Tribunal judiciaire, 24 février 2026. 25/08556

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 1] REFERENCES : N° RG 25/08556 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3VGM Minute : Madame [T] [N] Représentant : SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P570 C/ Société EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de BONDY HABITAT Représentant : Maître Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SELARL JURIS Copie délivrée à : Me CHAUMANET Le 24 février 2026 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 24 février 2026; par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ; Après débats à l'audience publique du 05 janvier 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Madame [T] [N], demeurant [Adresse 2] représentée par la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Société EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de BONDY HABITAT, ayant son siège social [Adresse 3] représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 15 juin 2017, Bondy Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat a donné à bail à Mme [T] [N] un logement situé [Adresse 4]. Le 12 février 2022, les eaux usées ont refoulé depuis les toilettes et inondé ce logement. Un rapport d’expertise amiable contradictoire a été dressé le 2 mai 2022 par le cabinet Saretec. Par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2022, Est Ensemble Habitat a fait signifier à Mme [T] [N] un commandement de payer les loyers pour une somme en principale de 2 693,33 euros et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire. Par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2023, Est Ensemble Habitat a fait assigner Mme [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, afin d’obtenir son expulsion. Par ordonnance rendue le 21 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et dit n’y avoir lieu à référé. Par exploit de commissaire de justice en date du 6 août 2025, Mme [T] [N] a fait assigner Est Ensemble Habitat devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 5 janvier 2026, afin d’obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts. A l’audience, Mme [T] [N], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de débouter Est Ensemble Habitat de ses demandes et de le condamner à payer : une somme de 2 069,76 euros au titre des loyers versés indûment de février à juin 2022 ; une somme de 3 087,00 euros au titre de son préjudice matériel ; une somme de 10 000,00 euros au titre du préjudice moral ; une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens de la procédure. Au soutien de ses demandes, elle rappelle les articles 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, et les articles 1217, 1219, 1231, 1231-1 et 1719 du code civil, qu’un dégât des eaux imputable au bailleur est survenu le 12 février 2002, qu’il a rendu le logement inhabitable, qu’elle a dû quitter son logement, que les travaux de remise en état n’ont jamais été réalisés, que l’appartement et les meubles ont été souillés, que son préjudice matériel a été évalué à la somme globale de 3 087 euros, que son assureur a refusé de prendre en charge son dommage, celui-ci étant imputable au bailleur, que par ailleurs elle s’est acquittée des loyers jusqu’en juin 2022 alors qu’elle était privée de son logement, qu’aucune solution de relogement ne lui a été proposée, qu’elle s’est retrouvée en situation précaire, qu’elle a seulement été assignée aux fins d’expulsion, que cela a occasionné le décrochage scolaire de ses enfants. En réplique, elle rappelle que l’état du logement ne permet plus de l’habiter. Est Ensemble Habitat, comparant, représenté, demande au juge des contentieux de la protection de débouter Mme [T] [N] de ses demandes et, à titre reconventionnel, de : prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; condamner Mme [T] [N] : à payer une somme de 19 683,34 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 26 décembre 2025 ; à libérer les lieux de tous ses objets et effets personnels sous astreinte de 100 euros par jour de retard, compter de la signification de la décision à intervenir ; à régler une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges locatives comme si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux, de tous les meubles et effets personnels ; à payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer. Pour conclure au rejet des demandes formées à son encontre, il rappelle que si le logement a effectivement fait l’objet d’une fuite d’eau, la cause du sinistre a été réparée, que celle-ci a été indemnisée à hauteur de 3 087 euros par son assureur, qu’elle ne démontre pas l’existence de ce préjudice, ni d’un préjudice moral, que la décision de quitter le logement est disproportionnée au regard de son état réel, que celui-ci n’était pas inhabitable, qu’un simple nettoyage était nécessaire, que les loyers restent dus, que les loyers versés après la survenance du dégât des eaux restent dus, qu’aucune exception d’inexécution ne peut être opposée, qu’elle ne l’a pas informé de cette décision et qu’elle ne l’a jamais mis en demeure de l’indemniser d’un préjudice, qu’elle n’a jamais restitué le logement. Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle rappelle les articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1227 du code civil, rappelle que la demanderesse n’a pas respecté ses obligations contractuelles et légales, qu’un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance lui a été délivré, qu’elle reste devoir la somme de 19 683,34 euros, qu’elle a abandonné l’appartement, qu’elle n’a pas restitué les lieux. L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026. Sur les demandes en paiement formées par Mme [T] [N] L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, b et c, dispose que le bailleur est obligé, d’une part, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, d’autre part, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il ressort de cet article que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014, n° 13-12.314). Les articles 1 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement décent doit comprendre des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon. L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 15 juin 2017, Bondy Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat a donné à bail à Mme [T] [N] un logement situé [Adresse 4]. Les parties s’entendent pour admettre que le 12 février 2022, les eaux usées ont refoulé depuis les toilettes de ce logement. Le rapport d’expertise commun amiable établi par le cabinet Saretec, dont les parties ne remettent pas en cause les conclusions, relève que ce refoulement est la conséquence de l’engorgement des colonnes d’évacuation commune des eaux de l’immeuble et a provoqué l’inondation par les eaux usées dans toutes les pièces du logement. Il est donc établi que lors de la survenance de cet évènement, les installations de l’appartement litigieux ne permettaient pas l’évacuation des eaux ménagères tout en empêchant le refoulement des effluents. Ce logement ne répondait donc pas aux critères de décence prévus par les textes précités. Le bailleur a manqué de façon manifeste et évidente à son obligation de délivrance d’un logement décent. Un constat de commissaire de justice établi le 15 décembre 2023, à la demande de Est Ensemble Habitat établit que des tâches, auréoles et dépôts bruns sont visibles dans l’ensemble des pièces du logement. Ce même constat a été réalisé à la demande du bailleur, lequel a indiqué au commissaire de justice que « d’importants désordres » avaient été provoqués et qu’il relevait « l’impossibilité matérielle » d’y vivre. Ces éléments caractérisent la souillure complète du logement par des excréments, lequel est doit être considéré, en l’état, comme inhabitable. Le bailleur était parfaitement informé de cette situation dès lors qu’il a signé le constat amiable de dégât des eaux, participé aux opérations d’expertise amiable et au contrat réalisé par un commissaire de justice par l’intermédiaire de son gardien. S’il n’est contesté par aucune des parties que la cause du dommage a cessé, le bailleur échoue à démontrer, en revanche, que le logement a été remis en état à ce jour de sorte que son caractère inhabitable persiste. Mme [T] [N] n’explique néanmoins pas pourquoi elle s’est acquittée volontairement du paiement des loyers et des charges jusqu’au mois de juin 2022. Elle ne saurait faire jouer le mécanisme de l’exception d’inexécution de manière rétroactive. Par ailleurs, il est acquis que l’impossibilité d’habiter le logement et de le réintégrer dans un délai raisonnable a occasionné à Mme [T] [N] des tracas qui excèdent les inconforts habituels de la vie. La délivrance d’une assignation aux fins d’expulsion par le bailleur alors qu’il ne témoigne d’aucune démarche concrète afin d’assurer la remise en état du logement donné à bail témoigne, par ailleurs, d’une mauvaise foi dans l’exécution des obligations contractuelles à l’origine d’une souffrance supplémentaire chez la locataire. En revanche, la demanderesse ne témoigne d’aucune démarche concrète pour trouver une solution à sa situation avant la délivrance de l’assignation, ce qui relativise son inconfort, et ne démontre pas davantage, ni la précarité de sa situation de logement actuel, ni les problèmes de scolarité rencontrés par ses enfants. Il convient donc de réduire l’indemnisation de son préjudice moral par l’allocation d’une somme évaluée souverainement à 3 000 euros. Il ressort, enfin, de l’expertise amiable contradictoire et du constat d’huissier que ce refoulement a endommagé le mobilier et les embellissements de Mme [T] [N], dont la valeur a été évaluée à la somme globale de 3 087 euros dans le cadre de ladite expertise. Il apparaît en cohérence avec les constatations effectuées dans les pièces précitées et l’étendue du refoulement constaté. Si Est Ensemble Habitat soutient que Mme [T] [N] a déjà reçu cette somme de la part de son assureur, un courrier émis par ce dernier le 20 janvier 2024 atteste de l’inverse, renvoyant vers l’assureur du bailleur. Ce faisant, il convient d’attribuer à la demanderesse la somme demandée au titre de son préjudice matériel, celui-ci ayant été causé par le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent. En conséquence, il sera fait droit aux demandes indemnitaires formulées par Mme [T] [N] selon les modalités fixées au dispositif. Sur le rejet de la demande en paiement d’une somme de 19 683,34 euros L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, b et c, dispose que le bailleur est obligé, d’une part, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, d’autre part, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 15 juin 2017 que la locataire doit payer un loyer d’un montant de 309,20 euros hors charges. Le bailleur produit un décompte démontrant que la locataire restait devoir la somme de 20 179,40 euros à la date du 2 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Cependant, cette somme représente des loyers et charges appelés postérieurement au 12 février 2022, date à laquelle le dégât des eaux précité est survenu. Il a été démontré ci-dessus que le dégât des eaux a rendu le logement donné à bail à la locataire inhabitable, en violation de l’obligation pour le bailleur d’assurer la jouissance paisible du logement en cause. L’inexécution de ses obligations par le bailleur rend proportionnée le refus par la locataire de s’acquitter du paiement des loyers et des charges appelés jusqu’à remise en état du logement. Il est acquis que cette remise en état n’a, à ce jour, pas été effectuée. En conséquence, Est Ensemble Habitat sera débouté de sa demande. Sur le rejet de la demande de résolution judiciaire du contrat et des demandes subséquentes L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, b et c, dispose que le bailleur est obligé, d’une part, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, d’autre part, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. En l’espèce, il est acquis qu’aucun arriéré locatif n’est imputable à Mme [T] [N] du fait de l’exception d’inexécution dont elle excipe. Il ne saurait davantage lui être fait grief de ne pas occuper un logement devenu inhabitable. Le bailleur s’abstient de soutenir toute autre motif de résolution judiciaire du contrat. En conséquence, cette demande sera rejetée. Sur les mesures de fin de jugement Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe : CONDAMNE Est Ensemble Habitat à verser à Mme [T] [N] une somme de 3 087 euros au titre de son préjudice matériel ; DEBOUTE Mme [T] [N] de sa demande en paiement d’une somme de 2 069,76 euros au titre du remboursement des loyers ; CONDAMNE Est Ensemble Habitat à verser à Mme [T] [N] une somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral ; DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une somme de 19 683,34 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 décembre 2025 ; DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande tendant au prononcé de la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 15 juin 2017 entre Bondy Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat et Mme [T] [N] portant sur un logement situé [Adresse 4] ; DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande de condamnation de Mme [T] [N] à libérer les lieux sous astreinte ; DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande de condamnation de Mme [T] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation ; CONDAMNE Est Ensemble Habitat à verser à Mme [T] [N] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Est Ensemble Habitat au paiement des dépens de la procédure ; RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ; Ainsi fait et jugé à Bobigny, le 24 février 2026. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION