Cour d'appel, 09 novembre 2023. 20/02295

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 09 NOVEMBRE 2023 N° RG 20/02295 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LS36 [M] [H] c/ S.C.I. S.C.B S.C.P. CATHERINE DUMAREAU, [Adresse 6] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 juin 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/06660) suivant déclaration d'appel du 03 juillet 2020 APPELANT : [M] [H] né le 03 Mai 1994 à [Localité 5] (LANDES) de nationalité Française Profession : Footballeur, demeurant [Adresse 3] Représenté par Me Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assisté de Me Fabien FRANCESCHINI, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉES : La SCI S.C.B. société civile immobilière au capital de 200€ dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au RCS n°442 460 267, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social Représentée par Me Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Florence MOLERES, avocat au barreau de BORDEAUX La S.C.P CATHERINE DUMAREAU, ROMAIN SAINT-SAËNS ET VICTOR DUMAREAU, société civile professionnelle immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 326 380 060, dont le siège social est [Adresse 1]), prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité Représentée par Me Valentin BOULLET substituant Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques BOUDY, Président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Jacques BOUDY Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU Conseiller : Madame Christine DEFOY Greffier lors des débats : Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI Greffier lors du délibéré : Madame Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * FAITS ET PROCÉDURE : La S.C.I S.C.B est propriétaire d'un bien situé à [Localité 4] correspondant au lot 1 constitué d'un logement de type T1 à usage d'habitation et d'une échoppe élevée sur cave, et au lot 2 composé d'un garage. Deux compromis de vente ont été signés le 24 novembre 2017. La SCI SCB a vendu à Monsieur [H] le lot 1 pour la somme de 335 000 euros et le lot 2 pour la somme de 380 000 euros, sous diverses conditions suspensives et notamment celle tenant à l'obtention d'un prêt et celle relative à l'obtention d'un permis de construire non purgé du recours des tiers ni du retrait administratif. Par un avenant en date du 15 décembre 2017, les parties se sont accordées pour modifier la condition suspensive relative au permis de construire en précisant la nécessité d'obtention d'un permis purgé du recours des tiers et du retrait administratif. Par un avenant du 22 juin 2018, les parties ont convenu de modifier les dates prévues pour l'obtention du permis de construire et celle de la date de signature de l'acte authentique. Par courrier du 22 décembre 2018, M. [H] a informé la SCI SCB que la banque Crédit Mutuel lui avait opposé deux refus de financement et s'est prévalu de la caducité des compromis de vente du fait de la non réalisation de la condition suspensive tenant au prêt. Sommation a alors été faite à M. [H] de venir réitérer l'acte en l'étude de Maître [R] par acte en date du 06 février 2018 pour un rendez-vous de signature fixé le 14 février 2019. Le 14 février 2019, M. [H] ne s'est pas présenté à l'étude de Maître [R] et un procès-verbal de carence a été établi. Par acte du 17 juillet 2019, la SCI SCB a assigné M. [H] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir constater le refus fautif de M. [H] de venir réitérer les actes de vente et de le condamner à payer la somme de 38 000 euros correspondant à la clause pénale du lot 1 et 35 000 euros correspondant à la clause pénale du lot 2, outre la somme de 12 312 euros correspondant à la perte des loyers des deux immeubles pendant 12 mois, 21 662 euros correspondant au montant du capital du prêt immobilier qui aurait dû être remboursé, 253,63 euros au titre du remboursement des frais d'huissier et de notaire, 6000 euros en réparation du préjudice moral et 5000 euros au titre des frais irrépétibles . Par acte du 27 novembre 2019, M. [H] a mis en cause la SCP de notaires Catherine Dumareau, Romain Saint Saëns et Victor Dumareau aux fins de les voir condamner à le garantir et relever indemne de toute éventuelle condamnation. Les deux affaires ont été jointes par mention au dossier du 4 décembre 2019. Par jugement du 10 juin 2020 , le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - condamné M. [H] à verser à la SCI SCB la somme de 38 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le cadre de la vente du lot 2, et de 33 500 euros au titre de la clause pénale prévue dans le cadre de la vente du lot 1, - débouté la SCI SCB de ses demandes au titre de la perte des loyers, du remboursement de son prêt immobilier et du préjudice moral, - débouté M. [H] de son recours en garantie contre la SCP Catherine Dumareau, Romain Saint Saëns et Victor Dumareau, - condamné M. [H] à verser à la SCI SCB la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, et rejette toute autre demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - dit que M. [H] sera condamné aux dépens en ce compris les frais de notaire et d'huissier, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. M. [H] a relevé appel du jugement le 3 juillet 2020. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er avril 2022, M. [H] demande à la cour, sur le fondement des articles 1188 et suivants, 1304-3 et 1304-4 et suivants du Code civil, de l'article L. 313-41 du Code de la consommation, de l'article 1231-1 du Code civil, des articles L.424-4 et R.600-2 du Code de l'urbanisme : - de réformer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamné à verser à la SCI SCB la somme de 38 000 € au titre de la clause pénale prévue dans le cadre de la vente du lot 2, et de 33 500 € au titre de la clause pénale prévue dans le cadre de la vente du lot 1, - de réformer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande de voir mettre à la charge de la SCI SCB la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, - de réformer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté son recours en garantie dirigé contre la SCP Catherine Dumareau, Romain Saint Saëns et Victor Dumareau, - de réformer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à voir mettre à la charge de la SCP Catherine Dumareau, Romain Saint Saëns et Victor Dumareau la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, et statuant de nouveau, à titre principal, - de débouter la SCI SCB de l'ensemble de ses demandes à son encontre, - de rejeter les demandes de la SCI SCB formulées au titre de son appel incident et de l'en débouter, - de condamner la SCI SCB à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - de condamner la SCI SCB aux entiers dépens, à titre subsidiaire, - de voir les clauses des compromis et avenants imprécises et ambiguë et la carence de maître [E] quant à son devoir de conseil en sa qualité de rédacteur d'acte, - de condamner la SCP Dumareau Saint Saëns et Dumareau à le relever indemne de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre, - de condamner la SCP Dumareau Saint Saëns et Dumareau à lui verser la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - de condamner la SCP Dumareau Saint Saëns et Dumareau aux entiers dépens. Il fait notamment valoir que : - Selon une lecture à contrario de l'article 1304-4 du Code civil dans sa rédaction applicable au litige, lorsqu'à l'expiration du délai prévu pour la réalisation d'une condition suspensive, l'événement érigé en condition n'est pas arrivé, la condition suspensive défaille et emporte automatiqement et irrévocablement caducité du contrat. L'anéantissement du contrat s'opère indépendamment d'une manifestation de volonté quelconque des parties. Seules les dispositions de l'article 1304-3 du code civil sont de nature à faire obstacle à l'application de cette disposition : la condition suspensive est en effet réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Qu'il a été de bonne foi puisqu'il a engagé toutes les démarches nécessaires à l'obtention des autorisations, puis à procédé à l'afffichage régulier du permis et en a justifié auprès de la SCI SCB. Que la condition suspensive d'obtention de permis de construire purgée est devenue caduque au plus tôt au 3 octobre. Les échanges intervenus entre notaires n'ont ni eu pour objet, ni pour effet de proroger la date de purge des permis de construire, compte tenu de leur caractère confidentiel et faute d'un mandat, - Que deux permis de construire devaient être obtenus avant le 3 octobre 2018. Les permis ont été sollicités dans les délais, mais ils n'ont été délivrés par la commune de [Localité 4] qu'au 29 octobre 2018, soit plus de 26 jours aprés la date butoir fixée. Qu'il a été parfaitement diligent dans les dépôts des demandes de permis de construire. L'absence d'obtention des permis de construire au 3 octobre 2018 a nécessairement fait défaillir les conditions suspensives, leur non réalisation dans les délais emportant caducité automatique de la promesse, Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 février 2022, la Société SCI SCP demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 et suivants du Code civil et 1304-3 du Code civil : - de débouter M. [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - de confirmer le jugement rendu le 10 juin 2020 en ce qu'il a condamné M. [H] à verser à la SCI SCB la somme de 38 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le cadre de la vente du lot 2 et de 33 500 euros au titre de la clause pénale prévue dans le cadre de la vente du lot 1, - de condamner M. [H] à verser à la SCI SCB la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de notaire et d'huissier, - de faire droit à l'appel incident de la SCI SCB, - de réformer le jugement en ce qu'il a : débouté la SCI SCB de ses demandes au titre de la perte de loyer, de remboursement de son prêt immobilier et du préjudice moral, statuant à nouveau, - de condamner M. [H] à payer à la SCI SCB les sommes suivantes: 21 380,39 € correspondant à la perte des loyers des deux immeubles pendant 17 mois, 21 662 € correspondant au montant du capital du prêt immobilier qui aurait du être remboursé, 101 000 € à la perte financière suite à la moins-value liée à la remise en vente, 6 000 € au titre du préjudice moral subi par la SCI SCB, En tout état de cause, - de condamner M. [H] à payer à la SCI SCB la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de procédure. Elle fait notamment valoir que : - Sauf à ce que les compromis prévoient une date couperet, la caducité n'est pas automatique. - les avenants ne concernent que la condition suspensive d'obtention du permis de construire, en aucun cas l'obtention du prêt, M. [H] n'ayant jamais solicité d'avenant pour cela. Il n'a jamais fourni en mars 2018 des informations signalant la non obtention de son prêt. D'après son notaire, les fonds devaient être débloqués dès l'obtention du permis purgé de tout recours. Donc, cela supose que les fonds existaient et que la banque avait donné son accord. Dès lors, la condition de financement n'a jamais posé difficulté, - Les documents adréssés par M. [H] au mois de décembre 2018 ne correspondaient pas aux dispositions des compromis étant donné que ni la durée ni le taux n'étaient indiqués. Les compromis de vente étaient parfaitement clair, il était expressément prévu que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, aux taux et à la durée de l'emprunt entrainerait la résiliation de la condition en vertu du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil. M. [H] n'a pas communiqué ses demandes de prêt. - dans le compromis du lot 1, la seconde condition suspensive était l'obtention d'un permis de construire non purgé du recours des tiers ni du retrait administratif qui devrait intervenir avant le 1er avril 2018. Cette condition suspensive était aussi prévue dans le compromis du lot 2. À la date prévue dans le compromis pour la réitération de l'acte authentique, les conditions étaient remplies. - lorsque la SCI SCB a sommé par acte d'huissier le 6 février 2019 M. [H] de venir réitérer l'acte authentique, l'ensemble des conditions était remplie. D'une part parce que l'obtention du prêt était réputée acquise du fait de l'absence de communication des demandes de prêt conformes aux compromis, de l'absence de conformité de l'attestation fournie par la banque, puis, d'autre part, car les deux permis de construire avaient été obtenus et étaient purgés de tout délai de recours et de retrait administratif. Conformément aux compromis, M. [H], en refusant de venir signer l'acte a commis une faute. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 décembre 2020, la S.C.P Catherine Dumareau, Romain Saint Saëns et Victor Dumareau demande à la cour : - de confirmer le jugement rendu le 10 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, en conséquence, - de débouter M. [H] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la S.C.P Catherine Dumareau, Romain Saint Saëns et Victor Dumareau, y ajoutant, - de condamner M. [H] à verser à la S.C.P Catherine Dumareau, Romain Saint Saëns et Victor Dumareau une somme de 3500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - de condamner M. [H] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli Mousseau, avocat, sur ses affirmations de droit. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023. MOTIFS DE L'ARRÊT Les compromis de vente du 24 novembre 2017 comportait une clause instituant une condition suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire ainsi rédigée : 'La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire non purgé du recours des tiers et du retrait administratif avant le 1er avril 2018 pour la réalisation sur le bien de l'opération suivante : Changement de destination du garage en habitation et surélévation. Il est précisé que l'acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire au pius tard le 8 ianvier 2018 au moyen d'un récépissé delivré par l'autorité compétente.' Par la suite, le 15 décembre 2017, un premier avenant a été conclu entre les parties, rédigé notamment en ces termes : « Les parties s'accordent pour indiquer que la condition suspensive prévue dans le compromis sera une condition suspensive d'obtention du permis de construire purgé de tout recours des tiers et des recours administratifs. Cette précision a pour effet de lever l'ambiguïte résultant de la précédente rédaction de la clause.» Il n'est pas contesté que M. [H] a alors déposé deux demandes de permis de construire le 20 décembre 2017. Il s'en est suivi un échange de plusieurs correspondances avec la commission de coordination Bordeauxd Métropole chargée de l'instruction des demandes de permis de construire ainsi que des modifications des projets, puis un dernier dépôt de demandes le 25 juin 2018 suivi de demandes de pièces par l'administration. Dès lors, un nouvel avenant a été convenu entre les parties le 22 juin 2018 ainsi conçu : 'L'acquéreur devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive justifier auprès du vendeur du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard le 2 juillet 2018 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. La réalisation de la vente est soumise à l'obtention par l'acquéreur au plus tard le 3 octobre 2018 de son permis de construire, permis qui devra être purgé de tout recours au plus tard le 3 décembre 2018. ['] Le reste des conditions et charges du compromis demeurent inchangé'. Les permis de construire ont été délivrés le 29 octobre 2018 soit après le délai prévu par la clause ci-dessus qui était fixé au 3 octobre. Par ailleurs, il est constant que le délai de purge des recours des tiers était de deux mois, expirait donc le 30 décembre 2018 et que le délai de purge des retraits administratifs, d'une durée de 3 mois, expirait le 30 janvier 2019 soit pour chacun d'entre eux, après le délai fixé par convention entre les parties au 3 décembre 2018. Alors que M. [H] en déduit que par cette seule circonstance, la condition prévue a défailli, de sorte que les compromis sont devenus caducs, la SCI SCB soutient que si les compromis de vente comportaient une date de réitération par acte authentique, il était précisé que cette date n'était pas extinctive mais constituait seulement le point de départ de la période à partir de laquelle chacune des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter. Que le propre notaire de M. [H] avait adressé un mail au notaire des vendeurs pour proposer une prorogation de la date de signature de l'acte authentique au 27 février 2019. Qu'au demeurant, les compromis de vente prévoyaient une prorogation automatique 'jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique ...'. Mais ces dispositions relative à la réitération de l'accord des parties par acte authentique n'ont vocation à s'appliquer que si au préalable, les conditions suspensives insérées dans les compromis de vente ont été accomplies et que par conséquent, ils ne sont pas devenus caducs faute de réalisation de ces conditions. Elles ne concernent nullement la réalisation des conditions suspensives. Les conditions suspensives liées à l'obtention d'un permis de construire sont des conditions prévues dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur au sens de l'article 1304-4 du code civil. Il en résulte notamment que seul ce dernier peut solliciter la prorogation du délai prévu pour leur accomplissement. Qu'à défaut, l'expiration de ce délai entraîne nécessairement la caducité du contrat si la condition n'est pas accomplie et si l'acquéreur n'y a pas fait obstacle. En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [H] a accompli toutes les diligences propres à l'obtention d'un permis de construire. Que malgré plusieurs prorogations convenues entre les parties, l'obtention du permis de contsruire, d'une part, l'expiration des délais de purge d'autre part, se sont produits après les délais prévus dans les contrats à cette fin, peu important que, de son côté, le délai prévu pour la réitération de l'acte, qui répond à un autre objectif, n'ait pas expiré. S'il est vrai qu'est produit aux débats un message électronique en date du 1er décembre 2018 aux termes duquel le notaire de M. [H] proposait à son confrère 'une date de signature le 27 février 2019 pour le retrait de légalité', cette proposition n'a pas reçu de réponse formelle et il apparaît surtout que ce notaire avait agi sans mandat exprès de son client à ce sujet comme il en atteste le 22 mars 2021 tout en contestant que cette pièce, qu'il estime couverte par le secret professionnel, ait pu être versée aux débats par les intimés. Dans ces conditions, sans qu'il soit besoin d'examiner le sort des conditions suspensives liées à l'obtention d'un prêt, le jugement qui a considéré que les conditions suspensives étaient réalisées et qui a donc condamné M. [H] au paiement de diverses sommes, sera réformé. Par voie de conséquence, les demandes de la SCI SCB tendant au paiement de diverses sommes complémentaires correspondant à des pertes de loyers, au capital du prêt immobilier, à une moins-value ou à un préjudice moral seront rejetées. Il en va de même du recours exercé contre la SCP de notaires par M. [H] dans l'hypothèse où il serait condamné. Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement sera réformé en ce qu'il a mis à la charge de M. [H] une somme de 2000 euros et statuant à nouveau, il convient de dire que la SCI SCB lui versera au contraire celle de 3000 euros. Il n'y a pas lieu, de faire droit à la demande de la SCP Dumareau et autres fondée sur le même texte. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 10 juin 2020 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SCI SCB de ses demandes au titre de la perte des loyers, du remboursement de son prêt immobilier et du préjudice moral, Statuant à nouveau, Déboute la SCI SCB de toutes ses demandes Condamne la SCI SCB à payer à M. [M] [H] la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCP Dumareau et Saint-Saëns Condamne la SCI SCB aux dépens de première instance et d'appel et autorise les avocats des autres parties à l'instance à recouvrer directement ceux dont ils auront fait l'avance sans en avoir reçu provision Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,