Cour d'appel, 11 mai 2023. 22/03888

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 11 MAI 2023 N° RG 22/03888 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M24L Monsieur [B], [C] [A] c/ Madame [W] [G] Monsieur [U] [E] [V] [G] Monsieur [H] [M] [P] [G] Monsieur [F] [D] [G] LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 juillet 2022 (R.G. 21/04810) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 04 août 2022 APPELANT : [B], [C] [A] né le 23 Novembre 1946 à [Localité 8] de nationalité Française Profession : Gérant de société, demeurant [Adresse 9] Représenté par Me Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assisté de Me Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [W] [G] née le 12 Janvier 1972 à [Localité 10] (ANGLETERRE) de nationalité Française Profession : Architecte d'intérieur, demeurant [Adresse 2] [U] [E] [V] [G] né le 30 Mars 1962 à [Localité 7] de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] [H] [M] [P] [G] né le 24 Février 1976 à [Localité 6] de nationalité Française Profession : Gérant de société, demeurant [Adresse 11] MEXIQUE - [F] [D] [G] né le 12 Décembre 1964 à [Localité 12] de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] Représentés par Me Sandrine DURGET, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés de Me Sabrina ARIBI, avocat au barreau de PARIS LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL JACQUART GESTION, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 753 739 119, dont le siège social est [Adresse 3] Représentée par Me RAFFIER substituant Me Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 21 mars 2023 en audience publique, devant la cour composée de : Madame Paule POIREL, Président, Monsieur [C] DESALBRES, Conseiller, Madame Christine DEFOY, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Dans un ensemble immobilier, sis à [Adresse 1], Mme [W] [G] est copropriétaire du lot n°6, Messieurs [F], [U] et [N] [G] (les consorts [G]) sont copropriétaires du lot n°8 dans le cadre d'une indivision successorale et M. [B] [A] est copropriétaire des lots n°3, 4 et 5, les ayant acquis le 10 mai 1994. Par acte des 24, 25 et 30 juillet 2014, M. [A] a fait assigner en référé, Mme [G], le syndicat des copropriétaires ainsi que les titulaires de lots, afin de solliciter la désignation d'un expert judiciaire au sujet d'infiltrations dont se plaignait Mme [G]. A la suite du dépôt du rapport d'expertise judiciaire de M. [J], le 23 novembre 2015, Mme [G] a fait délivrer assignation à M. [A]. Par jugement du 15 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a considéré que les travaux de réfection du toit-terrasse, partie commune, effectués sans autorisation du syndic de copropriété, étaient à l'origine du trouble anormal de voisinage constitué par des infiltrations importantes et continues d'eau et a retenu la responsabilité de M. [B] [A]. Il a condamné M. [A] à procéder à la démolition et à la reconstruction de sa terrasse à usage privatif. Par arrêt en date du 15 septembre 2022, la Cour d'Appel de Bordeaux a confirmé le jugement en ce qu'il a condamné M. [A] à procéder à la démolition et à la reconstruction de la terrasse, avec relevé indemne par différents titulaires de lots, et a réformé le jugement quant au quantum des condamnations. Au début de l'année 2019, les consorts [G] ont missionné Mme [O] [T], expert près la Cour d'Appel de Bordeaux, laquelle a émis une note de synthèse le 27 mars 2019 sur la base de laquelle ils ont par ordonnance du 10 mai 2021, obtenu en référé la désignation d'un expert, M. [Z], pour se prononcer sur les infiltrations d'eau, lequel a déposé son rapport le 15 mai 2022. Dans l'intervalle, aux termes du procès-verbal d'assemblée générale du 10 janvier 2020, il a été décidé de faire procéder à la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division afin de rendre compte de l'état actuel de la copropriété, compte-tenu des différents travaux réalisés par les copropriétaires. M. [I], géomètre, a été désigné par l'assemblée pour ce faire. Par exploits d'huissier en date des 11 et 14 juin 2021, les consorts [G] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bordeaux M. [B] [A] et la Sarl Altimo, syndic de la copropriété, afin notamment de voir condamner M. [B] [A] à mettre un terme à l'occupation illicite des parties communes; ordonner la démolition de la piscine d'une superficie de 44 m², de la dalle de béton et terrasse bois entourant la piscine d'une superficie de 177 m², de l'abri voiture d'une superficie de 28,60 m² et d'un abri de jardin d'une superficie de 9,40 m² édifiés sur le terrain commun et la remise en état des lieux, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; de condamner M. [B] [A] à payer aux consorts [G] la somme de 40 000 euros en réparation de leur entier préjudice du fait de l'appropriation et de l'occupation illicite des parties communes et des travaux irréguliers ; de condamner la société Altimo, syndic de copropriété, à payer aux consorts [G] la somme de 20 000 euros en réparation de leur entier préjudice du fait des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission. Par conclusions d'incident du 11 novembre 2021, M. [A] a soulevé l'irrecevabilité des demandes des consorts [G]. Par jugement rendu le 19 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a, statuant collégialement en matière d'incident de mise en état : - rejeté la totalité des fins de non recevoir soulevées par M. [B] [A], - rejeté la demande de désignation d'un géomètre, - rappelé le calendrier de procédure : OC : 09/09/2022 . Plaidoirie: 27/09/2022 à 14h00 (collégiale) - dit n'y avoir lieu à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [B] [A] aux dépens de l'incident. Par déclaration électronique en date du 4 août 2022, enregistrée sous le n° RG 22/038888, M. [A] a relevé appel de l'ensemble de cette décision. M. [A], dans ses dernières conclusions d'appelant en date du 7 mars 2023, demande à la cour, au visa des articles 2272 du code civil et 122 et 789 alinéas 5 et 6 du code de procédure civile, ainsi que de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de réformer le jugement en son entier et, statuant à nouveau de : - juger que M. [A] a acquis la propriété par usucapion de la partie du jardin située au Nord-Ouest, telle que visée au règlement intérieur d'habitation du 7 août 1986. En conséquence - juger que l'action des consorts [G] est irrecevable faute de qualité de qualité et d'intérêt à agir. - constater que M. [A] bénéficie de l'usage exclusif de la partie de terrain côté Nord-Ouest sur laquelle sont érigés la piscine, la terrasse et l'abri de jardin. En conséquence, - juger qu'il ne peut y avoir appropriation de parties communes. - juger que l'action des consorts [G] constitue donc une action personnelle. - juger l'action des consorts [G] irrecevable du fait de la prescription. - constater que M. [Y] a acquis le lot 3 consistant en l'autorisation d'ériger un garage. En conséquence, - juger que l'abri voiture ne saurait constituer une appropriation de parties communes. - débouter les consorts [G] faute d'intérêt à agir. Subsidiairement - désigner tel géomètre qu'il plaira avec la mission de : ' Etablir un état actuel des biens du SDC en mentionnant les limites des parties privatives, des parties communes, des parties communes avec usage privatif et des parties communes spéciales, le cas échéant, et en mentionnant les modifications intervenues dans les différents lots. En toute hypothèse, - débouter les consorts [G] et le SDC du [Adresse 1] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. - condamner, in solidum, Messieurs [U] [G], [N] [G] et [U] [G], Mme [W] [G] au paiement d'une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Les consorts [G], dans leurs dernières conclusions d'intimés en date du 1er mars 2023, demandent à la cour, au visa des articles 2261 et 2272 du code civil et articles 122 et 789 alinéas 5 et 6 du code de procédure civile, ainsi que de l'article 42 de la loi de 10 juillet 1965 de: - recevoir Mme [W] [G], Messieurs [U], [G], [N] [G] et M. [F] [G] en toutes leurs demandes, fins et conclusions, - les déclarer bien fondée ; - débouter M. [B] [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions, En conséquence, Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la totalité des fins de non recevoir soulevées par M. [B] [A] et sa demande de désignation d'un géomètre, Y ajoutant, - condamner M. [B] [A] à payer à Mme [W] [G], Messieurs [U], [G], [N] [G] et M. [F] [G] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], dans ses dernières conclusions d'intimé en date du 3 mars 2023, demande à la cour, de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 19 juillet 2022, - rejeter les demandes, fins et conclusions de M. [A], - condamner toute partie succombant à régler au SDC du [Adresse 1] la somme de 3.000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte des dispositions de l'article 789 alinéa 1-6° du code de procédure civile dans sa version résultant du décret du 11 décembre 2019, applicable aux procédures introduites en première instance, comme en l'espèce, à compter du 1er janvier 2020, que le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer, depuis sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, sur les fins de non recevoir. Toutefois, selon les dispositions des alinéa 2 et 3: 'Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir, mais dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire. Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état.' C'est en application de ces dispositions que le tribunal a été amené à statuer sur les fins de non recevoir soulevée par voie d'incident par M. [B] [A]. - Sur la prescription acquisitive et la qualité à agir des intimés : M. [A] demandait au tribunal, statuant sur incident de mise en état, de dire qu'ayant acquis la propriété de la parcelle litigieuse par prescription trentenaire, les consorts [G] n'avaient dès lors plus aucun droit sur celle-ci qui n'était pas une partie commune et n'avaient donc pas qualité à agir en démolition des constructions réalisées sur sa propriété. Pour rejeter cette fin de non recevoir, le tribunal a considéré que le droit de jouissance exclusif sur des parties communes, qui n'est qu'un droit d'usage, ne peut en aucun cas conférer un droit de propriété et ainsi constituer une partie privative, que M. [A] n'ayant pas plus de droits que les époux [Y] aux droits desquels il se trouve désormais, ne pouvait se considérer propriétaire de la surface litigieuse, de sorte que sa possession en cette qualité rendait celle ci équivoque et l'empêchait de prescrire contre son propre titre. Les consorts [G] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demandent la confirmation de cette décision, contestant que M. [A] ait pu prescrire contre son titre qui ne lui conférait qu'un droit de jouissance exclusive sur les parties communes. L'appelant soutient que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les conditions de l'usucapion sont réunies au regard de l'état descriptif de division du 31 août 1983, du 'règlement d'habitation du 7 août 1986" et du fait que les deux parties se sont toujours comportées depuis en propriétaire de la partie de jardin dont l'usage exclusif leur avait été ainsi conféré en ce que: -comme ses auteurs il disposait d'un double accès personnel à sa partie de jardin, -il l'a toujours entretenue seul, à ses frais, -il a édifié des constructions, après déclaration de travaux et avoir obtenu les autorisations d'urbanisme nécessaires, tandis que Mme [G] s'était elle-même comportée en propriétaire de sa partie de jardin, en procédant aux mêmes actes (double accès, entretien, construction d'un muret de soutènement ...). Il est constant que la propriété peut s'acquérir par usucapion, à savoir une possession publique, paisible et non équivoque en qualité de propriétaire durant au moins trente ans, période à laquelle il est possible, selon l'article 2265 du code civil, d'adjoindre la possession de son auteur présentant les mêmes caractéristiques, de quelque manière qu'on lui ait succédé. Pour prescrire, les trois éléments doivent être réunis cumulativement. Il n'est pas interdit à un copropriétaire de revendiquer la prescription d'une partie commune par usucapion mais à la condition que le titre ne rende pas équivoque la qualité en laquelle il détient, étant précisé que l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 impose effectivement de mentionner expressément au règlement de copropriété les droits de jouissance exclusive accordés au copropriétaires. Or, il est constant que M. [A] tient ses droits de M. et Mme [Y] lesquels avaient acquis, selon acte authentique en date du 31 août 1983, de M. et Mme [E] [G] les lots n° 1 à 5, l'acte tenant lieu d'état descriptif de division et mentionnant comme parties communes assimilées notamment 'l'intégralité du terrain' (page 4). M. [A] a pour sa part acquis l'immeuble par acte authentique du 10 mai 1994, qui, ainsi que le relevait justement le tribunal, faisait expressément référence à un 'règlement d'habitation' dressé le 7 août 1986 entre Mme [G] et les époux [Y] et annexé au dit acte lequel mentionnait le 'droit de jouissance exclusif' conféré à Mme [G] 'sur la partie en teinte rouge figurant sur le plan ci-annexé' et 'le droit de jouissance exclusif' conféré à M et Mme [Y] sur 'la partie de terrain figurant en teinte verte sur le plan ci-annexé', ce qui ne fait pas litige, M. [A] se référant lui même expressément à ce 'règlement d'habitation' ayant conféré à ses auteurs un droit d'usage exclusif sur le jardin aujourd'hui en litige. Il est par ailleurs constant que le droit d'usage exclusif est attaché à un lot ou à un fonds mais ne constitue pas un droit personnel, en sorte qu'il a été transmis à M. [A] en même temps que la propriété de l'immeuble auquel il était attaché. Dès lors, le titre même de M. [A] suffit à entacher sa possession d'équivoque lui empêchant de se prévaloir de l'usucapion dès lors qu'il n'a pas pu détenir en qualité de propriétaire, contre son propre titre, lequel lui conférait expressément un droit d'usage exclusif, peu important en effet que le comportement des uns et/ou des autres soit le cas échéant évocateur d'une intention de se comporter comme tel, dès lors que les trois conditions indispensables à la prescription ne sont pas réunies. En effet, la jurisprudence citée par M. [A], qui vise l'hypothèse d'un acte ne conférant au demandeur à la prescription acquisitive, aucun droit sur la partie litigieuse simplement qualifiée de 'partie commune', en sorte qu'il ne pouvait lui être fait le grief de vouloir prescrire contre son titre, celui ci entendant prescrire contre les droits des autres copropriétaires ce qui l'autorisait à se prévaloir d'une possession le cas échéant paisible, publique et non équivoque, n' est pas transposable à la présente espèce dès lors que l'acte de M. [A] lui conférait un droit de jouissancee exclusif. En conséquence, le tribunal est approuvé d'avoir écarté la prescription trentenaire revendiquée par M. [A] et partant, la fin de non recevoir tendant à dénier aux consorts [G] toute qualité à agir sur ces parcelles. Cependant, la question de la prescription par usucapion, ici formulée devant le juge de la mise en état, apparaît une question de fond dont dépend la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir des consorts [G], ne constituant pas en soi une fin de non recevoir, en sorte qu'il convient de statuer par une disposition distincte du présent arrêt étant en conséquence ajouté au dispositif. - Sur la prescription de l'action des consorts [G] : Le tribunal a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action intentée par les consorts [G], retenant qu'il s'agissait d'une action réelle dont la prescription est de trente ans en vertu de l'article 2227 du code civil ancien du code civil, le droit de jouissance exclusif dont chaque partie a été bénéficiaire sur des parties communes s'étant transmis par acte du 10 mai 1994, de sorte qu'il est attaché aux biens et non aux personnes. M. [A] conteste cette décision estimant au contraire que l'action engagée par les consorts [G] est une action personnelle dont la prescription est de cinq ans en vertu de l'article 42 de la loi du 13 juillet 1965 sur la copropriété et de l'article 2224 du code civil car le critère essentiel permettant de distinguer une action personnelle d'une action réelle en matière de demande de démolition d'ouvrage réalisé sans autorisation de l'assemblée générale ou en empiétement de parties communes est celui de l'appropriation, qu'en l'espèce l'action ne repose pas sur une notion d'appropriation des parties communes, puisque l'usage exclusif de ladite partie commune, qui serait devenue partie privative, a été conféré par titre à M. [A] et à son auteur, en sorte que l'action ne reposerait que sur une absence d'autorisation de la copropriété laquelle constitue une action personnelle soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, conformément à l'article 42 de la loi du 13 juillet 1965. Cependant, les dispositions invoquées ici par M. [A] relèvent de l'article 42 de la loi du 13 juillet 1965 tel qu'il a été modifié par la loi élan N° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Elles ne sont pas applicables à la présente espèce alors que le droit d'agir a pris naissance antérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi. Au contraire, selon les dispositions de l'article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible et sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit 'a connu' ou 'aurait dû connaître' les faits lui permettant de l'exercer. En tout état de cause, selon l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable à la présente espèce, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Or, il est constant que constitue une action réelle qui se prescrit en conséquence par trente ans la demande de démolition d'une construction édifiée sur une partie commune, fut-elle réservée à la jouissance exclusive d'un copropriétaire, en sorte que le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en démolition entreprise par les consorts [G]. - Sur la demande de désignation d'un géomètre expert : M. [A] demande la réformation du jugement déféré qui a rejeté sa demande formée à titre subsidiaire de désignation d'un géomètre expert au motif que la mission sollicitée par M. [A] reviendrait à un audit de la situation juridique de l'ensemble de la copropriété et à émettre un avis juridique et non technique, alors que dans le cadre de sa demande de démolition, il est nécessaire de pouvoir reconstituer les limites précises des parties communes et que la désignation d'un géomètre est nécessaire pour dresser un état actuel des biens existants, mentionnant les qualifications appropriées : parties privatives / parties communes / parties communes avec usage privatif / parties communes spéciales ainsi que les modifications apportées par les différents copropriétaires à leurs lots. Cependant, dès lors qu'il n'y a plus de discussion sur la qualification de partie commune à usage exclusif des deux parties de jardin et qu'il n'y a pas de discussion sur les autres parties communes et privatives, le recours à un technicien pour distinguer les parties communes, des parties privatives et privatives à usage exclusif n'apparaît pas nécessaire. Le jugement entrepris est également confirmé en ce qu'il a débouté M. [A] de sa demande de désignation d'un géomètre. Il l'est également en ce qu'il a statué sur les dépens et frais irrépétibles de première instance. Succombant en son recours, M. [A] en supportera les dépens et sera condamné à payer, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais irrépétibles d'appel : -aux consorts [G], ensemble, une somme de 4 000 euros, -au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros. PAR CES MOTIFS La Cour Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions. Y ajoutant: Dit que M. [B] [A] n'a pas acquis par prescription trentenaire la partie de jardin, partie commune, dont il a l'usage exclusif. Condamne M. [B] [A] à payer: -à M. [F], [U] et [N] [G], ensemble, une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne M. [B] [A] aux dépens du présent recours. La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE