saisis et déterminer les modalités de la vente, - subsidiairement, d’autoriser la vente amiable de biens saisis, au prix plancher de 72.000,00€, - de procéder à la taxation des frais de poursuite, - de condamner les défendeurs à payer une somme de 3000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. *** Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 5 juin 2024 auxquelles il sera fait référence pour un plus ample exposé des moyens, les défendeurs demandent au juge de l’exécution : - de surseoir à statuer dans l’attente de la décision définitive du tribunal correctionnel de MARSEILLE ; - à titre subsidiaire, de déchoir le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de ses demandes au titre des intérêts conventionnels ; - à titre encore plus subsidiaire, de débouter le CIFD de ses demandes de ses demandes des intérêts au taux conventionnel sur l’indemnité de résiliation, de la capitalisation des intérêts et des sommes réclamées au titre des frais de rejet; - en tout état de cause, d’autoriser la vente amiable du bien au prix de 50.000,00€ ; - de débouter le CIFD du surplus de ses demandes. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, “à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée”. Sur la demande de sursis à statuer. En application des articles 73 et 74 du code de procédure civile, la demande tendant à faire suspendre le cours de l’instance est une exception de procédure qui doit être présentée, à peine d’irrecevabilité, avant toute défense au fond ou fin de non recevoir. Les défendeurs soutiennent en premier lieu qu’il est de bonne administration de la justice de sursoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale à l’encontre notamment des notaires qui ont participé frauduleusement à la conclusion des procurations qui ont permis la signature des actes authentiques de vente et de prêts. Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT fait valoir de son côté que la demande de sursis à statuer n’est pas fondée, qu’il ne serait pas d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer compte tenu des délais de procédure. Elle rappelle que les poursuites sont diligentées sur la base d’un titre exécutoire qui n’est pas qualifié de faux et que le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir de surseoir à l’exécution des titres exécutoires. En l’espèce, les défendeurs n’ont pas présenté la demande de sursis à statuer dès leurs premières écritures, au terme desquelles ils ont conclu au fond. Dans ces conditions, l’exception n’est pas recevable et sera rejetée. Au surplus, et en vertu de l’article 4 du code de procédure pénale, le juge de l’exécution n’est pas tenu de surseoir à statuer sur l’orientation de la procédure de saisie immobilière diligentée sur le fondement d’un acte notarié, dans l’attente de l’issue de la procédure pénale, dans la mesure où la présente action n’a pas pour finalité la réparation du dommage causé par l’infraction pour lesquelles des poursuites sont mises en mouvement. Les défendeurs soutiennent que l’acte notarié a été dressé sur la base d’une procuration reçue par Maître [T] [S], notaire à LYON, lequel est poursuivi pénalement pour des faits de complicité d’escroquerie en bande organisée commis notamment par la société APOLLONIA, [B] [W] [F], [M] [F], [J] [R], [Z] [I], [E] [X] et [A] [G] en les aidant ou les assistant sciemment dans sa préparation, en l’espèce : - en recourant systématiquement à la signature de procuration notariales mentionnant le nombre total d’acquisitions immobilières et le montant total des emprunts, avec pour effet premier de dispenser le client investisseur d’être physiquement présent lors de l’authentification des opérations de vente ayant pour objet l’empilement de crédits à des taux élevés destinés à financer une multiplicité d’acquisitions immobilières simultanées ou étalées dans le temps, favorisant de cette sorte l’herméticité entre les clients acquéreurs et les organismes prêteurs à qui lesdites procurations notariales, qui faisaient apparaître le volume total des acquisitions immobilières, n’étaient jamais communiquées, cette démarche prenant part au process de commercialisation et de vente mis en place par la société APOLLONIA, faisant ainsi obstacle à l’exercice par les organismes prêteur de leur devoir d’information, de vigilance et de conseil, - en ne pratiquant, notamment lors des signatures de procurations notariales, aucun devoir de conseil ou d’information à l’endroit des clients acquéreurs ; - en ne suspendant pas la poursuite des opérations notariées de vente et d’achats d’acquisitions immobilières réalisées à l’initiative et dans les conditions mises en place par la société APOLLONIA et ses dirigeants, tout en continuant à recueillir et délivrer procurations. Il n’est toutefois pas opportun ni dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer sur l’exécution du titre notarié servant de fondement aux poursuites, dès lors d’une part que le notaire ayant dressé l’acte n’est pas visé par les poursuites, que d’autre part, l’acte servant de fondement aux poursuites n’est pas visé dans une procédure pour faux, et qu’enfin, la reconnaissance de la responsabilité pénale et civile du notaire ayant établi la procuration utilisée pour conclure l’acte de prêt notarié, n’est pas de nature à entrainer nécessairement l’irrégularité du titre servant de fondement aux poursuites ni d’en affecter son caractère exécutoire. La demande de sursis à statuer sera donc rejetée. Sur les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution : Par application des dispositions de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière  En l'espèce, le créancier poursuivant a diligenté la présente procédure en vertu d’un acte notarié reçu le 22 juin 2005 en l’étude de Maître [U], notaire à VIENNE au terme duquel le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN aux droits duquel intervenient le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, a consenti un prêt de 165992,00€ moyennant un taux d’intérêt révisable de 4,40% initialement. S’agissant d’une procédure introduite en exécution d’un acte authentique, l’article L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable. Le poursuivant justifie par ailleurs avoir prononcé la déchéance du terme après avoir préalablement mis en demeure les emprunteurs de s’acquitter des échéances échues impayées par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 3 mai 2010. Il est en outre établi que la saisie porte sur des droits réels afférent à un ensemble immobilier susceptible de faire l'objet d'une cession. Ainsi les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont donc réunies. Sur le montant de la créance du poursuivant L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, prévoit que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ; Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d'office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l'office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières. Les défendeurs soulèvent un moyen de défense fondé sur la déchéance du droit aux intérêts du prêteur pour non respect des dispositions du code de la consommation relatif au formalisme de l’offre de prêt. S’agissant d’un moyen de défense et d’une action en répétition, aucune prescription n’est encourue, de sorte qu’il convient d’examiner le moyen soulevé. Sur le fond, les défendeurs soutiennent que les parties se sont volontairement soumises aux dispositions protectrice du code de la consommation et affirment que l’organisme de crédit n’a pas adressé les offres aux emprunteurs en violation des dispositions des articles L312-7 et L312-10 du code de la consommation. Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT indique de son côté que la soumission aux dispositions du code de la consommation a été effectué de manière équivoque, dans l’ignorance de la qualité réelle des emprunteurs, de sorte que les emprunteurs ne peuvent se prévaloir des dispositions des articles L312-1 et suivants du code de la consommation, relative notamment à l’envoi par voie postale de l’offre de prêt et au délai de réflexion. S’agissant de l’application du code de la consommation au prêt litigieux, il sera souligné qu’en vertu de l’ancien article L312-3 du code de la consommation, applicable au présent litige, sont exclus des dispositions du code de la consommation les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance. L’appréciation de la qualité professionnelle de l’emprunteur s’apprécie au regard de la finalité de l’opération financée, sans prise en compte de la compétence de la personne concerncée. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats notamment de la fiche de renseignements bancaires ainsi que de l’acte de prêt que Monsieur [K] exerce en tant que médecin, Madame [H] étant sans profession indiquée, que l’opération financée à l’aide du crédit litigieux et ainsi stipulée : “appartement en VEFA à usage locatif”. Il ressort en outre des propres écritures des défendeurs, et des pièces versées que ces derniers ont fait l’acquisition en peu de temps de plusieurs lots à usage locatif, les conclusions susvisées faisant état de 7 lots acquis au moyen de prêts consentis par le CIFFRAA entre 2003 et 2006. Il se déduit de ces éléments, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs, que le prêt litigieux s’inscrit dans le cadre d’une opération plus globale d’investissement locatif, opération qui de part son ampleur et le montant des revenus escomptés, ne peut s’analyser que comme une activité professionnelle, accessoire à l’activité des emprunteurs. Le crédit a donc été souscrit pour financer une activité professionnelle accessoire, et se trouve donc exclu, en application de l’article rappelé précédemment, du champ d’application du code de la consommation. Toutefois, il sera relevé que l’offre de prêt litigieuse fait expréssement référence aux dispositions du code de la consommation, et que le CIFRAA aux droits duquel intervient désormais le CIFD ne pouvait ignorer la finalité de l’opération, contrairement à ce qu’il soutient dans ses écritures. Il convient en effet de constater que sur la fiche de renseignement bancaire versée aux débats, malgré la mention LMNP, laquelle ferait référence à une location non professionnelle, les renseignements sur le patrimoine des défendeurs font clairement référence à l’existence de deux lots acquis aux fins de location professionnelle, et il ressort des pièces versées aux débats que ces biens ont été acquis à l’aide d’un prêt consenti par le CIFRAA. Il sera par conséquent jugé que l’organisme prêteur, informé de l’objet du prêt et de l’activité accessoire des emprunteurs pour avoir déjà apporté son concours au financement de l’acquisition de ces biens, a volontairement et de manière non équivoque, entendu soumettre le prêt litigieux aux dispositions protectrices du code de la consommation. En application de l’article L312-7 du code de la consommation en vigueur lors de la conclusion du prêt, le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée par voie postale à l’emprunteur. L’article L312-10 précise que l’emprunteur ne peut accepter l’offre que dix jours après qu’il l’a reçu, l’acceptation devant être donnée par lettre le cachet de la poste faisant foi. L’article L312-33 du même code rappelle que le non respect de ces dispositions est sanctionné par la déchéance du droit aux intérêts. En l’espèce, le prêteur, sur lequel pèse la charge de la preuve de l’envoi de l’offre et de la réception de l’acceptation par voie postale, ne rapporte pas la preuve de cet envoi. Il résulte toutefois des mentions de l’acte notarié en page 2 que le prêteur a adressé une offre de prêt par voie postale, l’emprunteur l’a reçu puis acceptée par lettre, le cachet de la poste faisant foi. Les mentions de l’acte notarié faisant foi jusqu’à inscription de faux, il sera jugé que les dispositions protectrices du code de la consommation ont bien été respectées. Le moyen sera donc rejeté. Il résulte du décompte de créance actualisé au 28/03/2024, que le prêteur n’a pas calculé d’intérêts sur l’indemnité conventionnelle, ni procédé à la capitalisation des intérêts, les intérêts étant calculés uniquement sur la base du capital restant dû. Il conviendra toutefois de retrancher les frais de 270 euros, qui ne sont pas prévus par les stipulations contractuelles, ni les intérêts sur les échéances échues impayées, en l’absence de mise en demeure faisant courir les intérêts moratoires. Concernant l’indemnité contractuelle, il résulte des articles L. 312-22 et R. 312-3 du code de la consommation et de la combinaison des articles 1152 et 1231 du Code civil, devenus l’article 1231-5 du même code, que cette indemnité, qui a la nature d’une clause pénale, est soumise au pouvoir modérateur du juge qui constate même d’office son caractère manifestement excessif. Ce caractère ne saurait être écarté du seul fait que la clause a respecté le plafond légal de 7 %, sauf à vider le texte de toute substance en la matière, dans la mesure où une clause pénale dépassant ce plafond serait en tout état de cause inapplicable puisqu’illicite. En l’espèce, au regard du montant des sommes restant dues, des sommes initialement prêtées, du taux d’intérêt contractuel dont a bénéficié et continue de bénéficier le prêteur, et de la bonne foi présumée et non contestée des emprunteurs, la clause pénale contractuellement prévue, dénommée “indemnité légale”, apparaît manifestement excessive. Elle sera donc réduite à la somme de 1500,00€. Ainsi la créance du poursuivant sera mentionnée à la somme totale de 285.705,37 €, se décomposant comme suit : - capital restant dû : 158.710,66€ - échéances échues impayées : 9572,88€ - intérêts échus au 28/03/2024 au taux de 5,25% : 115.921,83€ - indemnité : 1500,00€ Sur la demande de vente amiable Les dispositions de l’article l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, permettent au juge d’ordonner, à la demande du débiteur, la vente amiable du bien, si celle-ci peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques de marché et des diligences éventuelles du débiteur. En l’espèce, les parties forment des demandes concordantes aux fins d’orientation en vente amiable. En conséquence, il y a lieu d'autoriser la vente amiable du bien saisi. En application des dispositions de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, eu égard aux conditions économiques du marché, au montant proposé initialement pour la mise à prix, à l’état du bien tel qu’il ressort du procès-verbal descriptif d’huissier de justice 2 février 2023, il convient de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 50.000,00 €. La fixation d’un prix plancher supérieur aurait en effet pour conséquence de priver le débiteur saisi de toute marge de négociation envers les éventuels acquéreurs. Sur la taxation des frais Les frais taxables à la charge de l’acquéreur sont réglementés par les articles R. 444-3, R. 444-49 et suivants, R. 444-71 et suivants du code de commerce, l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice et l’arrêté du 6 juillet 2017 fixant les tarifs réglementés de postulation des avocats en matière de saisie immobilière. Pour être retenus, les frais doivent avoir été nécessaires à la poursuite et être dûment justifiés. Ainsi, après suppression des frais non taxables et réduction des actes mal calculés, les frais de poursuites seront taxés à la somme de 3574,38 €. Sur les autres demandes Par application combinée des articles 696 du code de procédure civile et R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, les dépens seront employés en frais de poursuites soumis à taxation pour ceux exposés jusqu’à la date du présent jugement, selon la vérification ci-dessus développée. Le débiteur sera condamné au surplus des dépens, sous réserve de l’application, le cas échéant, des dispositions de l’article R. 322-42 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, aucune disposition législative ou réglementaire ne prévoit leur caractère privilégié. Pour des considérations d’équité, il conviendra de débouter la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le Juge de l’Exécution, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe, REJETTE la demande de sursis à statuer, DEBOUTE Monsieur [V] [K] et Madame [D] [H] de leur demande tendant au prononcé de la déchéance du droit aux intérêts du prêteur ; MENTIONNE le montant retenu pour la créance du poursuivant à la somme de 285.705,37 € en principal intérêts frais et accessoires, arrêtée au 28/03/2024, outre les intérêts postérieurs, AUTORISE la vente amiable de l’immeuble sis commune de GERZAT (63), dans un ensemble immobilier, en copropriété et à usage de résidence de tourisme dénommé “Les Résidentielles de Gerzat”, route de Vichy, Neige Boeuf, cadastré section BD N° 71 pour une contenance de 2ha 10a 5ca : - le lot n° 41 : un appartement de Type 3 en duplex portant le n° 702, - le lot n° 112 : un parking portant le n° 20 - le lot n° 209 : un parking portant le n° 117 (le tout plus amplement détaillé au cahier des conditions de vente) ; FIXE à la somme de 50.000,00 € le prix en deça duquel la vente ne pourra intervenir, TAXE à la somme de 3574,38 € le montant des frais engagés par le créancier poursuivant, RAPPELLE que, par application de l’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés de la présente procédure seront à la charge des éventuels acquéreurs, et qu’ils s’ajouteront au prix de vente, RAPPELLE qu’aucune somme au titre de la procédure de saisie immobilière ne peut être demandée aux acquéreurs au delà du montant de la taxe, DIT que le notaire qui recevra la vente devra percevoir les frais taxés, en sus du prix de vente, au profit de l’avocat poursuivant et consigner le produit, outre toute somme acquittée par l’acquéreur, à la Caisse des dépôts et consignation, aux fins de la distribution ou pour être rajouté à la distribution en cas de défaut de conclusion de la vente du fait de l’acquéreur sauf son droit légal de rétractation, DIT que la partie saisie devra accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et en tenir informé l’Avocat poursuivant si celui-ci en forme la demande, DIT que la vente conclue dans les conditions ci-dessus aura pour effet de purger les hypothèques et privilèges contre le débiteur et à l'égard de tous créanciers en application de l’article L. 322-14 du code des procédures civiles d’exécution, dès la consignation du prix et le paiement des frais de vente, DIT que l’affaire sera appelée à l’audience des saisies immobilières du 10 janvier 2025 à 9h00 pour constater la réalisation de la vente, RAPPELLE qu’à l’issue du délai de 4 mois, il ne pourra être accordé de délai supplémentaire au débiteur que si celui-ci justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente, RAPPELLE que ce délai ne pourra excéder trois mois, RAPPELLE qu’en application de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, aucune contestation ni aucune demande incidente ne pourront être formées après le présent jugement à peine d'irrecevabilité, à moins qu'elles ne portent sur des actes de procédure postérieurs à ceux-ci, DIT que les dépens exposés jusqu’à la date du présent jugement seront employés en frais taxés de saisie, CONDAMNE Monsieur [V] [K] et Madame [D] [Y] [H] au surplus des dépens, sous réserve de l’application, le cas échéant, des dispositions de l’article R. 322-42 du code des procédures civiles d’exécution, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel. Ainsi fait, jugé et mis à disposition le VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge de l’exécution et le greffier. Le Greffier Le Juge de l’exécution Isabelle PERRIN Vincent CHEVRIER Copie Exécutoire : Me Evelyne BELLUN Copie certifiée conforme : Me Evelyne BELLUN la SELARL POLE AVOCATS