Cour d'appel, 23 novembre 2023. 23/05271

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05271 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKC3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/54024 APPELANTE LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [W] [X], domiciliée en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229, et assistée à l'audience par Me Célia DUGUES, avocat au barreau de PARIS INTIMEE S.A.R.L. NATAF, RCS de PARIS sous le numéro 850 398 082, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, et assistée à l'audience par Me Jonathan THISSIER-LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1723 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE La société Nataf a acquis un local à usage commercial, lot n°13, situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, d'un immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 7]. Elle a déposé une déclaration préalable auprès de la Direction de l'Urbanisme en vue du changement de destination du local de bureaux en hébergement hôtelier. Par acte du 25 mai 2022, la ville de [Localité 6] a fait assigner la société Nataf devant le tribunal judiciaire de Paris, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de, notamment : - condamner la société Nataf à payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 euros conformément aux dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; - ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2] à [Localité 7], sous astreinte de 541 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ; se réserver la liquidation de l'astreinte ; - condamner la société Nataf à payer à la ville de [Localité 6] une amende de 10.000 euros ; - condamner la société Nataf à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond en date du 06 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris, a : - rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ; - rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 2] à [Localité 7] ; - rejeté la demande de la ville de [Localité 6] fondée sur les dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ; - condamné la ville de [Localité 6] à payer à la société Nataf la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la ville de [Localité 6] aux dépens ; - rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Par déclaration du 16 mars 2023, La ville de [Localité 6] a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 avril 2023, La ville de [Localité 6] demande à la cour de : - juger la ville de [Localité 6] recevable et bien fondée en son appel ; - infirmer le jugement du 6 mars 2023 en toutes ses dispositions en ce qu'il a : - rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ; - rejeté la demande de la ville de [Localité 6] fondée sur les dispositions de l'article L.324-1-1 IV du Code du tourisme ; - condamné la ville de [Localité 6] à payer à la société Nataf la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la ville de [Localité 6] aux dépens. En conséquence, - juger que la société Nataf a enfreint les dispositions des articles l.631-7 du code de la construction et de l'habitation et L 324-1-1 du code du tourisme ; - condamner, la société Nataf à payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 euros ; - ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2] à [Localité 7], lot 13, sous astreinte de 541 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira à la cour de fixer ; - condamner, la société Nataf à payer à la ville de [Localité 6] une amende de 10.000 euros ; - la condamner, à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens. La ville de [Localité 6] fait valoir que le local en cause n'est pas la résidence principale de son propriétaire ; que la fiche H2 de février 1971 mentionne que le local est toujours occupé par Mme [R] veuve [B], cette dernière étant inscrite sur les listes électorales de 1966 à 1970 à cette adresse, information corroborée par les annuaires de l'époque. Elle considère qu'il n'est pas établi que le bien est " actuellement commercial " comme le soutient la société Nataf. Elle conteste le fait que le local ne serait pas identifié comme l'a retenu le premier juge. Elle fait état d'annonces proposant le bien à la location de courte durée sur le site Airbnb et soutient que l'infraction perdure depuis 2019 et elle estime que l'exploitation irrégulière est d'une forte rentabilité, ce qui justifie le montant de l'amende réclamée. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 mai 2023, la société Nataf demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris, en date du 6 mars 2023, en toute ses dispositions ; Et statuant à nouveau : A titre principal : - constater que la société Nataf est propriétaire d'un local à usage commercial ; - débouter la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation de la société Nataf à lui payer une amende civile de 50.000 euros ; - débouter la ville de [Localité 6] de sa demande de retour à l'habitation des locaux, sis [Adresse 2] à [Localité 7], lot 13, sous astreinte de 541 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ; - débouter la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation de la société Nataf à lui payer une amende civile de 10.000 euros ; - débouter la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation de la société Nataf à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouter la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation de la société Nataf aux entiers dépens ; A titre subsidiaire, - condamner la société Nataf au paiement d'une amende civile de 1 euro ; En tout état de cause : - condamner la ville de [Localité 6] à payer la somme de 8.000 euros à la société Nataf au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la ville de [Localité 6] aux entiers dépens. La société Nataf fait valoir que la Cour de cassation applique strictement les dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, s'agissant du formulaire H2 qui doit être indiscutable, s'agissant de sa date et du formalisme attendu. Elle allègue que le local est à usage commercial au vu des pièces qu'elle verse ; que le local n'est pas identifié sur le formulaire H2 produit par la ville de [Localité 6] et que ce document est imprécis ; qu'il existe d'ailleurs une confusion sur le bâtiment dans les conclusions de l'appelante. Elle conteste la force probante des pièces relatives aux listes électorales ou aux annuaires. A titre subsidiaire, elle fait valoir que le montant de l'amende civile est excessif et fait état de sa bonne foi. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023. SUR CE Sur la demande de condamnation sur le fondement des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement : - qu'en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation et conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 6] d'établir : l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 , sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ; - que selon l'article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation, " [...] Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. " En l'espèce, les parties s'opposent d'abord sur la preuve à apporter par la ville de [Localité 6] de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante. Il revient ainsi à la ville de [Localité 6] pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation. L'appartement en cause, acquis par la société Nataf par acte de vente du 27 mai 2019 est situé [Adresse 2] à [Localité 7] dans le bâtiment B, sur cour, au rez-de-chaussée. Il est constitutif du lot 13. L'acte notarié précise que ce local est actuellement à usage commercial et relève : " L'historique des changements d'usage intervenu après le 1er janvier 1970 en vertu d'une autorisation subordonnée à compensation en date du 4 janvier 2019 dont il ressort : - qu'aucune autorisation subordonnée à une compensation n'a été délivrée depuis 1970 - que des locaux de l'immeuble ont été proposés en compensation dans le cadre d'une opération de changement d'usage depuis 1970 Il ressort d'un courrier de la préfecture de PARIS du 10 mai 1991 que les biens donnés en compensation étaient situés au 5ème étage à l'adresse du bien vendu - que l'administration n'a connaissance d'aucun local affecté temporairement à l'habitation dans cet immeuble entre le 1er janvier 1970 et le 10 juin 2005 Il ressort desdits documents annexés une présomption de commercialité du lot 13. " Le lot 13 est mentionné comme commercial dans le Règlement de copropriété, selon acte modificatif des 19 et 27 août 1953 et additif du 23 octobre 1953. Si la date de cette mention n'est pas précisée elle remplace une affectation initiale de " dépôt de produits pharmaceutiques comprenant une entrée et deux pièces en entrant dans la cour ". La ville se prévaut ici d'une fiche H2 qui porte le tampon " 16 février 1971 ". Cette fiche ne comporte ni de numéro de bâtiment, ni d'escalier, ni surtout de lot qui permettrait de s'assurer que la fiche se rapporte bien au local dont la société Nataf est propriétaire, comme l'a relevé le premier juge. Sans ces précisions, la production de copies des listes électorales n'est pas pertinente pour établir l'affectation litigieuse du local en cause. L'état hypothécaire est difficilement lisible, ce qui le rend inexploitable et il n'est pas fait état de l'usage du bien. Il sera relevé que dans un courrier du 10 mars 2021, la ville de [Localité 6] a évoqué un local situé dans le bâtiment A, alors que l'appartement est situé dans le bâtiment B. Cette mention erronée se retrouve notamment dans le constat dont la ville de [Localité 6] se prévaut. Il en résulte que la preuve que le local appartenant à la société Nataf était utilisé à usage d'habitation le 1er janvier 1970 n'est pas rapportée. La décision sera dès lors confirmée en ce qu'elle a débouté la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation à une amende civile sur ce premier fondement, et en conséquence, en ce qu'elle a rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux. Sur la demande au titre de l'article L324-1-1 du code du tourisme L'article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose notamment que : " (') II.- Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. III.- Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme. La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. IV.- Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. (') V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros. Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros. " En l'espèce, s'agissant de l'infraction aux dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme, à savoir le défaut de transmission relative au nombre de jours loués, il sera relevé que l'obligation de transmission de l'article L.324-1-1 IV alinéa 2 du code du tourisme ne peut concerner que les locations visées à l'article L.324-1-1 IV alinéa premier, à savoir les locations d'un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, étant rappelé : - que les textes relatifs à une infraction civile, pouvant conduire au prononcé d'une amende, doivent s'interpréter strictement ; - que l'article L. 324-1-1 IV, constitué de deux alinéas, doit s'analyser en son ensemble ; - que la transmission du nombre de jours vise à établir si la limite des 120 jours a été dépassée, de sorte que cette disposition concerne bien logiquement les meublés déclarés comme résidence principale, astreints à cette limite. Le logement en cause n'est pas ici la résidence principale de la société Nataf ni n'a été déclaré comme tel, ce que la ville de [Localité 6] ne conteste puisqu'elle expose elle-même que l'appartement n'est pas occupé par l'intimé comme résidence principale. Les conditions pour prononcer une amende en application de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ne sont donc pas remplies, comme l'a justement indiqué le premier juge, de sorte qu'il y a lieu de confirmer la décision entreprise sur ce point. Sur les demandes accessoires Le sens de la présente décision conduit à confirmer les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et des frais irrépétibles. A hauteur d'appel, la ville de [Localité 6] sera condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Confirme la décision déférée ; Y ajoutant, Condamne la ville de [Localité 6] à payer à la société Nataf la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la ville de [Localité 6] aux dépens d'appel ; LA GREFFIERE LA PRESIDENTE