Tribunal judiciaire, 11 décembre 2024. 23/04296

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN 3ème chambre civile 11 rue Dumont d’Urville CS 45257 - 14052 CAEN CEDEX 4 ☎ :0250101300 N° RG 23/04296 - N° Portalis DBW5-W-B7H-ITML Minute : 2024/ Cabinet C JUGEMENT DU : 11 Décembre 2024 S.A. PARTELIOS HABITAT C/ [M] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : S.A. PARTELIOS HABITAT Copie certifiée conforme délivrée le : à : S.A. PARTELIOS HABITAT M. [M] [O] JUGEMENT DEMANDEUR : S.A. PARTELIOS HABITAT (RCS Caen 626.150.106), dont le siège social est sis 2 rue Martin Luther King - Lotissement Espace Entreprise - 14280 SAINT CONTEST Représentée par Mme [R] [V] munie d’un pouvoir spécial ET : DÉFENDEUR : Monsieur [M] [O] née le 02 Novembre 1981 à KALEMIE (ZAIRE), demeurant 1 Rue de la TOUR - 78460 CHEVREUSE Non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Date de la première évocation : 12 Mars 2024 Date des débats : 15 Octobre 2024 Date de la mise à disposition : 11 Décembre 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2016, avec effet au 15 mars 2016, la SA d'HLM Partélios Habitat a donné à bail à M. [M] [O] et Mme [K] [T] un logement conventionné à usage d’habitation situé 2 longue vue des musiciens – résidence Norma – logement n° 107755 – 14 111 Louvigny, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 643,86 euros (loyer principal de 608,03 euros et loyer accessoire de 35,83 euros), outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 95 euros, ainsi que le règlement d’un dépôt de garantie de 608,03 euros. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 14 mars 2016. Mme [K] [T] a délivré congé des lieux pris à bail par courrier réceptionné par la SA d’HLM Partélios Habitat le 28 juin 2019. Par jugement du 7 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a notamment : – condamné solidairement M. [M] [O] et Mme [K] [T] à payer à la SA d'HLM Partélios Habitat la somme de 2 929,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 mars 2020 ; – condamné M. [M] [O] à payer à la SA d'HLM Partélios Habitat la somme de 2 753,56 euros au titre des loyers et charges impayés postérieurement au 28 mars 2020 et arrêtés au 3 juillet 2020 ; – constaté la résiliation du bail en date du 1er avril 2016 portant sur le logement situé 2 Longue vue des Musiciens – 14 111 Louvigny à compter du 19 janvier 2020 ; – dit que M. [M] [O] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; – condamné M. [M] [O] à payer à la SA d'HLM Partélios Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux. Suivant procès-verbal de constat établi par commissaire de justice en date du 20 novembre 2020, il a été procédé à la reprise du logement abandonné sis 2 longue vues des musiciens – résidence Norma – logement n° 107755 – 14 111 Louvigny et dressé un état des lieux de sortie. Par requête, réceptionnée le 10 novembre 2023 au greffe, la SA d'HLM Partélios Habitat a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner M. [M] [O] au paiement de la somme de 2 722 euros au titre des réparations locatives portant sur les lieux sis 2 longue vue des musiciens – résidence Norma – logement n° 107755 – 14 111 Louvigny. Après un renvoi, ordonné pour citation de M. [M] [O], l’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024, au cours de laquelle la SA d’HLM Partélios Habitat, représentée par Mme [R] [V], régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite de voir condamner M. [M] [O] au paiement de la somme de 1 531,81 euros au titre du décompte de sortie daté du 2 février 2021. M. [M] [O], bien qu’ayant été cité à comparaître par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude en date du 13 septembre 2024, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter. Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution du défendeur : L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des sommes restant dues au titre du décompte de sortie : Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette. En l’espèce, la SA d’HLM Partélios Habitat sollicite la condamnation de M. [M] [O] au paiement de la somme de 1 531,81 euros, dont il ressort du décompte de sorti établi le 2 février 2021 ainsi que, du décompte actualisé produit aux débats, qu’elle se décompose comme suit : – 2 459,92 euros au titre des réparations locatives ; + 651,51 euros au titre de la régularisation des charges de 2020 (du 01/01 au 20/11/2020) ; – 160,20 euros au titre de la régularisation de la consommation d’eau ; – 166,48 euros au titre des frais d’huissier de justice (état des lieux de sortie) ; – 4,72 euros au titre des frais de correspondance (relance LRAR) ; + 608,03 au titre du remboursement du dépôt de garantie. Toutefois, il s’infère des éléments précédemment exposés que, la somme dont il est demandé la condamnation de M. [M] [O] est en réalité arrêtée à 1 531,78 euros (et non 1531,81 euros), cette écriture résultant manifestement d’une erreur de plume dans la mesure où le calcul des sommes mises au débit et au crédit du compte locatif par la société bailleresse aboutit à la somme de 1 531,78 euros. Sur la régularisation des charges locatives : Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. En l’espèce, la SA d’HLM Partélios Habitat fait état d’une régularisation des charges au titre de l’année 2020 (du 01/01 au 20/11/2020), en faveur du locataire, à hauteur de 651,51 euros et réclame la somme de 160,20 euros au titre de la régularisation des charges liées à la consommation d’eau. Toutefois, il n’est produit aux débats aucun relevé de consommation d’eau au départ de M. [M] [O] des lieux litigieux, d’ailleurs le commissaire de justice a indiqué dans son procès-verbal « compteur d’eau non relevé, non localisé », ni même rapporté la preuve du coût de la prétendue consommation d’eau imputable au locataire. De sorte que, la SA d’HLM Partélios Habitat sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la régularisation des charges liées à la consommation d’eau. En outre, il convient de préciser que, la somme au crédit du compte locatif résultant de la régularisation des charges locatives de l’année 2020 en faveur du locataire devra être déduite du montant des indemnités d’occupation auxquelles M. [M] [O] a été condamné à payer jusqu’à son départ effectif des lieux selon jugement du 7 septembre 2020. Sur les dégradations locatives : En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement. Aux termes de l’article 3 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés. L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire. Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis. En l’espèce, la SA d’HLM Partélios Habitat produit aux débats : – l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 14 mars 2016 ; – le procès-verbal de constat des lieux dressé par huissier de justice en date du 20 novembre 2020 ; – une facture établie par la société Netto Décor en date du 17 décembre 2020 portant sur le nettoyage et l’enlèvement d’encombrants dans le logement pour la somme de 781,20 euros ; – une facture établie par la société Stop’Fuite en date du 24 décembre 2020 portant sur des travaux de plomberie (le remplacement de 2 radiateurs dans la cuisine et la salle de bain, d’un meuble sous évier, de l’évier de la cuisine et de son robinet mitigeur) pour la somme de 1 362,47 euros ; – une facture émise par la société Daligault en date du 11 janvier 2021 portant sur des travaux d’électricité (le remplacement de 12 douilles, 2 appliques, 2 tubes linoled, d’un élément dans le tableau électrique et de la sonnette ainsi que la dépose d’un lustre) pour la somme de 316,25 euros. Il convient de préciser que, le procès-verbal de constat des lieux, vaut état des lieux de sortie contradictoire, compte tenu du fait que, M. [M] [O] a été convoqué à celui-ci par le commissaire de justice par lettre recommandé avec accusé de réception. Afin de déterminer si les postes de réparations locatives pour lesquels il est demandé réparation par la SA d’HLM Partélios Habiat correspondent à des dégradations imputables au locataire sortant, il convient de comparer les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (quatre) ainsi que la durée d’occupation du logement, soit près de 5 années. Sur le nettoyage et l’enlèvement d’encombrants dans le logement pour la somme de 781,20 euros : Lors de l’entrée dans les lieux des locataires, aucune indication générale quant à l’état de propreté du logement n’est portée sur l’état des lieux, dès lors, ils sont présumés les avoir reçus en bon état de propreté ; tandis qu’il ressort du procès-verbal de constat des lieux que l’ensemble du logement et des éléments le composant sont « sales » voir pour certains « encrassés » et « très sales ». En effet, sols, murs (peinture, faïence), fenêtres, menuiseries (plinthes, portes), radiateurs, interrupteurs, prises de courant, placards, meuble sous évier, globes d’éclairage, VMC, évier, robinets mitigeurs, WC, lavabos, douche, baignoire n’ont pas été restitués en bon état de propreté. Dès lors, la facturation du nettoyage de l’intégralité du logement est justifiée. De même, le commissaire de justice a relevé dans son procès-verbal que, « l’appartement était vide hormis quelques objets mobiliers et détritus et papiers administratifs », ce qui justifie également la facturation au locataire de l’enlèvement de ces objets mobiliers qu’il a laissés en quittant les lieux. Aussi, il sera accordé à la bailleresse la somme qu’elle réclame pour ce poste, soit 781,20 euros, dans la mesure où elle justifie que le montant sollicité correspond à une évaluation sérieuse et que, ces dégradations sont totalement imputables aux locataires sortant sans déduction d’aucune vétusté. Sur le remplacement de 2 radiateurs dans la cuisine et la salle de bain, d’un meuble sous évier, de l’évier de la cuisine et de son robinet mitigeur pour la somme de 1 362,47 euros : Sur les radiateurs de la cuisine et de la salle de bain : À la remise des clés aux locataires, il a été constaté, dans l’état des lieux d’entrée que, la peinture du radiateur de la cuisine est « écaillée », de même pour le radiateur de la salle de bain ; alors que, le commissaire de justice qui a dressé le procès-verbal constate que, le radiateur métallique de la cuisine présente une peinture « sale encrassée comportant des éclats importants » et que, celui de la salle de bain est « sale comportant des éclats de peinture ». Eu égard à l’état de ces radiateurs lors de la prise de possession des lieux des locataires, les éclats de peinture ne leur sont pas imputables mais sont la conséquence d’une usure normale de radiateurs qui présentent une peinture écaillée, étant rappelé qu’une indemnisation pour le nettoyage de l’ensemble du logement dont les radiateurs font partie a été précédemment accordée. Dès lors, la demande portant sur le remplacement de radiateurs n’étant pas nécessitée par des dégradations locatives imputables au locataire sortant, aucune somme ne sera accordée à la SA d’HLM Partélios Habitat pour ce poste. Sur le remplacement de l’évier de la cuisine, du meuble sous évier et du robinet mitigeur : À l’entrée dans les lieux des locataires, il a été constaté que, l’évier de la cuisine présente des « tâches » et les portes du meuble sous évier sont « repeintes » ; tandis que, l’huissier de justice a, quant à lui constaté à l’issue de la location que, l’évier est « sale, encrassé, équipé d’un robinet mitigeur eau chaude eau froide en état de fonctionnement mais sale » et que, le meuble sous évier « en stratifié blanc, deux portes avec poignées et une étagère est en état de fonctionnement mais le tout sale encrassé et comportant quelques éclats ». Étant rappelé qu’un poste pour le nettoyage du logement a déjà été accordé et dans la mesure où les constatations du commissaire de justice ne permettent pas d’imputer de quelconques dégradations locatives au locataire sortant, eu égard à l’état de ces éléments lors de l’entrée dans les lieux ainsi qu’à la vétusté qu’il convient de prendre en compte, il ne sera pas fait droit à la demande de la bailleresse concernant ces réparations. Sur le remplacement de 12 douilles, 2 appliques, 2 tubes linoled, d’un élément dans le tableau électrique et de la sonnette ainsi que la dépose d’un lustre pour la somme de 316,25 euros : L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties ne fait pas mention de quelconques anomalies concernant ces éléments ; dès lors, les locataires sont présumés les avoir reçus en bon état de réparation locative et, en l’absence de mentions sur d’éventuelles absence d’ampoules ou néons, ceux-ci sont présumés avoir été présents lors de la remise des clés aux locataires. Toutefois, l’huissier de justice a constaté quelques anomalies et manques après le départ du locataire sortant et mise à part un besoin de nettoyage qui a d’ores et déjà été indemnisé : la sonnette « ne fonctionne pas », dans le débarras « un globe d’éclairage ne fonctionne pas », dans la cuisine, une « applique sans tube néon manquant » et dans la salle de bain « une applique sans tube néon manquant ». À noter qu’aucune dégradation ou manque n’a été relevée par le commissaire de justice concernant le tableau électrique. De sorte qu’il ressort de la comparaison des états des lieux que seuls, le défaut de fonctionnement de la sonnette, d’un globe d’éclairage et le manque de 2 néons d’éclairage sont totalement imputables au locataire sortant sans déduction d’aucune vétusté, le reste des réparations sollicitées (remplacement des douilles, appliques et d’un élément du tableau électrique) concernant cette facture de travaux d’électricité seront rejetés. Aussi, il sera accordé à la bailleresse la somme totale de 120,65 euros pour ce poste. En définitive, le locataire sortant est redevable de la somme de 901,85 euros au titre des dégradations locatives, avant déduction du dépôt de garantie et sous réserve des compensations opérées ci-dessous. Sur le coût du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice : Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins 7 jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il est constant, en application de ce texte, que les frais restent à la charge du bailleur dès lors qu’il a fait appel à un huissier de justice, sans proposer au préalable un état des lieux amiable au locataire. En l’espèce, la SA d’HLM Partélios Habitat ne justifie pas avoir convié le locataire aux fins d’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire. Cependant, il ressort des débats que, le locataire était devenu occupant sans droit ni titre suite à la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire de celui-ci, que son expulsion a été ordonnée suivant jugement du 7 septembre 2020 et que, par procès-verbal de reprise en date du 20 novembre 2020, dressé par commissaire de justice, la bailleresse a récupéré les lieux abandonnés par M. [M] [O]. Dès lors, la SA d’HLM Partélios Habitat est légitime à solliciter la condamnation de M. [M] [O] au paiement de la moitié du coût du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 20 novembre 2020. Aussi, la bailleresse justifiant que le coût du procès-verbal de constat s’élève à 332,97 euros, M. [M] [O] sera condamné à lui payer la somme de 166,48 euros, sous réserve des compensations opérées ci-dessous. Sur les frais de correspondance : La SA d’HLM Partélios Habitat ne justifiant d’aucune relance adressée à M. [M] [O] sera déboutée de sa demande de ce chef. Sur le compte entre les parties : Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit : Réparations locatives : 901,85 euros Partage du coût du PV de constat : 166,48 euros Dépôt de garantie : – 608,03 euros TOTAL : 460,30 euros Par conséquent, M. [M] [O] sera condamné à payer à la SA d'HLM Partélios Habitat la somme de 460,30 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail, selon décompte arrêté au 2 février 2021. Sur les dépens : En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [M] [O], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, CONDAMNE M. [M] [O] à payer à la SA d'HLM Partélios Habitat la somme de 460,30 euros au titre des dégradations locatives et du partage du coût du procès-verbal de constat, après déduction du dépôt de garantie, portant sur les lieux sis 2 longue vue des musiciens – résidence Norma – logement n° 107755 – 14 111 Louvigny, selon décompte arrêté au 2 février 2021 ; REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formulées par la SA d'HLM Partélios Habitat ; CONDAMNE M. [M] [O] au paiement des dépens de l’instance. Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition. LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,