Cour d'appel, 03 septembre 2024. 21/01165

N° RG 21/01165 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NNAH Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 27] Au fond du 06 janvier 2021 (1ère chambre civile) RG : 18/01588 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 03 Septembre 2024 APPELANTS : M. [K] [A] [O] [M] né le 11 Septembre 1958 à [Localité 30] [Adresse 15] [Localité 14] Représenté par Me Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 359 S.A.S.U. EURL ARCADE [Adresse 18] [Localité 13] Représentée par Me Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 359 INTIMES : M. [J] [P] né le 17 Septembre 1980 à [Localité 28] (CONF. HELVÉTIQUE) [Adresse 23] [Localité 20] SUISSE Représenté par Me Eric FUMAT de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE M. [I] [P] né le 03 Mai 1983 à [Localité 25] (CONF. HELVÉTIQUE) [Adresse 29] [Localité 16] - SUISSE Représenté par Me Eric FUMAT de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 16 Mars 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Mai 2024 Date de mise à disposition : 03 Septembre 2024 Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Composition de la Cour lors du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte authentique du 9 janvier 2015 MM. [I] et [J] [P], ci-après les consorts [P], ont acheté un bien immobilier composé d'une maison d'habitation dit « château » d'une surface habitable de 700 m² et d'une maison de gardien de 80 m² à Mr [K] [M] et à la société Arcade, situé au [Localité 22] (42) moyennant le prix de 770.000 €. Par ordonnance du 23 décembre 2015, le juge des référés de ce tribunal a ordonné une expertise confiée à Mr [W] [N] relativement au dégât des eaux survenu dans la cuisine. L'expert dont la mission s'est cantonnée aux dégâts des eaux constatés dans la cuisine du château a déposé un rapport le 24 septembre 2016. Sur la base d'un procès-verbal de constat d'huissier du 21 octobre 2016 et par ordonnance du 9 mars 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Etienne a ordonné une seconde expertise confiée à Mr [L], laquelle a été étendue par ordonnance du 25 juillet 2017 à l'effondrement d'un mur de clôture. Mr [L] a déposé son rapport le 31 janvier 2018. Par exploit d'huissier du 3 mai 2018, Mr [I] [P] et Mr [J] [P] ont fait assigner Mr [K]-[A] [M] et la société Arcade devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne aux fins d'obtenir à titre principal la résolution de la vente, ou subsidiairement l'annulation de cette vente, et dans tous les cas, la restitution du prix d'achat et le paiement de dommages et intérêts. Par jugement du 6 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a : - déclaré recevable en la forme la demande de résolution de la vente, - prononcé la résolution de la vente conclue entre d'une part Mr [K] [A] [O] [M] et la société Arcade, les vendeurs, et d'autre part, Mr [I] [P] et Mr [J] [P], les acquéreurs, reçue le 9 janvier 2015 par Maître [Z] [S] associé de la SCP Fournel [S] Chazottes Lecompte Teyssier, Notaires titulaires d'un office situé au [Adresse 12] [Localité 13] (Loire), vente publiée et enregistrée le 28 janvier 2015 au fichier immobilier de Saint-Etienne, 2ème bureau, Volume 2015 P 476 (4204P02), ayant transféré la propriété du tènement immobilier composé d'une maison dite « Le château Claudinon », une maison de gardien, jardin et parc, le tout d'une surface de 3 ha 75 a 81 ca, situés au lieudit « [Localité 21] », cadastrés sous les n°[Cadastre 17], [Cadastre 19], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] de la section BC de la commune [Localité 24], outre une parcelle de terrain située au lieudit « La Garde » cadastrée sous le numéro [Cadastre 11] de la section BE de ladite commune d'une surface de 31 a et 31 ca. - condamné solidairement Mr [K] [M] et la société Arcade à payer aux consorts [P] les sommes de : * 770.000 € correspondant au prix de vente * 41.710 € au titre de l'impôt sur les mutations * 770 € au titre de la contribution de sécurité immobilière * 17.113 € au titre des taxes foncières - dit que les biens seront restitués par les consorts [P] après réception de l'intégralité du prix de vente et des frais ou intérêts retenus ci-dessus, - condamné solidairement Mr [K] [M] et la société Arcade à payer aux consorts [P] les sommes de : * 33.405,96 € à titre de dommages et intérêts en réparation des frais résultant de la souscription d'un prêt immobilier * 70.618,11 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux travaux de réparation et d'entretien * 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, - dit que les sommes allouées produiront intérêts au taux légal à compter du jugement, - ordonné la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, conformément à l'article 1343-2 du code civil. - débouté Mr [K] [M] et à la société Arcade de leurs demandes de dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum Mr [K] [M] et la société Arcade à payer aux consorts [P] la somme de 4.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum Mr [K] [M] et la société Arcade aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise correspondant aux deux rapports, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration du 17 février 2021, Mr [K] [M] et la société Arcade ont interjeté appel de ce jugement. Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 13 février 2023, Mr [K] [M] et la société Arcade demandent à la cour de : à titre principal, - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 6 janvier 2021 en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, - débouter Mr [I] [P] et Mr [J] [P] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner Mr [I] [P] et Mr [J] [P] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par eux, à titre subsidiaire , - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 6 janvier 2021 en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer aux consorts [P] les sommes de 41.710 € au titre de l'impôt sur les mutations et de 770 € au titre de la contribution de sécurité immobilière, ainsi que la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, statuant à nouveau, - débouter Mr [I] [P] et Mr [J] [P] de leur demande de condamnation solidaire à leur verser la somme de 41.710 € au titre de l'impôt sur les mutations et la somme de 770 € au titre de la contribution de sécurité immobilière, - débouter Mr [I] [P] et Mr [J] [P] de leur demande de condamnation solidaire à leur verser la somme de 5.000 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, - déclarer irrecevable la demande de Mr [I] [P] et Mr [J] [P] de condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.589,26 € au titre du remboursement de la taxe foncière 2015, et, à défaut, les débouter de cette demande, - déclarer irrecevable la demande de Mr [I] [P] et Mr [J] [P] de condamnation solidaire au paiement de la somme de 9.134 € au titre des taxes foncières 2020 et 2021, et, à défaut, les débouter de cette demande, - condamner solidairement Mr [I] [P] et Mr [J] [P] à leur rembourser la somme de 4.000 € perçue par eux au titre des loyers de la maison de gardien entre les mois de février et septembre 2015, - condamner solidairement Mr [I] [P] et Mr [J] [P] à leur verser la somme de 182.760,98 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du défaut d'entretien du bien immobilier entre le 9 janvier 2015 et le 26 mai 2021, outre la somme de 852,10 € au titre du constat d'huissier d'état des lieux réalisé les 26 mai et 28 juin 2021, en tout état de cause, - débouter Mr [I] [P] et Mr [J] [P] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens. - condamner solidairement Mr [I] [P] et Mr [J] [P] à leur payer la somme de 12.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la Selarl Juge Fialaire avocats sur son affirmation de droit Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2023, les consorts [P] demandent à la cour de : - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : - prononcé la résolution de la vente reçue le 9 janvier 2015 par Maître [Z] [S] associé de la SCP Fournel [S] Chazottes Lecompte Teyssier, Notaires titulaires d'un office situé au [Adresse 12] [Localité 13] (Loire), vente publiée et enregistrée le 28 janvier 2015 au fichier immobilier de Saint-Etienne, 2ème bureau, Volume 2015 P 476 (4204P02), ayant transféré la propriété du tènement immobilier composé d'une maison dite « [Adresse 26] », une maison de gardien, jardin et parc, le tout d'une surface de 3 ha 75 a 81 ca, situés au lieudit « [Localité 21] », cadastrés sous les n°[Cadastre 17], [Cadastre 19], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] de la section BC de la commune [Localité 24], outre une parcelle de terrain située au lieudit « La Garde » cadastrée sous le numéro [Cadastre 11] de la section BE de ladite commune d'une surface de 31 a et 31 ca, - condamné solidairement, Mr [M] et la société Arcade à leur régler les sommes suivantes : * 770.000 € correspondant au prix global d'acquisition des différents biens immobiliers, * 41.710 € au titre de l'impôt sur les mutations (pièce 52, 53, 54 et 2 p 8) * 770 € au titre de la contribution de sécurité immobilière, (pièce 2 page 8) * 17.113 € au titre des taxes foncières réglées (pièce 27) - condamné, solidairement, Mr [M] et la société Arcade à leur régler 33.405,96 €, avec intérêts à compter du jugement, correspondant à : * 2.100 € de frais de prêt à l'office notarial (pièce 42) * 500 € de frais de dossier à la banque (pièce 43) * 1.579,73 € d'assurance-crédit jusqu'à la date de l'assignation (pièce 45), * 1.232,96 € au titre de l'assurance groupe (pièce 43) * 27.993,27 € d'intérêts jusqu'à la date de l'assignation (pièce 45) y ajoutant, - condamner solidairement, Mr [M] et la société Arcade à leur régler : - la taxe foncière de l'année 2015 (prorata temporis) qu'ils ont remboursée à Mr [A] [M] à hauteur de 3.589,26 € par un chèque du 22 janvier 2015 (pièce 27 /0) - la taxe foncière de l'année 2020, soit 4.567 € (pièce 27) - la taxe foncière de l'année 2021 appelée à leur nom (puisqu'au 1er janvier 2021, le bien étant encore inscrit au fichier immobilier à leur nom), qu'ils chiffrent pour cette dernière au montant de celle de l'année 2020, soit 4.567 €, faute d'avoir encore reçu l'avis de mise en recouvrement, réformant le jugement dont appel, - condamner solidairement, Mr [M] et la société Arcade à régler les intérêts légaux sur toutes les condamnations à compter du 3 mai 2018, date de l'assignation jusqu'au 21 mai 2021, date de l'exécution provisoire des condamnations, à titre subsidiaire si la cour ne confirmait pas le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de vente , - prononcer la nullité, pour dol, de la vente reçue le 9 janvier 2015 par Maître [Z] [S] associé de la SCP Fournel [S] Chazottes Lecompte Teyssier, Notaires titulaires d'un office situé au [Adresse 12] [Localité 13] (Loire), vente publiée et enregistrée le 28 janvier 2015 au fichier immobilier de Saint-Etienne, 2 ème bureau, Volume 2015 P 476 (4204P02), ayant transféré la propriété du tènement immobilier composé d'une maison dite « [Adresse 26] », une maison de gardien, jardin et parc, le tout d'une surface de 3 ha 75 a 81 ca, situés au lieudit « [Localité 21] », cadastrés sous les n°[Cadastre 17], [Cadastre 19], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] de la section BC de la commune [Localité 24], outre une parcelle de terrain située au lieudit « La Garde » cadastrée sous le numéro [Cadastre 11] de la section BE de ladite commune d'une surface de 31 a et 31 ca, - condamner, solidairement, Mr [M] et la société Arcade à leur régler les sommes suivantes, avec intérêts à compter du jugement : * 770.000 € correspondant au prix global d'acquisition des différents biens immobiliers * 41.710 € au titre de l'impôt sur les mutations (pièce 52, 53, 54 et 2 p 8) * 770 € au titre de la contribution de sécurité immobilière, (pièce 2 page 8) * 17.113 € au titre des taxes foncières réglées, (pièce 27) - condamner, solidairement, Mr [M] et la société Arcade à leur régler 33.405,96 €, avec intérêts à compter du jugement, correspondant à : * 2.100 € de frais de prêt à l'office notarial (pièce 42) * 500 € de frais de dossier à la banque (pièce 43) * 1.579,73 € d'assurance-crédit jusqu'à la date de l'assignation (pièce 45), * 1.232,96 € au titre de l'assurance groupe (pièce 43) * 27.993,27 € d'intérêts jusqu'à la date de l'assignation (pièce 45) y ajoutant, - condamner, solidairement, Mr [M] et la société Arcade à leur régler : * la taxe foncière de l'année 2015 (prorata temporis) qu'ils ont remboursée à Mr [A] [M] à hauteur de 3.589,26 € par un chèque du 22 janvier 2015 (pièce 27 /0) * la taxe foncière de l'année 2020, soit 4.567 € (pièce 27) * la taxe foncière de l'année 2021 appelée à leur nom (puisqu'au 1 er janvier 2021, le bien était encore inscrit au fichier immobilier à leur nom), qu'ils chiffrent pour cette dernière au montant de celle de l'année 2020, soit 4.567 €, faute d'avoir encore reçu l'avis de mise en recouvrement. - condamner solidairement, Mr [M] et la société Arcade à régler les intérêts légaux sur toutes les condamnations à compter du 3 mai 2018, date de l'assignation jusqu'au 21 mai 2021, date de l'exécution provisoire des condamnations, - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné, solidairement, Mr [M] et la société Arcade à leur régler la somme de 70.618,11 € au titre des préjudices suivants, avec intérêts à compter du jugement : * assurance habitation : 4.919,91 € * travaux sur charpente : 4.862,66 € * mise en sécurité charpente + salle de bain : 3.510,79 € * travaux urgence d'étanchéité toiture : 2.180,20 € * réfection de la toiture : 14.176,80 € * réfection verrière : 2.447,72 € * mise en eau installation de chauffage : 946,00 € * facture sanitaire : 10.221,08 € * sablage renaissance : 1.311,20 € * dépannage électrique : 1.251,75 € * société Carré vert : 15.030,00 € * CAT : 8.920,00 € * société Messidor : 840,00 € - condamner solidairement, Mr [M] et la société Arcade à régler les intérêts légaux sur toutes les condamnations à compter du 3 mai 2018, date de l'assignation, à titre très infiniment subsidiaire et dans l'hypothèse où, la cour ne ferait pas droit à l'action rédhibitoire de consorts [P], - condamner solidairement Mr [M] et la société Arcade à leur régler la somme de 62.027,90 € au titre des préjudices chiffrés par l'expert, * canalisations d'eaux et de chauffage 4.015,00 € * absence de PC de la maison de gardien 5.339,40 € * absence de réseau d'assainissement du château 15.439,60 € * mur de clôture 37.233,90 € - dans cette hypothèse aussi, indemniser leur préjudice moral à hauteur de 5.000 € chacun, - réformer le jugement dont appel en ce qu'il a limité à la somme de 2.000 € le montant des dommages et intérêts accordés en réparation de leur préjudice moral, - condamner, solidairement, Mr [M] et la société Arcade à leur régler la somme de 5.000€ chacun, au titre du préjudice moral, - rejeter les demandes formées par les appelants au titre des 4.000 € de restitution de loyer et 182.760 € au titre des travaux de réparation pour de prétendus défauts d'entretien du château, réformant le jugement, - condamner solidairement la société Arcade et Mr [M] à leur payer une participation de 20.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner solidairement à 987,93 € correspondant au coût des deux constats d'huissiers réalisés dans ce dossier, (pièce 28) y ajoutant, - condamner solidairement la société Arcade et Mr [M] à leur payer une participation de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel, confirmant le jugement, - les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance, comprenant le coût des deux rapports d'expertise, dont distraction au profit de la SCP Boniface & associés, avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, y ajoutant, - les condamner solidairement aux entiers dépens de l'instance d'appel, dont distraction au profit de la SCP Boniface & associés, avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mars 2023. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DÉCISION Le jugement n'est pas remis en cause en ce qu'il a déclaré recevable en la forme la demande de résolution de la vente. 1° sur la demande en résolution judiciaire de la vente pour délivrance non conforme: Les consorts [P] concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente pour manquement des vendeurs à leur obligation de délivrer une chose conforme à ce qui a été convenu lors de la vente. Ils font valoir que : - alors qu'il est mentionné dans l'acte de vente que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement et que leurs annonces immobilières faisaient état d'un 'assainissement collectif', le château n'est raccordé à aucun réseau d'assainissement ni public, ni privé, ce qui le rend inhabitable, - le raccordement dont les appelants se prévalent devant la cour n'est en réalité qu'un regard et non une fosse, le conduit obstrué ne conduit nulle part et les tuyaux d'évacuation des deux salles de bain se déversent directement sur la façade ce qui ne pouvait être décelé lors de la vente, - Mr [M] a prétendu avoir habité le château en tant que résidence principale entre 2007 et 2014, ce qui est impossible sans réseau d'assainissement, - d'ailleurs, il a fait équiper la maison de gardien qui était son réel lieu d'habitation d'une fosse septique en 2006, démontrant ainsi sa connaissance de l'absence de raccordement au réseau d'assainissement collectif et l'acte par lequel il a acquis le bien litigieux mentionnait d'ailleurs cette absence de raccordement au réseau collectif. Mr [M] et la société Arcade concluent la réformation du jugement en ce qu'il a prononcé la résolution judiciaire de la vente litigieuse pour délivrance non conforme et soutiennent qu'ils n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance conforme. Ils font valoir que : - la clause selon laquelle le bien était raccordé au réseau d'assainissement ne précisait pas qu'il s'agissait pas d'un réseau public d'assainissement et ne garantissait pas le fonctionnement de l'installation, - le contenu des annonces publiées par un commercial non mandaté par eux, et dont la publication ne les engage pas, mentionnant à tort un 'assainissement collectif' ne caractérise pas un manquement à l'obligation de délivrance, - les consorts [P] ne peuvent invoquer une non conformité dans le fait que l'évacuation des eaux usées des deux salles d'eau s'effectue directement en façade du château, sans raccordement à une descente alors qu'il s'agit d'un désordre apparent lors de la vente qu'ils ont accepté en connaissance de cause, - par ailleurs, les investigations de l'expert ne démontrent pas l'absence de canalisations d'eau usées au delà du passage obstrué et donc l'absence de tout raccordement au réseau, une simple obstruction n'étant pas suffisante pour caractériser l'absence de raccordement au réseau public, - en tout état de cause, l'absence de raccordement de la maison de maître au réseau public d'assainissement, ne présente pas le caractère de gravité suffisant pour justifier la résolution de la vente dès lors que le château est habitable en l'état grâce à un système de raccordement fonctionnel ainsi qu'il ressort d'un constat établi le 26 mai 2021, et ce d'autant que le coût estimé du raccordement de la maison de maître au réseau d'assainissement existant est minime au regard du prix de la vente, - la maison du gardien est quant à elle raccordée à un système d'assainissement qui a permis une jouissance paisible des lieux. Sur ce : En application des articles 1603 et suivants du code civil, tout vendeur est tenu d'une obligation de délivrance de la chose vendue qui doit être conforme aux spécifications du contrat et comme l'ont justement rappelé les premiers juges, manquent à leur obligation de délivrance, les vendeurs qui vendent un bien décrit comme raccordé à un réseau d'assainissement lorsque ce bien n'est pas conforme aux stipulations du contrat. En l'espèce, il est stipulé dans l'acte de vente (page 22) que 'Le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l'installation aux normes actuellement en vigueur. Il déclare également : - ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation ; qu'il n'a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes...'. Les annonces immobilières publiées avant la vente faisait d'ailleurs mention d'un assainissement collectif. Ainsi que rappelé par le tribunal, Mr [L], expert judiciaire, a conclu (page 27) que si la maison de maître a été un jour reliée à un réseau d'assainissement, celui-ci est aujourd'hui obstrué, donc inopérant, et ne présente pas les garanties réglementaires requises par la législation. Ces constatations reposent sur des investigations techniques précises et incontestables de l'expert, lequel après repérage d'un conduit d'évacuation qui part sur plusieurs mètres en direction Est et un passage de caméra, conclut à une obstruction du conduit à 3,80 m de l'entrée de ce conduit. Il confirme par ailleurs que ces investigations l'amènent à constater l'absence de fosse septique. L'absence de raccordement à un réseau d'assainissement est également confirmée par un rapport de la métropole de [Localité 27] qui indique qu'aucun raccordement au domaine public n'a pu être identifié et que le château n'est probablement pas raccordé au réseau public. L'expert conclut encore (page 13) que les évacuations de 2 salles d'eau se font directement en façade de la maison sans raccordement à une descente et comme l'a justement rappelé le tribunal, il importe peu de savoir si l'absence de raccordement des salles d'eau en façade était ou non apparente pour les acquéreurs puisqu'en tout état de cause, le château n'est pas du tout raccordé à un réseau d'assainissement en état de fonctionnement. L'absence de précisions dans l'acte sur le fait que le réseau d'assainissement serait raccordé à un réseau public est inopérant dés lors qu'il ressort des constatations de l'expert que la maison n'est reliée à aucun réseau d'assainissement qu'il soit public ou privé. C'est vainement encore que les appelants soutiennent que les investigations de l'expert ne démontreraient pas l'absence de canalisations d'eau usées au delà du passage obstrué et donc l'absence de tout raccordement au réseau, dés lors que dans les faits et en raison de l'obstruction du conduit constatée par l'expert, il ne peut qu'en être déduit que l'immeuble n'est pas raccordé au réseau d'assainissement ce qui caractérise de manière incontestable un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme. Même si cet élément n'est pas nécessairement à prendre en compte dans le débat sur la conformité de la chose vendue, il convient de relever que les vendeurs ne pouvaient ignorer la fausseté de la mention dans l'acte de vente portant sur le raccordement à un réseau d'assainissement puisque l'acte d'achat du bien par Mr [M] en juin 2006 contenait une mention selon laquelle 'le vendeur déclare que le bien n'est pas relié au réseau communal d'assainissement et que l'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque'. Les premiers juges ont donc justement retenu que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme et estimé que ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente, le jugement étant confirmé de ce chef. 2° sur les conséquences financières de la résolution : La cour retient au préalable que le jugement a justement prononcé une condamnation solidaire de Mr [M] et de la société Arcade, en raison de la clause de solidarité stipulée dans l'acte de vente. Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné les vendeurs à restituer aux consorts [P] le prix de vente, soit la somme de 770.000 €, cette restitution étant la conséquence directe de la résolution de la vente. Il l'est également en ce qu'il les a condamnés à leur payer le coût de l'impôt sur la mutation, soit 41.710 €, celui de contribution de sécurité immobilière, soit 770 € et le coût des taxes foncières de 2016 à 2019, soit au vu des justificatifs produits la somme totale de 17.713 € ramenée à 17.113 € conformément à la demande. Les appelants ne sont pas fondés à s'opposer au paiement de ces sommes au motif que la vente aurait été conclue 'contrats en mains' et à soutenir que ce seraient eux qui ont réglé ces frais par prélèvement sur le produit de la vente et que le décompte du notaire ne fait pas ressortir le paiement de cette somme supplémentaire par les consorts [P]. En effet, il ressort au contraire des pièces produites que les consorts [P] ont réglé ces frais en sus du prix de vente, ce fait étant établi par : - le décompte du notaire du 23 décembre 2014 et la justification d'un virement complémentaire du 6 janvier 2015 attestant du règlement de la somme de 770.000 €, - le justificatif de virement depuis un compte UBS de 50.000 € en date du 9 janvier 2015, - l'attestation de Mr [U] [P], père des requérants, selon laquelle il lui a été demandé en extrême urgence par l'étude de notaire de régler la somme de 50.000 € pour les frais, - un extrait de compte de Maître [S], notaire, attestant d'un virement de 49.990 € en date du 9 janvier 2015, avec la mention 'compromis [I] [P]' ce qui atteste qu'il se rapporte bien à la vente litigieuse, - un courrier de ce même notaire confirmant que la différence entre 50.000 € et 49.990 € correspond à des frais et qu'il est normal que ce paiement de 50.000 € n'apparaisse pas dans le premier décompte 'acquéreur' qui avait été édité préalablement au rendez-vous de signature. A cette somme s'ajoute celle de 4.567 € au titre de l'année 2020, le surplus de la demande (année 2021) étant rejeté en l'absence de justificatifs. La cour relève que cette dernière demande qui constitue le complément nécessaire de celles formées en première instance est recevable par application de l'article 566 du code de procédure civile. Les consorts [P] sont par contre, en application de l'article 910-4 du code de procédure civile, irrecevables à réclamer le remboursement de la taxe foncière 2015, faute d'avoir présenter cette prétention dans leurs premières conclusions d'intimé. Par une exacte appréciation des éléments de la cause, une analyse détaillée des pièces et des motifs pertinents adoptés par la cour, le tribunal a par ailleurs justement condamné les appelants à payer la somme de 33.405,96 € à titre de dommages et intérêts en raison des frais résultant de la souscription d'un prêt immobilier en considérant à juste titre qu'il s'agissait d'un dommage en lien direct avec le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance. 3° sur les demandes indemnitaires complémentaires : Bien que maladroitement présentée dans le dispositif des conclusions des consorts [P], la cour constate que leur demande en paiement d'une somme de 70.618,11 € n'est que la conséquence de la résolution de la vente et non pas une demande autonome qui serait fondée sur les vices cachés. En effet, les dites demandes portent pour l'essentiel sur des dépenses sans lien avec les différents désordres évoqués au titre des vices cachés et elles sont formées en premier lieu au visa de l'article 1611 sur l'obligation de délivrance. Dés lors que la résolution de la vente est prononcée au titre du manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance, il n'y a donc pas lieu de se prononcer sur l'existence de vices cachés, moyen qui n'apparaît pas pertinent pour statuer sur la dite demande. En application de l'article 1611 du code civil, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu et selon l'article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Il ressort de ce qui précède et des pièces produites que les consorts [P] ont engagé diverses dépenses et des travaux importants dans la maison qui ont été réalisés en pure perte. Ces dépenses sont la conséquence certaine et directe du manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance dont ils doivent réparation auprès des acquéreurs. Par une exacte appréciation des éléments de la cause, une analyse détaillée des pièces et des motifs pertinents adoptés par la cour et qu'il est inutile ici de paraphraser, les premiers juges ont détaillé et chiffrés les dépenses d'assurance et d'entretien ainsi exposés qu'ils ont justement évaluées à 70.618,11 €. Ils ont également à bon droit retenu que les consorts [P] justifiaient d'un préjudice moral consécutif à cette vente qu'ils ont justement chiffré à 1.000 € chacun, soit 2.000 € au total. Le jugement est encore confirmé en ce qu'il a assorti les sommes allouées des intérêts au taux légal à compter du jugement et ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. 4° sur les demandes reconventionnelles des appelants : Si la cour venait à confirmer la résolution judiciaire de la vente, Mr [M] et la société Arcade sollicitent : - le remboursement des loyers perçus par les consorts [P] au titre de la location de la maison de gardien, - des dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état consécutifs aux dégradations du bien immobilier entre le 9 janvier 2015 et le 26 mai 2021, - l'indemnisation d'un préjudice moral. Ils font valoir que : - ces demandes ne sont pas nouvelles mais la conséquence de la résolution judiciaire, et elles sont recevables en vertu de l'article 565 du code de procédure civile, - la résolution judiciaire d'un contrat de vente immobilière implique nécessairement la restitution des fruits que la chose a procurée, peu importe la bonne foi du vendeur, ce qui justifie la restitution par les consorts [P] de la somme de 4.000 € qu'ils ont perçus entre les mois de février et septembre 2015, correspondant aux loyers versés par les locataires en place dans la maison du gardien, - par ailleurs, en reprenant possession du bien le 26 mai 2021, ils ont constaté d'importantes dégradations du bien litigieux, notamment une dégradation du portail automatisé, un mauvais entretien du parc, plusieurs détériorations et un dégât des eaux dans la maison du gardien, un défaut d'entretien de la toiture et de la terrasse du château ainsi que plusieurs dégâts des eaux, des carreaux de fenêtre cassés, une détérioration de la ligne électrique, l'inachèvement de travaux et un état de saleté générale. Les consorts [P] soutiennent en réplique que : - ces demandes sont irrecevables comme nouvelles en cause d'appel, - le vendeur de mauvaise foi ne peut prétendre à la restitution des fruits donc des loyers, - Mr [M] et la société Arcade qui leur ont vendu un bien inhabitable et en mauvais état, ne peuvent prétendre à la restitution d'un bien habitable et en parfait état et ce alors même qu'ils justifient au contraire avoir effectué de nombreux travaux durant les 7 ans écoulés entre la vente et la restitution du bien, et engagé de frais d'entretien de jardin, que concernant la remise en état de la toiture, les appelants ont vendu en connaissance de cause un immeuble dont la toiture n'est pas étanche, que le jardin a été entretenu et que son état ne saurait se résumer aux seules photos d'arbres effondrés prises par l'huissier. Sur ce : La demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice qui résulterait du mauvais état constaté lors de la reprise des lieux est recevable en cause d'appel dés lors qu'il s'agit d'une prétention qui tend à faire juger une question née de la survenance ou la révélation d'un fait, en l'espèce la restitution des lieux intervenue postérieurement au prononcé du jugement. Par ailleurs, la demande en remboursement des loyers s'analyse en une demande reconventionnelle qui est recevable en appel par application de l'article 567 du code de procédure civile dés lors qu'elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant. Il convient par voie de conséquence de déclarer recevables les dites demandes formées par les appelants pour la première fois en cause d'appel. * sur le remboursement des loyers : Il ressort des pièces produites et il n'est pas discuté que les consorts [P] ont perçu entre février et septembre 2015, 4.000 € (500 € x 8) de loyers versés par les occupants de la maison du gardien. La résolution judiciaire d'un contrat de vente immobilière implique la restitution des fruits que la chose a procurée et cette restitution n'est pas subordonnée à la bonne ou mauvaise foi du vendeur. Il convient, ajoutant au jugement, de condamner les consorts [P] solidairement à payer à Mr [M] et à la société Arcade la somme de 4.000 €. - sur les dommages et intérêts du fait de la dégradation des lieux : Pour justifier de leur demande indemnitaire qu'ils chiffrent à 182.760,98 € sur la base de simples devis, les appelants se fondent essentiellement sur des photographies qu'il n'est pas possible de dater précisément et surtout sur deux constats d'huissier réalisés non contradictoirement à la demande de Mr [M] les 26 mai et 22 octobre 2021. La cour constate toutefois que s'il est probable que les lieux se sont dégradés au fil des années, les pièces produites ne permettent pas de faire une étude comparative sérieuse et pertinente des lieux entre la date de la vente et celle de la restitution et qu'elles sont manifestement insuffisantes à établir une dégradation significative des lieux qui puisse être imputée aux consorts [P]. Ainsi, l'étude d'huissier qui a réalisé les dits constats qui est la même que celle ayant réalisé des constats pour le compte des consorts [P], avait constaté en 2016 un état particulièrement dégradé à l'intérieur de la maison de maître, notamment de la toiture, que des étais étaient placés à l'intérieur pour renforcer des poutres, que le plancher était humide et qu'il y avait des fuites d'eau. En outre, un constat établi le 7 mai 2021 à la demande cette fois des consorts [P] tend à contredire les constatations du premier huissier tant sur l'existence d'un état généralisé de dégradation à l'intérieur des bâtiments que sur le défaut d'entretien du parc. La cour constate en conséquence que les appelants ne démontrent pas le préjudice dont ils se prévalent et, ajoutant au jugement, les déboute de leur demande. - sur le préjudice moral : Le jugement étant pour l'essentiel confirmé en ce qu'il retient une résolution de la vente au torts des vendeurs, il l'est également en ce qu'il les a déboutés de leur demande en indemnisation d'un préjudice moral. 5° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Le jugement est confirmé en ses dispositions relative aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, incluant le coût des constats d'huissier. La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [P] en cause d'appel et leur alloue à ce titre la somme de 4.000 €. L'équité ne commande pas par contre de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des appelants. Les dépens d'appel sont à la charge des appelants qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement. PAR CES MOTIFS LA COUR statuant dans les limites de l'appel, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; y ajoutant, Déclare les consorts [I] et [J] [P] irrecevables à réclamer le remboursement de la taxe foncière 2015. Condamne Mr [K] [M] et la société Arcade solidairement à payer aux consorts [I] et [J] [P] la somme de 4.567 € au titre de la taxe foncière due pour l'année 2020. Déboute les consorts [I] et [J] [P] de leur demande en paiement de la taxe foncière au titre de l'année 2021. Déclare Mr [K] [M] et la société Arcade recevables en leur demande en remboursement des loyers perçus par les consorts [P] au titre de la maison de gardien et en paiement de dommages et intérêts pour défaut d'entretien des lieux ; Condamne les consorts [I] et [J] [P], solidairement, à payer à Mr [K] [M] et à la société Arcade, unis d'intérêts, la somme de 4.000 € au titre des loyers de la maison de gardien perçus par eux entre février et septembre 2015 ; Déboute Mr [K] [M] et la société Arcade de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour défaut d'entretien des lieux ; Condamne Mr [K] [M] et la société Arcade, in solidum, à payer en cause d'appel aux consorts [I] et [J] [P], unis d'intérêt, la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne Mr [K] [M] et la société Arcade, in solidum, aux dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT