Tribunal judiciaire, 03 septembre 2024. 22/09762

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A JUGEMENT N°24/ du 03 SEPTEMBRE 2024 Enrôlement : N° RG 22/09762 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2PVR AFFAIRE : S.C.I. FIRST (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES) C/ S.D.C. [Adresse 6] - [Adresse 1] (Me MERGER) DÉBATS : A l'audience Publique du 26 mars2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Greffière : Madame Pauline ESPAZE A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 juin 2024, puis prorogée au 09 juillet 2024, et prorogée au 03 septembre 2024 PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2024 Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE S.C.I. FIRST immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 8304 096 604 dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 3] prise en la personne de son gérant représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DÉFENDEUR Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] - [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. SL IMMOBILIER immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 832 116 511 dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 2] prise en la personne de son Président en exercice représenté par Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE *** EXPOSE DU LITIGE Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 6] – [Adresse 1], [Localité 2], est composé de trois immeubles. La SCI FIRST a acquis le 13 décembre 2018 le lot 45 de la copropriété, décrit comme un ensemble de parkings et bureaux. Elle a donné à bail ce lot à la société BASIC FIT, qui envisage d’y exploiter une salle de sport. La SCI FIRST a demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire du 18 mars 2022 deux résolutions 16 et 17, la première concernant la pose d’une enseigne de son locataire la Société BASIC FIT, et la seconde concernant la permission de réaliser les travaux nécessaires à son installation. Ces dernières ont été rejetées suite lors de l’assemblée générale du 1er août 2022. * Suivant exploit du 30 septembre 2022, la SCI FIRST a fait assigner devant le présent tribunal le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Adresse 1]. Par conclusions notifiées par RPVA le 12 septembre 2023, la SCI FIRST demande au tribunal de : - juger que le local appartenant à la SCI FIRST est bien un local commercial, - juger qu’aucune règle ne permet à l’assemblée de s’opposer à un changement d’activité commerciale au regard des dispositions du règlement de copropriété, - juger que le local appartenant à la SCI FIRST a droit au regard des dispositions du règlement de copropriété à l’apposition d’une enseigne sans que l’assemblée puisse imposer des conditions de couleur ou de logo, - rejeter l’ensemble des demandes formulées par le syndicat de copropriété, - annuler les résolutions 16 et 17 de l’assemblée du 18 mars 2022, ayant refusé l’autorisation d’effectuer les travaux de pose d’enseigne, et l’autorisation d’effectuer les travaux à l’intérieur du lot de la SCI FIRST, - juger que le syndicat de la copropriété en prenant deux décisions illégales a commis une faute engageant sa responsabilité, - condamner le syndicat de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 6] [Adresse 1] au paiement de la somme de 2.515.000 € avec intérêts à compter de l’assignation introductive, - condamner le syndicat de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 6] [Adresse 1] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP BERENGER BLANC BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, - rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Par conclusions notifiées par RPVA le 4 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Adresse 1] demande au tribunal, sur le fondement des articles 8, 9, 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 10 du décret du 17 mars 1967, de : - Dire et juger que les résolutions n°16 et 17 enfreignent les dispositions du règlement de copropriété ainsi que le statut de l’immeuble, en ce que le projet de salle de sport et les aménagements prévus ne sont pas compatibles avec l’immeuble et sont générateurs de nuisances, de sorte que leur rejet ne constitue pas un abus de majorité, - En conséquence, rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI FIRST, - A titre reconventionnel, vu l’article 1240 du Code civil, condamner la SCI FIRST à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Adresse 1] la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, - Condamner la SCI FIRST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Adresse 1] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, - Dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 9 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la nullité des résolutions 16 et 17 de l’assemblée générale du 18 mars 2022 L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que : I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. II. - Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou à d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement prévoit qu'une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l'obligation d'accessibilité définie à l'article L. 161-1 du code de la construction et de l'habitation est incluse dans les parties communes. Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par décret, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété. L’article 9 al 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En l’espèce, le règlement de copropriété du 25 octobre 1950 stipule que “Sur lequel et de terrain et en surélévation après transformation des locaux actuellement à usage de garage, exploités par la société TACCONE, il sera édifié par les propriétaires futurs, le tout aux frais de ces derniers, un groupe d’immeubles en copropriété dénommés immeubles A, B et C (...). Dans lequel groupe d’immeubles, les acquéreurs des millièmes du terrain édifieront toujours à leurs frais, un grand local nécessaire à l’exploitation dudit fonds de commerce de garage. Ce local occupera la totalité du sous-sol et du rez-de-chaussée de l’ensemble et des trois immeubles, tel que ledit local est figuré sous la teinte rose aux plans annexés.” Dans le chapitre deuxième, relatif aux parties privatives des immeubles, une mention manuscrite indique que : “il est ici indiqué que les lots occupant le sous-sol et le rez-de-chaussée comprendraient non seulement la partie utilisée par les vendeurs actuellement à usage de garage, mais l’emplacement du transformateur au sous-sol et des cages d’escalier des trois maisons dont s’agit au sous-sol et au rez-de-chaussée, tel que le tout est désigné sur les plans qui sont demeurés ci-joints et annexés après mention.” Il est indiqué également dans le règlement de copropriété une autorisation de poser une enseigne en façade pour le garage, ainsi que des tentes. La destination commerciale de ce lot ne peut être contestée. Elle résulte de la configuration des lieux lors de la création de la copropriété et de l’emploi de l’expression fonds de commerce dans le règlement de copropriété pour désigner l’activité exercée dans le local. Le règlement de copropriété poursuit dans son article 7 sur les interdictions de faire, avec les restrictions d’activités professionnelles. Toutefois, il est rajouté à la main “sauf pour le sous-sol et le rez-de-chaussée.” Ces limitations à la liberté d’activité professionnelle dans les lots privatifs ne sont pas applicables au lot du sous-sol et du rez-de-chaussée. L’état descriptif de copropriété a été modifié le 23 mai 2014. A cette date le lot n°44 a été scindé en plusieurs lots, contenant pour certains des parkings, des bureaux ou les deux. Le lot n°45 acquis par la SCI FIRST est issu de cette subdivision. Ce lot 45 est décrit ainsi : “Au rez-de-chaussée des trois immeubles, un ensemble de parkings contenant trois bureaux, WC et un local d’archives ayant un accès sur le [Adresse 6], ainsi que par un portail à l’angle [Adresse 6] et [Adresse 1], Et les quinze mille deux cent quatre vint sept / cent millièmes (15287/100000) des parties communes générales. Observation étant ici faite que le vendeur déclare que ledit lot comprend 26 emplacements de stationnement dont 4 double.” Il est constant en jurisprudence que l’état descriptif de division n’a pas valeur contractuelle, même s’il est annexé au règlement de copropriété. Il s’agit d’un document institué pour les besoins de la publicité foncière, non générateur de droits ou obligations. En l’espèce, il apparaît que l’exploitation du garage a cessé à une date qui n’est pas connue. En 2014, la copropriété a validé l’affectation de ce lot en zone de parking et de bureaux. Il est constant que la modification d’affectation d’un lot de copropriété est possible. Toutefois, cette dernière ne doit pas être contraire à la destination générale de l’immeuble, ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et ne pas être expressément interdit par le règlement de copropriété. En l’espèce, le lot 45 a été créé avec une affectation commerciale. La transformation de ce dernier en salle de sport ne modifie pas la destination générale de l’immeuble. Elle ne requiert pas d’unanimité. Les argumentations du syndicat des copropriétaires relatives à la destination bourgeoise de l’immeuble ne sont pas opérantes dans la mesure où ce dernier a été construit en élévation d’un garage automobile, vecteur de nuisances non négligeables. L’immeuble ne peut être qualifié de standing compte tenu de la présence de ce garage, transformé en parking. En tout état de cause, la transformation d’un garage ou parking en salle de sport n’est pas de nature à nuire à l’aspect ou au standing de l’immeuble. S’agissant de l’atteinte aux droits des autres copropriétaires, la SCI FIRST produit les plans du projet d’aménagement du local. Ces derniers prévoient une gestion de la problématique du bruit des machines de musculation et des vibrations lors de l’utilisation de ces dernières. Il ne peut être affirmé qu’une salle de sport génère par essence des nuisances incompatibles avec la tranquillité des autres copropriétaires. Une appréciation au cas par cas doit être faite et en l’espèce le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le projet tel qu’il lui a été soumis induira nécessairement des nuisances. Le syndicat des copropriétaires ne peut pas légitimement argumenter en indiquant que les nuisances du garage avaient disparu et que par conséquent il est en mesure de s’opposer à toute activité commerciale autre que la location des places de parking. Les termes du règlement de copropriété ne permettent pas de dire que seul un usage de parking peut être fait du lot. Il a été dit que l’état descriptif n’a pas valeur contractuelle et ne peut porter atteinte à la libre utilisation du lot par son propriétaire. Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que le projet du locataire de la SCI FIRST porte atteinte par principe aux droits des autres copropriétaires. Enfin, il a été dit que l’article 7 du règlement de copropriété qui institue des interdictions d’activités n’est pas applicable au lot n°45. S’agissant des travaux à entreprendre pour aménager le lot, le syndicat des copropriétaires indique qu’ils comportent des atteintes aux parties communes. Le descriptif sommaire des travaux décrit au niveau du gros oeuvre : - un curage des anciens encloisonnements, faux plafonds et revêtements de sol, - une dépose des installations électriques existantes, - une réalisation de tranchées pour les réseaux EU. La SCI FIRST a commencé les travaux sans justifier de la souscription d’assurances obligatoires, d’études de structure avant curage des anciens cloisonnements et réalisation de tranchées dans des parties communes pour création de réseaux EU. Par ailleurs, le diagnostic pour la vente mentionne la présence d’amiante dans plusieurs matériaux du local. La SCI FIRST n’a pas justifié satisfaire aux précautions relatives aux travaux sur de tels matériaux, notamment les dalles de sol et les conduites d’évacuation D’EU alors que le syndicat des copropriétaires l’interpellait à ce sujet par courrier. Si les copropriétaires ne pouvaient pas légitimement s’opposer à la modification d’activité dans le local, ils ont pu valablement rejeter la résolution n°17 de l’assemblée générale du 18 mars 2021 faute de justificatif des assurances, études de structure et des documents techniques relatifs à la réalisation des travaux sur la dalle de l’immeuble et éventuels mur porteurs. Par ailleurs, le seul plan mentionnant la présence de sols acoustiques n’est pas suffisant pour justifier de toutes les démarches techniques à entreprendre pour réduire au maximum les nuisances sonores ou de vibrations susceptibles d’être induites par le développement de l’activité de la société BASIC FIT. La demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 18 mars 2021 sera rejetée en l’absence de ces justificatifs. Par contre, le rejet d’adoption de la résolution n°16 relative à la pose de l’enseigne est constitutive d’un abus de majorité dans la mesure où la pose d’enseigne est prévue dans le règlement de copropriété pour l’activité développée dans le lot 45. Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI FIRST L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, faute de justification de l’ensemble des documents techniques relatifs aux travaux la demande d’annulation du refus d’approbation de la résolution n°17 a été rejetée. La SCI FIRST ne démontre pas de la commission d’une faute par le syndicat des copropriétaires en lien avec la perte de loyers du fait du retard de la réalisation des travaux. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires invoque un préjudice moral afin d’être indemnisé de la tentative d’intimidation de la SCI FIRST qui a sollicité sa condamnation au paiement de la somme de 2.500.000 euros. Toutefois, le syndicat des copropriétaires succombe dans son argumentation tendant à dire que la SCI FIRST n’est pas fondée à aménager son lot afin que son locataire la société BASIC FIT puisse y exploiter une salle de sport. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie. Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. Les deux parties succombant partiellement, elles conserveront chacune les dépens qu’elles ont exposés. Leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, Déboute la SCI FIRST de sa demande tendant à voir invalider le refus d’adoption de la résolution n°17 lors de l’assemblée générale du 18 mars 2022 en ce que les justificatifs techniques des travaux n’ont pas été produits, Dit que le refus d’adopter la résolution n°16 de l’assemblée générale du 18 mars 2022 est constitutive d’un abus de majorité, Annule la décision de refus d’adoption de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 18 mars 2022, Déboute la SCI FIRST de sa demande de dommages et intérêts, Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts, Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés, Déboute les parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, Dit n’y avoir lieu d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE