Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/02869

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [C] [G] Monsieur [K] [V] [G] Le Procureur de la Republique de PARIS (parquet civil) Prefecture de [Localité 6] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02869 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JM5 N° MINUTE : 7/2024 JUGEMENT rendu le 30 août 2024 DEMANDEURS Monsieur [E] [L] demeurant [Adresse 2] [Localité 1] La Société SEYNA Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 4] représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS,avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0922 DÉFENDEURS Monsieur [C] [G] Monsieur [K] [V] [G] demeurant ensemble [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5] comparants en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02869 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JM5 EXPOSE DU LITIGE Par acte du 6 mai 2022, Monsieur [E] [L] a donné à bail à Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] pour une durée de trois ans reconductible un appartement à usage d'habitation avec cave situé [Adresse 3] à [Localité 7], [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 2 310 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 360 euros. Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] ont souscrit un contrat de cautionnement auprès de la société SEYNA couvrant le risque d'impayés par l'intermédiaire de la société GARANTME. Un commandement de payer la somme de 4 340 euros en principal a été délivré à Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] le 29 novembre 2023. Par acte du 28 février 2024, Monsieur [E] [L] et la société SEYNA ont fait assigner Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : à titre principal constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, En tout état de cause : Condamner Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu'il occupe et remettre à Monsieur [E] [L] les clefs du logement à compter de la date du jugement à intervenir,A défaut, ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si nécessaire,Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Condamner solidairement Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] au paiement de la somme de 12 350 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de février 2024 inclus, à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation selon la répartition suivante : 0 euro à Monsieur [E] [L] et 12 350 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [E] [L] à hauteur de ce montant, Condamner solidairement Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] au paiement à Monsieur [E] [L] d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux et restitution des clefs,Condamner solidairement Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] au paiement à la société SEYNA d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais du commandement de payer.Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02869 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JM5 A l'audience du 22 mai 2024, Monsieur [E] [L] et la société SEYNA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont maintenu l’ensemble de leur demande, en actualisant toutefois à la hausse la dette à la somme de 20 360 (échéance de mai 2024 incluse) se répartissant en la somme de 8010 euros pour Monsieur [E] [L] et 12 350 euros pour la société SEYNA. Il a été précisé qu’il s’opposait à tout délai de paiement ainsi à la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] ont comparu à l’audience, et ont expliqué l’occurrence de la dette par une perte concomitante de leur emploi et la prise en charge de la mère de Monsieur [C] [G] qui était en fin de vie. Monsieur [C] [G] est le seul qui touche aujourd’hui un revenu mensuel de 1340 euros. Tout en proposant un échelonnement de la dette à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant, ils ont affirmé vouloir quitter l’appartement le plus rapidement possible. Aucun diagnostic social n’a été remise au Greffe avant l’audience. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] le 29 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l'espèce, le bail conclu le 6 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2023 pour la somme en principal de 4 340 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois applicables puisque la somme sollicitée n’a pas été réglée dans le délai de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 janvier 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 30 janvier 2024. Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2024 à minuit. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort des débats, des pièces produites et de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l'audience (dernier versement en octobre 2023) et que la situation financière des locataires ne permet pas d’envisager raisonnablement un apurement de la dette. Dès lors, Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] étant sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2024, et rien ne permettant d’établir qu’ils soient en mesure de régler leur dette alors que le versement du loyer courant n’a pas repris, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur l'indemnité d'occupation En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, les locataires sont redevables à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion. Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02869 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JM5 Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif de Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Sur la demande en paiement de l'arriéré Les demandeurs actualisent la dette et sollicitent le paiement de la somme 20 360 euros (échéance de mai 2024 incluse) se répartissant en la somme de 6640 euros pour Monsieur [E] [L] et 13720 euros pour la société SEYNA. Il ressort de l'acte de cautionnement et des quittances subrogatives produites que la société SEYNA via GARANTME a payé à Monsieur [E] [L] la somme 13720 euros. A l’audience, Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] n’ont pas contesté la dette locative tant dans son principe que son montant. Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] au paiement de la somme 20 360 euros (échéance de mai 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, dont 6640 euros à Monsieur [E] [L] et 13720 euros à la société SEYNA. Sur les mesures accessoires Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G], qui succombe, aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et au paiement d'une somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la société SEYNA ayant dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties par acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 janvier 2024 portant sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7], [Adresse 3], ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] de quitter les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02869 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JM5 DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai précité, les demandeurs pourront faire procéder à l'expulsion de Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE les demandeurs à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] au paiement à Monsieur [E] [L] d’une indemnité d'occupation de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué; CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] à payer au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus au 1er mai 2024 la somme de 20 360 euros (échéance de mai 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, dont 6640 euros à Monsieur [E] [L] et 13720 euros à la société SEYNA ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ; ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision ; ORDONNE la communication à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE PARIS (Parquet civil) de la présente décision ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [G] et Monsieur [K] [V] [G] à payer à la société SEYNA la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT