Cour de cassation, 16 décembre 2014. 11-10.121

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 octobre 2010), que la société Pizza France a consenti à la société Compagnie foncière du grand commerce (CGFC) une promesse synallagmatique de vente, en date du 30 mars 2007, portant sur cinq locaux commerciaux situés dans différentes communes d'Ile-de-France ; que le 1er juillet 2007, la société Pizza France a informé la société CFGC de la réalisation des conditions suspensives prévues à son profit et l'a invitée à signer les actes authentiques de vente ; que, par courrier en date du 4 juillet 2007, la société CFGC a informé le vendeur qu'elle refusait de réitérer les promesses de vente au vu des restructurations importantes du site de Corbeil-Essonnes qui, selon elle, constituaient une modification substantielle de la chose vendue ; que la société CFGC a assigné la société Pizza France aux fins d'annulation, résolution ou caducité de la promesse de vente ; Attendu qu'ayant souverainement retenu que le local vendu par la société Pizza France à la société Compagnie foncière du grand commerce avait seulement subi des modifications postérieurement à la promesse synallagmatique de vente et que ces modifications n'avaient entraîné ni détérioration du bien vendu ni diminution de la rentabilité attendue, la cour d'appel a exactement décidé que la demande de résolution de la vente fondée sur l'article 1182 du code civil ne pouvait être accueillie ; D'où il suit que le moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi en ses cinq premières branches, n'est pas fondé en sa sixième branche ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Compagnie foncière du grand commerce aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Compagnie foncière du grand commerce à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Pizza France et à la société Pizza 30 ; rejette la demande de la société Compagnie foncière du grand commerce ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société Compagnie foncière du grand commerce IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société CFGC de sa demande en annulation de la promesse synallagmatique de vente en date du 30 mars 2007 ainsi que de sa demande subsidiaire de résolution de cette promesse de vente ainsi que d'avoir condamnée cette société à verser à la société Pizza France la somme de 815 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, de laquelle il convient de déduire la somme de 150 000 euros déjà versée et consignée chez le notaire, et à la société Spizza 30 la somme de 47 979,60 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE la société CFGC a signé le compromis de vente après avoir visité les lieux (lettre de la SARL CFGC du 13 juin 2006), pris connaissance pendant plusieurs mois du dossier préparé par la société Pizza France et participé à une data-room organisée par la société venderesse (lettre du 16 mars 2007) ; que la société CFGC, qui a pour objet social les finances, la gestion, la prise de participations dans les sociétés, a fait savoir à la société Pizza France son intérêt pour l'acquisition des restaurants (par lettres du 3 juillet 2006 et du 20 février 2007) dans la mesure où la rentabilité produite par ces biens immobiliers se situait à un certain niveau (« nous restons disposés à étudier cette opportunité assisse sur une rentabilité acte en main de 8% »), marquant ainsi l'élément déterminant de sa décision ; qu'elle se prévaut d'une absence d'information par la société Pizza France sur la modification du local de Corbeil-Essonnes par d'importants travaux qui ne lui ont pas été indiqués ; que si dans un courrier expédié le 4 juillet 2007, elle a indiqué à la société Pizza Hut qu'elle prenait connaissance du contenu de l'assemblée du 22 mai 2007 relative à la réalisation à venir d'importants travaux de restructuration du centre commercial de Corbeil-Essonnes, cependant, il ressort de la lettre du 12 juillet de la société Pizza France qu'un représentant de la société CFGC (M. X...) avait assisté à une réunion informative consacrée au projet le 16 mai 2007 dont la réunion avait été indiquée par la société Pizza France à la société CFGC ; que le compterendu de la réunion fait état de ce que la société YUM et son successeur, la société LBI (nom commercial de la société CFGC), avaient adhéré à la nouvelle stratégie « qui leur permettra à terme de valoriser leur actif » ; qu'en conséquence la société CFGC a été informée de la restructuration du centre au moins à cette date ; que ce n'est que lors de l'assemblée générale tenue le 30 mai 2007 que les copropriétaires ont décidé de modifier l'ampleur des travaux devant être réalisés et d'approuver le projet de restructuration du centre commercial ; que la société Pizza France ne pouvait pas informer la société CFGC de cette situation née postérieurement à la signature du compromis ; que les procès-verbaux des précédentes assemblées générales montrent que le 5 août 2006, l'assemblée générale s'est prononcée seulement sur l'achat d'une parcelle de terrain à usage de parking pour la création d'un rond-point pour une nouvelle entrée du centre commercial et que celui du 20 décembre 2006 approuvait le contrat de maîtrise d'ouvrage, de maîtrise d'oeuvre et le budget relatif à la réalisation des travaux du parking en vue du nouveau rond-point ; que la société CFGC soutient que dans le projet de restructuration du centre commercial de Corbeil-Essonnes, le local devenait moins attrayant en ce qu'il perdait une partie de sa façade et avait un accès plus éloigné des mouvements et du centre de l'activité commerciale avec un acheminement rendu moins facile ; que toutefois la société CFGC savait par sa signature de la promesse de vente que les biens allaient de façon certaine être donnés en location à la société BJM qui devait exploiter les fonds de commerce à Corbeil-Essonnes comme dans les 5 autres centres commerciaux cédés en même temps ; que ce locataire, qui avait été averti de la réalisation des travaux de restructuration, n'avait pas remis en cause la signature des baux (lettre datée du 21 juillet 2007 à la société CFGC) et n'avait émis aucune réserve quant à ses possibilités d'exploitation en liaison avec les travaux projetés et une éventuelle fermeture du centre commercial ; que par ailleurs les venderesses ont rapidement offert à la société CFGC de prévoir une garantie bancaire autonome représentant le paiement de quatre ans de loyers ; qu'en fonction de ces circonstances, il n'est pas démontré par la société CFGC que le local qu'elle devait acquérir à Corbeil-Essonnes se trouvait modifié de façon substantielle tant dans son aspect matériel que par la rentabilité qu'elle voulait en obtenir, élément déterminant de sa décision, par rapport à ce qu'elle avait envisagé en signant le compromis de vente ; que la preuve de la diminution de la rentabilité qu'elle recherchait n'est pas établie ; que la présence d'un dol n'est pas non plus prouvée compte tenu de la faible ampleur des travaux prévus au moment de la signature du compromis et des informations dont disposaient les venderesses ; que la société CFGC, professionnel habitué à l'achat des biens immobiliers, avait visité les lieux et était en mesure de s'informer auprès de la copropriété du centre commercial avant la signature, en sus des informations données par les venderesses dans la data-room, sur les perspectives de ce centre dont l'état dégradé nécessitait des travaux de remise en état ; que les mauvaises appréciations de la société CFGC à ce sujet ne sont pas dues à la société Pizza France ; qu'il n'est pas justifié de la présence de manoeuvres de la société Pizza France alors que la restructuration du centre commercial n'a été décidée qu'après la signature ; que la société Pizza France n'était pas à l'origine du projet mené par une société tierce, la société Commerce Rendement, promoteur chargé de l'étude, et qu'il ne résulte d'aucune pièce que la société Pizza France ait été informée du projet avant sa communication dans le cadre collectif d'une réunion ; que si les plans portent la date du 19 avril, elle est la date portée par son concepteur mais cela ne signifie pas que la société Pizza France a eu connaissance du projet à cette date, et de façon générale avant les autres participants ; que la réticence d'information n'est pas démontrée ; qu'il n'y a pas lieu d'annuler la promesse de vente pour dol ; que sur la résolution de la promesse de vente ; que les conditions de l'article 1182 du code civil ne sont pas remplies ; qu'en effet le local a seulement subi des modifications ; qu'il n'y pas de détérioration ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le consentement de la société CFGC a été déterminé par le montant des loyers, indiqué précisément au contrat, qu'elle pouvait retirer de chacun des sites ; or, le 21 juillet 2007, la société BJM adressait à la société CFGC un courrier par fax et recommandé selon lequel elle précisait avoir confirmé par lettre du 21 juin 2007 son accord quant aux conditions des baux négociés entre Pizza France et elle-même, les montants des loyers identiques à ceux de la promesse de vente étant repris dans ce courrier ; que la société BJM précise en outre avoir été informée des travaux sur Corbeil par le promoteur ; 1°) ALORS QUE la société CFGC faisait valoir que l'acquisition du local avait été faite en considération de sa situation et de son aspect extérieur dans la mesure où ces éléments déterminent la valeur d'un tel bien (conclusions, p. 14, §§ 11 et 12) ; qu'en retenant que l'aspect matériel du local et la rentabilité que la société CFGC entendait obtenir de son acquisition n'avaient pas été substantiellement modifiés dans la mesure où ledit local devait être donné de manière certaine à bail au prix indiqué au sein de la promesse de vente sans se prononcer, ainsi qu'elle y était invitée, sur l'incidence des modifications apportées à la situation et à l'aspect extérieur du local sur la valeur intrinsèque de ce bien, et non pas uniquement sur le prix des loyers que son propriétaire pouvait en obtenir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil ; 2°) ALORS QU'il résulte des constatations de l'arrêt que la rentabilité du bien n'avait pas été affectée par les modifications apportées par les travaux réalisés dans le centre commercial dans la mesure où le cédant avait offert, après la signature de la promesse de vente, une garantie autonome à hauteur de quatre années de loyer ; qu'ayant ainsi constaté que la rentabilité attendue du bien était maintenue par une garantie qui n'était pas prévue lors de la conclusion de la promesse de vente, la cour d'appel ne pouvait écarter la présence d'une modification de la qualité substantielle que constitue, selon elle, la rentabilité du bien ; qu'ainsi, elle n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1110 du code civil ; 3°) ALORS QUE l'existence d'une erreur sur une qualité substantielle de la chose doit être appréciée à la date de la conclusion du contrat ; qu'en retenant que la société avait été informée de l'existence des travaux lors d'une réunion qui s'était tenue le 16 mai 2007, soit à une date postérieure à la conclusion de la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil ; 4°) ALORS QUE la renonciation tacite à un droit ne peut résulter que d'un comportement dénué de toute équivoque ; qu'en retenant que le simple fait, pour la société CFGC, d'avoir participé, postérieurement à la signature de la promesse de vente, à une réunion de présentation du projet de rénovation du centre commercial et d'avoir indiqué adhérer à une « nouvelle stratégie » emportait renonciation de cette société à se prévaloir de l'erreur sur l'existence de ces travaux de rénovation qu'elle avait subie lors de la conclusion du contrat, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 5°) ALORS QU'en retenant que le projet de restructuration du centre commercial n'avait été adopté que le 30 mai 2007, date à laquelle les copropriétaires avaient décidé de modifier l'ampleur des travaux jusqu'alors limités à la réfection du parking et à la création d'un rond-point sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions, p. 15 et 16), si la circonstance que les plans établis par l'architecte pour ce projet aient été datés du 19 avril 2007, soit trois semaines à peine après la signature de la promesse de vente, n'induisait pas que le projet d'aménagement avait déjà été adopté dans son principe de telle sorte que le bien sur lequel portait la vente présentait, à la date de cette signature, déjà des qualités substantielles, tenant à sa situation au sein du centre commercial et à son aspect extérieur, différentes de celles qui étaient attendues par la société CFGC, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil ; 6°) ALORS, A TITRE SUBSIDIAIRE, QUE l'acquéreur peut solliciter la résolution de la vente lorsque la chose qu'il a acquise sous condition suspensive subit, avant la réalisation de cette condition, une modification matérielle ayant pour effet de diminuer substantiellement sa valeur et constituant, à ce titre, une détérioration ; qu'en excluant qu'une modification du local litigieux ait pu constituer une détérioration de nature à entraîner la résolution de la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article 1182 du code civil.