Cour de cassation, 19 septembre 2019. 17-21.066

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 septembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10274 F Pourvoi n° Z 17-21.066 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme B... G..., épouse C..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 13 avril 2017 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant à M. O... A..., domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société Carlton Hills, défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 25 juin 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de Mme C..., de la SCP Ortscheidt, avocat de M. A... ; Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme C... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour Mme C... Mme C... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'elle n'était pas propriétaire de l'appartement [...] sis à [...] et d'avoir, en conséquence, prononcé son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, sous astreinte de 20 000 F CFP par jour de retard passé ce délai ; AUX MOTIFS QUE, l'article 1134 du Code civil dans sa version applicable à la présente espèce dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et doive être exécutées de bonne foi ; que par contrat du 30 mars 2007 la société Carlton Hills représentée par son gérant M. T... J... et Mme B... G..., épouse C... ont conclu à la réservation au profit de cette dernière d'un appartement désigné [...] du [...] d'un projet immobilier à réaliser à [...] ; qu'il était précisé que : « les parties conviennent et reconnaissent que le présent contrat confère exclusivement au réservataire l'exercice d'un droit de préférence sur l'objet de la réservation ( ) La nature de ses droits et obligation ne pourra faire l'objet d'aucune modification au profit de l'une ou l'autre des parties, en particulier sous forme d'une disqualification en promesse de vente. En conséquence de ce qui précède et compte tenu de la limitation réciproque des engagements pris par l'une et l'autre des parties, la non-réalisation de la vente ne pourra jamais donner lieu à indemnité soit au profit du réservant, soit au profit du réservataire, hors les cas prévus ci-après au chapitre concernant le sort du dépôt de garantie » ; qu'il était indiqué que la vente des biens, objet de la réservation, « si elle est réalisée, aura lieu en état futur d'achèvement en application de l'article 1601-3 du Code civil, aux conditions habituelles des ventes d'immeubles à construire portant sur des locaux à usage d'habitation professionnelle et d'habitation » ; que le contrat retenait en outre à la page 3 du paragraphe V que les travaux seraient si possible achevés dans le courant du deuxième trimestre 2007 et que ce délai était indiqué à titre prévisionnel et serait précisé dans l'acte de vente ; qu'il stipulait par ailleurs que l'offre de vente devait être effectuée dans un délai ne devant pas excéder trois mois à compter de la signature dudit contrat soit au plus tard le 30 juin 2007 ; que s'agissant du prix des biens réservés il était prévu que « la vente sera offerte au réservataire au prix dès maintenant fixé par le réservant de 40 000 000 F CFP si la vente est demandée par la réservataire elle sera conclue au prix indiqué selon l'avancement des travaux à concurrence de 20 000 000 F CFP par compensation avec une créance de pareil montant que la SNC Duty Free Manureva détient à l'encontre de la Sarl Carlton Hills laquelle créance sera cédée par ladite SNC à Mme C... elle-même créancière de cette dernière société » ; qu'il était enfin précisé dans ce même contrat que « le réservataire entend financer l'acquisition des locaux au moyen d'un ou plusieurs prêts d'un montant global de 20 000 000 F CFP d'une durée de 15 années » ; que si Mme G... épouse C... soutient avoir payé l'intégralité du prix de vente de l'appartement [...] en deux temps par compensation avec une créance sur la SNC Duty Free Manureva, elle-même créancière de la Sarl Carlton Hills, à concurrence de 20 000 000 F CFP en 2005 et par un second règlement de 20 000 000 F CFP qui serait intervenu par l'encaissement de deux chèques de 10 000 000 F CFP chacun les 5 et 6 octobre 2006, ces différents règlements sont contestés par Maître A... ; qu'en l'absence in fine d'offre de vente de la Sarl Carlton Hills à Mme G... épouse C... et de rédaction d'un acte authentique relatif à l'appartement [...] de la résidence Carlton Hills exigé à peine de nullité par l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, rendu applicable en Polynésie française par l'ordonnance n° 98-774 du 2 septembre 1998, c'est à tort que le tribunal civil de première instance de Papeete a dit que Mme G... épouse C... était propriétaire de cet appartement ; que le transfert de propriété n'étant jamais régulièrement intervenu, Mme G..., épouse C... n'était pas fondée à se prévaloir de la qualité de propriétaire de ce bien immobilier qui est au contraire demeuré la propriété de la Sarl Carlton Hills aujourd'hui en liquidation judiciaire ; ALORS QUE seul l'acquéreur peut se prévaloir de la nullité du contrat de vente d'immeuble en état futur d'achèvement en raison de l'inobservation des dispositions de l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation et, notamment, de l'obligation de conclure le contrat en la forme authentique ; que dès lors, en retenant, pour considérer que Mme C... n'apportait pas la preuve du transfert de propriété à son profit de l'appartement [...] de la résidence Carlton Hills, qu'aucun acte authentique n'avait été rédigé et que cette formalité était exigée à peine de nullité, la cour d'appel qui a permis au vendeur de se prévaloir de la nullité prévue par l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, a violé les dispositions de ce texte.