Tribunal judiciaire, 27 janvier 2025. 24/01953

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 6] JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025 Minute n° : N° RG 24/01953 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWTR COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Xavier GIRIEU, Vice Président Greffier : Anita HOUDIN, Greffier DEMANDEUR : Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Mme [S] [N] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial DÉFENDEUR : Monsieur [G] [T] [E], demeurant [Adresse 5] comparant en personne A l'audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à : RAPPEL DES FAITS : Par contrat en date du 15 février 2016, l'OPH d’[Localité 6] Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais) a donné en location à Monsieur [G] [T] [E] et Madame [L] [X] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] ; Esc : 02 ; [Adresse 7] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 528,90 euros, hors charges, payable à terme échu. Un contrat de location annexe d’un parking a été signé entre les mêmes parties le même jour. Par avenant du 3 septembre 2021, Monsieur [G] [T] [E] est resté seul titulaire du bail. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 février 2024 à Monsieur [G] [T] [E], pour un montant en principal de 2466,22 euros, selon décompte arrêté le 16 février 2024. La Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [G] [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, aux fins suivantes : -prononcer la résiliation du contrat de location du logement et du parking par la faute du [locataire], prononcer l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner que la location du logement et du parking consentie à Monsieur [G] [T] [E] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [G] [T] [E] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; -condamner Monsieur [G] [T] [E] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2914,80 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-6 du Code civil ; -condamner Monsieur [G] [T] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil ; -condamner Monsieur [G] [T] [E] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter; -condamner Monsieur [G] [T] [E] en tous les dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile. A l’audience du 28 novembre 2024, la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais - représentée avec pouvoir par Madame [S] [N], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1138,92 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a indiqué que les paiements étaient irréguliers. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement. La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats. Monsieur [G] [T] [E] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation familiale, professionnelle et financière. Il a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement. Il a sollicité des délais de paiement et a proposé de régler 200 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il a également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire. La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION : Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l'assignation. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 février 2024 (accusé de réception le 19 février 2024), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il doit être précisé à ce stade qu’il est demandé dans l’assignation que soit prononcée la résiliation du bail et que soit prononcée l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail. A défaut d’indication sur l’ordre de ces demandes formulées à titre principal, il y aura lieu d’examiner en premier celle qui relève de la clause résolutoire du bail. En l'espèce, le bail conclu le 15 février 2016 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (article 4 de ses conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2024, pour la somme en principal de 2466,22 euros. De cette somme, doivent être décomptés les frais de contentieux antérieurs (120,90 euros), qui n’entrent pas dans les loyers et charges visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si bien que Monsieur [G] [T] [E] devait régler une somme de 2345,32 euros pour éteindre les causes du commandement de payer. Malgré le nouveau délai de six semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023 pour l’acquisition de la clause résolutoire, et malgré le commandement de payer reprenant ce délai de six semaines, le bail prévoit un délai de deux mois pour que la clause résolutoire porte des effets, et ce délai doit donc être appliqué au cas d’espèce. Monsieur [G] [T] [E] avait jusqu'au 22 avril 2024 à 24 heures pour régler cette somme. Au cours de la période de deux mois allant du 22 février 2024 au 22 avril 2024 à 24 heures, Monsieur [G] [T] [E] a procédé à deux règlements, d’un total de 1000 euros. Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 avril 2024, ce qui s’applique également au parking qui est l’accessoire du logement. Il n’y aura donc pas lieu d’examiner la demande de résiliation du bail pour faute. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La SEM Les Résidences de l'Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [T] [E] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (120,90 euros, 129,12 euros et 140,02 euros, qui relèvent éventuellement des dépens pour certains et seront abordés ci-dessous) et des frais de dossier enquête (cinq fois 7,62 euros, dont la procédure afférente n’est pas produite), la somme de 1138,92 euros à la date du 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse. Présent à l'audience, Monsieur [G] [T] [E] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [G] [T] [E] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1138,92 euros, au titre des loyers et charges impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter du présent jugement, au vu du montant de la dette inférieur à deux mois de loyer. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [G] [T] [E] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il propose de verser 200 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il a repris le paiement du loyer courant au moment de l’audience. Le bailleur a en outre donné son accord pour un plan d’apurement de ce montant, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Compte tenu de ces éléments, Monsieur [G] [T] [E] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, conformément à la demande formulée à l'audience. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [G] [T] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant indexé du loyer et charges. Les effets relatifs à ces délais et à la clause résolutoire seront indiqués dans le dispositif. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [G] [T] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [G] [T] [E] sera condamné à verser au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 15 février 2016 entre l'OPH d’[Localité 6] Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais) et Monsieur [G] [T] [E], concernant le bien à usage d’habitation et son parking situé [Adresse 1] (Bat : 04 ; Esc : 02 ; [Adresse 7] [Localité 4], sont réunies à la date du 23 avril 2024 ; CONDAMNE Monsieur [G] [T] [E] à verser à la Société Anonyme d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1138,92 euros (selon décompte en date du 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse) au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du présent jugement ; AUTORISE Monsieur [G] [T] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 200 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord trouvé entre les parties à l’audience ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [G] [T] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [G] [T] [E] soit condamné à verser à la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE Monsieur [G] [T] [E] à verser à la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [G] [T] [E] aux entiers dépens de l'instance ; REJETTE toutes autres demandes ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier. Le greffier, Le vice-président,