Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 09 DECEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08810 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYNI
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Avril 2022 -Président du TJ d'EVRY - RG n° 22/00051
APPELANTE
S.A.R.L. CELADON agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Christiane AUBIN PAGNOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0193
Assistée à l'audience par Me Jacqueline NIGA, avocat au barreau de l'ESSONNE
INTIMEE
Société IMOCOMPARK prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assistée à l'audience par Me LE BOUIL Emma, substituant Me Dorothée GUILLOT-TANTAY, avocat au barreau de PARIS, toque : K037
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 novembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition.
Par acte du 13 mars 2015, la société Vienne, aux droits de laquelle se trouve actuellement la société Imocompark, elle-même venant aux droits de la société Imocominvest 2, a donné à bail à la société Mister wok, aux droits de laquelle se trouve la société Celadon, des locaux situés [Adresse 4], à [Localité 3], pour y exercer une activité de restauration sur place et à emporter et moyennant un loyer annuel de base de 72.000 euros, payable par trimestre et d'avance.
Les loyers n'ayant plus été régulièrement réglés, la société Imocominvest 2 a fait délivrer, le 30 septembre 2021, à la société Celadon un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 58.562,56 euros.
Par acte du 24 décembre 2021, la société Imocominvest 2 a fait assigner la société Celadon devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et condamnation de cette dernière au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance du 22 avril 2022, le premier juge a :
reçu l'intervention volontaire de la Société Imocompark, venant aux droits de la société Imocominvest 2 ;
rejeté des débats les conclusions n° 3 de la société Celadon ;
constaté la résiliation de plein droit du bail à effet au 31 octobre 2021 ;
ordonné l'expulsion de la société Celadon et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 4], à [Localité 3], en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;
fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société Celadon à compter du 31 octobre 2021, jusqu'à libération effective des lieux, au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes et condamné celle-ci, à titre provisionnel, à compter du mois de novembre 2021 pour les mensualités échues et à échoir, à payer à la société Imocompark, venant aux droits de la société Imocominvest 2 :
la somme provisionnelle de 74.166,84 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés échus au 31 décembre 2021, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2021 sur la somme de 58.562,56 euros et à compter du 24 décembre 2021 pour le surplus, outre, à titre provisionnel, les indemnités d'occupation échues et à échoir à compter du 1er janvier 2022,
la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;
rejeté la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;
condamné la société Celadon aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à créancier inscrit.
Par déclaration du 2 mai 2022, la société Celadon a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 mai 2022, la société Celadon demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise ;
statuant à nouveau,
limiter la demande provisionnelle due par elle à la Société Imocompark à la somme de 47.562,23 euros ;
dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de majoration de 10 % ni sur la demande de majoration de 50 % présentées par le bailleur ;
suspendre les effets de la clause résolutoire et dire qu'elle pourra régler la dette locative en bénéficiant d'un délai de 24 mois à compter de l'arrêt à intervenir ;
débouter la Société Imocompark de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 juin 2022, la Société Imocompark demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
reçu son intervention volontaire,
rejeté des débats les conclusions n° 3 de la société Celadon,
constaté la résiliation de plein droit du bail à effet au 31 octobre 2021,
ordonné l'expulsion de la société Celadon et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 4], à [Localité 3], en tant que de besoin avec le concours de la force publique,
rejeté la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement,
condamné la société Celadon aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à créancier inscrit ;
la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident ;
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
limité à la somme provisionnelle de 74.166,84 euros le montant des loyers, charges et taxes impayés auquel la société Celadon a été condamnée,
limité le montant de l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 1.500 euros,
fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société Celadon à compter du 31 octobre 2021, jusqu'à libération effective des lieux, au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes afférentes, soit la somme de 9.416 euros, et condamné à titre provisionnel à compter du mois de novembre 2021 pour les mensualités échues et à échoir,
dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes formulées elle ;
et statuant à nouveau :
condamner la société Celadon à lui payer, par provision, la somme de 94.416,92 euros au titre des loyers et charges dus, avec intérêts au taux contractuel, taux égal au taux de base bancaire des Banques Populaires majoré de 500 points de base, à compter de chaque échéance impayée ;
condamner la société Celadon à lui payer une indemnité d'occupation journalière égale au loyer en principal majoré de 50%, le tout augmenté des charges et taxes dont le preneur est redevable à compter du 30 octobre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion ;
à titre subsidiaire si la cour devait accorder des délais de paiement à la société Celadon,
assortir l'échéancier qui serait accordé à la société Celadon d'une clause de déchéance du terme et ainsi prévoir qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités qui lui seraient accordées, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise de plein droit ;
en tout état de cause,
condamner la société Celadon à lui payer une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer et du commandement de payer ;
dire que les dépens d'appel seront recouvrés par Maître Boccon Gibod de la SELARL Lexavoué Paris Versailles conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
déclarer en tant que de besoin l'arrêt à intervenir opposable aux créanciers inscrits.
La clôture de la procédure a été prononcée le 2 novembre 2022.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
En l'espèce, il est constant que les loyers n'ayant plus été régulièrement payés par la société Celadon, celle-ci a fait l'objet de plusieurs relances de la part du bailleur, d'une sommation de payer du 1er juillet 2021 et d'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 septembre 2021 pour paiement de la somme en principal de 58.016,43 euros.
Il résulte du décompte daté du 16 novembre 2021, comprenant le loyer du 4ème trimestre 2021, que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et à l'article L145-41 du code de commerce, et il n'apparaît pas qu'elles ont été contestées dans ce délai.
Il n'apparaît pas davantage que le bailleur a agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer alors qu'il est établi que la société Celadon est défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement.
Dans ces conditions, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, étaient réunies à la date du 31 octobre 2021 ainsi que l'a exactement retenu le premier juge.
Sur les demandes de provision au titre de l'arriéré locatif, de l'indemnité d'occupation et de la clause pénale
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'obligation de la société Celadon au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation sans droit ni titre des locaux depuis la date d'acquisition des effets de la clause résolutoire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Il est prévu dans le bail, à l'article 12 intitulé occupation des locaux loués à la fin du bail, qu' au cas où à la fin du bail pour quelque raison que ce soit, les locaux ne sont pas restitués au bailleur libre de toute occupation au jour et selon les modalités prévues au bail, l'indemnité journalière d'occupation due par le preneur ou ses ayants droit jusqu'à la restitution des locaux loués sera calculée sur la base du dernier loyer TTC majoré de 50 %.
Toutefois, cette majoration s'analyse en une pénalité, susceptible d'être minorée par le juge du fond, de sorte que l'obligation à ce titre de l'appelante se heurte à une contestation sérieuse.
En conséquence, l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle sera tenue la société Celadon, sera égale au montant du dernier loyer majoré des charges et taxes, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, depuis le 31 octobre 2021 et jusqu'à la libération des locaux ainsi que l'a exactement apprécié le premier juge.
La société Imocompark sollicite la somme de 94.416,92 euros sans cependant préciser, dans ses conclusions, la date à laquelle elle l'a arrêtée.
Il ressort toutefois de ses conclusions qui récapitulent les échéances impayées et les règlements effectués par l'appelante, que cette somme correspond à la dette de cette dernière au 30 juin 2022, deuxième trimestre 2022 inclus, dès lors que sont mentionnés dans le décompte figurant en pages 7 et 8 des conclusions les termes des premier et deuxième trimestres 2022 ainsi que leur règlement.
La société Celadon conteste devoir l'intégralité de cette somme estimant que sa dette s'élève à 47.562,23 euros, soutenant ne devoir aucune somme au titre de l'année 2019, et, notamment pas celle de 11.042,18 euros qui lui est réclamée, avoir procédé à des règlements et bénéficié d'une franchise pour le deuxième trimestre 2020, enfin, que son obligation au paiement de l'indemnité contractuelle de 10 % sollicitée est contestable, cette indemnité, excessive, relevant de la seule appréciation du juge du fond.
Il sera rappelé que la société Celadon a acquis le fonds de commerce de la société Mister wok le 28 août 2019.
Le bailleur réclame au titre d'un solde restant dû au 1er janvier 2020, la somme de 11.042,18 euros qu'il justifie par une facture du 31 décembre 2019 et qui correspond à une fraction de loyer du 3ème trimestre 2019, soit du 29 août au 30 septembre 2019, de taxes foncières et de dépôt de garantie due pour la même période.
Or, il résulte de l'acte de cession de fonds de commerce du 28 août 2019, que lors de son acquisition du fonds, la société Celadon a remboursé au cédant dont elle indique qu'il avait réglé au bailleur le loyer du troisième trimestre 2019, la somme de 9.228 euros TTC au prorata de son occupation, celle-ci ayant eu la jouissance du fonds à compter du 29 août 2019.
Il ressort encore de cet acte que le dépôt de garantie a été versé directement au bailleur.
Il résulte de ces éléments, que l'obligation de la société Celadon au paiement de la somme de 11.042,18 euros se heurte à une contestation sérieuse.
En outre, l'examen du décompte et des factures produits par la société Imocompark ne permet pas de retenir les sommes de :
381,44 euros ayant fait l'objet d'une facture du 7 juillet 2021 au titre de débours et frais de 'SDP', correspondant à la sommation de payer du 1er juillet 2021 dont elle demande par ailleurs le paiement au titre des dépens ;
1.473,62 euros apparaissant dans les conclusions de l'intimée sous l'intitulé facture février 2022, laquelle n'a pas été produite ;
8.583,36 euros réclamée à titre d'indemnité contractuelle de 10 %, laquelle, s'analysant en une clause pénale, est susceptible d'être minorée par le juge du fond de sorte que l'obligation de la société Celadon à ce titre n'est pas établie avec toute l'évidence requise en référé.
Par ailleurs, il est constant que la société Celadon a procédé à des versements, qui sont mentionnés dans le décompte du bailleur et pris en compte par celui-ci, étant relevé que les sommes qu'elle a réglées ne sont contestées ni dans leur principe ni dans leur quantum.
Toutefois, elle ne démontre pas avoir effectué d'autres paiements que ceux listés par le bailleur et mentionnés dans l'extrait de compte qu'elle produit en pièce 14.
La société Celadon soutient et justifie par l'avoir du 20 octobre 2020, qu'elle a bénéficié d'une franchise de loyer pour le deuxième trimestre 2020 d'un montant de 22.961,21 euros.
Mais, cet avoir a été pris en compte par l'intimée ainsi qu'il résulte du décompte produit et repris dans ses conclusions.
Au regard des motifs qui précèdent l'obligation de la société Celadon n'apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 72.936,32 euros (94.416,92 - 8.583,36 - 1.473,62 - 381,44 -11.042,18) arrêtée au 30 juin 2022 (deuxième trimestre 2022 inclus).
Il convient donc de la condamner, par provision, au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2021 (date du commandement de payer) sur la somme de 58.562,56 euros et à compter du 24 décembre 2021 (date de l'assignation) pour le surplus.
En effet, il n'y a pas lieu d'appliquer les intérêts de retard prévus dans le bail correspondant au taux de base bancaire des Banques Populaires majoré de 500 points de base, ceux-ci correspondant à des pénalités susceptibles de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.
Sur la demande de délais de paiement
La société Celadon sollicite la possibilité de régler sa dette en 24 mensualités et, par suite, la suspension des effets de la clause résolutoire, en soutenant que ses difficultés résultent de la pandémie de Covid-19 et des mesures de fermeture administrative de son restaurant qu'elle a dû subir.
Il ne peut être méconnu que la société Celadon a été confrontée à des difficultés certaines en lien avec la crise sanitaire et il apparaît qu'outre la dette locative, elle doit faire face à un remboursement de crédit contracté pour le financement du fonds de commerce d'un montant de 370.000 euros remboursable en 84 mensualités.
Cependant, si elle produit la liasse fiscale 2020 et une attestation de son expert-comptable en date du 28 janvier 2022 établissant qu'elle a réalisé au titre de l'exercice 2021 un chiffre d'affaires de 197.996,50 euros, ces pièces restent insuffisantes pour établir qu'elle sera en capacité de régler sa dette dans les délais sollicités en plus des loyers courants.
Il convient donc, confirmant de ce chef l'ordonnance entreprise, de rejeter sa demande de délai de paiement ainsi que sa demande subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire.
Sur l'expulsion
Il convient, confirmant l'ordonnance entreprise, d'ordonner l'expulsion de la société Celadon dont le maintien dans les lieux loués depuis le 31 octobre 2021 s'effectue sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu'il y a lieu de faire cesser.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu de déclarer le présent arrêt opposable aux créanciers inscrits.
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en l'essentiel de ses prétentions, la société Celadon supportera les dépens d'appel, qui comprendront le coût de la sommation de payer du 1er juillet 2021.
Il sera alloué à la société Imocompark la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a dû engager en appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée ;
Statuant à nouveau de ce chef et vu l'évolution du litige,
Condamne la société Celadon à payer à la société Imocompark la somme provisionnelle de 72.936,32 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation dû au 30 juin 2022, (deuxième trimestre 2022 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2021 sur la somme de 58.562,56 euros et à compter du 24 décembre 2021 pour le surplus ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande en paiement de la société Imocompark ;
Dit n'y avoir lieu de déclarer le présent arrêt opposable aux créanciers inscrits ;
Condamne la société Celadon au paiement des dépens d'appel qui comprendront le coût de la sommation de payer du 1er juillet 2021, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société Celadon à payer à la société Imocompark la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
