Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/06062

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 25 MAI 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06062 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PUEX Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 OCTOBRE 2022 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS N° RG 22/00273 APPELANT : Monsieur [P] [W] né le 08 Mai 1934 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me HERAIL substituant Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS INTIMEE : Madame [K] [S] née le 27 Février 1979 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS Ordonnance de clôture du 21 Mars 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 MARS 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président Madame Nelly CARLIER, Conseiller Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président et par Monsieur Salvatore SAMBITO, Greffier. Par ordonnance en date du 18 octobre 2022, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Béziers a : Constaté que [K] [S] occupe sans droit ni titre l'appartement de Monsieur [W] depuis le 1er mars 2022, Ordonné l'expulsion de [K] [S], Condamné [K] [S] à payer au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charge en vigueur, Fixé à la somme mensuelle de 150 € et jusqu'à la réalisation des travaux ou au départ de [K] [S], en réparation de son préjudice de jouissance, Condamné [P] [W] à payer à [K] [S] une somme provisionnelle de 7.950 € en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au mois d'octobre 2022, Rejeté toutes autres demandes ; [P] [W] a relevé appel de cette décision le 5 décembre 2022 et dans ses dernières écritures en date du 1er mars 2023 il demande à la cour de : Réformer la décision entreprise, Constater que [K] [S] est occupante sans droit ni titre de l'appartement depuis le 1er mars 2022, Déclarer [K] [S] irrecevable en ses demandes reconventionnelles ; Constater que les demandes de [K] [S] se heurtent à une contestation sérieuse, Condamner [K] [S] à lui payer la somme de 1.500 € sur la base des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ; [K] [S], dans ses dernières écritures en date du 3 février 2023, demande à la cour de : Reformer la décision en ce qui concerne le montant de l'indemnité due au titre de son préjudice et du montant de la somme allouée, ainsi que sur la base des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens, Confirmer la décision pour le surplus, Fixer le montant de son indemnité de jouissance à la somme de 200 € et celui de la somme provisionnelle à verser par [P] [W] à la somme de 12.200 € arrêtée au mois de janvier 2023 ; à défaut du mois de janvier 2018 au 28 février 2022 et le montant de la somme provisionnelle due à 10.000€ Condamner [P] [W] à lui payer la somme de 2.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, [P] [W] a donné en location un appartement à [K] [S] par acte en date du 9 février 2016 moyennant un loyer mensuel de 500€ et une avance sur charge de 10 € ; [K] [S] se plaignant de l'état de ce logement a mandaté son assurance aux fins de diligenter une mesure d'expertise amiable ; le rapport en date du 6 mars 2019 a objectivé des désordres liés à l'humidité dans l'ensemble des pièces ; par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 juin 2019, il a été mis en demeure d'indemniser [K] [S] du préjudice de jouissance subi depuis l'entrée dans les lieux et de réaliser les travaux avec dispense de loyer pendant cette période ; Une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée par décision en date du 17 septembre 2019 et le rapport déposé le 10 décembre 2019 ; il concluait à l'indécence du logement et préconisait la réalisation de travaux et relevait l'existence d'un préjudice de jouissance depuis le début de l'année 2018 qu'il chiffrait à la somme mensuelle de 200 € ; Les désordres persistant, [K] [S] en informait son bailleur par courriers en date des 9 juillet et 22 septembre 2020 ; [P] [W] envoyait une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 juillet 2021 à [K] [S], l'informant de sa volonté de reprendre son appartement pour y loger son fils ; il était demandé à [K] [S] de quitter les lieux pour le 1er mars 2022 ; [K] [S] s'est maintenue dans les lieux ; [P] [W] indique que [K] [S] est irrecevable à agir pour défaut de qualité sur la base de la loi de 1989 ; il ajoute que la qualité à agir doit s'apprécier à la date de l'introduction de la demande en justice ; qu'il a aussi été jugé que l'occupant sans droit ni titre ne peut pas bénéficier des dispositions de cette loi ; il ajoute que [K] [S] est occupante sans droit ni titre depuis la fin du préavis donné dans le congé ; il indique aussi qu'il a réalisé les travaux aux mois de février et mars 2020 ; [K] [S] indique que les désordres ont persisté malgré les travaux faits ; elle indique qu'elle avait qualité pour agir en sa qualité de locataire du logement entre le 1er mars 2016 et le 28 février 2022 ; MOTIFS La cour rappelle que le locataire dispose, en cas d'indécence de l'appartement mis à sa disposition, de la faculté, ouverte à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de saisir le juge d'une demande visant à voir déterminer le cas échéant la nature des travaux à réaliser et leur délai d'exécution, ainsi qu'à voir le cas échéant réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux ; La cour dira en conséquence [K] [S] recevable à agir sur le fondement de la loi de 1989 au titre de la présente procédure et déboutera [P] [W] de ce chef de demande ; La cour constate qu'il résulte de la note de synthèse établi par l'expert judiciaire, le 10 décembre 2019, que : Les dommages, objets du litige, sont flagrants dans toutes les pièces, La ventilation n'est pas efficace car le dispositif de ventilation VMC, récemment posé, est sous-dimensionné et inadapté à la configuration du logement, Un préjudice est avéré car une pièce sur quatre est neutralisée à l'usage pour cause de moisi et d'humidité, Il est raisonnable de faire remonter la date du début du préjudice au début 2018 L'estimation de 200 € par mois au titre du préjudice est honnête et raisonnable, Les travaux ont amélioré la situation mais ne l'ont pas supprimée ; La cour constate aussi que par courrier en date du 9 juillet 2020, Mme [K] [S] indique à son bailleur que les désordres perdurent ; que par courrier en date du 1er octobre 2020, le conseil du bailleur indiquait saisir à nouveau l'expert judiciaire aux fins de réouverture de ses opérations ; que cependant l'expert n'interviendra en l'état du dépôt de son rapport et de la fin de sa mission ; La cour constate que Monsieur [W] produit aux débats une facture en date du 9 mars 2020, faisant état de travaux effectués au titre de la reprise de la VMC, de l'installation d'une VMC et de travaux d'étanchéité de la façade et à l'intérieur de la maison ; la cour constate que l'ensemble de ces travaux correspond à ce qu'avait préconisé l'expert ; La cour constate cependant qu'il résulte du PV de constat en date du 21 juin 2021, établi par M° [E], huissier de justice, que l'appartement est affecté de moisissures dans son ensemble, démontrant ainsi l'inefficacité des travaux effectués à remédier aux désordres ; La cour dira que c'est à bon droit que le premier juge a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance pour [K] [S] dans le cadre de l'occupation de son logement ; En ce qui concerne la durée de ce préjudice la cour constate, ainsi que préconisé par l'expert, que celui-ci a débuté au mois de janvier 2018 ; la cour rappellera aussi que [K] [S] est occupante sans droit ni titre du logement louée depuis le 1er mars 2022 et qu'elle ne saurait donc se prévaloir de son maintien dans les lieux, sans droit, pour le paiement de son préjudice de jouissance au-delà de cette date ; la cour dira en conséquence que le préjudice de jouissance de [K] [S] s'est étalé du mois de janvier 2018 au dernier jour du mois de février 2022, soit pendant 50 mois ; la cour fixera aussi ce préjudice à la somme mensuelle de 150 € ; qu'en effet la cour prendra en considération le fait que le bailleur a effectué les travaux préconisés par l'expert de manière rapide aux fins de remédier aux désordres constatés ; La décision sera aussi confirmée de ce chef ; [P] [W] sera condamné à payer à [K] [S] une somme de 2.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais d'expertise ; Par ces Motifs, La Cour, Reçoit [P] [W] en son appel et le déclare régulier en la forme, Déclare [K] [S] recevable à agir en la forme, Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, mais émendant sur la durée du préjudice de jouissance et statuant à nouveau de ce seul chef, Dit que le préjudice de jouissance de [K] [S] a duré du 1er janvier 2018 au 28 février 2022, soit sur une période de 50 mois, Condamne [P] [W] à payer, à [K] [S], la somme de 150 € par mois pendant cette durée soit la somme totale de 7.500 € ; Condamne [P] [W] à payer à [K] [S], la somme de 2.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure d'appel, en ce compris les frais d'expertise. Le greffier Le président