Cour de cassation, 29 juin 2010. 09-14.245

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé : Attendu que la société Organisation Congrès Voyages (OCV), demanderesse en première instance à l'action en fixation du prix du bail renouvelé, ayant présenté en cause d'appel une demande additionnelle, le moyen est inopérant ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi principal, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : Déclare non admis le pourvoi principal ; REJETTE le pourvoi incident ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de ce chef ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la société Ambert. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à 34.340 euros en principal par an à compter du 1er juillet 2006, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société OCV et la SCI Ambert pour les locaux loués, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, et condamné la SCI Ambert à payer à la société OCV les intérêts au taux légal sur les trop versés de loyers depuis le 1er juillet 2006, à compter du prononcé de la décision ; AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE la destination d'agence de voyages, qui justifie l'application des dispositions de l'article R. 145-11 du code de commerce et la recherche de la valeur locative n'implique pas que les valeurs locatives de référence soient exclusivement recherchées pour des locaux de bureaux mais au contraire que soient confrontées des valeurs tant de bureaux classiques, que de boutiques-bureaux et de boutiques afin de rechercher la valeur locative la plus pertinente au regard des corrections à apporter aux locaux de référence selon leur destination ; que l'expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires et les parties n'ont produit aucune autre référence ; qu'il en résulte un seul loyer judiciaire de 275 euros le m² pour 132,30 m² de bureaux rue du Ranelagh en 2003, des loyers conventionnels variant de 259 euros le m² (112 m² d'activités financières au ... en 2000) à 365 euros le m² (100 m² d'agence immobilière au ... en 2003) pour des boutiques bureaux en première location, et variant de 462 euros le m² (45,70 m² de librairie papeterie au ... en 2000) à 682 euros le m² (105 m² de boulangerie au ... en 2001) pour des locations nouvelles de boutiques ; l'expert mentionne également des renouvellements amiables de boutiques classiques évoluant de 220 euros le m² (25 m² de prêt-à-porter au ... en 2003) à 279 euros le m² (76,70 m² de blanchisserie au ... en 1998) et des prix de renouvellement incluant la cession des baux évoluant pour des boutiques de 789 euros le m² (45,50 m² d'antiquités au ...) 823 euros le m² (90 m² de traiteur asiatique au ... en 1999) ; que compte tenu de ces éléments, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux, de la qualité de l'immeuble, de l'intérêt de l'emplacement et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, le prix unitaire de 350 euros le m² et la valeur locative annuelle globale de 32.900 euros proposés par l'expert outre une somme de 1.440 euros par an pour le parking sont justifiés ; qu'en dehors des obligations respectives légales et d'usage, la clause exorbitante du droit commun mettant à la charge du preneur l'impôt foncier justifie que celui-ci soit déduit de la valeur locative si son remboursement est effectivement réclamé, mais aucun élément n'a été fourni sur son montant, ni au cours de l'expertise, ni aux débats ; que le loyer du bail renouvelé sera en conséquence fixé à 34.340 euros en principal par an à compter du 1er juillet 2006 ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE l'estimation de l'expert à raison de 350 € hors taxes par an outre 120 € par mois hors taxes pour le parking repose sur des références nombreuses, sérieuses et se rapprochant au mieux des lieux loués ; que cette estimation raisonnable et convaincante doit être retenue par confirmation du jugement déféré, étant observé qu'il ne peut être retenu pour des locaux de type « boutique-bureau » des bases de calcul identiques à celles qui sont pratiquées pour des bureaux en étage et que les références doivent porter sur des locaux équivalents ; 1°/ ALORS QUE la valeur locative du bail à renouveler est déterminée notamment au regard des caractéristiques des lieux loués ; qu'en se bornant, pour fixer la valeur locative des locaux loués à 350 € hors taxes par m², à énumérer les éléments de comparaison fournis par l'expert, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les caractéristiques du local ne justifiaient pas que la valeur locative soit fixée à la somme de 478,66 € hors taxes et hors charges par m², la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-33 du code de commerce ; 2°/ ALORS QUE la valeur locative du bail à renouveler est déterminée notamment au regard des obligations respectives des parties ; qu'en se bornant, pour fixer la valeur locative des locaux loués à 350 € hors taxes par m², à énumérer les éléments de comparaison fournis par l'expert, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les clauses du bail, particulièrement favorables au preneur, ne justifiaient pas que la valeur locative soit fixée à la somme de 478,66 € hors taxes et hors charges par m², la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-33 du code de commerce. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Organisation Congrès voyages (OCV). Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société OCV de sa demande tendant à ce que la SCI Ambert soit condamnée à lui payer les intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, sur les loyers payés d'avance pour les sommes excédant 2 mois de loyer, et ce sur les 5 dernières années, avec capitalisation des intérêts ; Aux motifs que comme le soutient la SCI Ambert, la demande portant sur la condamnation à payer cinq années d'intérêts de retard sur les deux mois de loyers prétendument versés en excès et les deux termes de loyers non rémunérés prévus par l'article L 145-40 du Code de commerce est irrecevable en application de l'article 564 du Code de procédure civile s'agissant d'une demande distincte de la demande principale ; Alors que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel ; qu'en se contentant d'affirmer que la demande d'intérêts en cause était irrecevable car il s'agissait d'une demande distincte de la demande principale de fixation du loyer du bail renouvelé, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si, bien que distincte des prétentions originaires sur ce loyer, cette demande reconventionnelle tendant au paiement des intérêts sur les loyers payés d'avance pour les sommes excédant deux ternes ne se rattachait pas à ces prétentions par un lien suffisant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 567 du code de procédure civile.