Texte intégral
ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/07000 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PHLL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 08 novembre 2021 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN
N° RG 16/02895
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [7]
sis [Adresse 5]
[Localité 2]
pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA INFO IMMOBILIER
RCS de Narbonne n°319 822 417
sis [Adresse 9], Résidence [8]
[Localité 1]
Représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Lolita RIBERA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
INTIMEE :
SA PROMOSUD
prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me David DUPETIT de la SCP GIPULO - DUPETIT - MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substitué à l'audience par Me Laurent MAYNARD de la SCP TRIBILLAC - MAYNARD - BELLOT, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
Ordonnance de clôture du 06 Mai 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 MAI 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
La société Promosud est propriétaire de neuf emplacements de stationnement de véhicules automobiles à découvert au sein de la résidence « [7] », située à [Localité 6], consistant en les lots n° 524, 525, 527, 528, 530, 531, 532, 536 et 537.
Suivant un acte authentique du 31 octobre 2013, la société Promosud a vendu trois de ses lots, les lots n° 527, 528 et 532.
Par acte d'huissier du 27 décembre 2013, le syndicat des copropriétaires a formé opposition au paiement du prix de cession, pour avoir paiement de la somme de 15 798,87 euros, correspondant au montant des créances qu'il indiquait détenir à l'encontre de la société Promosud, pour l'ensemble de ses lots, et relatives, d'une part, aux charges et aux travaux de copropriété impayés, et, d'autre part, aux créances de toutes natures, telles que visées par l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967.
La société Promosud s'est opposée à cette demande aux motifs, d'une part, que le marquage au sol des deux lots n° 524 et 525 aurait été modifié à la suite de travaux réalisés dans les parties communes en 2006, diminuant leur surface et les rendant ainsi inutilisables, et, d'autre part, qu'elle contestait l'opposition formée le 27 décembre 2013 dans la mesure où elle aurait dû être cantonnée aux seules charges dues pour les lots vendus, sans pouvoir d'étendre aux autres charges dues pour les autres lots.
C'est dans ces conditions que par acte d'huissier du 1er juillet 2016, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Promosud devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de voir notamment valider l'opposition formée le 27 décembre 2013 et ordonner la déconsignation des fonds à son profit.
Par jugement rendu le 8 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a :
Validé l'opposition au paiement du prix de cession formée le 27 décembre 20l3 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] entre les mains de Me [T], notaire, à hauteur de la somme de 5 185,44 euros (cinq mille cent quatre-vingt-cinq euros et quarante-quatre centimes) mais l'invalide pour le surplus ;
Ordonné en conséquence la déconsignation de la somme de 5 185,44 euros (cinq mille cent quatre-vingt-cinq euros et quarante-quatre centimes), assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2013 et jusqu'à la déconsignation, au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] ;
Condamné la société Promosud à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] les sommes suivantes :
1 667,17 euros (mille six cent soixante-sept euros et dix-sept centimes) au titre des charges de copropriété impayées,
168,72 euros (cent soixante-huit euros et soixante-douze centimes) au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
2 000 euros (deux mille euros) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié à l`absence de paiement des charges à échéance ;
Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] à payer à la société Promosud la somme de 3 024 euros (trois mille vingt-quatre euros) en indemnisation de la perte de chance de louer les emplacements de parking n° 524 et 525 ;
Débouté les parties du surplus de leurs demandes, en ce comprises celles formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Prononcé l'exécution provisoire du jugement ;
Fait masse des dépens qui ont été partagés par moitié entre les parties.
Sur la validité de l'opposition au paiement du prix de cession, les premiers juges ont rappelé que le privilège immobilier spécial du syndicat n'a été institué que pour permettre le paiement des charges afférentes aux lots vendus et non le paiement des charges afférentes aux autres lots dont le vendeur est également propriétaire au sein de la même copropriété, de sorte que le syndicat des copropriétaires n'était fondé à faire opposition qu'à hauteur des sommes dues pour les lots vendus, à savoir les lots n° 527, 528 et 532.
Sur les sommes dues postérieurement à l'opposition, les premiers juges ont relevé du décompte arrêté au 29 juillet 2020, que la société Promosud restait redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 1 667,17 euros au titre des charges et des travaux de copropriété impayés correspondant à la période allant du 1er janvier 2014 au 30 juin 2018, pour 1'ensemble des lots dont elle était encore propriétaire, à savoir les lots n° 524, 525, 530, 531, 536 et 537, qu'ainsi, le syndicat des copropriétaires justifiait bien du caractère liquide et exigible de sa créance en produisant aux débats les procès-verbaux d`assemblée générale des années 2014 à 2019, approuvant les comptes de l'exercice clos et le budget prévisionnel de l'année suivante, les comptes de charges et les relevés d`appels individuels de fonds des années 2014 à 2019 ainsi qu'un récapitulatif détaillé de sa créance en pièces n°8, 9, 13, 14, 15, 16 et 17.
Sur la demande d'indemnisation du syndicat des copropriétaires, les premiers juges ont retenu que la société Promosud avait manqué de manière régulière à son obligation légale de paiement des charges de copropriété depuis plusieurs années, contraignant ainsi les autres copropriétaires à supporter les conséquences de sa défaillance et à endurer les tracasseries d'une procédure, pour la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice subi par la collectivité du fait de son abstention.
Sur les demandes reconventionnelles de la société Promosud, les premiers juges ont relevé que la société Promosud indiquait avoir signalé au syndicat des copropriétaires, dès le mois de juin 2012, que suite vraisemblablement à des travaux de reprise d'étanchéité d'une toiture terrasse, le marquage au sol des deux emplacements de parkings correspondant aux lots n° 524 et 525 avait été refait et qu'il en résultait une diminution de l'espace de stationnement concernant ces deux emplacements qui devenaient totalement inutilisables, ajoutant que le syndicat des copropriétaires n'avait toutefois rien fait pour remédier à cette situation, tout en continuant à appeler des charges pour ces emplacements de parking rendus inutilisables, et indiquant qu'il en était résulté pour elle un préjudice n`ayant pu jouir normalement des deux lots de parkings précités, et ce jusqu'à ce que le syndicat des copropriétaires, reconnaissant la réalité de la situation fasse procéder au mois de septembre 2017 à une réfection du marquage au sol ayant restauré les emplacements de parkings dans leurs dimensions d`origine et permettant donc leur usage normal, que ces éléments étaient attestés par les pièces versées au débat, pour déterminer le montant de indemnisation de son préjudice, correspondant à son manque à gagner, soit un loyer mensuel de 30 euros, soit 60 euros pour deux parkings, multiplié par 63 mois, soit 3 780 euros, ramené à 3 024 euros, en considération d'une perte de chance de 80 % compte tenu de ce que les deux parkings étaient situés dans une zone fréquentée de [Localité 6].
Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 3 décembre 2021.
Dans ses dernières conclusions du 27 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
« Vu les articles 10-1, 14 et 20 de la loi n° 65-55 7 du 10 juillet 1965,
Vu l'article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
Infirmer le jugement rendu le 8 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan, en ce qu'il a :
validé l'opposition au paiement du prix de cession formée le 27 décembre 2013 par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [7] » entre les mains de Maître [T], notaire, à hauteur de 5 185,44 euros, mais l'a invalidé pour le surplus,
ordonné la déconsignation des fonds entre les mains de Maître [T] à hauteur de 5 185,44 euros,
condamné la société Promosud à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [7] » la somme de 168,72 euros, au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi n° du 10 juillet 1965,
condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [7] » à payer à la société Promosud la somme de 3 024 euros, en indemnisation de son préjudice lié à la perte de chance de louer les emplacements de stationnement constituant les lots n° 524 et 525 ;
Confirmer le jugement rendu le 8 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan, en ce qu'il a :
condamné la société Promosud à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [7] » la somme 1 667,17 euros, au titre des charges de copropriété impayées,
condamné la société Promosud à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [7] » la somme de 2 000 euros, à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice lié à l'absence de paiement des charges à échéance ;
Et, statuant à nouveau,
Condamner la société Promosud à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [7] » la somme en principal de 15 789,87 euros au titre des charges de copropriété impayées pour les exercices 2006 à 2013, outre les intérêts de cette somme au taux légal, à compter du 27 décembre 2013, date de l'opposition, et jusqu'au parfait paiement, et sous déduction de la somme versée au syndicat des copropriétaire par le notaire, soit la somme de 10 604,43 euros (15 789,87 - 5 185,44) ;
Condamner la société Promosud à payer au syndicat des copropriétaire de l'ensemble immobilier dénommé « [7] » la somme de 1 667,17 euros, au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er janvier 2014 au 30 juin 2018, outre les intérêts de cette somme aux taux légal ;
Condamner la société Promosud à payer au syndicat des copropriétaire de l'ensemble immobilier dénommé « [7] » la somme de 1 736,83euros, correspondant au montant total des sommes exposées au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre les intérêts de cette somme au taux légal, dus à compter du 1er juillet 2016, date de l'assignation, et jusqu'au parfait paiement ;
Condamner la société Promosud à payer au syndicat des copropriétaire de l'ensemble immobilier dénommé « [7] » la somme de 2 000 euros, à titre de dommages-intérêts ;
Débouter la société Promosud de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence dénommé « [7] » à lui payer la somme de 24 097,00 euros, au titre de son prétendu préjudice de jouissance ;
Condamner la société Promosud à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [7] » la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Promosud aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la première instance. »
Pour l'essentiel, sur le montant des sommes dues par la société Promosud au titre de l'opposition, le syndicat des copropriétaires avance que pour motiver sa décision, le tribunal s'est fondé à tort sur l'article 2374 1 bis du code civil et sur un arrêt de la Cour de cassation en date du 15 mai 2002, inapplicables en l'espèce, au motif que ces dispositions concernent uniquement la mise en 'uvre du privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires et non le blocage du prix de vente d'un lot de copropriété par le syndicat en vue du paiement des charges de copropriété dont le copropriétaire qui vend son lot serait redevable pour l'ensemble des lots qu'il détient au sein de la même copropriété.
Le syndicat des copropriétaires avance au contraire qu'il est de jurisprudence constante et ancienne qu'il est fondé, en sa qualité, à faire opposition sur le prix de vente d'un lot pour obtenir le paiement des charges impayées afférentes à d'autres lots que celui vendu.
Sur le montant des sommes dues par la société Promosud après opposition, le syndicat des copropriétaires entend souligner que la copie d'un chèque qui est produite par la société Promosud dans ses dernières écritures ne constitue pas une preuve de paiement des charges afférentes aux deux premiers trimestres 2018, de sorte qu'il demande la confirmation du jugement dont appel en ce qu'il a condamné la société Promosud à lui payer la somme de 1 667,17 euros, outre les intérêts sur cette somme au taux légal.
Sur les demandes formulées par la société Promosud, le syndicat des copropriétaires estime qu'il appartenait à la société Promosud, loueur professionnel, de rapporter la preuve, d'une part, que les emplacements de stationnement n° 524 et 525 avaient vocation à être loués, et, d'autre part, que pour la période litigieuse, elle aurait été contrainte de refuser des demandes de location au motif qu'elle n'avait pas le nombre suffisant d'emplacements disponibles, dans la mesure où deux d'entre eux auraient été inutilisables, ce qu'elle n'a pas fait dans le cadre de la première instance, au surplus, contrairement à ce qu'elle soutenait, que le traçage au sol des emplacements litigieux n'a pas été modifié lors des travaux réalisés en 2006, qu'à supposer que tel aurait été le cas, en aucun cas les lots n° 524 et 525 ont été soustraits à la jouissance de la société Promosud, puisque ces marquages ont uniquement un caractère informatif.
Le syndicat des copropriétaires verse à ce titre des photographies, desquelles, selon lui, il ressort qu'aucun obstacle n'empêchait une voiture d'y stationner normalement, de sorte que la société Promosud n'aurait donc jamais été dans l'impossibilité de louer lesdits emplacements de stationnement.
Dans ses dernières conclusions du 17 janvier 2023, la société Promosud demande à la cour de :
« Vu l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'opposition au prix de vente des lots de la SA Promosud notifiée par le syndicat des copropriétaires le 27 décembre 2013 ;
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a cantonné l'opposition du Syndicat des copropriétaires au paiement du prix de cession de lots de la SA Promosud, notifiée le 27 décembre 2013, à une somme de 5 184,44 euros ;
Juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] n'était pas fondé à faire délivrer une opposition pour des arriérés de charges autres que ceux concernant les lots vendus ;
Juger que l'opposition n'est pas fondée pour les charges alléguées afférentes aux lots n° 524, 525, 530, 531, 536 et 537, soit pour 10 370,88 euros ;
Cantonner l'opposition du syndicat des copropriétaires à la somme de 5 185,44 euros ;
Subsidiairement, sur ce point,
Juger que les sommes visées dans l'opposition au titre des créances de toute nature non comprise dans les créances visées au 1°, 2°et 3° de l'opposition, pour un montant total de 7 199,73 euros ne sont aucunement justifiées et ne peuvent correspondre à des charges liquides et exigibles du syndicat des copropriétaires ;
En conséquence,
Juger que l'opposition n'est pas fondée pour la somme de 7 199,73 euros ;
Cantonner les effets de l'opposition à une somme de 8 599,14 euros ;
Et, en toute hypothèse,
A titre d'appel incident,
Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SA Promosud à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] la somme de 1 667,17 euros au titre des charges de copropriété impayées ;
Juger qu'il est démontré par la société Promosud qu'elle s'est mise à jour des charges depuis l'exercice 2017 ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] de sa demande de paiement de charges de copropriété impayées ;
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a limité à la somme de 168,72 euros le montant des frais dus par la SA Promosud au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Juger que les simples factures établies par le syndic au nom de la SA Promosud ne suffisent pas à justifier l'existence de frais prévus par l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SA Promosud à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'absence de paiement des charges à échéance ;
Juger que l'existence d'une faute de la SA Promosud et d'un préjudice en ayant résulté pour le syndicat des copropriétaires n'est pas établie ;
En conséquence,
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] de sa demande de dommages et intérêts ;
Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé que la somme de 5 185,44 euros devant être remise au syndicat des copropriétaires au titre de l'opposition du 27 décembre 2013, est assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 27 décembre 2013 ;
Juger que la contestation de la SA Promosud étant justifiée, l'intérêt au taux légal ne peut commencer à courir qu'à la date de l'arrêt à venir de la cour d'appel subsidiairement du jugement rendu le 8 novembre 2021 ;
Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a cantonné la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] à payer au titre de la perte de chance de jouir des emplacements de parking n° 524 et 525 à une somme de 3 024 euros ;
Vu l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
Juger que la modification du marquage au sol des emplacements de parkings, propriété de la SA Promosud, portant les numéros 524 et 525, dénoncée au syndicat des copropriétaires dès le 6 juin 2012 et n'ayant donné lieu qu'à une mesure de réparation par le syndicat des copropriétaires consistant en un nouveau marquage au sol effectué au mois de septembre 2017, engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d'entretien de l'immeuble ;
En conséquence,
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SA Promosud les sommes suivantes en réparation du préjudice subi :
la totalité des charges de copropriété appelées pour les lots 524 et 525 depuis le mois de janvier 2007 jusqu'au mois de septembre 2017, soit 3 024 euros,
une somme de 80 euros par mois et par emplacement de parking (lots 524 et 525), depuis le mois de janvier 2007 au mois de septembre 2017 , soit au total une somme de 20 640,00 euros, au titre du trouble de jouissance subi par la SA Promosud ;
Débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SA Promosud une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d'instance ;
Juger que la SA Promosud n'aura pas à contribuer à la charge commune résultant des condamnations ordonnées par le tribunal, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. »
Pour l'essentiel, la société Promosud demande à la cour de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Perpignan le 8 novembre 2021, en ce qu'il a cantonné l'opposition du syndicat des copropriétaires au paiement du prix de vente d'un lot, à la somme de 5 184,44 euros, et son infirmation en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires un intérêt au taux légal sur cette somme à compter du 27 décembre 2013 et en ce qu'il l'a condamnée à payer d'autres sommes que celles résultant de l'opposition au syndicat des copropriétaires, enfin, de majorer l'indemnité qui lui a été allouée au titre de la privation de jouissance de ces lots.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 mai 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 27 mai 2024.
MOTIFS
1. Sur le montant des sommes dues par la société Promosud au titre de l'opposition
L'opposition au prix de vente d'un lot de copropriété a pour double objet de mettre en 'uvre le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires, régi par les dispositions de l'article 2374-1° bis du code civil, dans sa rédaction applicable au cas d'espèce, qui prime celui du vendeur et du prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années, et de bloquer le paiement du prix de vente en le rendant alors inopposable au syndicat.
Contrairement à ce que soutient la société Promosud, l'opposition sur le prix de vente d'un lot peut être faite pour obtenir le paiement de charges afférentes à d'autres lots que celui vendu, mais elle n'entraîne pour ces lots que le blocage du prix et non la mise en 'uvre du privilège spécial immobilier.
Par un acte d'huissier de justice du 27 décembre 2013, le syndicat des copropriétaires a formé opposition au paiement du prix de cession, pour avoir paiement de la somme totale de 15 798,87 euros, correspondant au montant des créances qu'il détenait à l'encontre de la société Promosud, pour l'ensemble des lots dont elle était propriétaire, et relatives, d'une part, aux charges et aux travaux de copropriété impayés, et, d'autre part, aux créances de toutes natures, telles que visées par l'article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires était en capacité de former opposition à l'encontre de la société Promosud pour l'ensemble des lots dont elle était propriétaire.
Sur le montant de l'opposition et s'agissant du moyen soulevé par la société Promosud, de ce que la demande de paiement formulée par le syndicat des copropriétaires serait prescrite concernant une partie des charges, la cour rappelle qu'avant l'entrée en vigueur de la loi Elan du 25 novembre 2018, le délai de prescription de l'action en paiement des charges de copropriété était de 10 ans, que l'acte introductif de l'action engagée par le syndicat de copropriétaire à l'encontre de la société Promosud date du 1er juillet 2016 et concerne des charges de copropriété datant pour la plus ancienne de 2007, de sorte qu'en application de la prescription décennale, aucune somme réclamée au titre des charges de copropriété ne se heurte à la prescription extinctive.
S'agissant du quantum, la cour relève que le syndicat des copropriétaires verse au débat un décompte détaillé pour chaque lot et que tous les décomptes font apparaître la répartition des charges dues selon leur nature, soit charges courantes, charges d'entretien ou encore travaux, et selon leur privilège ou super privilège, que la société Promosud n'a contesté aucune des résolutions votées lors des assemblées générales des années 2007 à 2013, approuvant les comptes de l'exercice clos et le budget prévisionnel de l'année suivante, dans les conditions prévues par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ou autrement, qu'ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie de l'exigibilité et de la liquidité de la créance qu'il détient envers la société Promosud, pour la somme totale en principal de 15 789,87 euros au titre des charges de copropriété impayées pour les exercices 2006 à 2013, outre les intérêts de cette somme au taux légal à compter du 27 décembre 2013, date de l'opposition.
2. Sur le montant des sommes dues par la société Promosud après l'opposition
En application des dispositions de l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient à la société Promosud de justifier des paiements allégués.
S'agissant du montant des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er janvier 2014 au 30 juin 2018, la seule copie d'un chèque produite par elle dans ses dernières écritures ne saurait suffire à constituer une preuve du paiement des charges afférentes aux deux premiers trimestres 2018, comme avancé en cause d'appel, de sorte qu'en l'absence, pour le surplus, de critique utile des motifs pris par le premier juge, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Promosud à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 667,17 euros au titre des charges et des travaux de copropriété impayés correspondant à la période allant du 1er janvier 2014 au 30 juin 2018, outre les intérêts de cette somme calculés au taux légal.
S'agissant des frais de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le premier juge a dit que si le syndicat des copropriétaires soutenait que, selon un décompte actualisé au 30 juillet 2020, le montant des sommes exposées à ce titre s'élevait à la somme totale de l 736,83 euros, celui-ci avait été établi de manière unilatérale et, surtout, n'était corroboré par aucun autre élément justifiait à l'exception de deux factures, d'un montant respectif de 84,36 euros, de sorte qu'il ne pouvait prétendre à ce titre qu'au paiement de la somme de 84,36 euros x 2 = 168,72 euros.
En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires n'apporte pas plus de justificatifs, de sorte que le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
S'agissant de la condamnation de la société Promosud au paiement de dommages-intérêts, il est constant que le copropriétaire qui s'abstient de payer à leur échéance les charges qui lui incombent, contraint les autres copropriétaires à lui en faire l'avance et à endurer les tracasseries d'une procédure, de sorte qu'il en résulte un droit à indemnisation au profit du syndicat, pour un préjudice subi collectivement.
En l'espèce, comme l'a justement relevé le premier juge, la société Promosud a manqué de manière régulière, et ce durant plusieurs années, à son obligation légale de paiement des charges de copropriété, ce qui a contraint les autres copropriétaires à supporter les conséquences de sa défaillance et à endurer les tracasseries d'une procédure, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, en indemnisation du préjudice subi.
3. Sur la demande de la société Promosud d'indemnisation au titre de la privation de jouissance de deux emplacements de parkings
Il résulte des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration de parties communes, qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires, et que sa responsabilité est une responsabilité de plein droit, c'est-à-dire qu'elle peut être invoquée en dehors de toute notion de faute.
Ainsi, dans le cadre de sa mission d'administration, le syndicat des copropriétaires doit veiller à la conservation de l'immeuble et notamment au respect des parties privatives de chaque copropriétaire, précision apportée que l'entretien de l'immeuble inclut non seulement les réparations courantes, mais aussi les réfections de toute nature indispensables pour assurer tant la conservation de l'immeuble que la jouissance par chaque copropriétaire de son lot.
En l'espèce, si la société Promosud soutient que ses deux emplacements de stationnement ont été rendus inutilisables consécutivement à des travaux réalisés en 2006, au motif qu'ils auraient modifié le marquage au sol, de sorte que son préjudice serait né à ce moment, la cour relève que ce n'est qu'en juin 2012 qu'elle a signalé cette difficulté auprès de la copropriété, exprimant alors une difficulté pour en faire un usage conforme à leur destination, et ce qu'en septembre 2017, reconnaissant ainsi la réalité de la situation, que le syndicat des copropriétaires a fait procéder à une réfection du marquage au sol, pour restaurer les emplacements de parkings dans leurs dimensions d'origine, leur permettant ainsi un usage conforme.
Il en résulte que le préjudice tenant l'étroitesse des deux emplacements de parkings peut être retenu sur une période de 63 mois, soit de juin 2012, date de la première réclamation de la société Promosud, à septembre 2017, date de réfection du marquage au sol, et c'est ainsi par une exacte appréciation que le premier juge a retenu que ce préjudice pouvait se traduire en une perte de chance d'avoir pu les louer de manière permanente sur cette période et d'encaisser ainsi les loyers, conformément à l'activité poursuivie par la société Promosud, notamment au sein de la même résidence, celle-ci en justifiant notamment en versant au débat plusieurs baux, qu'il a fixée à 80 % du revenu locatif qui pouvait être attendu, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Promosud sera condamnée aux dépens de l'appel.
La société Promosud sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 8 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan, sauf en ce qu'il a validé l'opposition au paiement du prix de cession formée le 27 décembre 20l3 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] entre les mains de Me [T], notaire, à hauteur de la somme de 5 185,44 euros, l'a invalidée pour le surplus, et a ordonné la déconsignation des fonds entre les mains de Me [T] à hauteur de 5 185,44 euros ;
Statuant à nouveau de ce chef,
VALIDE l'opposition au paiement du prix de cession formée le 27 décembre 20l3 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] entre les mains de Me [T], notaire, à hauteur de la somme de 15 789,87 euros ;
ORDONNE en conséquence la déconsignation de la somme de 15 789,87 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2013 et jusqu'à la déconsignation, au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] ;
CONDAMNE la société Promosud à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE la société Promosud aux dépens de l'appel.
Le Greffier La Présidente
