Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 23/04877

N° Minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS PREMIERE CHAMBRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT RENDU LE 17 OCTOBRE 2024 N° RG 23/04877 - N° Portalis DBYF-W-B7H-I72L DEMANDERESSE S.A.S. ROMA RCS de TOURS n° 527794028, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 5] représentée par Me Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS, DÉFENDEUR Monsieur [A] [V], demeurant [Adresse 2] - [Localité 10] représenté par Me Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant, Me Sophie BARCELLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : V. GUEDJ et F. MARTY-THIBAULT, chargées du rapport, tenant toutes les deux l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, V. GUEDJ et F. MARTY THIBAULT en ont rendu compte à la collégialité. COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente assistés de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement. DÉBATS : A l’audience publique du 20 Juin 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 prorogée au 17 Octobre 2024. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte notarié en date du 3 février 2023 passé devant maître [C] [Y], notaire associé de la SAS [C] [Y] et Mireille GRANDON, madame [B] [V], monsieur [T] [V], madame [M] [V], monsieur [A] [V], madame [L] [V], monsieur [P] [V], propriétaires indivis d’un immeuble situé au [Adresse 3], à [Localité 10], cadastré BP [Cadastre 7], lieudit [Adresse 8], ont consenti à la SAS ROMA, une promesse unilatérale de vente sur ce bien. La société ROMA, promoteur immobilier, avait pour objectif la création de trois lots distincts, dont un comprenant la maison existante, et deux terrains à bâtir. Cette promesse de vente unilatérale a été consentie sous plusieurs conditions suspensives : - la non-opposition à la déclaration préalable de division de la parcelle en trois lots (deux terrains à bâtir et la parcelle sur laquelle se trouve la maison existante) ; - l’obtention d’un prêt à hauteur de 900 000 euros avec une durée maximale de remboursement de 24 mois et suivant un taux de 3,50% + EURIBOR l’an (hors assurances) ; - l’absence de canalisation souterraine pouvant empêcher la constructibilité d’une maison individuelle sur l’emprise d’un lot à bâtir quelconque. Cette promesse a été consentie pour une durée expirant à la survenance de la première des deux échéances correspondant à l’expiration d’un délai de 4 mois suivant l’obtention de la décision de non opposition, ou au plus tard le 31 juillet 2023 à 16h00. Une indemnité d’immobilisation à hauteur de 90 000 euros a été convenue. Partie de cette indemnité d’immobilisation, soit la somme de 20 000€ a été séquestrée entre les mains de Madame [O] [J], comptable de l’étude notariale de Maître [Y] sise [Adresse 1], [Localité 10], et séquestre constitué. Maître [C] [Y] a fait savoir aux promettants que la SAS ROMA n’avait pas notifié d’offre de prêt dans le délai imparti Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, après avoir été autorisée à assigner à jour fixe, la SAS ROMA a assigné Monsieur [A] [V], aux fins d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 7 juin 2024 reprises oralement à l’audience de plaidoiries, la SAS ROMA demande au Tribunal de : - rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité soulevée par Monsieur [A] [V] - déclarer recevable l’action de la société ROMA - juger que la promesse de vente signée le 3 février 2023 par les coindivisaires [V] au profit de la société ROMA est caduque - juger que la condition suspensive de prêt est défaillie - juger que l’indemnité d’immobilisation de 90 000 euros n’est pas acquise par les consorts [V] - ordonner à Monsieur [A] [V] d’avoir à restituer à la société ROMA la somme de 20 000 euros séquestrée à l’étude notariale de Maître [Y] En conséquence, - autoriser la restitution de la somme de 20 000 euros séquestrée en la comptabilité de l’étude notariale de Maître [Y], sis [Adresse 1], [Localité 6], au profit de la société ROMA, sur présentation du jugement à intervenir - condamner Monsieur [A] [V] au paiement des intérêts de cette somme à compter de la signification de la mise en demeure et de la sommation interpellative du 16 août 2023 - condamner Monsieur [A] [V] à verser à la société ROMA la somme de 10 000 euros au titre de sa résistance abusive - condamner Monsieur [A] [V] aux entiers dépens - condamner Monsieur [A] [V] à payer à la société ROMA la somme de 5 000 euros au titre de l’arti cle 700 du Code de procédure civile - rejeter les demandes plus amples ou contraires. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 mars 2024 reprises oralement lors de l’audience de plaidoiries, Monsieur [A] [V] demande au Tribunal, au visa des articles 122, 30 et suivants du Code de procédure civile, de l’article 1103 du Code civil, de l’article 1124 du Code civil, des articles 1304 et suivants du Code civil, de : A titre principal, - déclarer irrecevable l’action de la société ROMA . A titre subsidiaire, - condamner la société ROMA au paiement de l’indemnité d’immobilisation dans son intégralité, soit la somme de 90.000 euros (dont 20.000 euros déjà séquestrés), somme qui sera augmentée des intérêts légaux au taux légal à compter du 27 juillet 2023, En tout état de cause : - condamner la société ROMA à verser 50.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi par l’indivision du fait de la mise en vente intempestive des biens litigieux. - condamner la société ROMA à payer à [A] [V], la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner la société ROMA aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 et prorogée au 17 octobre 2024. MOTIVATION 1. Sur la fin de non-recevoir soulevée par monsieur [A] [V] En l’espèce, monsieur [A] [V] fait grief à la SCI ROMA de ne pas avoir attrait à la cause les autres propriétaires indivis du bien immobilier sis au [Adresse 3], à [Localité 10]. Aux termes de l’article 122 du Code civil, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L’article 31 du Code de procédure civile prévoit pour sa part que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Il résulte de ces textes que l’action introduite contre un seul indivisaire est recevable, la décision rendue étant inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause de ceux-ci (Civ. 1re juillet 2021, pourvoi n°20-10.814). La fin de non-recevoir tirée de l’absence d’appel à la cause des autres coindivisaires sera donc rejetée. 2. Sur la demande de la SAS ROMA en restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire et la demande de Monsieur [A] [V] en condamnation au paiement du montant de l’indemnité d’immobilisation L'article 1304-6 du Code civil précise qu'« en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. » La défaillance d’une ou plusieurs conditions suspensives à la date fixée pour leur réalisation, entraîne la caducité de la promesse, même si l’acte ne le prévoit pas expressément (Cass. 3ème civ., 30 avril 1997, Bull n° 95 ; Cass. 3ème civ., 10 septembre 2013, pourvoi n°12-22.753). L'article1304-3 du Code civil prévoit également que «la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement». Lorsque dans une promesse de vente, les parties ont stipulé une condition suspensive relative au financement, celle-ci est réputée accomplie lorsque le bénéficiaire de la promesse n'a pas demandé l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations de celle-ci. Il incombe au bénéficiaire de la promesse d'établir qu'il a effectivement sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le contrat. En l’espèce, par acte notarié du 3 février 2023, les consorts [V] d’une part et la société ROMA d’autre part, ont conclu une promesse unilatérale de vente, en vertu de laquelle la société ROMA devait verser une indemnité d’immobilisation d’un montant de 90.000 euros si elle ne levait pas l’option d’achat dans le délai contractuellement prévu, alors que les conditions suspensives prévues dans la promesse de vente était réalisée. Conformément aux stipulations contractuelles, partie de cette indemnité d’immobilisation, soit 20.000 euros, a été versée entre les mains du comptable du notaire, par virement du 07 février 2023. Cette somme séquestrée devait soit s'imputer sur le prix de vente, soit être restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une des conditions suspensives, soit être versée au promettant et lui rester acquise à titre d'indemnité d'immobilisation « forfaitaire et non réductible » faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions fixées par la promesse lorsque toutes les conditions suspensives ont été réalisées. Enfin, il était convenu que le surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 70.000 euros, devait être versée par la société ROMA aux promettants au plus tard dans le délai de huit jours suivant l'expiration du délai de la réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire ne signerait pas de son seul fait l'acte de vente alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées (promesse, p.10 et 11). Outre les conditions suspensives de droit commun d'absence de titres de propriété révélant l’existence de servitudes susceptibles de nuire au droit de propriété, d’absence d'état hypothécaire révélant des saisies ou inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût de radiation, la promesse est soumise à trois conditions particulières : l’obtention d’un certificat de non opposition à une déclaration préalable de division et l’obtention d’une ou plusieurs offres écrites de prêt auprès de « tous organismes bancaires » d’un montant maximal de 900.000 euros pendant une durée maximale de remboursement de 24 mois au taux de 3,50 % + euribor l’an (hors assurances), au plus tard le 20 juillet 2023 et l’absence de canalisation souterraine pouvant empêcher la constructibilité d’une maison individuelle sur l’emprise d’un lot à bâtir quelconque. S’agissant de la condition suspensive d’obtention du prêt, il était prévu qu’à défaut de notification de l’obtention ou de la non obtention de l’offre de prêt demandé aux conditions contractuellement prévues, le promettant aura la faculté, à compter du 21 juillet 2023, de mettre en demeure le bénéficiaire de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette promesse de vente rappelait les dispositions de l’article 1304-3 du Code civil suivant lesquelles toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition (acte authentique, p.13). A l’appui de sa demande en restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de Maître [C] [Y], la société ROMA fait valoir que la Banque Populaire lui a notifié un refus de financement le 17 juillet 2023. Toutefois, il appartient à la SAS ROMA de rapporter la preuve qu’elle a effectué auprès d’un organisme bancaire une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles. En l’espèce, le seul élément produit en pièce 23 par la SAS ROMA consiste en un courriel du 7 mars 2023 ayant pour objet « dossier [Adresse 8] [Localité 10] » adressé à la Banque Populaire en la personne de son chargé d’affaire, M. [H], dont le contenu est le suivant : «veuillez-trouver ci-joint les premiers éléments du dossier » et comportant un plan cadastral ainsi qu’une fiche de présentation du projet immobilier décrivant ainsi la promesse de vente signée le 3 février 2023 : « - délai : 31 juillet 2023 ; - prix total : 918.000 € - Plus 20.000 € d’honoraire d’agence - Dépôt de garantie : 20.000 € ; - Conditions suspensives : obtention de prêts : Obtention au plus tard le 20 juillet 2023 obtention d’une DP de division parcellaire au plus tard le 3 avril 2023 avec un dépôt de DP au plus tard le 3 avril 2023 - Dépôt de DP le 28 février 2023 ». Une pièce intitulée « copie AAE avec annexe » était jointe à ce courriel. Par courrier du 22 mars 2023, la BPVF a accusé réception de la demande de financement de la SAS ROMA concernant le projet immobilier consistant en « l’achat+division au [Adresse 3] et [Adresse 9] -[Localité 10] » (pièce demandeur n°12), sans toutefois faire référence au courriel du 7 mars 2023, dont la SAS ROMA prétend qu’il vaut demande de prêt aux conditions contractuelles. Par courrier en date du 15 juin 2023, la BPVF confirmait son accord pour consentir à la SAS ROMA une ouverture de crédit par découvert en compte pour un montant total de 800.000 €, d’une durée de financement de 24 mois à compter du déblocage, avec une rémunération pour le prêteur de Euribor3 mois (flooré) +2,5 %, outre une commission d’engagement et des frais de dossier, aux conditions « préalables suivantes » : ouverture dans les livres de la BPVF du compte centralisateur de l’opération, apport en fonds propres de mini de 150.000 €, obtention d’une déclaration préalable purgée de tout recours+2 PV d’affichage par huissier (pour la division en 3 lots distincts) et réservation de 2 lots sur 3 (soit 1 TAB + maison ou 2 TAB) .pour un minimum de 600.000 € sans condition suspensive d’obtention de prêt ou avec avis favorable de la Banque de l’acquéreur si avec condition suspensive (pièce demandeur n°14). Par courrier daté du 17 juillet 2023 ayant pour objet « refus de financement », la BPVF, faisant suite à son accord initialement délivré le 16 juin 2023, faisait savoir à la SAS ROMA que « le contexte global de ce projet ne nous permet pas de donner une suite favorable à votre demande pour reporter la validité de notre financement sollicité auprès de notre établissement » « compte tenu du non-respect de la clause préalable relative à l’obtention de la Réservation de 2 lots sur 3 » (pièce demandeur, 5, défendeur). Dans le cadre de la présente instance, la SAS ROMA a produit un autre courrier de la BPVF, également daté du 17 juillet 2023, aux termes duquel l’établissement bancaire écrivant qu’ « après examen des différents éléments, le contexte global de ce projet ne nous permet pas de donner une suite favorable à la mise en place du financement sollicité auprès de notre établissement ». La SAS ROMA n’établit donc pas avoir présenté une demande de prêt conforme aux prescriptions contractuelles : dans le courriel du 7 mars 2023, aucune demande de financement n’est formulée et aucune précision ne figure quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt sollicité. Le seul fait de joindre une copie de la promesse de vente à son courriel laconique du 7 mars 2023 ne peut suffire à rapporter la preuve d’une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles. Il en est d’autant plus ainsi que le courrier de l’établissement bancaire du 22 mars 2023 accusant réception de la demande de financement concernant l’opération immobilière ne vise pas ce courriel. Au surplus, la SAS ROMA ne rapporte pas la preuve que la condition d’obtention de réservation de deux lots sur les trois lots figurant dans l’accord de financement du 15 juin 2023 lui aurait été imposée par la Banque Populaire, ni davantage que cette condition nécessaire à l’obtention d’un financement par cet établissement bancaire aurait été acceptée par les promettants ; le seul fait d’en avoir avisé Monsieur [A] [V] par un sms du 17 juin 2023 ne peut valoir acceptation de cette condition de la part de l’ensemble des membres de l’indivision. Enfin, alors que la SAS ROMA avait connaissance, dès le 24 avril 2023, par l’émission d’une offre non contractuelle (pièce 13), que la BPVF conditionnait son financement à la réservation de deux lots sur trois, la SAS ROMA n’établit pas avoir tenté d’obtenir l’abandon de cette condition ou de solliciter un autre établissement bancaire en vue d’obtenir un offre de prêt répondant aux conditions contractuelles. Il doit donc être considéré que la SAS ROMA a failli à ses obligations contractuelles en ne justifiant pas d'une demande de prêt répondant aux caractéristiques contractuelles. Il s’ensuit que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée réalisée et que le surplus de l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation due au promettant « pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas de son seul fait l'acte de vente » (promesse, p.11), doit être réglée par la SAS ROMA, dès lors que cette dernière n'a pas levé l'option, alors même que la condition suspensive d'obtention du prêt était réputée accomplie et étant précisé que la réalisation des autres conditions suspensives n’est pas contestée. Par voie de conséquence, la demande de la SAS ROMA en restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de Maître [Y] sera rejetée et la SAS ROMA sera condamnée à verser entre les mains de Maître [C] [Y], constitué séquestre de l’indivision [V] le solde de cette indemnité, soit la somme de 70.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 3. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par Monsieur [A] [V] à l’égard de la SAS ROMA Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Monsieur [A] [V] sollicite la condamnation de la SAS ROMA au paiement de la somme de 50.000 euros « pour l’ensemble de ses comportements déloyaux » de son cocontractant, au motif que la SAS ROMA aurait intentionnellement compromis la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt, qu’elle aurait nui à la « commercialisation des biens » en mettant son bien immobilier en vente auprès de plusieurs agences immobilières sans son accord et à des prix élevés, et en nuisant à l’image des biens litigieux en recourant à des pratiques malhonnêtes. Toutefois, il y a lieu de rappeler que dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, seul le promettant est engagé, en sorte que la non-levée de l’option par la SAS ROMA ne peut être, en elle-même, fautive, sauf à porter atteinte à sa liberté discrétionnaire d’acquérir ou non le bien immobilier ; la seule obligation s’imposant à la SAS ROMA étant de payer l’indemnité d’immobilisation, prix de l’exclusivité consentie par le promettant, en cas de non-réalisation de la vente qui lui soit imputable. Au surplus, la preuve n’est pas rapportée que la SAS ROMA aurait mis en péril la commercialisation des lots appartenant aux consorts [V] en les offrant à la vente, par le biais d’agences immobilières, sans l’accord des propriétaires indivis, à des prix trop élevés. Il résulte, ainsi, des échanges de sms en mars, avril et juin 2023 entre Monsieur [A] [V] et le représentant de la société ROMA que la SAS ROMA convenait avec Monsieur [A] [V] ou son épouse des dates de visite de l’ensemble immobilier (pièces 24 à 26 et 34) et que Monsieur [A] [V] était informé du prix de vente sollicité par la SAS ROMA pour la maison (pièce 27). Les mandats de vente accordés aux agences immobilières précisaient en outre qu’ils étaient conditionnés à l’acquisition des biens immobiliers par la SAS ROMA avant le 31 août 2023, en sorte qu’il ne peut être soutenu que la SAS ROMA se serait présentée comme étant propriétaire de ces biens. Enfin, et surtout, Monsieur [A] [V] n’établit aucun préjudice, dont il ne précise d’ailleurs ni la nature ni la consistance, en lien avec les manquements imputés à la SAS ROMA, et ce alors que la SAS ROMA administre la preuve, par la capture d’écran de l’annonce de l’agence [S] immobilier, que les deux terrains à bâtir appartenant à l’indivision [V] ont été vendus (pièce demandeur 35), qu’il n’est pas établi que cette vente aurait été consentie à un prix inférieur au prix du marché en raison de fautes de la SAS ROMA et que monsieur [S], agent immobilier, auquel a été confié la vente de l’ensemble immobilier, indique dans une lettre du 29 avril 2024, pouvoir aboutir, pour la maison d’habitation, « dans un avenir assez proche, à la signature d’une promesse de vente et ce à un Prix en rapport avec le marché de l’immobilier» (pièce défendeur 22). La demande indemnitaire de Monsieur [A] [V] ne peut donc qu’être rejetée. 4. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [A] [V] les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu'il a été contraint d'exposer dans le cadre du présent litige. En conséquence, la SAS ROMA sera condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Partie perdante, la SAS ROMA sera condamnée aux dépens. Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ; Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [A] [V] ; Condamne la SAS ROMA à payer la somme de 90.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 03 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Dit que la somme de 20.000 euros séquestrée entre les mains de Maître [C] [Y], notaire, sera versée par ce dernier à madame [B] [V], monsieur [T] [V], madame [M] [V], monsieur [A] [V], madame [L] [V], monsieur [P] [V] à proportion de leurs droits indivis dans le bien immobilier et s'imputera sur le montant de la condamnation au paiement de la somme de 90.000 euros prononcée à l'encontre de la SAS ROMA ; Dit que le surplus de la condamnation prononcée soit la somme de 70.000 euros sera séquestrée par la SAS ROMA entre les mains de Maître [C] [Y], à charge pour ce dernier de répartir cette somme entre madame [B] [V], monsieur [T] [V], madame [M] [V], monsieur [A] [V], madame [L] [V], monsieur [P] [V] à proportion de leurs droits indivis dans le bien immobilier ; Déboute Monsieur [A] [V] de ses autres demandes indemnitaires ; Condamne la SAS ROMA à payer à Monsieur [A] [V] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne la SAS ROMA aux dépens Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. LE GREFFIER, C. FLAMAND LA PRÉSIDENTE, V. ROUSSEAU