Cour d'appel, 09 mai 2023. 21/00531

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 09 Mai 2023 N° RG 21/00531 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GUXE Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 08 Février 2021 Appelante S.A.R.L. DBX IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 4] Représentée par la SELEURL LAURENCE LE GLOANIC, avocats postulants au barreau de THONON-LES-BAINS Représentée par la SCP AUBRUN-FRANCOIS AUBRY, avocats plaidants au barreau de NANCY Intimés M. [O] [I] [H] [Z] né le 24 Juillet 1955 à [Localité 12], demeurant [Adresse 11] Mme [B] [T] [F] [Y] épouse [Z] née le 12 Juin 1952 à [Localité 8], demeurant [Adresse 11] S.A.S. MAISONS EDEN, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentée par la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats plaidants au barreau de MULHOUSE Me [V] [K], demeurant [Adresse 13] Représenté par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 23 Janvier 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 février 2023 Date de mise à disposition : 09 mai 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Par acte reçu le 25 mars 2016 par M. [V] [K], notaire à [Localité 9], Mme [B] [Y] épouse [Z] - avec l'intervention à l'acte de son époux, M. [O] [Z] - et la SARL DBX Immobilier ont régularisé une promesse unilatérale de vente d'un montant de 1 million d'euros portant sur un tènement immobilier composé d'une maison à usage d'habitation avec dépendances et terrain attenant d'une surface totale 55 ares et 50 centiares sis à [Localité 10] sur la commune de [Localité 9], cadastré B [Cadastre 5], B[Cadastre 6], B[Cadastre 7], B[Cadastre 2] et [Cadastre 3], sous la condition suspensive au profit bénéficiaire de l'obtention d'un permis de construire au plus tard le 15 décembre 2016. Cette promesse a été consentie pour un délai expirant le 31 mars 2017 à 16 heures, la levée de l'option ne pouvant résulter que de la signature de l'acte authentique de vente. La société DBX Immobilier (sarl) avait pour projet de réaliser, avec une société Nexalia, une opération de promotion immobilière conduisant à détruire le bâti existant et édifier sur le terrain plusieurs bâtiments comportant chacun plusieurs logements. La société Nexalia (eurl) a déposé une première demande de permis de construire le 12 août 2016, rejetée le 31 janvier 2017, puis une seconde demande le 7 février 2017, rejetée le 26 juin 2017, et enfin une troisième demande le 27 juillet 2017, acceptée le 2 octobre 2017. Mme [Z] a régularisé une promesse de vente portant sur le même bien le 2 août 2017, avec la société Maison Eden (SAS), qui s'est conclue par un acte authentique de vente le 5 avril 2018, dressé par M. [K], notaire. Par courrier du 15 septembre 2017, la société DBX Immobilier a indiqué lever l'option et a demandé la réalisation de la vente aux conditions fixées dans la promesse. Par acte d'huissier du 22 septembre 2017, la société DBX Immobilier a mis en demeure M.et Mme [Z] et M. [K], notaire, de rédiger et régulariser l'acte authentique de vente. Par acte d'huissier du 27 octobre 2017, la Société DBX Immobilier a assigné devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains Mme [B] [Y] épouse [Z], son époux M. [O] [Z] et M. [V] [K], notaire. Le 16 septembre 2019, elle a appelé en cause la société Maison Eden, les instances ont été jointes par le juge de la mise en état le 22 janvier 2019. Par jugement rendu le 8 février 2021, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains: - déboutait Me [V] [K] de sa fin de non-recevoir ; - déboutait la Société DBX Immobilier de l'ensemble de ses demandes ; - déboutait Mme [B] [Y] épouse [Z] de sa demande au titre de son préjudice moral ; - condamnait la Société DBX Immobilier à payer à Mme [B] [Y] épouse [Z], M. [O] [Z] et la société Maisons Eden la somme globale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamnait la société DBX Immobilier à payer à Me [V] [K] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamnait la cociété DBX Immobilier aux entiers dépens de l'instance ; - ordonnait l'exécution provisoire. Le tribunal retenait que : ' les actes introductifs d'instance ont bien été publiés à la conservation des hypothèques ; ' la promesse de vente conclue au bénéfice de la société DBX Immobilier a expiré le 31 mars 2017 ; '  il n'est pas démontré l'existence d'une faute de Mme [Z] en régularisant postérieurement à la première promesse devenue caduque une nouvelle promesse au profit d'un autre bénéficiaire, ni d'une faute du notaire de ne pas avoir rédigé l'acte de prorogation de la promesse, alors qu'aucun accord n'était intervenu entre les parties ; '  Mme [Z] n'établit pas la réalité d'un préjudice particulier distinct des frais pris en considération au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile. Par déclaration au greffe en date du 12 mars 2021, la société DBX Immobilier interjetait appel de cette décision en toutes ses dispositions. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 30 novembre 2021 , régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société DBX Immobilier sollicite l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour, à titre principal, de : - juger que la vente des parcelles B[Cadastre 6], B[Cadastre 7], B[Cadastre 2], B[Cadastre 3] et B[Cadastre 5] est intervenue à son profit le 22 septembre 2017, date de levée de l'option de la promesse unilatérale de vente et accord avec les vendeurs sur la chose et le prix ; - annuler la vente intervenue le 5 avril 2017 entre Mme [Z] et la société Maison Eden ; - ordonner la transmission du jugement à Me [K], notaire à [Localité 9], afin qu'il effectue les formalités de la vente et procède à la transmission des fonds relatifs au prix de vente ; - condamner solidairement Mme [Z] et M. [K], notaire, à lui payer la somme de 150 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi, ainsi que 50 000 euros en réparation du préjudice moral, outre 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Et à titre subsidiaire de, - débouter M.et Mme [Z], la société Maison Eden et M. [K] de l'intégralité de leurs demandes ; - dire que Mme [Z] a commis une faute en procédant à la vente du bien à la société Maisons Eden, et que M. [K] a manqué à son obligation de conseil, de loyauté et au respect des règles de sa profession ; - condamner solidairement Mme [B] [Y] épouse [Z] et M. [V] [K], notaire à lui payer les sommes de 1 343 299 euros de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi, 50 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et dolosive et la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel ; - constater qu'elle s'en rapporte sur la demande d'expertise comptable formulée par M. [K], aux frais avancés par ce dernier. Par dernière écritures en date du 3 septembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [V] [K], notaire, sollicite de la cour de, à titre principal : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; - y ajoutant, condamner la société DBX Immobilier à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - constater que l'exploit introductif d'instance n'est pas publié à la conservation des hypothèques ; Et à titre subsidiaire, - dans le cas où il serait déclaré responsable du préjudice subi par la société DBX, ordonner une expertise comptable et financière, avec mission habituelle en la matière ; Et en tout état de cause, - condamner la société DBX aux entiers dépens. Par dernière écritures en date du 3 septembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [O] [Z], Mme [B] [Y] épouse [Z] et la société Maisons Eden sollicitent de la cour qu'elle : - infirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation du préjudice moral de Mme [Z] ; - confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions ; Y ajoutant en cause d'appel, - condamne la société DBX Immobilier à payer aux époux [Z] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et la somme de 10 000 euros sur le même fondement à la société Maisons Eden ; - condamne la société DBX Immobilier aux entiers frais et dépens de l'instance, avec, pour les dépens d'appel, application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats associés. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 23 janvier 2023 clôture l'instruction de la procédure. MOTIFS ET DECISION M. [K], notaire, sollicite dans le dispositif de ses conclusions qu'il soit constaté que l'exploit introductif d'intance n'est pas publié à la conservation des hypothèques, sans en tirer la conséquence de l'irrecevabilité des demandes de la société DBX Immobilier. Sur ce point, le jugement de première instance a constaté que les assignations délivrées le 27 octobre 2017 ont été publiées et enregistrées le 16 novembre 2017 au service de le publicité foncière de [Localité 14], de sorte que le jugement pourra être confirmé sur ce point, aucune prétention n'étant soumise à la cour de ce chef. I - Sur la prorogation de la promesse unilatérale de vente La promesse unilatérale de vente du 25 mars 2016 signée entre Mme [Z] et la société DBX Immobilier venait à échéance le 31 mars 2017 à 16 heures. Les moyens présentés par la société DBX au soutien de l'existence d'une prorogation ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. Il sera ainsi retenu, à l'instar du premier jugement, que si M. [K], notaire, annonçait dans son mail du 29 mars 2017 à M. [S] de la société DBX Immobilier, 'en tout état de cause, je vais demander à M. et Mme [Z] de venir me rencontrer vendredi pour signer, dans son principe, une prorogation de la promesse de vente jusqu'à une date restant à fixer selon nos prochains échanges et vos prochaines instructions.', aucun élément n'est fourni sur la date d'échéance de la prorogation. En effet, dans un mail du 25 mars, M. [K] avait fait remarquer qu'une prorogation de 6 mois, soit jusqu'à la date du 25 septembre, paraissait insuffisante, et qu'il convenait de prévoir une indemnité d'immobilisation. Ainsi que le premier jugement l'a retenu, les éléments essentiels pour une prorogation tacite, comme sa durée ou le montant de l'indemnité d'immobilisation n'ont jamais été arrêtés entre les parties, et M. [K] n'a jamais officiellement annoncé qu'une prorogation avait été signée par la venderesse. En outre, si l'existence d'une prorogation tacite a pu être retenue par un arrêt de la cour de cassation (3ème civ. 16 juin 2015, n°14-16103), celui-ci s'est fondé sur le comportement des parties démontrant leur volonté non équivoque de poursuivre l'exécution du contrat, et notamment sur un courrier signé des vendeurs accordant un délai supplémentaire au bénéficiaire. En l'espèce, force est de constater qu'il n'existe aucun échange entre les parties entre avril 2017, où le 16 du mois, M. [K] annonce aux époux [Z] que la vente ne pourra pas intervenir avant la fin du mois d'octobre, et le mois de juillet, au cours duquel M. [S] représentant la société DBX Immobilier négocie le prix de vente d'une partie seulement des parcelles initialement promises. L'appelante avait proposé 600 000 euros, puis 700 000 euros, alors que les époux [Z] sollicitaient 850 000 euros et avaient accepté de baisser le prix à 730 000 euros. Le 11 juillet 2017, M. [K] écrivait par mail 'si ces conditions vous agréent et si le géomètre peut intervenir rapidement pour la délimitation cadastrale, ils (M.et Mme [Z]) sont prêts à signer une nouvelle promesse de vente avec un dépôt de permis à 30 jours, pour un dénouement en début d'année prochaine.' Toutefois, à la date du 18 juillet 2017, aucun accord entre les parties n'avait été trouvé, de sorte qu'il n'est pas possible de considérer qu'une prorogation tacite de la promesse unilatérale de vente du 26 mars 2016 était intervenue. Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a débouté la société DBX de ses demandes principales en retenant qu'elle n'était pas titulaire d'une promesse unilatérale de vente à la date du 2 octobre 2017, date à laquelle elle a obtenu l'accord pour le permis de construire déposé. II - Sur les fautes reprochées par la société DBX A- aux époux [Z] En premier lieu, ainsi qu'il été rappelé ci-dessus, Mme [Z] se voyait proposer fin juillet 2017 par la société DBX une somme de 700 000 euros pour acquérir une partie des parcelles ayant fait l'objet de la promesse unilatérale de vente devenue caduque le 31 mars 2017, et une somme de 800 000 euros pour les mêmes biens par la société Maison Eden. A la date du 2 août 2017, date de la signature de la seconde promesse unilatérale de vente, elle n'était liée par aucun autre engagement sur ses biens et n'a réalisé aucune faute contractuelle à l'origine d'un préjudice pour la société DBX. En second lieu, la signature de l'acte de vente authentique malgré la procédure engagée par la société DBX n'apparaît pas fautive sur le fondement de la responsabilité délictuelle, car réalisée en vertu d'engagements contractuels pris le 2 août 2017 envers la société Maison Eden. B - à la société Maison Eden La défenderesse intimée ne peut en l'espèce se voir déclarer complice d'une faute que Mme [Z] n'a pas commise. Il y a lieu sur ce point de rappeler que les permis de construire sont délivrés sur simple attestation du déposant comme quoi il bénéficie de l'autorisation du propriétaire pour faire sa demande, et que seule la question de savoir si le bien immobilier était disponible doit entrer en considération pour déterminer si une faute a été commise ou non. C - à M. [K], notaire La responsabilité de M. [K], notaire, est recherchée à la fois sur l'insuffisante efficacité de la promesse unilatérale de vente du 25 mars 2016, et sur le manquement au devoir de conseil, de loyauté et de prudence. En premier lieu, la promesse de vente du 25 mars 2016 prévoyait comme date d'expiration le 31 mars 2017 à 16 heures, la levée de l'option devant se réaliser par la signature de l'acte authentique de vente. Ce délai pouvait être prorogé de deux mois selon le paragraphe 'prorogations', pour des raison essentiellement techniques, tenant à la nécessité d'obtenir les documents cadastraux ou la purge du droit de préemption. Il résulte par ailleurs des éléments du dossier que Mme [Z] était attachée à ce que la vente intervienne rapidement, dans la mesure où elle avait pour projet de s'installer dans une autre région avec son époux, de sorte que l'absence de possibilité de prorogation pouvait s'entendre au regard du désir évident des vendeurs de voir réaliser la vente dans les meilleurs délais, et de reprendre leur liberté de contracter dans le cas contraire. En tout état de cause sur ce point, la société DBX Immobilier ne démontre pas qu'elle était en situation de lever l'option à la date du 31 mars 2017 et de mettre en demeure Mme [Z] de procéder à la vente authentique. En second lieu, il n'est pas contesté que M. [K] a, au cours du mois de mars 2017, interpellé la société DBX sur l'arrivée à échéance de la promesse unilatérale de vente et sur la fin de l'engagement de la propriétaire du bien convoité. Si l'appelante estime avoir mandaté M. [K] pour proroger la promesse de vente 'au minimum jusqu'au 25 septembre 2017" dans un mail du 27 mars 2017 adressé à M. [K], elle indique aussi in fine 'je vous tiens au courant', de sorte que la date d'expiration d'une éventuelle prorogation devait être confirmée. Enfin, dans ses conclusions, la société DBX considère que la prorogation avait été signée 'à durée indéterminée', sans qu'une indemnité d'immobilisation ne soit convenue entre les parties, et sans qu'aucun élément émanant de M. [K] ne vienne conforter cette allégation. Celui-ci avait indiqué le 29 mars 2017 'je vais demander à M.et Mme [Z] de venir vendredi pour signer, dans son principe, une prorogation de la promesse de vente jusqu'à une date restant à fixer selon vos prochains échanges et prochaines instructions', et, qu'ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, les instructions n'ont pas été fournies. La société DBX Immobilier oublie enfin de faire état des pourparlers qui ont existé sur la conclusion d'une nouvelle promesse unilatérale par l'intermédiaire de M. [K], courant juillet 2017, les montants du prix de vente ayant été rediscutés à son initiative au vu du refus du permis de construire. Il ne peut ainsi être fait grief à M. [K] de ne pas avoir proposé à la signature une promesse unilatérale de vente dont les conditions n'étaient pas arrêtées entre les parties. En troisième et dernier lieu, il est reproché à M. [K] de ne pas avoir informé immédiatement la société DBX Immobilier le 7 août 2017 qu'une promesse unilatérale de vente avait été signée par M.et Mme [Z] au profit de la société Maison Eden, et d'avoir utilisé dans cet acte des informations qu'il avait communiquées au sujet de la surface constructible du terrain (3455 m²). Il n'a toutefois pas été admis par la Cour de cassation que le non-respect d'une règle de politesse soit constitutif d'une faute susceptible d'ouvrir droit à des dommages et intérêts (3ème civ. 29 mars 2006, n°04-15.253), même s'il est possible d'appréhender le mécontentement de la société DBX Immobilier qui s'est vue devancée in extrémis par un mieux-disant, alors qu'elle négociait quelques jours auparavant la signature d'une promesse unilatérale de vente à son propre profit. Ensuite, la promesse unilatérale de vente du 2 août 2017 mentionnait 'la présente convention est soumise à l'obtention par le bénéficiaire au plus tard le 31 mars 2018 d'un permis de construire autorisant la démolition du bâtiment existant et la construction de bâtiments collectofs à usage d'habitation, d'une superficie habitable de 2 400 m², sur la partie amont de l'immeuble présentement vendu (soit sur un terrain d'une superficie de 3 000 m² environ).', énonciations qui ne correspondent pas aux informations supposément divulguées. Enfin, il résulte des conclusions de la société Maison Eden qu'un agent immobilier était chargé de vendre les terrains litigieux ([W] [A]), et qu'un litige est survenue entre Mme [Z] et cet agent à l'issue de la défaillance de la promesse unilatérale de vente du 25 mars 2016. Dès lors, il ne peut être considéré, au vu des seuls éléments versés aux débats, que M. [K], notaire, aurait oeuvré pour obtenir un acheteur mieux-disant afin de pouvoir évincer délibéremment la société DBX Immobilier. Les demandes d'indemnisation de l'appelante seront en conséquence rejetées et le jugement de première instance confirmé. III- Sur le préjudice moral de Mme [Z] L'intimée et appelante incidente estime que la faute de la société DBX Immobilier et la société Nexalia, qui ont déposé une demande de permis de construire ne respectant pas les dispositions du POS est constitutive d'une faute, ayant conduit indirectement, en raison du temps perdu, à la perte de constructibilité d'une partie de la superficie du terrain, et qu'elle a été harcelée à la suite de la signature de la seconde promesse unilatérale de vente. En premier lieu, le refus du premier permis de construire a été motivé par la commune : - par le fait que la voie privée nouvelle créée était d'une largeur de 4 m, alors que l'article UA3 du règlement d'urbanisme impose une largeur de 5 m minimum, - par le fait que ce même article impose de créer pour ces voies privées en impasse d'être aménagées pour permettre de faire aisément demi-tour, - que la desserte routière ne permettait pas d'assurer des conditions de circulation satisfaisantes au regard d'une pente excessive (20%), - que la différence entre le niveau de construction au faîtage et le point du sol naturel avant et après terrassement était supérieure aux 12 m maximum imposés par l'article UA 10-1 du règlement du plan d'urbanisme. Si le nombre de griefs semble important, il est difficile toutefois de caractériser, au vu de l'importance et de la complexité du projet (48 logements envisagés), une faute, alors, de surcroît, que la société DBX Immobilier avait un intérêt certain à voir obtenir au plus vite le permis de construire qui conditionnait sa possibilité d'acquérir le bien convoité. Il y a lieu de rappeler ensuite que les propriétaires fonciers ne bénéficient pas d'un droit à être indemnisés en cas de changement des règles d'urbanisme, puisqu'en l'espèce, les époux [Z] indiquent dans leurs conclusions : 'un tiers du terrain est devenu inconstructible car la commune n'avait pas voté de PLU avant le 27/03/2017, le POS est devenu caduc et se sont les dispositions du RNY qui sont devenues applicables, aboutissant au fait que près de 20 ares sur les 55 ares sont devenus non constructibles.' En second lieu, il est certain que M.et Mme [Z] ont été destinataires d'appels téléphoniques, de visites et de démarches (notamment un constat d'huissier de justice du 31 août 2017) de M. [S] pour le compte de la société DBX Immobilier, et que celles-ci ont pu être vécues comme étant inopportunes et génantes. Pour autant, rien ne permet d'affirmer qu'elles dépassaient le cadre de démarches commerciales pressantes, admissibles en l'espèce au vu de l'enjeu particulièrement important pour l'appelante et en l'absence de preuve d'un effet délétère sur l'état de santé des intimés. IV- Sur les demandes accessoires Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société DBX Immobilier à verser aux consorts [Z] la somme de 2 500 euros en cause d'appel, ainsi que la somme de 2 000 euros à la société Maison Eden. L'équité commande de rejeter la demande de M. [K], notaire. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant par décision publique et contradictoire, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la société DBX Immobilier aux dépens de l'instance d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice d ela SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats associés, Condamne la société DBX Immobilier à payer à M. [O] [Z] et Mme [B] [Y] épouse [Z] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société DBX Immobilier à payer à la société Maison Eden la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par M. [K]. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 09 mai 2023 à la SELEURL LAURENCE LE GLOANIC la SELARL BOLLONJEON la SCP PIANTA & ASSOCIES Copie exécutoire délivrée le 09 mai 2023 à la SELARL BOLLONJEON