Tribunal judiciaire, 25 février 2025. 23/01707

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/01707 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GKKQ NAC : 57B JUGEMENT CIVIL DU 25 FEVRIER 2025 DEMANDEURS M. [L] [X] [U] [W] [Adresse 5] [Localité 7] Rep/assistant : Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD - SAUBERT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [C] [G] [Adresse 5] [Localité 7] Rep/assistant : Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD - SAUBERT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSES S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DE L’OCEAN INDIEN Immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro B 753 835 370, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 8] Rep/assistant : Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS Mme [Y] [M] [E] épouse [V] [Adresse 2] [Localité 6] Rep/assistant : Maître Fabian GORCE de l’AARPI MOUTOUCOMORAPOULE - GORCE, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 25.02.2025 CCC délivrée le : à Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD - SAUBERT, Maître Fabian GORCE de l’AARPI MOUTOUCOMORAPOULE - GORCE, Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 Janvier 2025. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Février 2025. JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Février 2025 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES: Suivant acte notarié reçu par Maître [A] le 19 mai 2021, Monsieur [L] [X] [U] [W] et Madame [C] [G] ont acquis de Madame [Y] [M] [E] épouse [V] la parcelle bâtie cadastrée section AI numéro [Cadastre 4], située [Adresse 5] à [Localité 7], au prix de 125 000 euros. Ils ont été mis en relation avec la venderesse par l’agence immobilière de l’océan indien qui avait publié l’offre de vente. Quelques mois après s’être installés dans leur maison, ils ont découvert l’existence d’un contentieux portant sur le bornage de leur parcelle avec la parcelle voisine cadastrée AI [Cadastre 3] appartenant à Monsieur [S]. Aucune solution transactionnelle n’ayant pu être trouvée avec la venderesse concernant la création d’une nouvelle servitude de passage conventionnelle, par actes de commissaire de justice en date des 26 et 27 avril 2023, Monsieur [W] et Madame [G] ont fait assigner Madame [V] et la SARL Agence immobilière de l’océan indien devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de les voir condamner à les indemniser de leurs préjudices financier et moral. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 octobre 2024, ils demandent au tribunal de: - CONDAMNER in solidum la SARL Agence immobilière de l’océan indien et Madame [V] à payer à Monsieur [L] [X] [U] [W] et Madame [C] [G] une somme de 28 457,70 euros au titre de leur préjudice financier et une somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice moral ; A TITRE SUBSIDIAIRE : - CONDAMNER Madame [V] à payer à Monsieur [L] [X] [U] [W] et Madame [C] [G] une somme de 10 000 euros ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : - CONDAMNER in solidum la SARL Agence immobilière de l’océan indien et Madame [V] à payer à Monsieur [L] [X] [U] [W] et Madame [C] [G] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître SAUBERT; - PRONONCER l’exécution provisoire. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir à titre principal que la venderesse a manqué à son obligation de délivrance conforme. Ils expliquent que malgré le stipulations de l’acte de vente prévoyant un droit de passage au profit de leur parcelle pour accéder àla [Adresse 10] et énonçant l’absence de litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété, ils ont découvert ultérieurement qu’un litige se poursuivait en appel au sujet de la limite séparative d’avec le fonds de Monsieur [S], et que Madame [V] en avait été informée lorsqu’elle a acquis la parcelle en 2018. Ils considèrent également que la responsabilité de l’agence immobilière est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, pour avoir manqué à son obligation de conseil en ne vérifiant pas l’absence de litige sur la délimitation de la parcelle. A titre subsidiaire, ils considèrent que le conflit sur la consistance de la parcelle, qui a un effet sur l’existence de la servitude, dont ils n’ont pas été informés par leur venderesse, constitue un vice caché. Ils demandent à ce titre une réduction du prix de vente. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 5 février 2024, la SARL agence immobilière de l’océan indien demande au tribunal de: - DEBOUTER toutes demandes dirigées contre elle, A titre subsidiaire, - RAMENER les prétentions des consorts [W]-[G] à de plus justes proportions, -CONDAMNER Madame [V] à la relever et garantir intégralement de toute condamnation mise à sa charge, En tout état de cause, - DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les prétentions des consorts [W]-[G]; - CONDAMNER tout succombant à lui régler une somme de 4000 euros au titre de ses frais irrépétibles, - CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens. En défense, elle fait valoir que les demandeurs ne sont pas précis sur le point de savoir quelle vérification supplémentaire elle aurait pu faire, ne disposant pas d’un accès à l’intégralité des litiges judiciaires en cours sur les parcelles immobilières. Elle souligne qu’il n’est d’ailleurs pas démontré qu’elle aurait eu connaissance du jugement rendu en 2013 ni qu’il aurait une quelconque importance. Elle souligne également que seule la venderesse pouvait transmettre l’information de l’existence de ce litige. Elle fait encore valoir que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice indemnisable, le litige, à supposer qu’il les empêche de jouir de la servitude de passage prévue à l’acte, étant toujours en cours. A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’aucun préjudice n’est démontré, le litige en cours, qui porte sur la délimitation d’un point séparatif de la parcelle de monsieur [S], n’empêchant nullement l’utilisation de leur servitude de passage, et que les frais dont ils demandent l’indemnisation correspondent à leur souhait d’agrandir l’entrée sur leur parcelle pour le passage des véhicules de monsieur [W]. Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 4 septembre 2024, Madame [E] épouse [V] demande au tribunal de: REJETER les demandes, fins et conclusions de Madame [C] [G] et Monsieur [L] [X] [U] [W] formulées à son encontre, DEBOUTER la SARL AGENCE IMMOBILIERE DE L’OCEAN INDIEN de sa demande en garantie formulée à son encontre pour les condamnations qui seraient mises à sa charge, CONDAMNER solidairement Madame [C] [G] et Monsieur [L] [X] [U] [W] à payer à Madame [Y] [M] [E] épouse [V] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’existence de la servitude prévue dans l’acte de vente des consorts [G]-[W] n’est pas remise en cause par le contentieux en cours, qui est une action en bornage, non susceptible en tant que telle de porter atteinte à leur droit de propriété. Elle fait également valoir qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les préjudices invoqués et le manquement susceptible de lui être reproché; selon elle, les préjudices des demandeurs découlent seulement de l’obstruction de la servitude de passage par Monsieur [S], et non de l’action en bornage. Enfin, elle précise que le portail existait déjà lorsque la parcelle a été vendue, de sorte que les acquéreurs en avaient parfaitement connaissance. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions. L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 27 janvier 2025. Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la responsabilité de Madame [V] * sur le manquement à l’obligation de délivrance Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur “a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend”. Aux termes de l’article 1604 du même code: “La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.” Dans l’acte de vente litigieux, il est stipulé en page 7, sous le titre “Garantie contre le risque d’éviction, que “Le vendeur déclare qu’il n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété.” Dans l’acte notarié en date du 1er août 2018, par lequel Madame [V] a acquis le bien litigieux, il est indiqué sous le titre “procédure judiciaire” que “le vendeur déclare qu’une procédure judiciaire est actuellement en cours à l’effet de déterminer la délimitation entre la parcelle objet des présentes et la parcelle cadastrée section AT numéro [Cadastre 3] appartenant à Monsieur [H] [T] [S]. La cour d’appel de Saint-Denis a mandaté à cet effet un géomètre expert, [qui] (...) A établi un pré-rapport d’expertise dont une copie a été adrtessée à l’acquéreur en même temps que la faculté de rétractation.” Néanmoins, l’action judiciaire en bornage n’ayant pour objet que de fixer la limite séparative des fonds, elle n’est pas susceptible de “porter atteinte au droit de propriété” (Civ. 3e, 10 juin 2015, n°14-14.311). Dès lors, Madame [V] n’a pas manqué à son obligation de délivrance. * sur l’existence d’un vice caché Aux termes de l’article 1641 du code civil: “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.” En l’espèce, il est établi que le bien d’habitation présente un défaut caché, en ce que l’existence du contentieux relatif au bornage de la parcelle avec la parcelle voisine de Monsieur [S] n’a pas été portée à leur connaissance, alors que ce contentieux était toujours en cours, puisque la cour d’appel n’a clôturé ce dossier qu’en 2023. En revanche, les demandeurs échouent à démontrer que l’existence de ce litige sur le bornage diminuerait tellement l’usage de leur bien qu’ils ne l’auraient pas acquis au même prix s’ils en avaient été informés. En effet, en l’absence notamment du pré-rapport d’expertise [D], visé et annexé à l’acte de vente du 1er août 2018 de Madame [V], les demandeurs échouent à démontrer le rapport entre les différents points de passage de la limite séparative entre leur parcelle AT [Cadastre 4] et la parcelle voisine AT[Cadastre 3] et l’utilisation de la servitude de passage prévue à l’acte. Il sera également souligné qu’aucune pièce n’est versée aux débats pour prouver et matérialiser l’implantation exacte du portail litigieux les empêchant d’utiliser leur servitude de passage en aménageant une nouvelle ouverture sur l’[Adresse 9]. Par conséquent, leurs demandes, dirigées contre Madame [V], seront rejetées. Sur la responsabilité civile de l’agence immobilière Aux termes de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” Si la jurisprudence a consacré un devoir de conseil de l’agent immobilier, y compris envers l’acquéreur qui n’est pas son mandataire, en l’espèce, aucun manquement à ce devoir de conseil ne saurait être retenu alors que l’agence n’avait aucun moyen de vérifier l’actualité du litige relatif au bornage, bien qu’il ait été mentionné dans le titre de propriété de sa cliente, à part en recueillant les informations de sa cliente. Les demandes dirigées contre l’agence seront donc rejetées également. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les demandeurs, qui perdent leur procès, seront condamnés aux dépens. Les demandeurs seront seulement condamnés à payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’agence immobilière, mais non à Madame [V]. PAR CES MOTIFS Le tribunal, REJETTE l’ensemble des demandes indemnitaires, tant principales que subsidiaires, formées par Monsieur [L] [X] [U] [W] et Madame [C] [G], CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [X] [U] [W] et Madame [C] [G] aux dépens de l’instance, CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [X] [U] [W] et Madame [C] [G] à verser à la société Agence immobilière de l’océan indien la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute demande plus ample ou contraire, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire, La greffière La présidente