Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]
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REFERENCES : N° RG 24/03343 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZE4C
Minute : 24/820
SCI FONCIERE RU PR/2016
Représentant : Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074
C/
Monsieur [S] [U]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 septembre 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 17 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SCI FONCIERE RU PR/2016,
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [S] [U],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2021, la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 a donné à bail à Monsieur [S] [U] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 744,84 euros, et 129,90 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 a fait signifier à Monsieur [S] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9975,26 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'occupation du logement.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 30 mars 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 a fait assigner Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
déclarer recevable et bien-fondé la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 en ses demandes,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion, sans délai, de Monsieur [S] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, condamner Monsieur [S] [U] au paiement de la somme de 11776,78 euros, correspondant à l’arriéré locatif selon décompte versé aux débats arrêté 29 mai 2023 et ce, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2023, ordonner la capitalisation des intérêts,le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 927,69 euros, charges comprises à compter du 29 mai 2023 soit deux mois après le commandement de payer du 29 mars 2023 et ce jusqu’à la remise des clés lors d’un état des lieux et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail, autoriser la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 744,84 euros,le condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant les frais d’exécution et de commandement,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 4 avril 2024.
À l'audience du 17 juin 2024, la SCI FONCIERE RU PR 01/2016, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 24310,25 euros arrêtée au 3 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle est opposée à la demande de tous délais de paiement.
La SCI FONCIERE RU PR 01/2016 soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [S] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 mars 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI FONCIERE RU PR 01/2016 souligne qu’il n’y a eu aucun règlement depuis le 10 juillet 2022.
Monsieur [S] [U], assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté.
Madame [Y] [P], sa conjointe, non munie d’un pouvoir de représentation, indique que les sommes réclamées ne sont pas contestées et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 700 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle explique qu’elle perçoit le Smic et que Monsieur [S] [U] perçoit entre 2800 et 3000 euros. Madame [Y] [P] souligne que Monsieur [S] [U] a fait une formation et travaille depuis début mai 2024 comme chauffeur poids lourd. Elle précise travailler depuis 2023 et qu’elle voulait reprendre le logement. Madame [Y] [P] soutient qu’ils ont des problèmes pour accéder à l’application afin de voir la dette et procéder au paiement. Elle déclare que Monsieur [S] [U] a des difficultés personnelles en lien avec la consommation d’alcool et qu’il n’a pas répondu à l’enquête sociale.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur la comparution :
Aux termes de l’article 762 du code de procédure civile, lorsque la représentation par avocat n'est pas obligatoire, les parties se défendent elles-mêmes. Elles peuvent notamment se faire assister ou représenter par leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité. En ce cas, le représentant, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial.
En l’espèce, Madame [Y] [P] qui s’est présentée en qualité de conjointe pour représenter Monsieur [S] [U] à l’audience, ne justifie pas d’un pouvoir spécial de représentation. Dès lors, elle n’a pas qualité pour présenter les observations à l’audience.
Il s’ensuit que Monsieur [S] [U] était non comparant, ni représenté à l’audience.
Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le jugement rendu sera réputé contradictoire.
Par ailleurs, en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 avril 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article II.4), une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 mars 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 mai 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 décembre 2021 à compter du 30 mai 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Par ailleurs, la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [U] à son paiement à compter de 30 mai 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 29 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 3 juin 2024 que la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 174, 04 euros, 194,19 euros, 128,29 euros au titre des frais et 4 fois 11,34 euros au titre de frais de rejet, soit la somme 541,88 euros.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [U] à payer à la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 la somme de 23768,37 euros, au titre des sommes dues au 3 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2023 sur la somme de 9975,26 euros, de l’assignation du 22 mars 2024 sur la somme de 1801,52 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie
Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant de sommes restant dues au bailleur. Il est restitué dans le délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Si le dépôt de garantie permet de garantir au bailleur les sommes dues en fin de bail, son sort est déterminé à la date de la remise des clefs.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’autoriser les bailleurs à conserver le dépôt de garantie avant cette date. Il convient de rejeter la demande à ce titre.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [U] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Monsieur [S] [U] à payer à la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 décembre 2021 entre la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 d'une part, et Monsieur [S] [U] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 mai 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [S] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [S] [U] à compter du 30 mai 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [S] [U] à payer à la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 la somme de 23768,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3 juin 2024 échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2023 sur la somme de 9975,26 euros, de l'assignation du 22 mars 2024 sur la somme de 1801,52 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Monsieur [S] [U] à payer à la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 4 juin 2024, échéance de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,
REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie,
CONDAMNE Monsieur [S] [U] à payer à la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [S] [U] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 mars 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
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