Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/01885

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 26 Septembre 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [D] [W] 155 Rue Houdan 92330 SCEAUX représenté par Maître Magali TOCCO-PERIN, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEURS : Madame [J] [E] 17 Rue de Bregeonnière 44300 NANTES non comparant Monsieur [T] [I] 17 Rue de Bregeonnière 44300 NANTES non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 04 juillet 2024 date des débats : 04 juillet 2024 délibéré au : 26 septembre 2024 RG N° N° RG 24/01885 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NCFI COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Magali TOCCO-PERIN CCC à Madame [J] [E] +Monsieur [T] [I] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 28 septembre 2023, Monsieur [D] [W] a donné à bail à Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] un logement situé 17 rue de la Brégeonnière - 44300 NANTES. Le 9 février 2024, Monsieur [D] [W] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 3.385,43 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 12 janvier 2024. Par acte de Commissaire de justice du 15 avril 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 23 avril 2024, Monsieur [D] [W] a fait assigner Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 22 mars 2024, et à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs des locataires défaillants, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil ; - Dire en conséquence que Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] sont occupants sans droit ni titre de la date de résiliation ou de résolution du bail, à celle de l’entière libération des lieux ; - Ordonner l'expulsion de Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier ; - Autoriser Monsieur [D] [W], en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais des expulsés ; - Condamner conjointement et solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] à lui payer : - Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération et restitution des clefs ; - la somme de 3.387,43 euros en principal au titre des termes dus à fin mars 2024, terme de mars 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ; - tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ; - la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 9 février 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale ; - Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du Code de procédure civile. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 juillet 2024, lors de laquelle Monsieur [D] [W], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 7.723,43 euros selon décompte arrêté au 3 juillet 2024. Il s’est par ailleurs opposé à l’octroi de tout délai de paiement et a précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle pouvait être fixé à la somme de 1.084 euros. Bien que régulièrement cités, Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. Le diagnostic social et financier établis par les services sociaux n’a pu être réalisé en l’absence de contact avec les locataires et le propriétaire. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 23 avril 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I], le 9 février 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 3.385,43 euros. Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 avril 2024. Dès lors, Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] seront par ailleurs condamnés à payer à Monsieur [D] [W] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 1.084 euros par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de Monsieur [D] [W] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 7.723,43 euros au 3 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse. Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 75 euros correspondant à des frais de relance imputés aux locataires le 1er décembre 2023 et le 1er janvier 2024, non justifiés par le bailleur, ainsi que les frais d’honoraires de rédaction de bail et d’état des lieux, qui figurent sur le décompte réalisé par l’Agence immobilière 4 IMMO (soit 1.084 euros). Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] n’ont pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. En conséquence, Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] seront condamnés solidairement, en vertu de l’article 220 du code civil, à payer à Monsieur [D] [W] la somme de 6.564,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. En outre, en l'absence d'éléments produits sur la situation des locataires, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement remonte au 1er février 2024, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer. Par ailleurs, Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [D] [W], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [D] [W] à l’encontre de Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 10 avril 2024, du contrat de bail conclu le 28 septembre 2023, portant sur le logement situé 17 rue de la Brégeonnière - 44300 NANTES ; DIT que Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ; CONDAMNE solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] à payer à Monsieur [D] [W] les sommes suivantes : - 6.564,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; - Une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 1.084 euros par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 10 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE in solidum Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] à payer à Monsieur [D] [W] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame [J] [E] et Monsieur [T] [I] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Michel HORTAIS Pierre DUPIRE