Tribunal judiciaire, 31 juillet 2024. 23/13206

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/13206 N° Portalis 352J-W-B7H-C3AXN N° MINUTE : 5 Assignation du : 10 Octobre 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [H] [E][2] [2] [Adresse 2] [Localité 4] JUGEMENT rendu le 31 Juillet 2024 DEMANDEURS Madame [C] [V] épouse [N] nom d’usage [N]-[R] [Adresse 10] [Localité 11] BRESIL Monsieur [O] [S] [A] [N] nom d’usage [N]-[R] [Adresse 10] [Localité 11] BRESIL Madame [D] [T] [A] [N] épouse [K] nom d’usage [N]-[R] [Localité 7] [Adresse 14] PAYS-BAS Madame [Y] [A] [I] [N] épouse [Z] [Adresse 13] [Localité 11] BRESIL tous représentés par Maître Caroline FAUVAGE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0255 DEFENDERESSE S.A.R.L. EXPOTEL [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Emmanuelle CHAVANCE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1811 COMPOSITION DU TRIBUNAL Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 13 Juin 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 1er janvier 2012, Monsieur [O] [N]-[R], Madame [C] [N]-[R], Madame [D] [N]-[R] épouse [K], Madame [Y] [N]-[R] épouse [Z] ont donné à bail en renouvellement à la société EXPOTEL la totalité d'une maison sise [Adresse 3] à [Localité 5] à usage d' " HOTEL MEUBLE (avec petit déjeuner) à l'exclusion de tout autre ", pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 100.800 euros. Par acte extrajudiciaire du 20 février 2020, les consorts [N]-[R] ont fait délivrer un congé avec offre de renouvellement à la société EXPOTEL, à effet du 1er janvier 2021 et moyennant un loyer annuel de 169.000 euros, hors taxes et hors charges. Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 27 décembre 2022, les consorts [N]-[R] ont sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 169.000 euros, hors taxes et hors charges. Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 janvier 2023, la société EXPOTEL a notifié un mémoire en réponse sollicitant la fixation du loyer à la somme annuelle de 103.335 euros HC et HT. Par acte du 10 octobre 2023, les consorts [N]-[R] ont assigné la société EXPOTEL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - RECEVOIR les consorts [N]-[R] en leurs demandes et les déclarer bien fondées, - DIRE que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 doit être fixé à la valeur locative par application des articles L.145-36 et R.145-10 du Code de commerce, - FIXER le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 169.000 € (CENT SOIXANTE NEUF MILLE EUROS) hors taxes et hors charges, A titre subsidiaire, - DESIGNER tel expert qu'il lui plaira, avec pour mission d'évaluer la valeur locative des lieux loués conformément à la mission usuelle en la matière, En tout état de cause, - RAPPELER que la décision à intervenir sera assortie de plein droit de l'exécution provisoire, - CONDAMNER la société EXPOTEL aux dépens ainsi qu'au paiement au profit des consorts [N]-[R] d'une indemnité de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Au soutien de leurs demandes, les bailleurs font valoir en substance : - d'une part, en raison du caractère monovalent des locaux loués, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-10 du code de commerce ; - qu'en se fondant sur une expertise amiable réalisée par Mme [L] [W], qui a fait application de la méthode hôtelière, ils sollicitent la fixation du montant du loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 169.000 euros, retenant un prix moyen praticable de 125 euros hors taxes, un taux d'occupation de 84%, un taux d'abattement pour le recours aux OTA de 17%, une recette théorique hébergement estimée à la somme en principal de 171.083 euros, une valeur locative liée aux recettes sur petits-déjeuners estimée à 7.128 euros, une correction pour charges exorbitantes du droit commun de 5%. Par mémoire en réponse n°2 notifié le 12 juin 2024, la société EXPOTEL demande au juge des loyers commerciaux de : - Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la valeur locative application des article L145-36 et R145-10 du Code de Commerce ; - Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 92.985,52 € hors charges et hors taxes, toutes clauses, charges et conditions du bail venant à échéance demeurant inchangées ; - Condamner Madame [C] [G] [V], épouse [N], Monsieur [O] [S] [A] [N], Madame [D] [T] [A] [N], épouse [K] et Madame [Y] [A] [I] [N] épouse [Z] aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil. - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel. Au soutien de ses demandes, la société EXPOTEL fait valoir en substance : - que le prix moyen praticable retenu par les bailleurs à hauteur de 125 euros en principal est manifestement excessif dès lorsqu'il se rapproche du prix du secteur [Adresse 8] [Adresse 6], alors que les locaux loués se situent dans à proximité de la [Adresse 9] et à 2.400 mètres et 2.100 mètres des stations métros [Adresse 8] et [Adresse 6] ; - que le taux d'occupation retenu pour la catégorie d'hôtel concernée doit être de 81,8 % et non de 84% comme proposé par les bailleurs ; - d'autre part, concernant le taux d'abattement pour le recours aux OTA, il y a lieu de retenir un taux de 14%, les bailleurs ayant proposé une décote insuffisante ; - que le taux sur recette de 16% retenu par l'expert des bailleurs est manifestement excessif et doit être ramené à 13,5% ; - enfin, pour retenir une valeur locative de 92.985,52 euros le preneur a appliqué un premier abattement de 10% correspondant aux charges exorbitantes ainsi qu'un abattement de 5% en raison de la crise sanitaire du COVID-19. L'affaire a été appelée à l'audience du 13 juin 2024 et mise en délibéré au 31 juillet 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Selon les articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux. Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2021 et sur une fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, au regard de la monovalence des locaux loués. Se fondant sur l'avis de Mme [L] [W], expert judiciaire, qui a fait application de la nouvelle méthode hôtelière, les consorts [N]-[R] sollicitent la fixation du montant du loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 169.000 euros. Critiquant les différentes conclusions de l'expert consulté par les bailleurs, la société EXPOTEL sollicite la fixation du montant du loyer en renouvellement au 1er janvier 2021 à la somme annuelle en principal de 92.985,52 euros. En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais des consorts [N]-[R], demandeurs à la fixation judiciaire du loyer du bail commercial, dans les termes du présent dispositif, étant rappelé, à cet égard, qu'il est d'usage, pour déterminer la valeur locative d'un hôtel, de recourir à la méthode dite " nouvelle méthode hôtelière", actualisée en octobre 2016, pour tenir compte des prix praticables et qui est applicable, dans cette nouvelle approche, aux renouvellements qui lui sont postérieurs. Il convient de fixer les loyers provisionnels dus par la société locataire, pour la durée de l'instance au montant des loyers contractuels indexés. Il convient de réserver les dépens ainsi que les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail liant Monsieur [O] [N]-[R], Madame [C] [N]-[R], Madame [D] [N]-[R] épouse [K], Madame [Y] [N]-[R] épouse [Z] à la SARL EXPOTEL, à compter du 1er janvier 2021, Dit que le loyer en renouvellement au 1er janvier 2021 sera fixé à la valeur locative, Avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert : M. [H] [E] [Adresse 2] [XXXXXXXX01] - [Courriel 12] avec mission : * de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * de visiter les locaux litigieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] et de les décrire, * de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2021 au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des dispositions des articles L.145-33, L. 145-36 et R.145-10 du code de commerce, * de rendre compte du tout et donner son avis motivé, * de dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er septembre 2025, Fixe à la somme de 6.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [O] [N]-[R], Madame [C] [N]-[R], Madame [D] [N]-[R] épouse [K] et Madame [Y] [N]-[R] épouse [Z] au tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 10 octobre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l'affaire sera rappelée à l’audience le 21 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 31 juillet 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER D. SANTOS CHAVES