Tribunal judiciaire, 04 juillet 2025. 24/10245

N° RG 24/10245 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NFBM TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 11] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 5] 11ème civ. S4 N° RG 24/10245 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NFBM Minute n° ☐ Copie exec. à : SACA DOMIAL Mme [G] ☐ Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025 DEMANDERESSE : SACA DOMIAL Ayant son siège social [Adresse 4] [Localité 7] Représentée par Madame [U] [K]. munie d’un pouvoir DEFENDERESSE : Madame [Y] [G] née le 01 Septembre 1987 à [Localité 9] (CÔTE D’IVOIRE) [Adresse 1] [Localité 6] non comparante, ni représentée OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection Stéphanie BAEUMLIN, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 05 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juillet 2025. JUGEMENT Réputé contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier N° RG 24/10245 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NFBM EXPOSÉ DU LITIGE: Par acte sous-seing privé signé le 20 février 2023, la société DOMIAL a donné en location à Mme [G] [Y], un logement conventionné, sis [Adresse 2]. Faisant valoir qu’elle avait délivré le 19 juillet 2024 à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux, la société DOMIAL a assigné Mme [G] [Y], par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, notifié à la préfecture du Bas-Rhin le 24 octobre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir : - CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de bail, subsidiairement la PRONONCER, - DIRE et JUGER que la défenderesse est occupante sans droit ni titre du logement et en conséquence, ORDONNER son expulsion ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - la CONDAMNER, en quittances et deniers, à lui payer les loyers et avances sur charges arrêtés au 30 septembre 2024, soit une somme de 1 190,30 euros, - la CONDAMNER, en quittances et deniers, à lui payer au titre des loyers et charges courants à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la résiliation du bail, un montant mensuel de 543,06 euros, outre l’indexation annuelle des loyers, - la CONDAMNER à lui payer une indemnité d’occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé qui serait normalement dû en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, - la CONDAMNER au paiement d’une somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, - le CONDAMNER aux entiers dépens, y compris ceux du commandement de payer d’un montant de 77,62 euros et les frais provisionnels d’assignation, - ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à venir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile. Elle justifie avoir saisi la CAF du Bas-Rhin de la situation d'impayés le 2 mai 2024. À l’audience du 5 mai 2025, la partie demanderesse, représentée par Madame [U] [K], maintient ses demandes sauf à actualiser la dette à la somme de 908,39 euros sur la base d’un décompte actualisé au 30 avril 2025 ; elle ne reprend pas à son compte le courrier de Me [P], commissaire de justice, en date du 10 janvier 2025, reçu au greffe le 13 janvier 2025, faisant part au tribunal du désistement de la société DOMIAL. Elle donne en revanche son accord avec des délais de paiement suspendant la clause résolutoire. Mme [G] [Y] n'a pas comparu bien que citée à étude. DOMIAL a été autorisée à produire une note en délibéré sous un mois en cas de règlement du solde de la dette. L'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Aucune note n'a été adressée par DOMIAL. MOTIFS La demanderesse n'étant pas l'auteur du courrier du 10 janvier 2025 et le commissaire de justice n'ayant pas qualité pour représenter une partie en justice lorsque la représentation par avocat n'est pas obligatoire en vertu de l'article 762 du code de procédure civile, il ne peut valoir désistement d'instance de la demanderesse conformément aux article 394 et s du même code. Dès lors, DOMIAL était en droit de maintenir ses demandes à l'audience. Sur la constatation de la résiliation du contrat de location Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable en l’espèce au regard de la date antérieure du contrat de location, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement signifié le 19 juillet 2024 enjoignait Mme [G] de régler la somme de 624,88 euros en principal selon décompte au 19 juin 2024, lui rappelait la clause résolutoire prévue au contrat en cas de non-paiement à l’échéance des loyers, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et mentionnait l’intention du bailleur de s’en prévaloir. Il ressort cependant du relevé de compte au 30 avril 2025 que les causes du commandement ont été réglées puisque les versements suivants, s'imputant en priorité sur la dette, sont intervenus dans le délai de deux mois expirant le 19 septembre 2024 : 494,61 € le 12 août 2024 et 702,50 euros le 6 septembre 2024, soit un total de 1 197,11 euros. Il convient donc de rejeter la demande en constat de la résiliation du contrat de location. Sur les sommes dues Selon le relevé de compte précité produit à l’audience, la défenderesse est redevable de la somme de 731,80 euros (908,39 - 176,59), déduction faite des frais de poursuite débités le 31/01/2025 (176,59) au titre des loyers et charges impayés au 30 avril 2025, échéance d'avril 2025 comprise, payable selon le contrat à terme échu au plus tard le 5 du mois suivant la facturation. La somme était donc due au jour de l'audience (5 mai) selon les stipulations contractuelles. La défenderesse sera donc condamnée au règlement de cette somme en quittances et deniers. Il lui sera toutefois accordé des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Sur le prononcé de la résiliation En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 1741 du code civil rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution peut résulter d'une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave. Par ailleurs, aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. En l'espèce, s'il ressort du relevé de compte précité que le 28 novembre 2024, la locataire a apuré sa dette par un virement de 812,04 euros, le compte était de nouveau débiteur le 17 avril (362,86 euros, soit le montant d'un loyer résiduel) suite au rejet du prélèvement du 12 et le débit s'élevait à 731,80 euros au jour de l'audience (avant prise en compte du prélèvement devant être effectué le 12 mai 2025 pour 367,86 euros). Il convient d'observer que la dette existante au 28 novembre 2024 remontait à un peu plus d'une année (échéance d'octobre 2023, dont le prélèvement du 12/11/2023 avait été rejeté). Au regard de ces éléments et des délais ci-dessus accordés pour le règlement de la dette subsistant au jour de l'audience, il sera prononcé la résiliation du contrat et ordonné l'expulsion, la défenderesse étant également condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation, uniquement en cas de non respect des délais de paiement accordés, dans la mesure où le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges serait alors suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat. Sur les dépens et frais non compris dans les dépens Au regard de l'issue du litige il convient de condamner la défenderesse aux dépens, y compris les frais du commandement de 77,62 euros, sans qu'il y ait lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de la décision ne sera pas ordonnée, la décision étant de plein droit exécutoire, ce qui sera rappelé. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, et en premier ressort : REJETTE la demande en constat de la résiliation du contrat de location ; CONDAMNE Mme [G] [Y] à payer à la [Adresse 10] la somme de 731,80 € (sept-cent-trente-et-un euros et quatre-vingt centimes) au titre des loyers et charges impayés jusqu'au mois d'avril 2025 inclus (relevé du compte au 30/04/2025) ; AUTORISE Mme [G] [Y] à s’acquitter de cette dette ainsi que des frais de procédure mis à sa charge, en 11 mensualités de 75 € (soixante-quinze euros) chacune et une 12ème mensualité soldant la dette en principal et frais de procédure, et ce en sus du paiement du loyer et des charges courants ; PRÉCISE que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 12 de chaque mois et pour la première fois le 12 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou au titre de l’arriéré, restée impayée justifiera : - que le bail du local à usage d’habitation soit résilié ; - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; - qu’à défaut pour Mme [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SACA DOMIAL puisse faire procéder à son expulsion des locaux situés [Adresse 2] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; - que Mme [G] [Y] soit condamnée à verser à la la SACA DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé qui serait normalement dû en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ; DEBOUTE la [Adresse 10] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [G] [Y] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer (77,62 euros) ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Stéphanie BAEUMLIN Protection Catherine GARCZYNSKI