Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 24/00421

MINISTÈRE DE LA JUSTICE TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024 Minute : N° RG 24/00421 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GQZZ NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion DEMANDEUR : Monsieur [E] [G], demeurant [Adresse 3] Représenté par Me Richard FIQUET, Avocat au barreau du HAVRE DÉFENDEURS : Madame [M] [I] née le 21 Août 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] Comparante en personne Monsieur [R] [O] né le 03 Novembre 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] Comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection GREFFIER : Isabelle MAHIER DÉBATS : en audience publique le 03 Juin 2024 JUGEMENT : contradictoire en premier ressort par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 1] RAPPEL DES FAITS Par acte sous-seing privé en date du 23 mai 2014, Monsieur [E] [G] a donné à bail à Monsieur [R] [O] et Madame [M] [I] un appartement situé [Adresse 2]) pour un loyer initial de 520 euros outre 180 euros de charges. Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [E] [G] a fait délivrer à Monsieur [R] [O] et Madame [M] [I] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 22 décembre 2022 pour un montant de 1825,89 € d’arriérés de loyers arrêtés au 15 décembre 2022, hors coût de l’acte. Par acte en date du 15 mars 2024, Monsieur [E] [G] a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de voir : - constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, - ordonner l'expulsion des locataires et celle de tous biens et occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique, - condamner solidairement Monsieur [R] [O] et Madame [M] [I] à lui payer : * la somme de 2627,53 euros, représentant les loyers et charges au 1er mars 2024 avec les intérêts de droit à compter de l’assignation, * une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation jusqu'à parfaite libération des lieux, * une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. L’assignation a été notifiée le 18 mars 2024 au représentant de l’État dans le département. A l'audience du 3 juin 2024 lors de laquelle l’affaire est évoquée, Monsieur [E] [G], représenté par Maître [K], a repris oralement les demandes contenues dans l’acte introductif d'instance auquel il convient de se reporter pour l'exposé des moyens invoqués au soutien de leurs prétentions. Monsieur [O] et Madame [I], comparants en personne, font valoir qu’ils règlent le loyer et une partie pour l’arriéré. Ils affirment avoir repris le paiement du loyer courant depuis février 2024. Ils demandent à rester dans les lieux et proposent 300 € par mois pour l’arriéré. Ils ajoutent avoir fait plusieurs démarches pour trouver un appartement moins cher mais sans succès jusqu’à présent. Par courriel en date du 3 juin 2024, postérieurement à l’audience, le Conseil de Monsieur [G] fait parvenir à la juridiction la créance locative actualisée à la somme de 3122,82 € au 24 mai 2024. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION - sur la recevabilité de la demande en résiliation : Monsieur [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 18 mars 2024, soit 6 semaines avant l’audience. Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location pour un montant de 1825,89 € a été signifié à Monsieur [O] et Madame [I] le 22 décembre 2022. Au vu de l’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024 (demande d’avis n°K24-70.002), les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En conséquence et dans la mesure où le bail a été signé le 23 mai 2014, soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, les dispositions légales concernant le délai qu’il convient d’appliquer au présent cas, est celui de deux mois et non pas de 6 semaines comme le commissaire de justice l’a indiqué dans le commandement de payer. Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 23 février 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date. Il convient, par conséquent, d’ordonner aux défendeurs, ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution des locataires d’un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il résulte du décompte actualisé au 24 mai 2024que les défendeurs doivent une somme de 3122,82 €. En conséquence, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la décision à intervenir. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, à compter de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [G] ou à son mandataire. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce, même si les défendeurs effectuent des règlements, il s’avère que le loyer du mois de mai n’a toujours pas été payé au 24 mai 2024. Le paiement du loyer courant à la date de l’audience, n’a pas été repris. Il n’est, par conséquent, pas possible de leur accorder des délais de paiement sur la base de l’article précité. Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. » Au vu de la situation des défendeurs et aux efforts déjà accomplis pour effectuer des règlements sur la dette locative, il sera fait droit à leur demande de délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Les défendeurs, parties perdantes, sont condamnés aux dépens de la présente instance. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Les défendeurs seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [G] la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE Monsieur [E] [G] recevable en sa demande en résiliation de bail à l’égard de Monsieur [R] [O] et Madame [M] [I] ; CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 mai 2014 concernant un appartement situé [Adresse 2] au [Localité 4] donné en location à Monsieur [R] [O] et Madame [M] [I] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 23 février 2024 ;   DIT que Monsieur [R] [O] et Madame [M] [I] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date ;   DIT n'y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [O] et Madame [M] [I] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 2] au [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [O] et Madame [M] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [E] [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;   CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [O], Madame [M] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant de la dernière mensualité du loyer en cours avant la résiliation légale et avec intérêts au taux légal jusqu’à libération complète des lieux ; CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [O], Madame [M] [I] à payer à Monsieur [E] [G] la somme de 3122,82 € (trois mille cent vingt-deux euros et quatre-vingt-deux centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; AUTORISE Monsieur [R] [O], Madame [M] [I] à s'acquitter de la somme de 3122,82 € en 10 versements mensuels de 300 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, la 11ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d'une procédure de surendettement ; DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ; RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ; DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;   CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [O], Madame [M] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 décembre 2022, de sa dénonciation à la caution, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 15 mars 2024 et celui de la dénonciation de l'assignation en expulsion au représentant de l’État ; DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [O], Madame [M] [I] à payer à Monsieur [E] [G] la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;   DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l'Etat dans le département, en application des articles L412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution. Ainsi jugé le 16 SEPTEMBRE 2024. LE GREFFIER LE MAGISTRAT Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE