Cour de cassation, 25 juin 2009. 08-15.523

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970 ; Attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires un mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier sauf à ce dernier à prétendre à des dommages-intérêts en prouvant la faute du vendeur qui, compte tenu des diligences accomplies , l'aurait privé de la réalisation de la vente ; Attendu que M. et Mme X... ont donné un mandat non exclusif de vendre leur bien immobilier à la société Lyder en date du 17 février 2003 ; que les époux Y..., qui ont acheté le bien le 11 mai 2004 par l'intermédiaire d'une autre agence, l'avaient visité par l'intermédiaire de la société Lyder le 9 avril 2004 ; Attendu que pour faire droit à la demande de l'agence immobilière et condamner M. et Mme X... à lui payer des dommages-intérêts correspondant au montant de la commission, la cour d'appel a retenu que la faute des mandants, qui n'ont pas respecté leur obligation d'information de l'agence qui avait déjà fait visiter le bien donné en mandat à un acquéreur potentiel, a causé à l'agence immobilière un préjudice caractérisé par la perte de son droit à commission ; Qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi la faute des vendeurs, compte tenu des diligences accomplies, avait privé l'agence immobilière de la réalisation de la vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen unique : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ; Condamne la société Lyder aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt ; Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... ; L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a condamné M. X... et Mme A... à payer à la Société LYDER, agent immobilier, une somme de 16.101 ; AUX MOTIFS QU'« il résulte des faits de manière non contestée par les parties que la SARL LYDER a fait visiter les lieux aux époux Y... à deux reprises ; qu'il est constant que la SARL LYDER a transmis l'offre faite par les époux Y... aux époux X..., offre alors refusée par eux ; qu'il est aussi constant que la vente s'est effectuée par l'intermédiaire d'une autre agence mais cela dans le délai contractuel liant les époux X... à l'agence SARL LYDER ; que vainement ceux-ci viennent faire soutenir que l'agence LYDER n'est pas intervenue dans cette vente dans la mesure où il leur appartenait de manière contractuelle d'informer l'agence SARL LYDER du compromis de vente intervenu entre eux et les époux Y... ; que les époux X... ne peuvent se dire déliés de tout engagement contractuel envers la SARL LYDER du seul fait que les époux Y... n'ont pas entendu donner suite aux pourparlers par l'intermédiaire de cette agence ; qu'en effet, l'engagement contractuel est un engagement d'information de l'agence qui a déjà fait visiter le bien donné en mandat à un acquéreur potentiel ; que faute par eux de l'avoir fait, les époux X... ont causé un préjudice à l'agence LYDER, caractérisé par la perte de son droit à commission ; que les époux X... seront donc condamnés à payer à la SARL LYDER la somme de 16.101 à titre de dommages et intérêts (…) » (arrêt, p. 3, § 6 et s. et p. 4, § 1er) ; ALORS QUE, premièrement, le droit à commission suppose, non seulement que l'agent immobilier ait présenté le bien, mais encore qu'il ait conduit les négociations jusqu'à ce qu'un accord soit trouvé entre les parties ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont constaté que si la Société LYDER avait fait visiter le bien à M. et Mme Y..., étant investie d'un mandat non exclusif, aucune négociation n'a été conduite sous son égide aboutissant à un accord, et que si un accord est intervenu, c'est par l'intermédiaire d'une agence tierce ; qu'en décidant néanmoins, dans ces circonstances, que la Société LYDER avait perdu un droit à commission quand les constatations mêmes de l'arrêt excluaient ce droit à commission, les juges du second degré ont violé les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 1147 du Code civil ; ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, le défaut d'information de M. X... et de Mme A... ne pouvait déboucher sur une réparation que sur le terrain d'une perte de chance ; qu'en s'abstenant de rechercher si, faute pour M. X... et Mme A... d'avoir avisé la Société LYDER de ce qu'un accord avait pu être trouvé avec M. et Mme Y..., par l'intermédiaire d'une agence tierce, la Société LYDER avait perdu ou non une chance d'obtenir le paiement de la commission, les juges du second degré ont de toute façon privé leur décision de base légale au regard des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 1147 du Code civil ; ALORS QUE, troisièmement, en cas de responsabilité fondée sur une perte de chance, il est exclu qu'une réparation intégrale soit accordée ; qu'en toute hypothèse, à supposer même qu'il y ait eu perte de chance, il était exclu que la Société LYDER puisse prétendre à une somme de 16.101 correspondant très précisément à la commission qui avait été stipulée dans le mandat du 17 février 2003 ; que, de ce point de vue encore et à tout le moins, la censure est encourue pour violation de l'article 1147 du Code civil, ensemble les règles régissant la réparation de la perte de chance ; Et ALORS QUE, quatrièmement, aucun motif de l'arrêt ne fait état d'un préjudice, distinct du droit à commission, qui puisse caractériser un dommage pouvant fonder la condamnation ; que de ce point de vue, l'arrêt attaqué souffre d'un défaut de base légale au regard des articles 1147 du Code civil et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.