Cour d'appel, 08 décembre 2023. 22/05243

Chambre de l'Expropriation ARRÊT N° 16 N° RG 22/05243 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TB2Y M. [G] [M] C/ Commune de [Localité 27] Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : Me Collet Me Heitzmann cc commissaire du gouvernement RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 08 DECEMBRE 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 13 Octobre 2023, devant Monsieur Fabrice ADAM, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial En présence de : - Monsieur [C] [R], commissaire du gouvernement représentant la direction régionale des finances publiques de Bretagne et du département d'Ille et Vilaine, ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 08 Décembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [G] [M] né le 25 Mars 1980 à [Localité 24], de nationalité française, [Adresse 25] [Adresse 25] [Localité 11] Représenté par Me Esther COLLET, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉ : Commune de [Localité 27], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 1] [Localité 27] Représentée par Me Sarah HEITZMANN de la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D'AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Après annulation le 7 juillet 2017, confirmée par arrêt du 21 décembre 2018 de la cour administrative d'appel de Nantes, d'une décision de préemption (6 octobre 2015) de la collectivité [Localité 24] Métropole, M. [G] [M] est devenu propriétaire, par rétrocession du 4'novembre 2019 et moyennant le prix de 75' 000'euros, de plusieurs parcelles édifiées de constructions sises à [Localité 27], [Adresse 4] et [Adresse 26], cadastrées section [Cadastre 18], [Cadastre 14], [Cadastre 16] et [Cadastre 15]. Ces biens, situés au sein de [Adresse 23], consistent en deux maisons mitoyennes (parcelles cadastrées section [Cadastre 14] et [Cadastre 18] respectivement de 48 et 69 m²), d'un garage (parcelle cadastrée section [Cadastre 15] de 22 m²) et d'un cellier (parcelle cadastrée section [Cadastre 16] de 5 m²). Par arrêté du 19 mai 2020, le préfet d'Ille et Vilaine a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de [Adresse 23] situé au centre du bourg. L'arrêté de cessibilité a été pris le 15' juin 2020. Par ordonnance du 20 juillet 2020, le juge de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine a prononcé le transfert de propriété des quatre parcelles acquises par M. [M] au profit de la commune de [Localité 27]. Après notification d'une offre d'acquisition le 5 juin 2020 d'un montant de 80 700'euros, la commune a, par mémoire du 28 août 2020, saisi le juge de l'expropriation aux fins qu'il fixe l'indemnité revenant à l'exproprié. Le transport sur les lieux a été effectué le 4 avril 2022. Par jugement du 11 juillet 2022, le juge de l'expropriation a ': - fixé à la somme de 116 '690'euros, le montant de l'indemnité principale due par la commune de [Localité 27] à M. [M] et à la somme de 12 '669 euros le montant de l'indemnité de remploi, - laissé les dépens à la charge de la commune, - rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire. M. [M] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 22 août 2022. Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 21 novembre 2022, M.'[G] [M] demande à la cour de ': - réformer le jugement du 11 juillet 2022, - fixer les indemnités d'expropriation des parcelles [Cadastre 18], [Cadastre 14], [Cadastre 16] et [Cadastre 15] à la somme totale de 332 '900'euros, y compris l'indemnité de remploi, - mettre à la charge de la commune de [Localité 27] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dépens comme de droit. M. [M] fait valoir que l'ensemble dont il est propriétaire est situé au centre bourg, à proximité des commerces. Il conteste avoir amélioré le bien dans un but spéculatif et rappelle qu'il a entrepris des travaux dès le mois de novembre 2019, quand il a pu prendre possession du bien, avec des matériaux acquis en 2015 avant la préemption irrégulière de la collectivité [Localité 24] Métropole, ce afin de pouvoir le louer et non pour obtenir une indemnité plus importante. Il rappelle qu'il a mis cette collectivité en demeure de lui rétrocéder le bien dès le jugement rendu par le tribunal administratif en 2017 (puis à nouveau en janvier 2019) ce qu'elle a refusé de faire. Il ajoute que ces travaux, destinés à l'usage normal du bien, ont eu lieu avant l'ouverture de l'enquête publique prescrite le 22'janvier 2022 qui s'est déroulée du 10 février au 2 mars suivants. Il fait valoir qu'il n'a pas été avisé de la notification prévue à l'article R 311-1 du code de l'expropriation et relève que la commune est parfaitement au courant de la situation locative du bien. Il sollicite la confirmation du jugement quant à la date de référence (4 février 2020) qui correspond à la date à laquelle est devenue opposable la délibération du 19 décembre 2019 de [Localité 24] Métropole approuvant le plan local d'urbanisme intercommunal, les biens expropriés étant soumis au droit de préemption urbain, et quant à la qualification de terrain à bâtir des parcelles expropriées, celles-ci étant situées en zone constructible (UO1) et desservies par l'ensemble des réseaux. S'agissant de l'évaluation, il relève que le terme de comparaison proposé par le commissaire du gouvernement en première instance sur lequel s'est fondé le juge de l'expropriation correspond à une maison nettement plus petite puisque sa surface n'est que de 50'm² environ (contre 120'm² pour les siennes). Au regard des termes qu'il propose pour des maisons comprises entre 115 et 150' m², il demande une indemnité de 290 '000 euros à laquelle il convient d'ajouter la valeur du garage (14 '000 euros) qu'il ne conteste pas, soit une indemnité globale de 304' 000'euros, somme à laquelle il convient d'ajouter une indemnité de remploi de 28 '900'euros. Aux termes de ses écritures (17 février 2023), la commune de [Localité 27] demande à la cour de' : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - rejeter les demandes, fins et conclusions de M. [M], - condamner M. [M] à verser à la commune de [Localité 27] la somme de 3 '000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La commune de [Localité 27] rappelle le contexte de l'affaire et sa volonté de rénover son centre bourg et plus particulièrement [Adresse 23]. Elle s'interroge sur la bonne foi de M.' [M] compte tenu de ses agissements. Elle ajoute que la surface de la maison n'est pas de 120 m² comme prétendu mais de 105,05 m² au sol et de 70,65 m² habitables. Elle soutient que le bien est à l'intérieur vétuste, ne dispose ni de salle de bains, ni de chaudière ni de chauffe eau, qu'il n'est pas habitable en l'état et prétend que les travaux, au demeurant irréguliers, entrepris par M.' [M] ont un caractère spéculatif, celui-ci ayant été informé des intentions de la commune qui a pris, dès le 16 septembre 2019, une délibération pour demander une procédure d'enquête. Elle rappelle qu'elle a informé l'exproprié de son obligation de dénoncer les éventuels locataires ce qu'il n'a pas fait bien que le local ait été loué depuis le 1er novembre 2019 à M. [H], situation dont il convient de tenir compte, le bien devant être évalué occupé. Elle ne conteste ni la date de référence retenue par le premier juge (4'février 2020) ni la qualification de terrains à bâtir des parcelles expropriées. Elle soutient que les termes de comparaison proposés par l'exproprié ne sont pas pertinents, s'agissant d'immeubles en général plus récents, en bon état, pourvus de terrains plus importants, Elle estime que le terme retenu par le premier juge, situé à proximité immédiate, est, au contraire, parfaitement pertinent. Le commissaire du gouvernement a transmis, par courriel du 12 octobre 2023, au greffe de la cour des conclusions aux termes desquelles il sollicite que les indemnités allouées à M. [M] soient fixées à la somme de 129 '359'euros. Les parties ont été invitées à l'audience à s'expliquer sur la recevabilité de ces conclusions au regard des dispositions de l'article R 311-26 al 4 du code de l'expropriation. À l'audience, le commissaire du gouvernement a précisé qu'il n'ignorait pas que ses conclusions étaient irrecevables, ayant été nommé récemment après une période de vacance du service, mais qu'il avait néanmoins tenu à conclure. SUR CE, LA COUR ': Sur la recevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement' : L'article R 311-26 al 4 du code de l'expropriation dispose que': «'Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai (trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant) et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa (à peine d'irrecevabilité, relevée d'office)'». En l'espèce les conclusions de l'appelant ont été notifiées au commissaire du gouvernement le 24 novembre 2022, date de signature de l'accusé de réception, de sorte que les conclusions déposées postérieurement au 24 février 2023 à 24 h sont irrecevables. Or, celles du commissaire du gouvernement ne l'ont été que 12 octobre 2023. Elles ne peuvent donc qu'être déclarées irrecevables. Sur le bien exproprié ': Le bien exproprié consiste en deux petites maisons anciennes bâties au XIXème siècle accolées et communicantes au rez-de-chaussée, enclavées et donnant sur une cour (privée) en impasse située au c'ur d'un îlot, constitué de petites constructions, du centre ville de [Localité 27]. L'accès à la voie publique s'effectue grâce à un droit de passage (parcelle cadastrée section [Cadastre 17], cf. déclaration d'aliéner du 18 août 2015, pièce n° 1 de l'expropriante). Il comprend également à l'extrémité de l'impasse un garage récent (1991) et, en face, une petite remise. Lors de son transport, le juge de l'expropriation a noté que ces deux maisons étaient en très bon état apparent (extérieur). Elles n'ont cependant pu être visitées, M.' [M] n'ayant pas fait le nécessaire pour qu'elles le soient, celles-ci étant louées, suivant les indications qu'il a données. Le juge a précisé que le garage (en parpaings sous enduit gratté et couvert d'ardoises) était en bon état extérieur et a décrit la remise comme une petite construction en parpaings couverte d'ardoises. La commune de [Localité 27] prétend que les travaux extérieurs réalisés sur les maisons par M. [M] présentent un caractère spéculatif et ne doivent pas être pris en considération ce que ce dernier conteste. Elle précise que M. [M] avait été informé lors de la rétrocession de son intention de procéder à une acquisition par voie d'expropriation et que ces travaux ont été réalisés et constatés postérieurement à l'ouverture de l'enquête publique, soit le 10 février 2020 (ses conclusions page 19/37). L'article L 322-1 du code de l'expropriation dispose' : «'Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 (enquête d'utilité publique préalable à toute opération d'expropriation)'». En l'espèce, l'enquête d'utilité publique a été ouverte le 10 février 2020 et les travaux litigieux ont été réalisés ainsi qu'il ressort des pièces produites aux débats entre les mois de novembre 2019 et de janvier 2020' : - constat d'huissier du 8 novembre 2019 dont il ressort que les huisseries ont été changées, que des convecteurs électriques ont été installés, que des travaux de toiture sont en cours, - procès verbal d'infraction dressé le 17 janvier 2020 relevant que des travaux de ravalement ont été effectués sur les deux maisons, qu'une fenêtre a été modifiée et que des travaux de couverture sont en cours, - courrier du maire de [Localité 27] en date du 23 janvier 2020 invitant M. [M] à régulariser sa situation au regard du droit de l'urbanisme et lui rappelant les dispositions précitées du code de l'expropriation. Aucune des pièces produites n'atteste de la poursuite de travaux au-delà du 10 février 2020 contrairement à ce qu'indique la commune de [Localité 27] dans ses écritures. Les travaux d'amélioration litigieux ne sauraient donc être présumés avoir été effectués dans un but spéculatif et il appartient donc à la commune, qui se prévaut de ces dispositions, de démontrer qu'ils l'ont été effectivement. Celle-ci fait valoir que M. [M] était informé de son intention d'acquérir le bien par voie d'expropriation puisque l'acte de rétrocession fait expressément état de la délibération de son conseil municipal en date du 16 septembre 2019 laquelle autorise le maire à solliciter du préfet d'Ille et Vilaine «'la mise à enquête conjointe préalable à la déclaration d'utilité publique du projet de renouvellement urbain de [Adresse 23] et à la cessibilité des parcelles'». Cependant cette information -qui traduit seulement l'intention de la commune de saisir le préfet dans la perspective, à terme, d'une éventuelle expropriation- ne démontre pas en quoi les travaux effectués l'auraient été dans un but spéculatif. En effet, ces travaux, effectués a minima (étanchéité à l'air et à l'eau et ravalement des façades), relèvent de l'entretien courant d'un bien inhabité et délaissé pendant au moins quatre ans entre sa préemption contestée du 6'octobre 2015 par [Localité 24] Métropole et sa rétrocession du 4 novembre 2019 à l'acquéreur évincé. Il sera enfin ajouté que si la commune, arguant de ce que les travaux litigieux ont été réalisés irrégulièrement, se prévaut d'un procès-verbal d'infraction à la législation en matière d'urbanisme qu'elle a fait dresser mais dont l'exproprié a contesté le bien fondé, rappelant les dispositions de l'article R 421-17 du code de l'urbanisme (lettre du 14 février 2020 ' sa pièce n° 11), force est de constater qu'aucune poursuite n'a été diligentée que ce soit par le procureur de la République ou par la commune de [Localité 27] elle même qui n'a pas jugé utile de délivrer une citation directe. L'immeuble doit donc être évalué dans l'état dans lequel il se trouvait à la date du 20 juillet 2020, en tenant compte des travaux effectués par M. [M]. S'agissant de la surface des maisons, l'exproprié fait état d'une superficie de 120 m², mais ne produit aucun document en ce sens. Au contraire, le contrat de bail en date du 10'octobre 2019 prenant effet le 1er novembre suivant qu'il a consenti à M. [O] [H] fait état d'une superficie habitable de 50 m². Dans son avis du 29 avril 2019 (pièce n° 14 de la partie expropriante), l'administration des domaines a retenu, pour la maison située [Adresse 4] (parcelle cadastrée section [Cadastre 18]), une surface utile de 28 m² et une surface utile pondérée de 34 m² et, pour la maison située au n° 6 (parcelle cadastré section [Cadastre 14]), une surface utile de 70'm² et une surface utile pondérée de 91 m². La commune de [Localité 27], après sa prise de possession des lieux, a mandaté le cabinet ABCD 35 afin d'établir une attestation relative à la surface habitable. Dans son attestation du 13 février 2023 (pièce n° 12 de l'intimée), cette société indique que la surface au sol des deux maisons est de 105,05 m² et la surface habitable (article R 156-1 du code de la construction et de l'habitation ': «'La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres... Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre») de 70,65 m². Il ressort de cette attestation que ces maisons ne comportent ni salle d'eau ni salle de bains et sont dépourvues de chauffe-eau. Les photographies jointes laissent apparaître un intérieur dans un état moyen voire dégradé. Ces éléments qui ne sont pas contestés seront retenus. Sur la date de référence et la qualification de terrain à bâtir ': Le juge de l'expropriation a fixé la date de référence au 4 février 2020 ce qu'aucune des parties ne conteste. Les parcelles expropriées étant incluses dans le périmètre du droit de préemption urbain instauré par délibération du conseil communautaire de [Localité 24] Métropole du 19 décembre 2019, l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme dispose, en cette hypothèse, que la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation est celle prévue par l'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme, c'est-à-dire la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, le document qui régit les règles d'urbanisme applicables dans les communes de l'agglomération de [Localité 24] dont fait partie [Localité 27] est le plan local d'urbanisme intercommunal adopté par [Localité 24] Métropole le 19 décembre 2019. Ce plan étant devenu opposable aux tiers le 4 février 2020, c'est, à juste titre, que le premier juge a retenu cette date comme étant la date à retenir pour la qualification juridique du bien. Les biens expropriés sont situés en zone UO1 qui est une zone constructible. Ils sont, en outre, desservis par l'ensemble des réseaux. Il s'agit donc de terrains constructibles au sens de l'article L'322-3 du code de l'urbanisme. Sur les indemnités d'expropriation ': En premier lieu et s'agissant du garage (parcelle cadastrée section [Cadastre 15]), l'évaluation faite par le premier juge (14 '990 euros) n'est discutée par aucune des parties. Celle-ci sera donc retenue. Les autres biens seront estimés selon la méthode de la comparaison. Concernant les deux maisons et la remise, l'autorité expropriante cite un terme de comparaison, celui retenu par le premier juge ': - E 1 ': vente du 16 mars 2021, d'une maison d'habitation de 50 m² habitable avec jardinet, édifiée sur une parcelle de 106 m², située au n° [Adresse 10] moyennant le prix de 113 '000'euros soit 2' 260'euros/m². Ce terme est évidemment très pertinent puisqu'il concerne l'immeuble voisin de ceux à estimer, également enclavé, situé dans le même îlot et bâti à la même époque (XIXème siècle). La maison d'habitation est toutefois plus petite de même que le terrain d'assiette des biens concerné qui fait 123 m² (hors garage). Les deux propriétés comprennent en façade arrière un espace non bâti (de 56 m² pour le terme cité et de 45 m² environ pour les maisons expropriées, M. [M] cite six termes de comparaison tous situés à [Localité 27]' : - L 1' : vente du 8 septembre 2021, d'une maison de 126 m² de surface utile, édifiée en 1986, sur un terrain cadastré section [Cadastre 22] de 474 m², situé [Adresse 2], moyennant le prix de 310' 000 euros, soit 2 '460,32'euros/m². La commune de [Localité 27] précise que cette maison en excellent état est composée de sept pièces et comprend deux salles d'eau et deux sanitaires. Si ce bien est situé à quelques centaines de mètres seulement de la propriété expropriée, il s'agit d'un immeuble très différent, de construction beaucoup plus récente, plus fonctionnel et disposant d'un jardin. Situé dans une zone d'urbanisation relativement récente, il bénéficie d'un accès direct à la voie publique. En raison de ces éléments, ce terme n'est pas pertinent, - L 2 et L 3' : ventes des 18 mai 2021 et 30 novembre 2021, de la même maison de 121 m² de surface utile, édifiée en 1931, sur un terrain cadastré section [Cadastre 20] de 633 m², située [Adresse 7], moyennant le prix de 454' 810'euros, soit 3' 758,76'euros/m². Il ressort de la photographie produite par la commune qu'il s'agit d'une construction en pierre présentant un bel aspect, édifié sur garage et cave. Cette maison, située à proximité immédiate du bien à estimer (80 mètres) comprend six pièces, deux salles d'eau, deux sanitaires sur deux niveaux, une salle de jeu et un grenier en combles. Elle est indépendante et directement accessible par la voie publique. Elle bénéficie, en outre, d'un jardin avec annexe en plein centre ville. Ce bien est d'une qualité toute autre que celui à évaluer. Ce terme n'est donc pas pertinent, - L 4' : vente du 3 février 2022, d'une maison de 120 m² de surface utile, édifiée en 1984, sur un terrain cadastré section [Cadastre 12] et [Cadastre 3] de 259 m², situé [Adresse 5], moyennant le prix de 310' 000 euros, soit 3' 250'euros/m². Cet immeuble est situé à proximité (350 m à vol d'oiseau) des biens à estimer. La commune de [Localité 27] précise qu'il s'agit d'une maison individuelle, indépendante, qui a fait l'objet de travaux de rénovation en 2019/2020. Elle se compose de cinq pièces avec deux salles d'eau/de bains et deux sanitaires et d'une véranda. Ce bien n'est pas comparable à la propriété de M. [M] dans sa conception comme dans son confort, - L 5' : vente du 3 août 2022, d'une maison de 125 m² de surface utile, édifiée en 1983, sur un terrain cadastré section [Cadastre 19] de 559 m², situé [Adresse 9], moyennant le prix de 394' 990 euros, soit 3' 159,92'euros/m². Cet immeuble se situe à proximité (environ 400 mètres à vol d'oiseau) du bien à estimer dans une zone pavillonnaire. Il s'agit d'une maison individuelle indépendante avec jardin, régulièrement entretenu, comprenant cinq pièces principales, deux salles de bains/eau et deux sanitaires, garage et cave. Ce bien dont la commune produit une photographie n'est pas comparable à la propriété de M. [M], - L 6 ': vente du 21 octobre 2021, d'une maison de 139 m² de surface utile, édifiée en 1967, sur un terrain cadastré section [Cadastre 21] de 416 m², situé [Adresse 8], moyennant le prix de 285 '000 euros, soit 2' 050,36'euros/m². Cet immeuble est situé à proximité immédiate (180 mètres) des biens à estimer. Il s'agit d'une maison individuelle indépendante avec garage et jardin, comportant quatre pièces principales et un studio indépendant, deux salles d'eau et trois sanitaires. La photographie produite permet de constater qu'il s'agit d'un immeuble en bon état d'entretien. Cette maison est nettement plus grande que les maisons de M. [M], mieux configurée et dispose d'un jardin. Ce terme de comparaison n'est pas pertinent, - L 7' : vente du 21 octobre 2021, d'une maison de 126 m² de surface utile, édifiée en 1982, sur un terrain cadastré section [Cadastre 13] de 421 m², situé [Adresse 6], moyennant le prix de 345 000 euros, soit 2 738,09'euros/m². Ce bien est situé dans une zone pavillonnaire à environ 500 mètres des biens à évaluer. Il s'agit d'une maison relativement récente, bien entretenue, mitoyenne par le garage comprenant six pièces principales, deux salles de bains/eau, deux sanitaires et disposant d'un jardin arboré. Il s'agit là encore d'un immeuble d'une qualité manifestement supérieure à l'immeuble exproprié. Ce terme n'est donc pas pertinent. M. [M] verse également une attestation de valeur établie par un notaire de Mayenne qui n'est d'aucune utilité dans le cadre de la présente instance puisqu'elle ne se réfère à aucun élément de comparaison. Le seul terme pertinent est donc celui de l'immeuble contigu, situé [Adresse 10]. Les deux maisons de M. [M], réunies, sont un peu plus grande (70,65 m² habitables contre 50 m²), en meilleur état extérieur mais ne sont équipées d'aucune salle d'eau/bains et en piètre état intérieur. Le terrain d'assiette est un peu plus grand, y compris la remise séparée. Ces immeubles sont dans une même situation d'enclave et desservis par une servitude de passage. Au regard de ces différents éléments le même prix au m² de ce terme doit être retenu de sorte que l'indemnité principale due à M. [M] (hors garage) doit être fixée à la somme de (70,65 * 2'260) 159'669 euros, le jugement de première instance qui a fixé la valeur de l'immeuble à un montant égal à celui de la maison voisine bien qu'ils soient dissemblables étant infirmé. Un abattement de 10 % sera pratiqué pour tenir compte du bail signé par l'exproprié. L'indemnité principale lui revenant pour l'ensemble des biens expropriés (garage inclus) sera donc fixée à la somme de (159 669 ' 15 966 + 14'990) 158'693'euros. L'indemnité de remploi sera fixée comme d'usage à 20 % jusqu'à 5' 000 euros, à 15'% entre 5'001 et 15'000'euros et à 10'% au delà, étant relevé que la commune de [Localité 27] ne conteste plus en appel l'indemnité de remploi sur le garage, soit la somme de (1 000 + 1'500 + 14' 369) 16 869,30'euros. Partie succombante, la commune de [Localité 27] supportera la charge des dépens. Elle devra verser à M. [M] une somme de 1'500'euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement : Déclare irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement en date du 12 octobre 2023. Infirme le jugement rendu le 11 juillet 2022 par le juge de l'expropriation d'Ille et Vilaine. Statuant à nouveau' : Fixe l'indemnité principale d'expropriation revenant à M. [G] [M] pour les biens dont il était propriétaires situés à [Localité 27], cadastrés section [Cadastre 18], [Cadastre 14], [Cadastre 16] et [Cadastre 15] à la somme de 158 693'euros. Fixe l'indemnité de remploi à la somme de 16 869,30 euros. Condamne la commune de [Localité 27] aux dépens de première instance et d'appel. La condamne à verser à M. [G] [M] une somme de 1'500'euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier, Le président,