Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 SEPTEMBRE 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/00775 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XEMO
N° de MINUTE : 24/01078
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE, SARL,
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191
C/
DEFENDEUR
S.C.I. DYONISIENNE FONCIERE S.O.D.I.F.O., prise en la personne de son représentant légal (gérante : Madame [H] [T])
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 22 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La SOCIETE DYONISIENNE FONCIERE (ci-après la société SODIFO) est propriétaire des lots n°1, 2, 126 à 131, 139, 141 et 142 de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93).
Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETE, a fait assigner la société SODIFO aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
DECLARER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] (93) recevable et bien fondé en ses demandes.
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles-1240 et suivants du Code Civil,
CONDAMNER la société dénommée SOCIETE DYONISIENNE FONCIERE S.O.D.I.F.O. à lui verser les sommes de :
1. 20.331,35€ au titre des charges de copropriété impayées au 05 décembre 2022 (4eme appel 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation
2. 2.500 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER la société dénommée STE DYONISIENNE FONCIERE en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 08 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :
DECLARER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] (93) recevable et bien fondé en ses demandes.
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles-1240 et suivants du Code Civil,
CONDAMNER la société dénommée SOCIETE DYONISIENNE FONCIERE S.O.D.I.F.O. à lui verser les sommes de :
1. 13.732,81€ au titre des charges de copropriété impayées au 08 janvier 2024 (1er appel 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023,
2. 2.500 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER la société dénommée STE DYONISIENNE FONCIERE en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société SODIFO a été condamnée par le tribunal judiciaire de Bobigny le 03 mars 2021 notamment au paiement d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 13.522,38 euros selon décompte arrêté au 22 juillet 2020. Cette condamnation n'aurait été réglée qu'au premier trimestre 2023 mais sans pour autant que la société SODIFO ne s'acquitte de ses charges courantes. Les virements de 11.612,33 euros et 3.429,30 euros effectués le 24 novembre 2023 ont été rejetés le 12 décembre 2023, ce dont il se déduit qu'elle est toujours redevable de la somme de 13.732,81 euros. Le syndicat des copropriétaires s'estime bien fondé à solliciter la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la carence injustifiée de la défenderesse et de l'impact occasionné par celle-ci sur la trésorerie de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires précise que même si la dette devait être acquittée avant la date de clôture ou de plaidoiries de la présente procédure, il maintiendrait ses demandes accessoires compte tenu de la nécessité d'engager une procédure judiciaire afin d'obtenir le paiement des charges.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La SCI SODIFO a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, elle a demandé au tribunal de céans de :
Vu le règlement intégral de la dette
Dire n’y avoir lieu à condamnation au paiement des charges demandées.
Vu les circonstances relatées et justifiées
Vu les difficultés de trésorerie de la concluante
Dire n’y avoir lieu à condamnation au paiement de dommages et intérêts.
Voir modérer les sommes demandées au titre de l’article 700 du cpc
Sous toutes réserves
La société SODIFO fait valoir avoir réglé l'intégralité de son arriéré de charges au travers de deux versements, l'un du 03 février 2023 et l'autre du 20 février 2023. Un nouveau paiement de la somme de 11.612,33 euros au mois de novembre 2023 n'a pu être pris en compte du fait d'une erreur de RIB mais a été régularisé le 10 janvier 2024 par l'autorisation d'un prélèvement SEPA. Elle indique que le syndicat des copropriétaires a ainsi effectué un premier prélèvement SEPA à hauteur de 10.303,51 euros et un second prélèvement à hauteur de 3.429,30 euros le 23 janvier 2024. La société SODIFO en déduit qu'il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande principale. Elle soutient qu'au regard de ses pièces justificatives établissant que l'arriéré s'est constitué du fait des difficultés rencontrées par la société SMJ PARK'IN dont elle est propriétaire, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts et il convient de modérer la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 22 février 2024 et fixée à l'audience du 22 mai 2024. Elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SOCIETE DYONISIENNE FONCIERE ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 février 2021 et 06 décembre 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Il justifie ainsi qu'au 08 janvier 2024, le solde du compte copropriétaire de la société SODIFO était débiteur à hauteur de 13.732,81 euros.
Cependant, la société SODIFO justifie avoir fait l'objet de prélèvements à hauteur de 10.303,51 euros et de 3.429,30 euros le 10 janvier 2024 au bénéfice du syndicat des copropriétaires et ce, sans que cela ne donne lieu à un rejet de ces derniers. Ainsi, elle verse un extrait de compte démontrant qu'au 19 mars 2024, le solde de son compte propriétaire était de 0,00 euros. Le syndicat des copropriétaires s'est vu communiquer cet extrait de compte le 28 avril 2024 par la société SODIFO, sans que cela ne l'amène à émettre de contestations.
Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des arriérés de charges de copropriété.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il apparaît que la société SODIFO a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 03 mars 2021. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la société SODIFO a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Les difficultés rencontrées par la société SMJ PARK'IN, propriété de la société SODIFO, sont anciennes, ainsi qu'en atteste le jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 28 février 2013 transmis pour en justifier. Elles ne peuvent en conséquence expliquer en elles-mêmes le non paiement des charges de copropriété. La société SODIFO était en mesure de prendre les dispositions nécessaires pour faire face aux appels de fonds qui lui étaient adressés et ce, sans qu'il soit nécessaire au syndicat des copropriétaires d'intenter une action judiciaire.
Il y a lieu en conséquence de condamner la SOCIETE DYONISIENNE FONCIERE, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SOCIETE DYONISIENNE FONCIERE sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETE, de sa demande au titre des charges de copropriété ;
CONDAMNE la SOCIETE DYONISIENNE FONCIERE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETE, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SOCIETE DYONISIENNE FONCIERE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETE, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SOCIETE DYONISIENNE FONCIERE aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 11 septembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
