Cour d'appel, 26 juin 2025. 24/20678

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 10 ARRÊT DU 26 JUIN 2025 (n° 330 , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/20678 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKQMD Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Octobre 2024-Juge de l'exécution de [Localité 8]- RG n° 24/00122 APPELANTES S.A.R.L. IMMINVEST [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0880 S.A.S. XALIMMO [Adresse 1] [Localité 7] Représentée par Me Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0880 INTIMÉE S.A. MY MONEY BANK [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Michel MAAREK, avocat au barreau de PARIS, toque : D1096 Ayant pour avocat plaidant : SELAS SIMON & Associés Agissant par Maître Vanessa RUFFA Avocats au Barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 28 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller Madame Catherine LEFORT, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition. Par acte notarié du 28 janvier 2021, la société My Money Bank a consenti à la SARL Imminvest et à la SAS Xalimmo un prêt d'un montant global en capital de 1.350.000 euros, avec intérêt au taux variable calculé sur la base de l'Euribor à trois mois, majoré de 3,95 % l'an, remboursable in fine le 28 janvier 2023, destiné à l'acquisition d'un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 9]. Selon avenant conclu sous seing privé le 6 juin 2023, indiqué expressément comme n'emportant pas novation, la date d'échéance finale a été repoussée au 31 juillet 2023. Par suite de la défaillance de ces co-débiteurs solidaires, la société My Money Bank les a mis en demeure par lettres recommandées avec avis de réception du 10 octobre 2023 de rembourser la totalité des sommes dues. Les 10 et 23 janvier 2024, elle leur a fait signifier des commandements de payer aux fins de saisie immobilière, publiés le 15 février suivant, portant sur le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9]. Par actes du 10 avril 2024, la société My Money Bank a fait assigner les sociétés Imminvest et Xalimmo à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de vente forcée. Par jugement contradictoire en date du 10 octobre 2024, le juge de l'exécution a : - débouté les sociétés Imminvest et Xalimmo de l'intégralité de leurs prétentions et contestations, y compris celle tendant au rehaussement de la mise à prix ; - ordonné la vente forcée des droits et biens immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ; - fixé la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 89 938,20 euros, intérêts arrêtés au 18 mars 2024 ; - organisé les mesures de visite des lieux et de publicité de la vente forcée ; - fixé l'audience d'adjudication au 6 février 2025 ; - dit que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente. Par déclaration du 23 décembre 2024, les sociétés Imminvest et Xalimmo ont formé appel de ce jugement. Par ordonnance du 24 décembre 2024 rendue sur requête du 23 décembre, elles ont été autorisées à assigner à jour fixe. L'assignation à jour fixe, délivrée à la société My Money Bank le 5 février 2025, a été adressée au greffe par voie électronique le 21 février suivant. Par ailleurs, par assignation du 20 janvier 2025, les sociétés Imminvest et Xalimmo ont saisi le premier président d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire. Celui-ci a rejeté leur demande par ordonnance du 10 avril 2025. Aux termes de leur assignation 2024, les sociétés Imminvest et Xalimmo concluent à voir : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, A titre liminaire, - dire et juger nul le commandement de payer valant saisie immobilière du 10 janvier 2024, publié le 15 février suivant au service de la publicité foncière de [Localité 8] ; - dire et juger nuls tous les actes subséquents au commandement de payer valant saisie immobilière ; En conséquence, - débouter la banque de toutes ses prétentions ; - ordonner la mainlevée de la procédure saisie immobilière ; - ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière ; - condamner la banque aux dépens ; à titre principal, - débouter la société My Money Bank de ses prétentions eu égard à l'absence d'exibilité des sommes dues ; En conséquence, - débouter la banque de toutes ses prétentions ; - ordonner la mainlevée de la procédure saisie immobilière ; - ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière ; - condamner la banque aux dépens ; à titre subsidiaire, - fixer la mise à prix à la somme de 1.800.000 euros En tout état de cause, - condamner la société My Money Bank à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel. Par conclusions notifiées le 17 avril 2025, la société My Money Bank conclut à voir : confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; En tout état de cause, débouter les sociétés Imminvest et Xalimmo de l'intégralité de leurs prétentions ; condamner les sociétés Imminvest et Xalimmo in solidum solidairement (sic) à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile  et à prendre en charge les entiers dépens de l'instance. MOTIFS Sur la régularité du commandement de payer valant saisie immobilière Reprochant au premier juge de n'avoir pas motivé sa décision à cet égard, les appelantes entendent voir prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie, au visa de l'article R. 321-3, 3° du code des procédures civiles d'exécution, en l'absence d'un décompte des intérêts échus actualisé à la date de sa délivrance, celui visé remontant à plus de cinq mois. Elles soutiennent que cette carence leur a causé grief en les privant de la possibilité de vérifier l'exactitude du calcul de la créance de la banque. En réplique, la société My Money Bank soutient que l'erreur pouvant affecter le décompte des sommes dues figurant au commandement de payer valant saisie immobilière n'est jamais une cause de nullité ainsi qu'il résulte expressément de l'article R. 321-3 du code des procédures civiles d'exécution ; qu'en l'espèce, le décompte n'est arrêté qu'à une date antérieure de trois mois seulement (octobre 2023) par rapport au commandement (janvier 2024) ; que les sociétés Imminvest et Xalimmo sont des professionnelles averties du secteur de l'immobilier, parfaitement capables de connaître et calculer leur dette. Réponse de la cour : L'article R. 321-3,3° du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le commandement de payer valant saisie immobilière doit comporter le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires. In fine le texte dispose en outre que "les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité. Toutefois la nullité n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier." En l'espèce, les commandements de payer valant saisie immobilière délivrés les 10 et 23 janvier 2024 comportent bien un décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires, décompte arrêté au 10 octobre 2023, date de la mise en demeure, soit trois mois seulement avant la date de leur délivrance. Il en résulte que le défaut de mention des intérêts de retard, dont le taux est bien précisé, échus entre le 10 octobre 2023, date d'arrêté du décompte figurant aux commandements de payer valant saisie immobilière, et les 10 et 23 janvier 2024, dates de délivrance de ces commandements, n'est pas une cause de nullité. Au surplus, le décompte critiqué est suffisamment intelligible, précis et actualisé, de sorte que les appelantes ne justifient d'aucun grief. Il y a donc lieu à confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté les sociétés Imminvest et Xalimmo de leur demande tendant à voir annuler les commandements valant saisie. Sur l'exigibilité de la créance Faisant valoir "qu'en pratique", les banques octroient des délégations de pouvoir à leurs juristes par acte sous seing privé enregistrés par un notaire, les appelantes soutiennent qu'il n'est pas justifié de l'exigibilité de la créance ; qu'en l'espèce, certes Mme [S] [X], qui a signé les lettres de mise en demeure, disposait d'une délégation de pouvoir préalable du 13 juin 2023, mais que la banque ne rapporte pas la preuve de l'enregistrement chez un notaire. Cependant, comme le fait valoir l'intimée, aucun texte n'exige qu'une mise en demeure soit signée par le représentant légal du créancier, ni même qu'elle soit accompagnée d'un pouvoir. Au surplus, l'intimée justifie (en annexe n°12) de la délégation de pouvoir signée à cet effet le 13 juin 2023 au profit de Mme [S] [X] et du dépôt au rang des minutes de l'étude VXL Notaires le 15 juin suivant, préalablement à l'envoi des lettres de mise en demeure du 10 octobre suivant. En toute hypothèse, un défaut de délégation de pouvoir du signataire de la mise en demeure ne prive pas de son caractère exigible la créance, laquelle n'est pas autrement contestée. Sur la contestation de la mise à prix Aux termes de l'article L. 322-6 du code des procédures civiles d'exécution, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant. Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale. Se prévalant d'une estimation du bien immobilier à 1.810.000 euros par un "rapport d'expertise" établi par la société [D] à la demande de My Partner Bank le 31 octobre 2020 (leur pièce n°9), les appelantes s'estiment fondées à réclamer l'augmentation à ce montant de la mise à prix fixée par le créancier poursuivant à la somme de 1.200.000 euros, à leur sens manifestement insuffisante. L'intimée réplique qu'il est d'usage de fixer la mise à prix entre un quart et un tiers de la valeur du bien afin de conserver l'attractivité de la vente ; qu'en outre, les appelantes ne démontrent nullement l'insuffisance manifeste de cette mise à prix. La cour rappelle que le montant de la mise à prix n'est que le point de départ des enchères, notamment sur le marché tendu qu'est le marché parisien, et doit être suffisamment attractif pour intéresser les amateurs, de sorte qu'il n'est pas rare que la mise à prix soit très inférieure au prix d'adjudication final. Or en l'espèce, le montant de la mise à prix est loin d'être inférieur à cette fixation d'usage. Enfin et surtout, la seule production de l'estimation [D] à 1.810.000 euros n'est pas de nature à démontrer que la mise à prix à 1.200.000 euros est manifestement insuffisante au regard de la valeur vénale du bien et des conditions du marché. A supposer que la valeur du bien soit estimée à 1.810.000 euros, la mise à prix ne pourrait, de toute évidence être fixée à 1.800.000 euros sauf à compromettre son caractère attractif. Il y a donc lieu à confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. Sur les demandes accessoires L'issue de l'appel commande de condamner in solidum les appelantes aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité globale de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne in solidum la SARL Imminvest et à la SAS Xalimmo à payer à la SA My Money Bank la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum la SARL Imminvest et à la SAS Xalimmo aux dépens d'appel. Le greffier, Le Président,