Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/00948 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUMW
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE,
Greffier : Déborah STRUS, Greffier lors des débats
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier lors de la mise à disposition
DEMANDEUR :
VALLOIRE HABITAT, SA d'HLM à conseil d'administration, inscrite au répertoire SIRENE sous le numéro 086 130 387, au capital de 25 743 633.12 euros agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis 24 rue du Pot de Fer - 45000 ORLEANS
Représentée par Mme [U] [V] , munie d'un pouvoir
DÉFENDEUR :
Monsieur [D] [N]
né le 01 Juillet 1986 à , demeurant 43 rue de la République - Porte A20 - 45800 SAINT JEAN DE BRAYE
comparant en personne
A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 29 avril 2022, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a consenti à Monsieur [D] [N] un bail conventionné, portant sur un appartement à usage d’habitation type F4 sis 43 rue de la République n°A20 4ème étage- 45800 ST JEAN DE BRAYE, moyennant à titre principal un loyer mensuel -provision pour charges comprise- de 471,99 € payable à terme échu, assorti en annexe d’un parking n°21, puis d’un second parking n°19 mis à disposition à compter du 29 avril 2022 et du 13 juillet 2022, moyennant à titre accessoire, pour chaque parking un loyer mensuel -charges incluses- de 12,96 €.
Se prévalant d'une situation d'impayés, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait délivrer le 31 octobre 2023 à Monsieur [D] [N] un commandement de payer et de justifier de l’assurance du logement et des parkings , visant la clause résolutoire des baux précités portant sur la somme en principal de 1.383,20 euros au titre de l’ensemble des loyers et charges échus et impayés à compter du mois de mai 2022 et arrêté à la date du 24 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice signifié le 13 février 2024 à l’étude, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
• Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire avec résiliation de plein droit des baux d’habitation et des 2 parkings liant les parties, et en conséquence ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [D] [N], et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
• Voir condamner Monsieur [D] [N] à fournir un justificatif d’assurance, et à payer la somme de 1.778,07 euros arrêtée à la date de l’assignation et représentant l’arriéré de loyer et charges et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;
• Voir fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges du logement d’habitation et des 2 parkings, soit la somme mensuelle totale de 494,87 € à compter du 1er janvier 2024, sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;
• Voir condamner Monsieur [D] [N] au paiement d’une somme de 400,00 euros sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
• Voir condamner Monsieur [D] [N] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 octobre 2023, ainsi que tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;
• Voir ordonner l’exécution provision de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du CPC.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024.
La SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Madame [V] [U], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 1.364,05 euros -hors frais de poursuite, frais et pénalités divers- en faisant état d’une dette ancienne de mai 2022, en s’opposant ensuite à tous délais de paiement du loyer s’élevant ce jour à 529,20 €, indiquant ensuite que Monsieur [D] [N] s’est vu rejeter le paiement de son loyer de juin 2024, et enfin qu’il provoque des troubles en harcelant les agents d’entretien.
Monsieur [D] [N] a comparu en personne, a déclaré disposer depuis le 19 avril 2024 d’un contrat CDI (auparavant intérim) en qualité de chauffeur poids lourds avec un revenu mensuel de 1800 €, indiquant ensuite assumer la charge de sa fille de 6 ans une semaine sur 2.
Ce dernier déclare ensuite au tribunal qu’il reconnaît devoir la dette locative et qu’il souhaite s’en acquitter prochainement sans toutefois indiquer tant les modalités que les délais de régularisation de sa dette arriérée.
La fiche de diagnostic social et financier relatif à la situation actuelle de Monsieur [D] [N] a été reçue au greffe du tribunal avant l'audience, et il ressort de ce document que le locataire n’a pas donné suite aux propositions de rendez-vous du travailleur social.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de chacune des parties présente ou représentée à l’audience publique.
I. Sur la recevabilité de la demande
• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur VALLOIRE HABITAT justifie avoir procédé à ce signalement suivant lettre avec accusé de réception du 25 octobre 2023.
• Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique le 13 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 25 juin 2024.
La demande formée par la société VALLOIRE HABITAT est donc recevable.
II. Sur les demandes principales
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 31 octobre 2023 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
En outre, l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.
Or, force est de relever en l’espèce que les trois contrats de location conclus les 29 avril 2022 (logement et parking n°21) et 13 juillet 2022 (parking n°19) contiennent chacun une clause résolutoire en cas de non-souscription d'une assurance « risques locatifs », et ce, dans un délai d’un mois à compter de la délivrance d’un commandement (cf. paragraphes des conditions particulières : V-5-B, page 8 pour l’habitation, IX & X pour les contrats annexes de type parking).
Le 31 octobre 2023, un commandement d'avoir à justifier de la souscription d’une assurance a été signifié à Monsieur [D] [N], les dispositions du passage de la loi susvisée y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l'acte.
Monsieur [D] [N] avait un mois, soit jusqu'au 30 novembre 2023 à 24 heures pour remettre à son bailleur l'attestation d'assurance du logement, en application des dispositions des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.
Aux termes de son assignation introductive d’instance du 13 février 2024, le bailleur a confirmé que cette assurance n'avait toujours pas été produite par son locataire.
Monsieur [D] [N] n’a d’ailleurs pas contesté ce fait à l’audience.
Il en résulte que la clause résolutoire pour défaut d’assurance contenue dans chacun des baux précités est acquise à la date du 30 novembre 2023.
Ainsi, il ne sera pas nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers et charges impayés), celui-ci étant superfétatoire.
L'expulsion de Monsieur [D] [N] du logement sera ordonnée, en conséquence, ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [D] [N] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 30 novembre 2023, et à compter du 1er décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, Monsieur [D] [N], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 1er décembre 2023 cause un préjudice certain à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu, de ce fait, disposer de l’immeuble à son gré.
Aussi, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation de 494,87 € -égale au montant mensuel des loyers d’habitation/parkings et des charges y afférentes, tel que si les contrats n’avaient jamais été résiliés- laquelle s’appliquera à compter du 1er décembre 2023, et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.
En outre, ladite indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur le montant de l'arriéré locatif et le supplément de loyer de solidarité (SLS)
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats les baux en cours ainsi qu’un décompte des loyers et charges impayés arrêté à la date du 25 juin 2024, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.
Ce décompte évalue la dette locative pour la période du 4 mai 2022 au 25 juin 2024 -frais de poursuites et frais divers déduits- à la somme de 1.364,05 euros, terme du mois de mai 2024 inclus.
Monsieur [D] [N] ne conteste pas le montant de sa dette de loyers et charges, étant précisé qu’aucun délai de paiement de sa dette locative ne pourra lui être légalement et d’office accordé, au regard notamment de la non-reprise régulière et mensuelle de son loyer courant à la date de l’audience.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [D] [N] au paiement de la somme de 1.364,05 euros, qui portera intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.
En ce qui concerne le supplément de loyer de solidarité (SLS) réclamé à l’audience par la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT au titre du décompte récapitulatif de sa créance, il apparaît régulièrement fondé sur les dispositions du bail d’habitation du 29 avril 2022 prévoyant en son paragraphe IV-4-A « supplément de loyer solidarité » page 3 que - s’agissant d’un logement conventionné (HLM) dont le prix est révisable conformément à la législation en vigueur- et si les ressources du locataire en place dépassent les plafonds fixés par décret, la réglementation prévoit la possibilité de percevoir un supplément de loyer de solidarité (SLS).
Cependant, à l’analyse, la preuve de ce que Monsieur [D] [N], locataire en place, n’aurait pas répondu à l’enquête de ressources annuelle réalisée par la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, et ce, en dépit d’une lettre de mise en demeure de fournir à son bailleur les éléments demandés sous quinzaine, n’est -à l’examen des pièces et éléments versés aux débats- aucunement rapportée au cas présent.
Dans ces conditions, Monsieur [D] [N] ne peut juridiquement se voir appliquer un quelconque surloyer forfaitaire, majoré de frais de dossier, au titre du dépassement supposé de ses revenus au regard des plafonds de ressources prévus à l’article L 441-3 du code de la construction et de l’habitation.
La SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, succombant dans la charge de la preuve qui lui incombe, sera donc intégralement déboutée de sa demande de ce chef.
III - Sur les demandes accessoires
• Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [D] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 31 octobre 2023 et de l’assignation introductive d’instance.
• Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [D] [N] à une indemnité de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de location principal (logement) et accessoires (parkings) conclus les 29 avril et 13 juillet 2022, entre la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, d’une part, et Monsieur [D] [N], d’autre part, concernant un logement d’habitation, et parkings n°19 & 21, situés au 9 Avenue de la Bolière -n°15 2ème étage-45800 ST JEAN DE BRAYE, sont réunies à la date de résiliation des baux le 30 novembre 2023 à 24 heures ;
DIT que Monsieur [D] [N] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clés ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [D] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé conformément aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution dans le cadre des opérations d'expulsion ;
CONDAMNE Monsieur [D] [N] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.364,05 € (mille trois cent soixante quatre euros et cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 25 juin 2024), ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
DEBOUTE la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT de l’intégralité de sa demande fondée sur le « supplément de loyer de solidarité » (SLS) ;
CONDAMNE Monsieur [D] [N] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 494,87 € (quatre cent quatre vingt quatorze euros et quatre vingt sept centimes) calculée à compter du 1er décembre 2023, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Monsieur [D] [N] au paiement de la somme de 200,00 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [D] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 octobre 2023 et de l’assignation introductive d’instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection, et par la greffière.
La greffière, Le juge,
