Cour d'appel, 25 mai 2023. 19/00285

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 25 MAI 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/00285 - N° Portalis DBVK-V-B7D-N7EP Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 décembre 2018 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 17/02981 APPELANTE : SCI ARSY agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social, RCS de Lille Métropole n°488 951 351 [Adresse 3] [Localité 7] Représentée par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, et assistée à l'instance par Me Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE, substitué à l'audience par Me Hourya ALI, avocat au barreau de LILLE INTIMES : Monsieur [D] [R] né le 27 Juin 1966 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Ludivine TAMANI, avocat au barreau de MONTPELLIER SARL AKTIF TRANSAC prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social RCS de Montpellier n°502 425 572 [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Dalil OUAHMED, avocat au barreau de MONTPELLIER SA AXA FRANCE IARD prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social Gestion des sinistres IARD Entreprise [Adresse 11] [Localité 10] Représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, et assistée à l'instance par Me Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE EURL CARREMENT IMMO prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social RCS de MONTPELLIER n° 538 852 666 [Adresse 2] [Localité 4] et SA GENERALI IARD, en sa qualité d'assureur RCP de l'EURL CARREMENT IMMO (police n° AL591311/25637) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, n°SIRET 552 062 663 [Adresse 8] [Localité 9] Représentées par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l'audience par Me Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 1er mars 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 mars 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. En présence de Mme Stéphanie JEAN-PHILIPPE, avocate stagiaire (PPI) Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA, en présence de Mme Marine HOF, greffière stagiaire. ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié en date du 25 juin 2010, la SCI Arsy a acquis de la société " Un ours Toujours " un appartement de type studio avec sous-sol aménagé, situé au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 6], moyennant le prix de 68 000 euros. Elle avait préalablement signé un compromis de vente par le biais de l'agence Aktif Transac à qui elle avait confié mandat de rechercher. Était annexé à l'acte de vente un rapport de mesurage de superficie Loi Carrez, établi le 3 octobre 2007 par monsieur [D] [R] (assuré auprès de la compagnie Axa), qui était intervenu lors de la vente du bien par monsieur [O] à la SCI Un Ours Toujours, au terme duquel il était indiqué que la superficie de l'appartement était de 31,7 m2. Le 16 août 2011, une fois l'acquisition effectuée, la SCI Arsy a confié à la SARL Aktif Transac puis à l'EURL Carrément Immo un mandat de gestion pour l'appartement. Différents locataires vont ainsi se succéder. Par arrêté préfectoral en date du 4 décembre 2012, il a été fait interdiction à la SCI Arsy de poursuivre la location de son bien sans engager des travaux, au motif que le logement n'était pas conforme aux règles minimales d'habitabilité définies par le règlement sanitaire départemental (éclairage naturel inexistant, humidité excessive, mauvaises conditions d'aération). Le dernier preneur à bail d'habitation a été contraint de quitter les lieux le 29 octobre 2013. La SCI Arsy a alors entrepris des travaux de réfection du logement et a décidé de modifier la destination du local pour le convertir en local professionnel. Considérant que les différents acteurs ont commis des fautes préjudiciables au regard de l'inaptitude du bien à être loué en tant qu'immeuble à usage d'habitation, la SCI Arsy a fait assigner par actes des 16 et 17 février 2017 et 16 mars 2017, la SARL Aktif Transac, maître [J] en sa qualité de liquidateur de la société Atlas Immo, la société Carrément Immo et son assureur la Compagnie Européenne de Gestion Immobilière, ainsi que du diagnostiqueur Immobilier monsieur [R] et sa compagnie d'assurance Axa France IARD. Par jugement réputé contradictoire du 18 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Montpellier a notamment : - déclaré irrecevable l'intervention volontaire de la société Dimotec Expertises, - déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par la SCI Arsy à l'encontre de Aktif Transac, monsieur [D] [R] et Axa France Iard, - rejeté les demandes de la SCI Arsy contre la société Carrément Immo et sa compagnie d'assurance Generali, - rejeté les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts de Carrement Immo et Generali, - condamné la SCI Arsy à payer la somme de 1 500 euros à Aktif Transac, à la société Carrement Immo et sa compagnie d'assurance Generali ensemble, à M. [R], et à Axa France Iard, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Arsy aux dépens. Par acte en date du 15 janvier 2019, la SCI Arsy a régulièrement interjeté appel de ce jugement. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 29 mars 2022, la SCI Arsy sollicite l'infirmation du jugement. Elle demande la condamnation solidaire d'une part de la société Aktif Transac et d'autre part de monsieur [R] in solidum avec la compagnie d'assurance Axa France Iard au paiement des sommes de : - 24 500 euros au profit de la SCI Arsy en raison du caractère excessif du prix et des frais, - 11 329, 01 euros au profit de la SCI Arsy en raison des travaux rendus nécessaires pour la modification du local, - 22 100 euros en raison de la perte de loyer consécutive à l'impossibilité d'occuper le local, - 2 489, 62 euros correspondant aux charges locatives non récupérées sur le locataire pendant la période où le bien ne pouvait pas être loué, - 1 500 euros en raison des préjudices connexes. Enfin, elle sollicite la condamnation in solidum de la société Aktif Transac, de la société Carrément Immo, sa compagnie d'assurance Generali, monsieur [R], sa compagnie d'assurance Axa France Iard au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 10 juillet 2019, la société Carrément Immo et son assureur Generali Iard SA sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté intégralement la SCI Arsy de ses demandes dirigées à son encontre. Sur les demandes reconventionnelles formées par Carrement Immo et Générali, ils demandent la réformation du jugement et la condamnation de la SCI Arsy à leur verser à chacun la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts. Enfin, ils sollicitent la condamnation de la SCI Arsy au paiement à chacun de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 8 juillet 2019, la SA Axa France Iard sollicite la confirmation du jugement. Subsidiairement, elle demande sa mise hors de cause. En tout état de cause, elle demande la condamnation de la SCI Arsy au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 14 juin 2019, monsieur [R] sollicite la confirmation du jugement. Subsidiairement, il demande le rejet de l'intégralité des demandes formulées à son encontre et de la société Dimotec et la condamnation de la société Arsy au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Très subsidiairement, il demande la condamnation de la société Axa à le relever et le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre et la condamnation de la société Arsy au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 8 mai 2019, la SARL Aktif Transac sollicite la confirmation du jugement et la condamnation de la société Arsy au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La clôture de la procédure a été prononcée le 1er mars 2023. Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré. MOTIFS Sur les demandes dirigées contre la SARL Aktif Transac (agence immobilière ayant participé à la vente), monsieur [D] [R] (diagnostiqueur immobilier) et la SA Axa France, recherchée en qualité d'assureur de monsieur [D] [R] Le tribunal, au visa des articles 122 du code de procédure civile et 2124 du code civil, retenant la date de vente du bien (25 juin 2010) comme point de départ du délai de prescription de l'action, a considéré prescrites les demandes de la SCI Arsy à l'encontre de la SARL Aktif Transac, monsieur [D] [R] et son assureur Axa France Iard. La SCI Arsy fait au contraire valoir que le point de départ du délai de prescription de l'action se situerait au 4 décembre 2012, date à laquelle l'Agence Régionale de Santé lui a adressé un arrêté préfectoral interdisant la mise à disposition du local aux fins d'habitation. Selon elle, c'est à cette date que le fait dommageable lui a été révélé. Monsieur [D] [R], la SA AXA France et la SARL Aktif transac retiennent, en ce qui les concerne, la date de la vente du bien immobilier comme point de départ de la prescription quinquennale, monsieur [D] [R] ajoutant que l'action s'analyserait selon lui comme une action en diminution de prix, laquelle doit être intentée par l'acquéreur dans le délai d'un an de la vente, délai largement expiré en l'espèce. La présente action intentée par la SCI Arsy n'est pas dirigée contre le vendeur et ne tend pas à voir diminuer le prix d'achat. Elle ne peut dès lors être analysée comme étant une action en diminution du prix, comme le soutient à tort monsieur [D] [R]. En revanche, en ce qu'elle tend à rechercher la faute de différents intervenants pour les voir condamner à réparer le préjudice résultant de cette faute, elle s'analyse comme étant une action en responsabilité, laquelle, en cette qualité, se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Or, si le bien loué était au moment de la vente de fait affecté à l'habitation, si le diagnostiqueur immobilier a manifestement commis une erreur en comptabilisant à tort le sous sol dans la surface dite 'loi Carrez' et si la SCI Arsy a été informée par l'Agence Régionale de Santé le 4 décembre 2012 de ce que la pièce située en sous sol ne pouvait être comptabilisée comme une pièce à vivre (pièce 3 de la SCI Arsy), pour autant : - l'acte de vente du 25 juin 2010 (pièce 1 de la SCI Arsy), qui précise que " l'acquéreur déclare parfaitement connaître lesdits biens pour les avoir visités en vue du présent acte et s'être entouré de tous les éléments d'informations nécessaires à tous égard ", fait état d'un 'sous-sol aménagé', ce qui n'implique nullement qu'il soit habitable, - le règlement de copropriété communiqué lors de la vente désigne, ainsi qu'il n'est pas contesté par les parties, le bien vendu comme un " logement comprenant deux pièces en rez-de-chaussée de l'immeuble d'une contenance de 23 m2, et une cave en sous-sol d'une contenance de 19m2 à laquelle on accède par un escalier intérieur ", et fait ainsi état au sous sol d'une simple cave, - l'éclairement naturel inexistant (par une seule porte fenêtre de 2m2 de surface vitrée donnant sur la rue), l'humidité excessive et les très mauvaises conditions d'aération existaient lors de la vente du bien, de sorte que dès la vente, la SCI Arsy aurait du connaître les faits lui permettant d'exercer son action, les éléments ayant conduit par suite à interdire la location du local à usage d'habitation étant présents et visibles, pour un professionnel de l'immobilier comme pour un profane, au moment de la vente. Dans ces conditions, le point de départ de la prescription quinquennale se situe à la date de la vente, soit le 25 juin 2010, de sorte que l'action de la SCI Arsy s'est trouvée prescrite le 26 juin 2015. Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu'il déclare irrecevables les demandes formées en 2017 par la SCI Arsy à l'encontre de la SARL Aktif Transac, monsieur [D] [R] et la SA AXA France. Sur les demandes dirigées contre l'EURL Carrement Immo et la SA Generali IARD, son assureur : Le tribunal, au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, a retenu l'absence de faute du mandataire immobilier, la société Carrement Immo, l'inutilité des travaux qu'elle a conseillés et, par conséquent, le défaut de conseil, n'étant pas démontrés. La SCI Arsy considère au contraire que la société Carrement Immo aurait dû savoir que les travaux commandés n'étaient pas de nature à permettre de louer à usage d'habitation, et que, ayant conseillé la réalisation de ces travaux, elle a commis des fautes dans l'exercice de son mandat de gestion du 20 février 2012. Le mandataire étant tenu d'une obligation de moyen et non de résultat, il revient au mandant de prouver une faute dans l'exécution du mandat, lequel en l'espèce était de " rechercher des locataires, louer et relouer le bien après avoir avisé le mandant de la vacance du bien, renouveler les baux, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos et faire exécuter tous travaux important après accord écrit, sauf urgence du mandant". Il n'est pas contesté que la société Carrément Immo a parfaitement répondu à sa mission jusqu'à l'arrêté préfectoral en date du 4 décembre 2012 interdisant la location du bien à destination d'habitation (pièces 4 à 8 de l'EURL Carrément Immo). A compter de cette date, elle est intervenue auprès de l'Agence Régionale de Santé afin de tenter de mettre le local en conformité avec la réglementation en vigueur (courriers des 7 mars et 18 novembre 2013, pièces 10 et 12 de l'EURL Carrément Immo) et a entrepris des démarches auprès de la mairie en déposant une déclaration préalable pour la réalisation de travaux. Par suite (pièce 14 de l'EURL Carrément Immo), alors que l'architecte des bâtiments de France avait émis un avis conforme favorable pour une utilisation commerciale du local et non pour une utilisation aux fins d'habitation, elle a fait établir le 7 janvier 2014 un devis de travaux par la société Renov Application afin de changer la destination du local en destination de bureaux (devis accepté par la SCI Arsy). Il apparaît ainsi que la société Carrement Immo a été particulièrement diligente pour répondre aux attentes de la SCI Arsy afin que le bien puisse être loué à usage d'habitation puis, face à l'impossibilité d'y parvenir, afin de permettre la remise en location du bien à destination de bureaux. Dans ce contexte, la SCI Arsy échoue à démontrer la faute de la société Carrement Immo dans l'exécution de son mandat. Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI Arsy à l'encontre de l'EURL Carrement Immo et de la SA Generali IARD. Sur les demandes reconventionnelles de l'EURL Carrement Immo et de la SA Générali IARD : Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, " celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ". En outre, l'article 559 du code de procédure civile prévoit " en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés ". Le tribunal a débouté l'EURL Carrément Immo et la SA Generali IARD de leurs demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive, estimant que l'intention de nuire, la légèreté blâmable ou l'erreur équivalente au dol étaient en l'espèce insuffisamment caractérisées. La société Carrement Immo et son assureur Générali persistent néanmoins à reprocher à la SCI Arsy d'avoir agi à l'encontre de la société Carrément Immo alors qu'elle lui avait fait confiance et n'avait pas résilié le mandat qu'elle lui avait donné, et en ce qu'elle a entendu poursuivre les débats en appel malgré sa condamnation en première instance. Or, en agissant contre la société Carrément immo sans résiliation du mandat, la SCI Arsy a cherché à démontrer non pas une incompétence généralisée de la société Carrément Immo, laquelle incompétence pourrait être considérée comme incompatible avec le mandat donné, mais un défaut de conseil et d'information sur le point précis des travaux à réaliser. Elle n'a donc fait preuve d'aucune mauvaise foi ou d'intention de nuire. Par ailleurs, la réitération en appel des moyens soutenus en première instance ne constitue pas un abus en soi. Dans ces conditions, la société Carrement Immo ne rapporte pas la preuve d'un comportement fautif de la SCI Arsy et n'établit pas le caractère abusif de la procédure et le jugement déféré sera par conséquent confirmé. Sur les demandes accessoires : Eu égard à l'issue du litige, le jugement de première instance sera confirmé. S'agissant de la procédure d'appel, la SCI Arsy, succombante, sera condamnée à payer à : - la SARL Aktif Transac, - l'EURL Carrement Immo et la SA Generali IARD, - monsieur [D] [R], - la SA AXA France, chacun la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement rendu le 18 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la SCI Arsy à payer à la SARL Aktif Transac la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Arsy à payer à l'EURL Carrement Immo et la SA Generali IARD la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Arsy à payer à monsieur [D] [R] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Arsy à payer à la SA AXA France la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Arsy aux dépens d'appel. La greffière, Le président,