Cour d'appel, 14 décembre 2023. 23/01329

N° RG 23/01329 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LYRF C4 Minute N° Copie exécutoire délivrée le : la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY Me Laurence BUISSON AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 14 DECEMBRE 2023 Appel d'une ordonnance (N° RG 23/00014) rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VALENCE en date du 15 mars 2023 suivant déclaration d'appel du 30 mars 2023 APPELANTE : S.A.S. ACHAT SOLUTION immatriculée au RCS de Romans-sur-Isère sous le numéro 529 134 223, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me Georges-Alexandre DERRIEN, avocat au barreau de LYON INTIMÉE : S.C.I. FDL 102 au capital social de 1 086 000 euros, immatriculée au RCS de ROMANS SUR ISERE, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [L] [H], domicilié es qualité audit siège social. [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Laurence BUISSON, avocat au barreau de VALENCE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente, Mme Raphaele FAIVRE, Conseillère, M. Lionel BRUNO, Conseiller, Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière, DÉBATS : A l'audience publique du 28 septembre 2023, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport, Les avocats ont été entendus en leurs conclusions, Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré Faits et procédure : 1. La société Achat Solution exerce une activité de centre d'affaires. Elle est présidée par [E] [R]. La société Foncière des Lumières, présidée par [K] [R], frère de [E], détient à hauteur de 38,5% la Sci FDL 102. Par acte sous seing privé du 17 décembre 2021, la société FDL 102 a donné à bail commercial à la société Achat Solution des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 57.000 euros HT. 2. Invoquant des désordres affectant de façon significative l'exploitation de l'activité de centre d'affaires, la société Achat Solution n'a plus réglé ses loyers et charges courantes en raison de l'inexécution de l'obligation de délivrance conforme et/ou d'entretien incombant à la société FDL 102 en sa qualité de bailleur. Par acte du 31 août 2022, la société FLD 102 a fait délivrer à la société Achat Solution un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte extrajudiciaire du 3 janvier 2023, la Sci FDL 102 a fait assigner la société Achat Solution aux fins d'obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, son expulsion et sa condamnation à lui régler la somme provisionnelle de 39.300 euros, outre indemnités d'occupation. 3. Par ordonnance du 15 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence a': - écarté l'exception d'inexécution'; - constaté la résiliation du bail commercial liant les parties pour des locaux constitués de bureaux sis [Adresse 4] à [Localité 3], à la date du 30 septembre 2022'; - ordonné en conséquence l'expulsion de la Sas Achat Solution et de tous occupants de son chef des locaux concernés et de ses accessoires et ce au besoin avec le concours de la force publique'; - jugé n'y avoir lieu à assortir la présente décision d'une autorisation de séquestration du mobilier'; - condamné provisionnellement la Sas Achat Solution à payer à la Sci FDL 102 d'une part, la somme de 39.300 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de septembre 2022 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2023 et d'autre part, une indemnité d'occupation mensuelle indexée de 4.366 euros à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de libération effective des lieux avec restitution des clefs'; - débouté la Sas Achat Solution de sa demande de délais de paiement et de grâce'; - débouté la Sci FDL 102 de sa demande de dommages et intérêts'; - jugé n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit'; - condamné la Sas Achat Solution aux entiers dépens de l'instance y compris le coût du commandement de payer du 31 août 2022 . 4. La société Achat Solution a interjeté appel de cette décision le 30 mars 2023 en toutes ses dispositions détaillées dans son acte d'appel. L'instruction de cette procédure a été clôturée le 14 septembre 2023. Prétentions et moyens de la société Achat Solution': 5. Selon ses conclusions remises le 10 juillet 2023, elle demande à la cour, au visa des articles 1219, 1719 et 1722 du code civil, de l'article 835 du code de procédure civile, de l'article 4 de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020, des articles L. 145-41 et R.145-35 du code de commerce': - de juger la concluante recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions, et y faisant droit, - d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a écarté l'exception d'inexécution'; en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail commercial liant les parties pour des locaux constitués de bureaux sis [Adresse 4] à [Localité 3], à la date du 30 septembre 2022 ; en ce qu'elle a ordonné en conséquence l'expulsion de la concluante et de tous occupants de son chef des locaux concernés et de ses accessoires et ce au besoin avec le concours de la force publique; en ce qu'elle a condamné provisionnellement la concluante à payer à la Sci FDL 102 d'une part, la somme de 39.300 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de septembre 2022 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2023 et d'autre part, une indemnité d'occupation mensuelle indexée de 4.366 euros à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de libération effective des lieux avec restitution des clefs'; en ce qu'elle a débouté la concluante de sa demande de délais de paiement et de grâce ; en ce qu'elle a jugé n'y avoir lieu à indemnité de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné la concluante aux entiers dépens de la présente instance y compris le coût du commandement de payer du 31 août 2022. 6. Elle demande à la cour, statuant à nouveau : - à titre principal, sur l'exception d'inexécution ou à tout le moins le caractère manifestement incertain de la prétendue créance locative, de juger que la Sci FDL 102 a manqué à son obligation de délivrance et/ou d'entretien, ainsi qu'à son obligation de faire jouir paisiblement la concluante dans les locaux donnés à bail, en raison des nombreux désordres affectant lesdits lieux'; - de juger que la concluante, sur le fondement de l'exception d'inexécution, n'a pas à régler les loyers et charges courantes'; - de juger que la créance de la Sci FDL 102 est sérieusement contestable et manifestement incertaine': - en conséquence, de débouter la Sci FDL 102 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et dire n'y avoir lieu à référé'; - à titre subsidiaire, d'octroyer à la concluante les plus larges délais de paiement'; - de suspendre en conséquence, la réalisation et les effets de la clause résolutoire'; - en toute hypothèse, de confirmer l'ordonnance déférée uniquement en ce qu'elle a débouté la société FDL 102 de sa demande de dommages et intérêts et sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - de condamner la Sci FDL 102 à verser à la concluante la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - de condamner la Sci FDL 102 aux entiers dépens. Elle expose': 7. - qu'avant la signification du commandement de payer, un constat d'huissier du 29 juin 2022 a relevé l'existence de nombreux désordres affectant les fenêtres, les sanitaires, la climatisation et le chauffage, la possibilité de fermer les placards techniques dans le hall principal, les aménagements des communs et les embellissements, désordres affectant significativement l'exploitation du centre d'affaires'; que ces problèmes justifiaient l'exception d'inexécution de la concluante concernant le paiement des loyers, de sorte qu'aucune clause résolutoire du bail ne peut être mise en 'uvre, le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance, lequel ne peut mettre à la charge du locataire les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil ni celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le bien loué en conformité avec la réglementation lorsque ces travaux relèvent des grosses réparations; 8. - que si l'intimée invoque qu'il ne s'agit que de simples travaux d'entretien et invoque l'article XI des conditions générales du bail, prévoyant que le preneur devra entretenir les lieux et les rendre en bon état de réparations locatives ou autres et d'entretien de toute nature, le bailleur n'étant pas tenu des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil, cette stipulation est contraire aux dispositions d'ordre public du code de commerce, ce qu'a retenu le juge des référés au regard de certains désordres, tout en indiquant qu'ils n'affectaient pas l'ensemble des biens loués et ne les rendaient pas impropres en leur totalité et en permanence à leur destination'; 9. - que la dette locative invoquée par l'intimée est sérieusement contestable dans son principe et dans son montant et ne peut justifier la résiliation du bail'; 10. - subsidiairement, que la situation économique de la concluante s'est dégradée en raison de l'état des locaux, ce qui justifie l'octroi de délais de paiement, la concluante employant trois salariés, alors que ses capitaux propres sont devenus négatifs en raison de la baisse de son chiffre d'affaires. Prétentions et moyens de la société FDL 102': 11. Selon ses conclusions remises le 15 juin 2023, elle demande à la cour, au visa des articles 1103, 1231-1 et 1343-5 du code civil, de l'article L. 145-41 du code de commerce': - de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail commercial, a ordonné en conséquence l'expulsion de l'appelante et de tous occupants de son chef des locaux concernés et de ses accessoires et ce au besoin avec le concours de la force publique; a jugé n'y avoir lieu à assortir la décision d'une autorisation de séquestration du mobilier; a condamné provisionnellement l'appelante à payer à la concluante d'une part, la somme de 39.300 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de septembre 2022 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2023 et d'autre part, une indemnité d'occupation mensuelle indexée de 4.366 euros à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de libération effective des lieux avec restitution des clefs; a débouté l'appelante de sa demande de délais de paiement et de grâce'; a débouté la société Achat Solution de l'intégralité de ses demandes ; - formant appel incident, de réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté la concluante de sa demande de dommages intérêts; en ce qu'elle a jugé n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - ainsi, de condamner par provision la société Achat Solution à payer la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts du fait de la résistance abusive ; - d'ordonner que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publié par l'Insee, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ; - de condamner la société Achat Solution au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; - de condamner la société Achat Solution au paiement des entiers dépens y compris le coût de la demande de l'état des créanciers inscrits. L'intimée indique': 12. - que la clause résolutoire a été stipulée à l'article XIV du bail, en raison du défaut de paiement d'un seul terme du loyer à son échéance ou de toute autre somme au titre du bail, celui-ci étant alors résilié un mois après mise en demeure de payer'; 13. - que l'appelante soutient de mauvaise foi que des désordres affectent les locaux, et qu'elle se trouverait ainsi dispensée de régler les loyers, puisque le courrier comprenant ses doléances a été adressé le 12 septembre 2022, postérieurement à la délivrance du commandement visant la clause résolutoire, tout en précisant qu'elle subit des désordres depuis deux ans'; que ces doléances concernent les parties communes, sans que la locataire ne justifie en avoir discuté avec le syndic'; qu'occupant les lieux avant la conclusion du bail, elle connaissait les locaux, d'autant que l'article XI des conditions générales mentionne que le preneur déclare qu'il ne formule aucune réserve concernant les locaux, pour les avoir vus et visités antérieurement à la signature du bail'; 14. - que l'article XI prévoit également qu'il appartient au preneur d'entretenir les lieux et de les rendre en fin de bail en bon état de réparations locatives ou autres et d'entretien de toute nature, le bailleur n'étant pas tenu aux grosses réparations définies à l'article 606 du code civil'; qu'il stipule que le preneur devra entretenir et remplacer toutes les installations à son usage personnel telles que les robinets d'eau, les fermetures des fenêtres, les portes, volets, sans pouvoir exercer de recours contre le bailleur pour cause d'infiltrations provenant des vitrages, cette énumération n'étant pas limitative'; que le preneur reconnaît également prendre en bon état les éléments de chauffage'; 15. - que ces stipulations ne sont pas contraires à l'article R145-35 du code de commerce, l'article 606 concernant les gros murs, voûtes, poutres et couvertures entières, ce qui n'est pas le cas en l'espèce'; 16. - ainsi que relevé par le juge des référés, même si les doléances sont imputables au bailleur, aucun paiement n'est intervenu depuis la prise d'effet du bail le 1er janvier 2022, alors que les désordres dénoncés n'affectent pas l'ensemble des locaux loués et ne les rendent pas impropres à leur destination en totalité et en permanence'; 17. - que la demande de délais n'est pas justifiée, puisque l'appelante exerce également une activité de commerce de matériels de construction, de chauffage et sanitaires, outre l'ingénierie, les études techniques'; que son compte de résultat ne distingue pas le chiffre d'affaires générés par chacune de ses activités, alors que les loyers impayés ne figurent pas dans les charges'; que sa situation économique est alarmante, avec deux créanciers inscrits de sorte que l'octroi de délais mettrait en péril la créance de la concluante; que l'appelante ne justifie pas de l'emploi de trois salariés ; 18. - concernant la demande de dommages et intérêts de la concluante, que l'appelante est de mauvaise foi en ne réglant ni ses loyers, ni ses charges revenant à la copropriété, de sorte que la concluante doit en faire l'avance et est assignée par le syndic. ***** 19. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS DE LA DECISION : 20. Selon l'ordonnance entreprise, il est indiscutable que nonobstant les mentions du bail (bail commercial avec prise d'effet au 1 janvier 2022), le bailleur reste tenu des travaux visés à l'article 606 du code civil, et de ceux rendus nécessaires par la vétusté ou le défaut d'entretien lui incombant. Il est tout aussi incontestable que relèvent des travaux de l'article 606 du code civil les travaux afférents aux ouvrants lorsque ceux-ci génèrent des infiltrations d'eaux et ne remplissent donc plus leur fonction, ainsi que ceux relatifs à la climatisation lorsque les interventions concernées impactent l'ensemble du matériel (remplacement de tout le mécanisme, redistribution du gainage etc..). Si les doléances du preneur n'ont été à ces titres formulées qu'à compter du 12 septembre 2022, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer, le procès-verbal d'huissier dressé au soutien de celles-ci a été réalisé le 29 juin 2022. 21. La cour, concernant l'application de l'article 606 du code civil sur la répartition des travaux rendus nécessaires par l'état des biens loués, ne peut que confirmer l'appréciation du juge des référés concernant l'obligation du bailleur de supporter la charge des grosses réparations prévues à cet article. En effet, selon les dispositions de l'article R145-35 du code de commerce, applicables en la cause puisque le bail a été régularisé en 2022, ne peuvent être imputés au locataire ni les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, ni, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, pas plus que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil et des honoraires liés à la réalisation de ces travaux. 22. En l'espèce, la cour constate que selon le constat dressé le 29 juin 2022, la climatisation ne fonctionne pas et fuit dans certaines pièces, les fenêtres présentent des dysfonctionnements (certaines ne ferment pas ou difficilement alors que des systèmes sont incomplets, d'autres fenêtres ne sont manifestement pas étanches). Il a également été noté que dans les toilettes, des travaux sont en cours, alors que l'ancienne cuvette et les canalisations ont été déposées, alors qu'un WC suspendu est en cours d'installation. 23. Selon l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. En l'espèce, les désordres affectant les fenêtres et la climatisation, par leur importance, relèvent des grosses réparations énumérées à l'article 606 ainsi que relevé par le juge des référés. Cependant, il est établi que ces désordres n'affectent pas l'ensemble des lieux loués et qu'ils ne les rendent pas impropres en leur totalité et en permanence à leur usage et à leur destination, ainsi que retenu par le premier juge. La cour ne peut qu'approuver la motivation de sa décision, les éléments du constat d'huissier permettant de retirer que les locaux peuvent être occupés nonobstant les désordres affectant certains de leurs éléments, étant précisé que l'état constaté dans les toilettes est imputable au preneur, puisqu'elles étaient en cours de réfection, alors que le bailleur n'a engagé aucun travaux à ce titre. Ce n'est d'ailleurs que le 12 septembre 2022 que le preneur a signalé les désordres pour la première fois, suite à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 août 2022. La cour note que le constat d'huissier dressé le 29 juin 2022 n'est qu'une réponse à la mise en demeure adressée par le bailleur le 26 avril 2022 concernant un arriéré locatif de 26.205,55 euros, en raison de l'absence de tout règlement depuis la prise d'effet du bail commercial. 24. La cour constate en outre que selon le bail, le preneur s'est engagé à réaliser des travaux d'aménagement sur l'ensemble des locaux loués, à hauteur environ de 200.000 euros, selon l'état annexé au bail. Le devis annexé au bail, établi à la demande du preneur le 17 décembre 2021 pour 235.813,20 euros TTC, fait ainsi état d'un ensemble de travaux concernant notamment les toilettes avec le remplacement des équipements, expliquant que l'huissier ait constaté qu'ils ont été enlevés. 25. Il en résulte qu'il appartenait au preneur de réaliser les travaux nécessités par l'état des locaux constaté par l'huissier de justice, conformément à l'article XI des conditions générales, selon lequel le preneur a déclaré ne formuler aucune réserve sur l'état des locaux, pour les avoir vus et visités antérieurement à la signature du bail, alors qu'il s'engage à les entretenir et à remplacer notamment les fenêtres, les portes, les revêtements de sol et de murs, sans recours contre le bailleur pour cause d'infiltration provenant des vitrages, et qu'il reconnaît prendre en bon état de fonctionnement tous les appareils dépendant des lieux loués et s'engage à les maintenir en bon état de fonctionnement. 26. En conséquence, le juge des référés a exactement écarté l'exception d'inexécution soulevée en ce que les désordres dénoncés ne sauraient légitimer l'absence de tout paiement, et ainsi retenu que l'obligation du preneur de régler les loyers n'est pas sérieusement contestable. 27. Concernant le montant des sommes dues par l'appelante, l'intimée justifie des sommes dues par le preneur selon le décompte arrêté au 16 décembre 2022, pour un total de 52.411,10 euros TTC. Ce montant ne fait l'objet d'aucune observation de la part de l'appelante, et le bailleur justifie d'une obligation qui n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés ayant d'ailleurs constaté que depuis l'entrée dans les lieux, aucune somme n'a été réglée, y compris pendant le cours de la procédure. En conséquence, l'ordonnance déférée ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et en ce qu'elle a prononcé l'expulsion de l'appelante, outre sa condamnation à payer l'arriéré de loyers arrêté au mois de septembre 2020 inclus, et une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2022. 28. Concernant l'octroi de délais de paiement, le premier juge a exactement indiqué que l'absence de tout paiement, même partiel, depuis plus de douze mois ne permet pas de retenir la bonne foi du preneur, qui a ainsi été débouté de cette demande. La cour ajoute que l'appelante ne justifie pas de sa situation actuelle, alors que l'octroi de délais suppose la démonstration du besoin du débiteur. L'ordonnance entreprise sera également confirmée en ce que la demande de délais de grâce a été rejetée. 29. S'agissant de l'appel incident du bailleur, visant l'octroi de dommages et intérêts, la preuve d'un préjudice distinct des loyers impayés imputable au preneur n'est pas rapportée. Le juge des référés a également justement écarté cette prétention. Par contre, le preneur ayant succombé en première instance devant l'action du bailleur, l'ordonnance déférée sera réformée en ce qu'elle a jugé n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau, alors que l'appelante succombe en son recours, la cour la condamnera à payer à l'intimée la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel. Le preneur sera également condamné aux dépens exposés devant la cour, laquelle précisera que les dépens, tant de première instance que d'appel, incluront le coût de la demande de l'état des créanciers inscrits, l'ordonnance entreprise ayant omis de statuer sur ce chef de demande formulé par le bailleur. 30. S'agissant de la demande de l'intimée visant l'indexation de l'indemnité d'occupation, la cour constate que le bailleur a sollicité du juge des référés cette indexation sur le coût de la construction, si l'occupation doit se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire. Le premier juge n'a cependant pas statué sur cette demande. Il appartient ainsi à la cour de statuer sur cette omission, ce qu'elle précisera dans le dispositif de son arrêt, cette demande étant recevable et non sérieusement contestable. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, Vu les articles L145-1 et suivants, R145-35 du code de commerce, les articles 606, 1219, 1719 et suivants du code civil ; Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a jugé n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; Confirme l'ordonnance déférée en ses autres dispositions soumises à la cour; statuant à nouveau et y ajoutant'; Dit que si l'occupation doit se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publié par l'Insee, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ; Condamne la société Achat Solution à payer à la Sci FDL 102 la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés, tant en première instance qu'en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; Condamne la société Achat Solution aux dépens exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, qui incluront le coût de la demande de l'état des créanciers inscrits; SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente