Cour de cassation, 11 décembre 2019. 18-24.519

CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10706 F Pourvoi n° Y 18-24.519 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. N... J..., 2°/ Mme B... A..., épouse J..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 20 septembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 2), dans le litige les opposant à la société Blaise Breuillet immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2019, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme J..., de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de la société Blaise Breuillet immobilier ; Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, l'avis de M. Lavigne, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme J... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme J.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt partiellement confirmatif d'avoir condamné solidairement Mme B... A... épouse J... et M. N... J... à payer à la société Blaise Breuillet Immobilier la somme de 21 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Aux motifs propres que « sur la validité du mandat, Mme B... J... et M. N... J... soulèvent la nullité du mandat de recherche car l'exemplaire communiqué aux débats par la société Blaise Breuillet immobilier, comportant deux zéros dans l'encart Rayés nuls, n'est pas identique à celui qui leur a été remis le jour de la signature ; qu'ils font valoir que l'agent immobilier ne peut réclamer de commission lorsqu'il négocie ou s'engage sans détenir préalablement un mandat écrit et qu'en l'espèce, aucun mandat n'avait été conclu lorsque, à la date des 12 et 15 octobre 2011, la société Blaise Breuillet immobilier leur a proposé la visite du bien, en précisant qu'elle ne l'avait pas encore en portefeuille ; qu'ils reprochent au mandataire la régularisation d'un mandat de recherche au prix de 445 000 euros, lui permettant de fixer sa rémunération à 25 000 euros, alors qu'il avait estimé ce même bien en avril 2011 entre 350 et 380 000 euros ; que la société Blaise Breuillet immobilier soutient la validité du mandat, établi par écrit en autant d'exemplaires que de parties et comportant les mentions obligatoires, régulièrement signé le 18 octobre 2011 avant la visite du bien des consorts G... ; qu'elle fait valoir que les mails échangés entre les parties les 12 et 15 octobre 2011 ne représentent que des démarches préalables à la proposition d'un mandat permettant la présentation du bien dans le cadre d'une visite postérieure, sans engagement de sa part ; que la mention du nombre des mots ou mentions rayés ou nuls n'est pas obligatoire et, qu'en tout état de cause, l'absence de nombre et les chiffres 00 ne sont pas contradictoires ; que la nullité du mandat ne peut être fondée sur cette différence ; que le mail adressé par la société Blaise Breuillet immobilier à M. J... le 12 octobre 2011 proposait un bien immobilier qu'elle allait avoir à la vente et ne constitue ni une négociation, ni un engagement au sens de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 ; que la régularisation postérieure d'un mandat, préalable aux opérations de visite et de négociation ne peut être retenue comme cause de nullité de ce mandat ; que le mandat de recherches a fixé la limite du prix acceptée par les époux J... et n'a pas le même objet que l'estimation effectuée à la demande des propriétaires, mais définit l'engagement de l'acheteur ; que la régularité du mandat n'est pas en cause » ; Et aux motifs adoptés qu' « aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; que l'article 1152 du même code dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme d'argent à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ; que, néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; toute stipulation contraire sera réputée non écrite ; qu'il résulte du mandat de recherches conclu entre la société Blaise Breuillet immobilier et les consorts J..., le 18 octobre 2011, que ces derniers se sont interdit, pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration, de traiter l'achat des affaires proposées et visitées directement avec le vendeur ; qu'en cas de non-respect de cette obligation et si le bien à acquérir est parfaitement identifié, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au contrat ; que, cette clause, rédigée en des termes clairs et mentionnée en caractères très apparents, fait d'ailleurs expressément référence à la recommandation n° 03-02 de la commission des clauses abusives et les cocontractants ont donc, en toute connaissance de cause, accepté le délai d'interdiction de traiter directement avec le vendeur dans un délai de 24 mois ; qu'ils ne sauraient aujourd'hui se prévaloir de la recommandation de la Commission pour dénoncer le caractère excessif du délai qu'ils ont accepté sans restriction au moment de la signature du contrat ; qu'en tout état de cause, la clause pénale contractuelle n'apparaît pas de nature à porter un quelconque déséquilibre au contrat dès lors que l'interdiction ne porte qu'à l'égard des affaires qui ont été proposées et visitées par le mandataire et qu'elle est justifiée par le risque de fraude qui affecte très souvent ces activités ; que cette clause n'est donc pas abusive ; qu'il est établi par les échanges produits aux débats que la société Breuillet immobilier a présenté aux époux J... le bien litigieux dont il lui a donné toutes les caractéristiques et la situation ; qu'il résulte en effet d'un message électronique du 12 octobre 2011, adressé à M. J..., que la société Blaise Breuillet immobilier propose à son client un nouveau produit situé à Bruyères-le-Châtel et que le client pose en retour plusieurs questions afférentes au bien : son prix, sa situation, les jours de visite ; que force est de relever qu'à la lecture de ce message, les consorts J... n'avaient manifestement pas connaissance de ce bien qui leur a été présenté par l'agence, contrairement à leurs allégations ; qu'il est donc constant que M. J... a eu connaissance du bien litigieux par l'intermédiaire de la demanderesse et que par suite, il était tenu par la clause relative à l'interdiction de traiter directement avec le vendeur » ; Alors 1°) qu'un agent immobilier ne peut réclamer de commission ou rémunération lorsqu'il négocie ou s'engage sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties ; que les premiers juges, dont la cour d'appel a adopté les motifs, ont relevé qu'il résulte d'un message électronique du 12 octobre 2011, adressé à M. J..., que la société Blaise Breuillet Immobilier avait proposé à son client un nouveau produit situé à Bruyères-le-Châtel et que le client avait posé en retour plusieurs questions afférentes au bien : son prix, sa situation, les jours de visite ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, par courriel du octobre 2011, l'agent immobilier avait proposé à M. J... un bien immobilier qu'il allait avoir à la vente, à savoir le bien immobilier appartenant en indivision aux consorts G..., que l'agent avait estimé le 26 avril 2011, et qui avait fait l'objet, par convention écrite du 18 octobre 2011, d'un mandat de recherche d'une durée de trois mois portant sur l'acquisition de la propriété des consorts G... et par lequel les époux J... se sont interdit, pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration, de traiter l'achat des affaires proposées et visitées directement avec le vendeur ; qu'en condamnant cependant les époux J..., sur la base de ce mandat, conclu, suivant ses propres constatations, après que l'agent immobilier leur eut proposé le bien immobilier litigieux faisant l'objet du mandat de recherche, la cour d'appel a violé les articles 6, I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; Alors 2°) et en toute hypothèse que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 5-6), les époux J... avaient invoqué la déloyauté de l'agent immobilier, qui avait évalué le bien immobilier entre 350 000 et 380 000 euros, pour ensuite régulariser avec eux un mandat de recherche sur le même bien à la somme de 445 000 euros, en vue d'obtenir une commission de 25 000 euros, au lieu de celle de 15000 euros, négociée avec la partie venderesse ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur l'incidence ainsi invoquée de la déloyauté de l'agent immobilier, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est reproché à l'arrêt partiellement confirmatif d'avoir condamné solidairement Mme B... A... épouse J... et M. N... J... à payer à la société Blaise Breuillet immobilier la somme de 21 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Aux motifs propres que « sur la validité de la clause pénale, les époux J... soutiennent que la clause pénale est abusive en application de la recommandation n° 03-02 du 12 mars 2004 de la commission des clauses abusives, car prévue pour une durée de 24 mois suivant l'expiration du mandat conclu pour trois mois, soit une durée totale déraisonnable de 27 mois ; que la société Blaise Breuillet immobilier rétorque que la clause pénale est valable, cette recommandation, laquelle n'a pas de valeur normative, ne taxant pas une durée de 24 mois comme excessive et la clause étant rédigée en termes clairs et en caractères majuscules et gras, très apparents ; que la recommandation 2003-02 du 18 septembre 2003, relative aux mandats de vente, de location ou de recherche d'un bien immobilier indique que les clauses pénales peuvent être de nature à déséquilibrer le contrat si elles sont d'une durée indéterminée ou excessives ; qu'en l'espèce, les droits du mandant ne sont limités qu'à l'égard des affaires proposées par le mandataire, restriction justifiée par le risque important de fraude et ne créant aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties ; que dès lors, cette clause n'est pas abusive ; que, sur l'application de la clause pénale, les époux J... contestent infiniment subsidiairement la mise en oeuvre de la clause pénale et demandent sa diminution, au motif de l'absence de diligences de la société Blaise Breuillet immobilier, rappelant que le mandat de recherche avait été donné sur un bien immobilier spécifié, les diligences à la charge du mandataire étant de rechercher l'identité des propriétaires de ce bien afin d'en permettre la visite et de transmettre leur proposition d'achat ; qu'ils produisent les attestations des consorts G..., selon lesquels aucune visite des époux J... n'est intervenue avant le 2 octobre 2012, soutiennent que les cocontractants se sont rapprochés sans intervention de la société Blaise Breuillet immobilier et proposent de limiter la clause pénale au montant de 15 000 euros, soit la rémunération prévue au mandat de vente signé par les consorts G... ; que la société Blaise Breuillet immobilier rétorque avoir effectué des diligences, en présentant aux époux J..., qui n'en avait alors aucunement connaissance, la maison des consorts G... ; qu'elle indique justifier de la signature du mandat de vente conclu avec ces derniers et produit la fiche d'estimation du bien du 26 avril 2011 et des photos de la même date, sur lesquelles apparaît l'un des consorts G... ; qu'aux termes de l'article 1152 ancien du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite » ; que selon la clause pénale figurant au contrat « Le mandant reconnaît que les affaires proposées et visitées sont strictement confidentielles ; il s'interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration, d'en traiter l'achat éventuel directement avec le vendeur (...) EN CAS DE NON RESPECT DE CETTE OBLIGATION ET SI LE BIEN A ACQUÉRIR EST PARFAITEMENT IDENTIFIE, LE MANDANT S'ENGAGE EXPRESSÉMENT A VERSER AU MANDATAIRE, EN VERTU DES ARTICLES 1142 ET 1152 DU CODE CIVIL, UNE INDEMNITÉ COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AU MONTANT DE LA RÉMUNÉRATION PRÉVUE CI-APRES » ; qu'à la rubrique rémunération du mandataire - frais exposés, il est prévu que La rémunération du mandataire sera de 25 000 euros (Vingt-cinq mille euros) TVA incluse à la charge du mandant ; qu'il résulte des termes d'un courriel, en réponse à la proposition de la société Blaise Breuillet immobilier, en date du 12 octobre 2011 de M. J..., que celui-ci découvrait le bien de Bruyères-le-Châtel et demandait des précisions sur le lieu, le prix et la date de visite ; qu'il est ainsi établi que la société Blaise Breuillet immobilier a présenté ce bien aux époux J... ; que par courriel du 18 octobre 2011, M. J... a formulé une proposition à hauteur de 300 000 euros : « Suite à notre visite de cet après-midi pour l'ancien corps de ferme, évoquant les travaux énormes à réaliser » ; que cette visite suppose la détention des clés et contredit les attestations des consorts G... ; que la société Blaise Breuillet immobilier produit en outre la fiche d'estimation de l'immeuble qu'elle a réalisée, assortie de photographies ; qu'elle justifie ainsi des diligences accomplies dans le cadre de son mandat ; que l'indemnité correspondant à la rémunération du mandataire n'apparaît pas manifestement excessive, eu égard notamment aux diligences effectuées par la société Blaise Breuillet immobilier ; que cependant, cette rémunération ne comprend pas la TVA qu'elle ne fait que collecter ; que, par infirmation du jugement, la condamnation des époux J... à son paiement sera en conséquence ramenée à la somme de 21 000 euros » ; Et aux motifs adoptés qu' « aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; que l'article 1152 du même code dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme d'argent à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ; que, néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire; toute stipulation contraire sera réputée non écrite ; qu'il résulte du mandat de recherches conclu entre la société Blaise Breuillet immobilier et les consorts J..., le 18 octobre 2011, que ces derniers se sont interdit, pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration, de traiter l'achat des affaires proposées et visitées directement avec le vendeur ; qu'en cas de non-respect de cette obligation et si le bien à acquérir est parfaitement identifié, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au contrat ; que, cette clause, rédigée en des termes clairs et mentionnée en caractères très apparents, fait d'ailleurs expressément référence à la recommandation n° 03-02 de la commission des clauses abusives et les cocontractants ont donc, en toute connaissance de cause, accepté le délai d'interdiction de traiter directement avec le vendeur dans un délai de 24 mois ; qu'ils ne sauraient aujourd'hui se prévaloir de la recommandation de la Commission pour dénoncer le caractère excessif du délai qu'ils ont accepté sans restriction au moment de la signature du contrat ; qu'en tout état de cause, la clause pénale contractuelle n'apparaît pas de nature à porter un quelconque déséquilibre au contrat dès lors que l'interdiction ne porte qu'à l'égard des affaires qui ont été proposées et visitées par le mandataire et qu'elle est justifiée par le risque de fraude qui affecte très souvent ces activités ; que cette clause n'est donc pas abusive ; qu'il est établi par les échanges produits aux débats que la société Breuillet immobilier a présenté aux époux J... le bien litigieux dont il lui a donné toutes les caractéristiques et la situation ; qu'il résulte en effet d'un message électronique du 12 octobre 2011, adressé à M. J..., que la société Blaise Breuillet immobilier propose à son client un nouveau produit situé à Bruyères-le-Châtel et que le client pose en retour plusieurs questions afférentes au bien : son prix, sa situation, les jours de visite ; que force est de relever qu'à la lecture de ce message, les consorts J... n'avaient manifestement pas connaissance de ce bien qui leur a été présenté par l'agence, contrairement à leurs allégations ; qu'il est donc constant que M. J... a eu connaissance du bien litigieux par l'intermédiaire de la demanderesse et que par suite, il était tenu par la clause relative à l'interdiction de traiter directement avec le vendeur » ; qu'il est par ailleurs relevé que les consorts J... ne justifient pas d'une absence de diligences caractérisée de l'agence et qu'au demeurant, ils étaient libres de révoquer à tout moment leur mandat s'ils étaient insatisfaits des services de la société Blaise Breuillet immobilier ; qu'il a été établi précédemment que c'est l'agence qui a recherché le bien litigieux et l'a proposé aux acquéreurs lesquels restaient donc tenus par les termes de leur contrat de mandat ; que la lettre de l'indivision G..., outre le fait qu'elle ne répond pas aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile, n'établit nullement l'absence de visites effectuées par l'agence antérieurement à la signature du compromis de vente litigieux, auquel elle a d'ailleurs participé, et sera par suite écartée ; qu'il est enfin relevé que la somme prévue au titre de la clause pénale est égale au montant de la rémunération que l'agence aurait perçue si la vente s'était réalisée par son intermédiaire ; que son caractère excessif n'est donc pas démontré ni au regard du montant du bien mis en vente, ni au regard des diligences accomplies ; qu'en considération de ces éléments, il n'y a pas lieu de réduire le montant de l'indemnité compensatrice ; que c'est en conséquence à bon droit, et conformément aux termes du contrat, que la société Blaise Breuillet immobilier a sollicité la somme de 25 000 euros au titre de l'indemnité compensatrice forfaitaire, l'achat de l'immeuble s'étant réalisé sans son intermédiaire, en violation des clauses contractuelles ; que les époux J... seront donc condamnés à lui verser la somme contractuelle de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts ; qu'ils ne démontrent pas enfin une faute à la charge de la société Blaise Breuillet immobilier qui engagerait sa responsabilité délictuelle à leur égard ; que leur demande reconventionnelle au titre des dommages-intérêts sera rejetée » ; Alors que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu'est abusive, compte tenu de sa durée excessive, la clause d'un mandat conclu avec un agent immobilier, par laquelle le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration, d'en traiter l'achat éventuel directement avec le vendeur, sous peine d'avoir à verser une pénalité égale au montant de la rémunération du mandataire ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 132-1, devenu L. 212-1 du code de la consommation.