Cour d'appel, 23 novembre 2023. 23/02193

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2023 N° 2023/755 Rôle N° RG 23/02193 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKYUC [T] [B] [X] [I] épouse [B] C/ [L] [C] Copie exécutoire délivrée le : à : SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 16 janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n°12-22-0180. APPELANTS Monsieur [T] [B] né le 26 août 1947 à [Localité 3] (Italie), demeurant [Adresse 2] Madame [X] [I] épouse [B] née le 12 septembre 1933 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] représentés par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistés de Me Philippe BARTHELEMY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMEE Madame [L] [C] née le 21 avril 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 17 octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 novembre 2023. ARRÊT Défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 novembre 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 16 février 2021, à effet au 15 février 2021, monsieur [T] [B] et madame [X] [I] épouse [B] ont consenti à madame [L] [C] un bail à usage d'habitation pour un appartement, de type T4, situé [Adresse 1] à [Localité 5] (83) pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 000 euros révisable annuellement. Se prévalant que les loyers n'avaient pas été scrupuleusement réglés, M. [T] [B] et Mme [X] [I] épouse [B] ont, suivant acte d'huissier du 30 mars 2022, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [L] [C] aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 5 000 euros au principal, correspondant aux impayés de loyers des mois de juin, octobre, décembre 2021 et février et mars 2022. Par acte d'huissier en date du 20 juillet 2022, M. [T] [B] et Mme [X] [I] épouse [B] ont fait assigner Mme [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de fréjus, statuant en référé, aux fins d'obtenir : - le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 30 mai 2022 ; - l'expulsion de la locataire des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; - la condamnation de la locataire au paiement provisionnel à M. [T] [B] de la somme de 9 155,86 euros due au titre des loyers dus ; - la condamnation de la locataire au paiement M. [T] [B] d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 2 000 euros, jusqu'à parfaite libération des lieux ; - la condamnation de la locataire à payer à M. [T] [B] la somme de 5 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts ; - la condamnation de la locataire au paiement à M. [T] [B] de la somme de 3 000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 16 janvier 2023, ce magistrat a débouté les requérants de l'intégralité de leurs demandes. Il a estimé qu'il leur appartenait de rapporter la preuve que les causes du commandement de payer étaient acquises dans le délai de 2 mois. Il a indiqué que les époux [B] avaient été invités par décision avant dire droit à justifier du bien fondé de leur demande en produisant le décompte locatif postérieur au commandement de payer, notamment à la date du 30 mai 2022. Il a fait valoir que le constat d'acquisition de la clause résolutoire ne saurait se déduire des seules déclarations des demandeurs. Selon ce magistrat, en considérant que ce serait à Mme [L] [C] qu'il appartiendrait de justifier qu'elle a fait obstacle à l'acquistion de la clause résolutoire en procédant au règlement des sommes visées au commandement de payer signifié le 30 mars 2022, les demandeurs inversaient la charge de la preuve qui en réalité leur incombait. Il a souligné que les bailleurs ne versaient aucun décompte locatif aux débats permettant d'établir que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Selon déclaration reçue au greffe le 7 février 2023 les époux [B] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 4 avril 2023 et signifiées le 12 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle réforme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé et statuant à nouveau, qu'elle : - juge que le tribunal ne pouvait renverser la charge de la preuve du paiement des loyers qui incombent au locataire ; - constate l'acquisition au 30 mai 2022 de la clause résolutoire insérée dans le bail et le plein effet du commandement de payer délivré le 30 mars 2022 ; - juge que Mme [L] [C] est occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que tous occupants de son chef ; - ordonne en conséquence son expulsion et tout occupant de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique et ce sous astreinte d'une somme de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; - dise qu'à défaut d'exécution volontaire, l'expulsion pourra avoir lieu avec l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-2 et L 412-5 du code des procédures civiles d'exécution ; - supprime, compte tenu des circonstances, le délai de deux mois visé à l'article L 412-1 du code des procédure civiles d'exécution ; - condamne Mme [L] [C] à payer au concluant à titre provisionnel la somme de 9 155.86 euros au titre des loyers dus à savoir des loyers des mois de juin 2021, octobre 2021, décembre 2021, février 2022, mars 2022,avril, mai et juin et juillet 2022 ; - condamne Mme [L] [C] à payer, à titre d'indemnité d'occupation, une somme de 2 000 euros par mois au 1er août 2022 ; - dise que, si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ; - condamne Mme [L] [C] à lui payer la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne Mme [L] [C] provisionnellement à lui payer, au vu du préjudice subi du fait du non-paiement des loyers, à une somme de 5000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts ; - condamne Mme [L] [C] aux entiers dépens de l'instance, ceux d'appel distraits au profit de Maître Françoise Boulan, membre de la SELARL Lelxavoue, Aix-en-Provence, Avocats associés, aux offres de droit. Ils font valoir qu'ils avaient pris la peine de préciser dans leur assignation qu'aux loyers du commandement de payer, s'ajoutaient ceux d'avril, mai et juin et juillet 2022 soit donc une somme complémentaire de 4 000 euros (1000 euros x 4 mensualités ) soit dune somme due de 9 155,86 euros qui était demandée à titre de provision. Ils estiment que le décompte était donc plus que clair puisqu'il fallait additionner au commandement les loyers postérieurs qui n'avaient toujours pas été réglés. Ils considèrent que si quelqu'un a inversé la charge de la preuve, c'est bien le premier juge. Ils insistent sur le respect des dispositions de l'article 1353 du code civil puisqu'ils ont prouvé qu'ils étaient en droit de réclamer l'exécution du contrat de bail fourni aux débats, le commandement de payer ayant bien été délivré. Assignée, en application de l'article 656 du code de procédure civile, Mme [L] [C], intimée n'a pas constituée avocat. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 3 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur l'acquisition de la clause résolutoire : En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Par ailleurs aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 du même texte dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce le contrat de bail comporte à la page 4, article 7, l'insertion d'une clause résolutoire qui stipule qu'à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges, ou à défaut de versement du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sans qu'il soit nécessaire de faire prononcer judiciairement la résiliation. Si le locataire refuse de quitter les lieux, il suffira pour l'y contraindre d'une ordonnance de référé. Ainsi par exploit du 30 mars 2022, M. [T] [B] et Mme [X] [I] épouse [B] ont fait commandement à Mme [L] [C] d'avoir à payer la somme de 5 000 euros au principal, représentant les loyers dus pour les échéances de juin, octobre, décembre 2021 et février et mars 2022, outre 155,86 euros au titre de frais de l'acte. Ce commandement, délivré à l'étude d'huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce par acte délivré le 20 juillet 2022 les époux [B] ont assigné Mme [L] [C] en acquisition de la clause résolutoire en sollicitant le paiement de la somme de 9 155,86 euros correspondant aux impayés de loyers antérieurs à hauteur de 5 155,86 euros et aux loyers postérieurement dus. Il est acquis que l'assignation vaut mise en demeure de payer. Par conséquent lors de la délivrance de l'assignation au 20 juillet 2022 par les époux [B], il est établi que les loyers objet du commandement de payer du 30 mars 2022 n'avaient pas été réglés par Mme [C]. Les époux [B] rapportent donc la preuve que les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois. Par conséquent il conviendra d'infirmer la décision du premier juge sur ce point et de constater la résiliation du bail au 31 mai 2022 avec l'évidence requise en référé, les dispositions de la loi susvisée étant d'ordre public. Sur l'astreinte : Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [C] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, les bailleurs obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Sur l'enlèvement et la séquestration des meubles : Il convient de rappeler que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation : Compte tenu du bail antérieur conclu qui a été résilié, et afin de préserver les intérêts des bailleurs, Mme [C] sera condamnée au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui s'est substituée au loyer, à compter de la résiliation du bail, soit le 31 mai 2022, et ce jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion. Il conviendra de fixer ladite indemnité à la somme de 1 000 euros. Mme [C] sera condamnée à payer à M. [B] la somme de 1 000 euros au titre de l'indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés. Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés : Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence) peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; que l'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. Par ailleurs l'article 1353 du même Code indique que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.  En l'espèce il appartient aux bailleurs de produire un décompte actualisé et précis afin de justifier d'une créance certaine, liquide et exigible. C'est à bon droit que le premier juge a demandé un décompte actualisé et précis. Seul le commandement de payer démontre de manière claire, précise et non équivoque par un tableau annexé les loyers dus et leur montant. Seule la somme qui y est indiquée peut donc être considérée comme non sérieusement contestable. Par conséquent Mme [C] sera condamnée au paiement de la somme de 5 000 euros à titre provisionnel à M. [T] [B] en paiement de la dette locative, pour les loyers de juin, octobre, décembre 2921 et février et mars 2022, le surplus se heurtant à une contestation sérieuse, il conviendra de l'en débouter. Sur la demande de dommages et intérêts : Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, M. [B] n'apporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice distinct de celui né du retard de paiement de la locataire. Ainsi, il y aura lieu de le débouter de sa demande de provision de dommages et intérêts. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : Il convient d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [T] [B] et Mme [X] [I] épouse [B] à supporter le entiers dépens. Mme [C] sera condamnée à supporter l'intégralité des dépens de première instance, incluant le coût du commandement de payer. Elle devra également supporter l'intégralité des dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Françoise Boulan, membre de la SELARL Lexavoue, Aix-en-Provence, Avocats associés, aux offres de droit. L'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais en première instance et en cause d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant : Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31 mai 2022 ; Constate la résiliation de plein droit du contrat de bail établi entre les parties le 16 février 2021 à effet au 15 février 2021 ; Ordonne l'expulsion de Mme [L] [C] et de tous occupants de son chef, du bien sis [Adresse 1] à [Localité 5] (83) avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer ; Rappelle que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; Deboute M. [T] [B] et Mme [X] [I] épouse [B] de leur demande d'astreinte ; Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 31 mai 2022 à 1 000 euros et condamne Mme [L] [C] à son paiement à compter du 31 mai 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ; Condamne Mme [L] [C] à payer à M. [T] [B] la somme de 5 000 euros représentant les loyers impayés à la date du mois de mars 2022, échéance de mars 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ; Déboute M. [T] [B] du surplus de sa demande en paiement de somme provisionnelle au titre des loyers impayés ; Déboute M. [T] [B] de sa demande de dommages et intérêts ; Condamne Mme [L] [C] à supporter l'intégralité des dépens de première instance, incluant le coût du commandement de payer, et d'appel, dont distraction au profit de Maître Françoise Boulan, membre de la SELARL Lexavoue, Aix-en-Provence, Avocats associés, aux offres de droit ; Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais en première instance et cause d'appel. La greffière Le président