Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 24/03330

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [L] [I] Monsieur [C] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sarah KRYS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03330 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NGC N° MINUTE : 10 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 09 septembre 2024 DEMANDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0517 DÉFENDEURS Madame [L] [I], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée Monsieur [C] [I], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 mai 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 09 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03330 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NGC EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 juillet 2014, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d'habitation à Mme [I] [L] et M. [I] [C] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], Escalier A, 2ème étage, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 561,39 euros. Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2134,52 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [I] [L] et M. [I] [C] le 18 octobre 2023. Par assignation du 12 mars 2024, SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [I] [L] et M. [I] [C], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 1888,44 euros à à parfaire, à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 17 mai 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 07 mai 2024, s'élève désormais à 800 euros. Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, indique qu'un échéancier a été mis en place avec les locataires à hauteur de 170 euros par mois et sollicite ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement qui seront accordés aux locataires. Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [I] [L] et M. [I] [C] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d'application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à la locataire le 16 octobre 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2 134,52 euros euros au principal. Le bail ayant été tacitement reconduit, pour la dernière fois le 25 juillet 2023, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi, il y a simplement lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 16 décembre 2024 à minuit, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, en l'absence de règlement intégral de leur par les locataires. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Mme [I] [L] et M. [I] [C] sont redevables des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Décision du 09 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03330 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NGC En l'espèce, PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 07 mai 2024, les locataires lui devaient la somme de 800 euros, soustraction faite des frais de procédure. Ces derniers ne comparaissent pas et n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Par conséquent, ils seront condamnés solidairement à verser cette somme au bailleur, avec intérêt aux taux légal à compter de la signification de la présente décision compte-tenu des paiements intervenus depuis la délivrance de l'assignation, en application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du décompte produit que la condition de reprise du paiement du loyer courant est satisfaite. Le bailleur, qui indique avoir mis en place un échéancier avec les locataires, forme ainsi une demande de délais à hauteur de 170 euros par mois en plus du loyer courant afin de leur permettre d'apurer leur dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai. Il convient ainsi de faire droit à ces demandes. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 16 décembre 2023 minuit, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire. Sur les demandes accessoires Mme [I] [L] et M. [I] [C], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire et il ne saurait y être dérogé en matière de référé. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 25 juillet 2014 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d'une part, et Mme [I] [L] et M. [I] [C], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], Escalier A, 2ème étage est résilié depuis le 16 décembre 2023 à minuit, CONDAMNONS solidairement Mme [I] [L] et M. [I] [C] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 800 euros (huit cents euros) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 07 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter la signification de la présente decision, AUTORISONS Mme [I] [L] et M. [I] [C] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 170 euros (cent soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [L] et M. [I] [C], DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 décembre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [I] [L] et M. [I] [C] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [I] [L] et M. [I] [C] seront solidairement condamnés à verser à SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTONS la SA ELOGIE SIEMP de sa demande au titre de l'article 700 du CPC CONDAMNONS solidairement Mme [I] [L] et M. [I] [C] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 octobre 2023 et celui des assignations du 12 mars 2024, RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge