Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/08417

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Isabelle GABRIEL ; Me Valérie MOULINES DENIS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/08417 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZXC N° MINUTE : 11-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 13 décembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [F] [G] [M], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0004 Madame [L] [V] épouse [M], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0004 DÉFENDERESSE Madame [C] [U], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Valérie MOULINES DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0451 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 octobre 2024 Délibéré le 13 décembre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 13 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/08417 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZXC EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 1er avril 2015, Mme [L] [V] épouse [M] et M. [F] [M] ont donné à bail à Mme [C] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3]. Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2021, Mme [L] [V] épouse [M] et M. [F] [M] ont fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 31 mars 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, Mme [L] [V] épouse [M] et M. [F] [M] ont fait assigner Mme [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir valider le congé pour vente délivré à étude le 27 octobre 2021, autoriser la séquestration des meubles, ordonner l'expulsion de Mme [C] [U], et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer soit 1800 euros outre les charges et d’obtenir le paiement des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à libération des lieux,2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. A l'audience du 21 octobre 2024, Mme [L] [V] épouse [M] et M. [F] [M], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Ils s’opposent à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux compte tenu de la date du congé pour vente donné plus de deux ans avant la date de fin de contrat. Mme [C] [U], représentée par son conseil, indique que sa situation personnelle est fragile, qu’elle a bénéficié d’une mesure de curatelle renforcée jusqu’en 2019, et qu’elle est encore aidée dans ses démarches par ses parents. Elle explique avoir demandé en vain aux propriétaires la recherche d’une solution amiable pour quitter les lieux et multiplier les démarches en vue de trouver un logement, sans succès. Elle sollicite l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux, que l’indemnité d’occupation soit limitée à la somme équivalent au loyer et aux charges, et que chaque partie conserve ses frais d’instance À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DÉCISION Sur la validation du congé En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le bail consenti à Mme [C] [U] a commencé à courir le 1er avril 2015 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit à deux reprises, pour expirer le 31 mars 2014 à minuit. Un congé pour vendre a été signifié à Mme [C] [U] par acte d'huissier délivré le 27 octobre 2021, soit plus de six mois avant l'échéance précitée. Le congé des bailleurs a donc été régulièrement délivré conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il ressort de l'examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de vendre le bien, qu'il mentionne expressément le prix de vente de 360 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu'il reproduit les dispositions exigées par l'article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 31 mars 2024 à minuit. Mme [C] [U] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er avril 2024 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, au besoin avec le recours à la force publique. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Mme [C] [U] est redevable des loyers et charges jusqu'au 31 mars 2024, date de l’expiration du contrat. Son maintien dans les lieux, malgré le congé, crée à l’égard des bailleurs un préjudice non sérieusement contestable. Elle sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation se substituant au paiement du loyer et des charges, pour la période courant du 1er avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges (comprenant la régularisation annuelle) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien loué. Sur la demande de délai pour quitter les lieux L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. L’article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. Mme [C] [U] justifie percevoir une allocation adulte handicapée. Il ressort également des pièces versées aux débats qu’elle a bénéficié d’une mesure de curatelle renforcée entre 2009 et 2019 en raison notamment d’une pathologie psychiatrique. La décision y mettant fin indique que Mme [C] [U] est stabilisée. Aucune pièce n’est versée en procédure concernant son état de santé actuel. Si Mme [C] [U] indique avoir entrepris des démarches actives en vue de son relogement, il doit être relevé des pièces qu’elle communique que la première démarche dont elle justifie date du 3 avril 2024 et que les suivantes datent des 23 juillet 2024 et 2 octobre 2024, alors que le congé pour vente a été délivré le 27 octobre 2021 soit plus de deux ans avant les démarches entreprises par la locataire, qui sont en outre toutes postérieures à la fin du bail. Elles sont donc particulièrement tardives. L’ensemble de ces éléments conduit à estimer qu’il n’y a pas lieu d’accorder de délais supplémentaires pour quitter les lieux à Mme [C] [U]. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Mme [C] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Le coût du commandement de payer, non obligatoire dans le cadre de la présente procédure, ne sera pas mis à la charge de la défenderesse. Condamnée aux dépens, Mme [C] [U] devra verser à Mme [L] [V] épouse [M] et M. [F] [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [C] [U] par Mme [L] [V] épouse [M] et M. [F] [M] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 1er avril 2015 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 mars 2024 à minuit, ORDONNE à Mme [C] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Mme [C] [U] à verser à Mme [L] [V] épouse [M] et M. [F] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges (comprenant la régularisation annuelle), tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, se substituant au paiement du loyer et des charges à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), REJETTE la demande de Mme [C] [U] de délai pour quitter les lieux, CONDAMNE Mme [C] [U] à verser à Mme [L] [V] épouse [M] et M. [F] [M] une somme de 1 000 (mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [C] [U] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 27 octobre 2021, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi signé par la juge et le greffier susnommés et mis à disposition des parties le 13 décembre 2024. Le greffier La juge