Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/00254

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00254 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3W5M N° MINUTE : 16/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 16 août 2024 DEMANDERESSE Madame [M] [D], demeurant [Adresse 4], représentée par Me Stéphane FERTIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque L0075 DÉFENDERESSE Madame [T] [O], demeurant [Adresse 2], représentée par Me Claire LERAT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque C2551 aide juridictionnelle numéro N750562023512347 du 03/01/2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 16 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00254 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3W5M FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 01/12/2013, Madame [Z] [V], aux droits de laquelle vient Madame [M] [D], avait donné en location à Madame [T] [O] un appartement (deux pièces) situé [Adresse 2] à [Localité 6] (6ème étage gauche, escalier service) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 666,67 €, outre 55 € au titre des provisions sur charges. Par acte du 09/05/2023, Madame [M] [D] avait fait délivrer à Madame [T] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 997,83 €. Par acte du 12/10/2023, Madame [M] [D] a assigné Madame [T] [O] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir : - la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; - l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur ; - le règlement du sort des meubles garnissant le logement loué selon les dispositions légales ; - le paiement de la somme provisionnelle de 2274,88 € au titre des loyers et charges impayés, septembre 2023 compris ; - le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, jusqu'à la reprise effective des lieux ; - le remboursement de 3300 € correspondant à la facture de remplacement de la porte d'entrée et le paiement de la somme de 249,20 € correspondant au procès-verbal de constat. Enfin, Madame [M] [D] a réclamé une indemnité de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le rappel de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. Le préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 08/12/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. Madame [T] [O], représentée par son avocat, a demandé au principal qu'il lui soit accordé des délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire, à raison de 35 échéances mensuelles de 20 €, puis une 36e échéance équivalente au solde. Madame [O] a également formé une demande reconventionnelle, réclamant qu'il soit enjoint à Madame [D] : - de procéder à la remise en état de la porte d'entrée (fixation solide et absence de circulation d'air qui induit une importante déperdition de chaleur) ; - de procéder à la remise en service de 4 radiateurs de l'appartement sur un circuit électrique qui ne présente pas de risque pour les occupants ; - de procéder à la remise en état du vasistas surplombant la cuisine. Madame [O] a demandé en dernier lieu que chacune des parties conserve ses frais d'instance. Madame [O] n'a pas contesté ses difficultés financières liées à une pathologie psychiatrique survenue courant 2023, précisant être en attente d'une prise en charge sociale au niveau de la maison du handicap et apparemment d'une mesure de protection. Madame [O] a ajouté que la dette avait nettement diminué à raison de la mise en place d'un suivi social et du versement des arriérés de la CAF. Elle a rappelé qu'elle vivait seule avec sa fille et qu'elle avait régulièrement payé ses loyers jusqu'au début de l'année 2023. Hospitalisée en urgence le 13/06/2023, ayant par ailleurs perdu son travail, elle était dans l'attente de l'attribution de l'allocation adulte handicapé, ce qui lui permettra d'assumer son loyer. Madame [O] a indiqué que la dette de loyer devait à ce jour avoisiner 860 €. S'agissant de la demande au titre du remboursement du remplacement de la porte, Madame [O] a estimé que la bailleresse n'avait pas justifié du paiement de la somme de 3300 €. Au demeurant, ce remplacement relevait par présomption du propriétaire. Par exception, la mise en cause de la responsabilité de la locataire, à ce sujet, était nécessairement de la compétence du juge du fond. Madame [O] a fait valoir les éléments suivants : - La porte palière était mal fixée et laissait passer énormément d'air avec un trou important en dessous de la porte. - Les radiateurs électriques étaient fixés sur un système défaillant et un seul radiateur sur les 4 fonctionnait. - Le vasistas surplombant la cuisine était cassé, réparé par du scotch, et menaçait de se briser. Madame [M] [D] a maintenu ses demandes initiales, notamment en résiliation de bail et expulsion. Elle a toutefois porté sa demande en paiement, au titre de la dette locative, à la somme de 1085,63 €, arrêtée au 30/04/2024. Également, elle a porté à 1500 € sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, elle n'a pas maintenu sa demande en paiement d'une somme de 3300 € au titre du remplacement de la porte. Madame [D], à titre complémentaire, a demandé qu'il soit pris acte de son accord pour réaliser les travaux concernant la porte d'entrée, la pose du dernier radiateur électrique et la remise en état du vasistas, à condition que la locataire laisse l'accès libre aux entrepreneurs dûment mandatés. En dernier lieu, elle a conclu au rejet des demandes reconventionnelles de Madame [O]. Madame [D] a fait valoir les éléments suivants : - Madame [O] était à l'origine d'un dégât des eaux dans l'immeuble. Violente, son interpellation par la police avait nécessité que la porte du logement soit défoncée, ce qui avait été constaté par commissaire de justice. - Il y avait eu changement de porte, ayant occasionné une facture de 3300 €, à ce jour prise en charge par les services de l'État. - Madame [O] n'était pas dans une situation financière lui permettant le règlement de la dette. - S'agissant des demandes reconventionnelles, elles n'étaient pas étayées et la dégradation des lieux résultait plutôt du propre comportement de la locataire. Au demeurant, il n'y avait jamais eu de signalement de la part de cette dernière de la dégradation de la porte ni d'un dégât des eaux. - S'agissant des radiateurs, leur mauvais fonctionnement n'avait été signalé que fin 2022, trois d'entre eux ayant été installés récemment. Le dernier radiateur n'avait jamais pu être posé à raison de l'absence de réponse de la locataire à l'entrepreneur. - S'agissant du vasistas, son mauvais état n'avait jamais été signalé. À l'audience, Madame [D] a indiqué que sa créance à ce jour se limitait à 898,39 €. Elle a indiqué également s'opposer à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire à raison du contexte. Madame [O], de son côté, a rappelé qu'aucun problème n'avait existé pendant 10 ans et qu'aujourd'hui, un accompagnement social était en place. Elle n'a pas contesté le décompte actualisé. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Tout d'abord, il sera relevé il n'est pas établi à ce jour, en l'état, l'existence d'une mesure de protection au bénéfice de Madame [T] [O]. Il convient aussi de rappeler que la présente instance en référé a pour objet principal la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à raison d'impayés de loyer. Il n'y a donc pas lieu de fonder la décision à intervenir sur une quelconque faute de Madame [O] au titre d'un défaut d'usage paisible du logement loué. Au demeurant, il ne saurait être pris prétexte par la bailleresse d'un contexte pour écarter le jeu de l'article 24 de la loi du 06/07/1989, sauf à prouver le caractère incontestable de la mauvaise foi contractuelle de Madame [O]. Il est produit à l'instance : - le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; - un commandement de payer en date du 09/05/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ; - un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 27/05/2024. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 09/07/2023. Si en conséquence, au 10/07/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [T] [O] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. En effet, tout d'abord, il n'est pas contesté que Madame [T] [O] a repris le paiement du loyer courant et ce, depuis avril 2024. Par ailleurs, la mise en œuvre d'un suivi social a permis le rétablissement de ses droits auprès de la CAF, si bien que le reliquat mensuel à payer par l'intéressée reste limité et que la dette s'est particulièrement réduite, correspondant à un peu plus d'une échéance de loyer. En outre, la perspective d'une allocation adulte handicapée ainsi que celle d'une mesure de protection, une requête ayant été déposée en ce sens, ne peuvent que garantir le paiement régulier du loyer à l'avenir. Parallèlement, rien ne vient démontrer la mauvaise foi de Madame [O] qui ne conteste pas ses troubles sur l'année 2023 et sa nécessité d'une hospitalisation en urgence de ce fait. C'est la possible souffrance de l'enfant de Madame [O] du fait des troubles manifestés par sa mère et du climat familial qui avait été à l'origine de l'intervention de la police et non pas une procédure pénale dont les pièces produites par la bailleresse ne donnent pas l'indice. En tout état de cause, il apparaît qu'aucun élément ne remet en cause la jouissance paisible du logement entre l'entrée dans les lieux et 2023. Rien ne démontre de plus que le suivi social mis en œuvre ne soit pas accepté par Madame [O]. L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : - Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil. - Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande. - Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes. Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement A ce titre, Madame [M] [D] justifie d'une créance de 898,39 €, arrêtée au 27/05/2024, somme non contestée. La proposition de Madame [T] [O] de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 20 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue. Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au principal au titre de la présente décision, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser Madame [M] [D] du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles. Sur les demandes reconventionnelles Il sera relevé tout d'abord que les éléments d'inconfort et les dégradations dont se plaint Madame [O] ne sont étayés que par des photos intégrées dans les conclusions de son avocat. Aucun témoignage, aucun constat de commissaire de justice, aucun courrier des services de la mairie de [Localité 5] ne vient démontrer à la fois la réalité précise des troubles de jouissance invoqués, d'autre part, leur origine dans une absence de réponse de la bailleresse à son obligation de maintenir le logement en bon état de réparation et d'entretien. Au-delà, Madame [O], avant de former sa demande reconventionnelle dans le cadre de la procédure, n'a adressé aucune mise en demeure à sa bailleresse, n'a fait aucun signalement par courrier sur les problèmes susvisés, ni même de mail. Il ne saurait y avoir en conséquence, au surplus en référé, une condamnation sur des problèmes n'ayant fait l'objet d'aucune information préalable à la bailleresse. Enfin, Madame [D] a déjà fait procéder au remplacement de trois radiateurs. Elle s'est engagée par ailleurs à la remise en état de la porte d'entrée, à la pose du dernier radiateur et à la remise en état du vasistas, sous réserve de l'accès au logement. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [D] les frais irrépétibles de l'instance, tout en prenant en considération l'ancienneté du bail. Le constat effectué le 19/06/2023 par Maître [R] était nécessaire ne serait-ce que pour préserver les lieux, puisque la porte palière du logement avait été arrachée et déposée à proximité. Ce constat avait d'ailleurs permis à Madame [D] de missionner une entreprise pour la pose d'une nouvelle porte, alors qu'aucun signalement n'était parvenu de Madame [O], alors hospitalisée. Il convient donc d'inclure dans les dépens le coût du constat susvisé (soit 249,20 € ). L'exécution provisoire de la présente ordonnance est de plein droit PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort Constate l'acquisition au 10/07/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 01/12/2013 par Madame [Z] [V] (aux droits de laquelle vient Madame [M] [D]) à Madame [T] [O], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (6ème étage gauche, escalier service). Condamne Madame [T] [O] à payer à Madame [M] [D] la somme provisionnelle de 898,39 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 27/05/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12/10/2023. Accorde à Madame [T] [O] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 35 échéances mensuelles de 20 € puis en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/11/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais. Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. Dit que si Madame [T] [O] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ; 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible; 3/à défaut par Madame [T] [O] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 4/Madame [T] [O] sera condamnée au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif. Condamne Madame [T] [O] à payer à Madame [M] [D] la somme de 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute Madame [T] [O] de ses demandes reconventionnelles. Constate l'engagement de Madame [M] [D] à réaliser les travaux nécessaires concernant la porte d'entrée, la pose du dernier radiateur électrique et la remise en état du vasistas, sous réserve du libre accès des entrepreneurs au logement. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne Madame [T] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de notification à la préfecture et le coût du procès-verbal de constat du 19/06/2023 (249,20 €). Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Le Greffier Le Président