Cour d'appel, 28 mars 2024. 22/03114

ARRET N° S.A.S. VENTMECA SAINT OMER C/ S.A.S. VENTMECA FANS S.A.S. ALLIANCE S.E.L.A.R.L. [M]-[K] OG COUR D'APPEL D'AMIENS CHAMBRE ÉCONOMIQUE ARRET DU 28 MARS 2024 N° RG 22/03114 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IPQY JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS EN DATE DU 07 MARS 2022 PARTIES EN CAUSE : APPELANTE S.A.S. VENTMECA [Localité 9] agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège [Adresse 5] [Localité 8] Représentée par Me Eric POILLY substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS et ayant pour avocat plaidant Me Emmanuel PLAZANET, avocat au barreau de PARIS ET : INTIMEES S.A.S. VENTMECA FANS agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège [Adresse 6] [Localité 3] Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d'AMIENS, et ayant pour avocat plaidant Me Judith BENGUIGUI, avocat au barreau de Paris S.A.S. ALLIANCE représentée par Maitre [T] [E] ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS VENTMECA FANS, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège [Adresse 2] [Localité 7] DÉFAILLANTE S.E.L.A.R.L. [M]-[K] représentée par Maitre [N] [K] ès qualités d'administrateur judiciaire puis de commissaire à l'exécution du plan de continuation de la SAS VENTMECA FANS, adopté suivant jugement du Tribunal de commerce de NANTERRE en date du 10 décembre 2021, demeurant [Adresse 1] Agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège [Adresse 4] [Localité 7] Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d'AMIENS, et ayant pour avocat plaidant Me Judith BENGUIGUI, avocat au barreau de Paris DEBATS : A l'audience publique du 07 Décembre 2023 devant : Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre, Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère, et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 Février 2024. Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile. GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Diénéba KONÉ PRONONCE : Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 28 mars 2024 et du prononcé de l'arrêt par sa mise à disposition au greffe Le 28 mars 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec Mme Diénéba KONÉ, Greffier. DECISION Suivant acte notarié en date du 30 novembre 1987 la SCI [W]-Saint-Omer ayant pour gérant M. [H] [W], a acquis un immeuble sis à [Localité 9] composé d'un vaste terrain et d'un bâtiment à usage d'usine. Par acte sous seing privé du même jour la SCI a donné cet ensemble immobilier à bail commercial à la société Ventmeca ayant pour activité la fabrication de ventilateurs industriels, pour une durée de neuf années. La SAS Ventmeca a été acquise en 1989 par la société Rhône Alpes Chimie également dirigée par M. [H] [W] puis a été totalement absorbée par cette société qui a pris la dénomination sociale Ventmeca. Le bail commercial a été renouvelé le 1er décembre 1996 pour une durée de neuf années puis le 12 janvier 2006 avec effet au 1er décembre 2005 toujours pour la même durée la SCI [W]-Saint-Omer étant devenue la SAS Ventmeca Saint-Omer. A la suite d'un arriéré de loyer les sociétés Ventmeca et Ventmeca [Localité 9] qui ont conservé le même dirigeant ont modifié les termes du bail commercial qui a été consenti à titre gracieux à compter du 1er janvier 2008, l'indexation du loyer étant supprimée et le dépôt de garantie remboursé au preneur. Suivant acte sous seing privé en date du 28 avril 2011 le fonds de commerce exploité par la société Ventmeca a été cédé à la société Ventmeca Industrial Fans constituée par M. [W] et ses enfants, la société Ventmeca ne disposant plus que de quelques actifs immobiliers distincts. La société Ventmeca [Localité 9] le bailleur et la société Ventmeca Industrial Fans ont convenu de la résiliation amiable du bail commercial et de la signature d'un nouveau bail. Ainsi par acte sous seing privé en date du 28 avril 2011un nouveau bail commercial est intervenu entre les parties portant sur les mêmes locaux pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2011 et ce sans paiement d'un loyer, le preneur devant s'acquitter de toutes ses consommations personnelles d'eau, gaz et électricité ainsi que des impôts contributions et taxes y compris la taxe foncière et la taxe sur les bureaux dont il est redevable ou dont le bailleur est redevable. Par jugement du tribunal de commerce de Nanterre en date du 20 septembre 2013 la SAS Ventmeca Industrial Fans a été placée en redressement judiciaire et par jugement en date du 29 janvier 2014 la cession de ses actifs en ce compris le bail commercial a été ordonnée au profit de la société Jemesco Investments, la reprise devant se faire au travers d'une entité commerciale créée à cet effet. Ainsi par contrat régularisé le 16 avril 2015 la SAS Ventmeca Fans est devenue la nouvelle titulaire du bail commercial dans le cadre de la reprise des actifs. Par acte d'huissier en date du 18 novembre 2016 la SAS Ventmeca [Localité 9] a fait délivrer à la SAS Ventmeca Fans un commandement de payer visant la clause résolutoire en sollicitant le paiement de la somme de 57550,80 euros au titre de la taxe foncière afférente à l'année 2016. Par acte d'huissier en date du 13 décembre 2016 la SAS Ventmeca Fans a fait assigner sa bailleresse devant le tribunal de grande instance de Beauvais aux fins de la voir condamner à entreprendre les travaux nécessaires pour mettre fin au trouble de jouissance résultant d'infiltrations ou de payer le montant des travaux. Par ordonnance en date du 29 mai 2017 le juge de la mise en état a ordonné une mesure de d'expertise judiciaire afin de déterminer les désordres affectant l'ensemble immobilier, en déterminer la cause, dire si les réparations nécessaires constituent ou non des grosses réparations et en chiffrer le montant, déterminer les conséquences des réparations, le preneur étant autorisé à réaliser les travaux dont l'urgence serait retenue par l'expert et la société Ventmeca Fans a été condamnée à payer à la bailleresse une somme de 47959 euros au titre de la taxe foncière afférente à l'année 2016. Par ordonnance en date du 2 janvier 2018 le juge de la mise en état a condamné la SAS Ventmeca Fans à payer à la bailleresse la somme de 47367 euros au titre de la taxe foncière de l'année 2017. L'expert a déposé son rapport le 14 juin 2019. Par acte d'huissier en date du 18 octobre 2019 la SAS Ventmeca Fans a donné congé à la bailleresse des locaux donnés en location à effet du 30 avril 2020 alors que par acte en date du 29 octobre 2019 la SAS Ventmeca [Localité 9] a donné congé à la locataire à effet au 1er mai 2020 offrant le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel principal de 130000 euros hors taxes et charges, offre que la SAS Ventmeca Fans a décliné. En raison de la crise sanitaire la société Ventmeca Fans n'a pas été en mesure de libérer les lieux au 30 avril 2020 et par ordonnance en date du 18 mai 2020 le juge de la mise en état a condamné la société Ventmeca Fans au paiement d'une provision d'un montant de 50083,16 euros au titre de la taxe foncière arrêtée au 30 avril 2020 la société pouvant se libérer en quatre versements mensuels et a dit qu'elle devra régler la taxe foncière jusqu'à la libération des lieux. Par jugement en date du 2 septembre 2020 le tribunal de commerce de Nanterre a ouvert au profit de la SAS Ventmeca Fans une procédure de redressement judiciaire désignant maître [N] [K] ( SELARL [M] [K]) en qualité d'administrateur judiciaire et maître [T] [E](SAS Alliance) en qualité de mandataire judiciaire. La bailleresse a déclaré sa créance portant sur un solde de taxes foncières 2018 et 2019 sur une provision sur la taxe foncière 2020 et sur la somme de 51998,40 euros réclamée au titre de l'indemnité d'occupation ayant couru de mai au 2 septembre 2020. La procédure introduite devant le tribunal judiciaire de Beauvais a été dénoncée aux organes de la procédure collective. Un état des lieux de sortie a été établi par acte en date du 29 janvier 2021. Par jugement du tribunal judiciaire de Beauvais en date du 7 mars 2022 : - la demande d'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire a été rejetée - il a été constaté que ce commandement était devenu sans objet - il a été dit que tant la bailleresse que la preneuse ont manqué à leurs obligations contractuelles respectives d'entretien et de réparation de la toiture - la société Vetmeca [Localité 9] a été condamnée à payer à la SAS Ventmeca Fans la somme de 43000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance - les créances de la SAS Ventmeca [Localité 9] ont été fixées au passif de la procédure collective comme suit: - 6012,88 euros au titre du solde des taxes foncières 2018 et 2019 - 38784 euros au titre de la taxe foncière 2020 - 8856 euros au titre de l'indemnité d'occupation de mai 2020 à août 2020 - la preneuse a été condamnée au paiement de la somme de 3081,47 euros au titre de la taxe foncière 2021 au prorata et de la somme de 11070 euros au titre de l'indemnité d'occupation de septembre 2020 à janvier 2021 - la demande de délais a été rejetée - la compensation entre les condamnations réciproques des parties au titre des dommages et intérêts dus par la société Ventmeca [Localité 9] d'une part et d'autre part au titre du remboursement de la taxe foncière 2021 et de l'indemnité d'occupation postérieure au redressement judiciaire dues par la société Ventmeca Fans a été ordonnée - la demande de la bailleresse tendant à la production sous astreinte des déclarations rectificatives du trop déduit de TVA adressées par la SAS Ventmeca Fans a été rejetée - les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ont été rejetées - les parties ont été condamnées aux dépens comprenant le coût de l'expertise dans la proportion de 60% pour la SAS Ventmeca [Localité 9] et de 40% pour la SAS Ventmeca Fans. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 23 juin 2022 la SAS Ventmeca [Localité 9] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes, dit qu'elle était responsable des fuites en couverture, l'a condamnée à payer la somme de 43000 euros à titre de dommages et intérêts mais également du chef de la fixation de sa créance au passif de la SAS Ventmeca Fans et en sa condamnation au paiement et du chef de la compensation, et enfin au titre des frais irrépétibles et des dépens. Aux termes de ses conclusions remises le 21 février 2023 la société Ventmeca [Localité 9] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau ; -de dire que la preneuse est seule responsable des désordres, -de la débouter de l'ensemble de ses demandes et à titre subsidiaire de dire qu'elle ne justifie d'aucun préjudice, - de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 12999,60 euros TTC, - de voir inscrire au passif de la société Ventmeca Fans la somme de 51998,40 euros au titre des indemnités d'occupation de mai au 2 septembre 2020 et la somme de 31368,88 euros au titre des taxes foncières antérieures au redressement judiciaire, - de condamner la société Ventmeca Fans à lui payer la somme de 64998 euros TTC au titre des indemnités d'occupation pour la période du 2 septembre 2020 au 29 janvier 2021 et au paiement de la somme de 12928 euros au titre de la taxe foncière du 2 septembre 2020 au 31 décembre 2020 et de 3232 euros au titre de la taxe foncière 2021 pour le mois de janvier 2021 et à titre subsidiaire au paiement de la somme de 19024 euros au titre de la taxe foncière 2021, - ordonner une compensation s'appliquant entre toutes les créances respectives des parties quelle que soit la date de leur naissance - ordonner à la société Ventmeca Fans de lui communiquerla copie des déclarations rectificatives du trop déduit de TVA adressées à l'administration fiscale sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir - condamner la société Ventmeca Fans aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise - condamner la société Ventmeca Fans au paiement d'une somme de 10000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile - de déclarer la décision à intervenir opposable aux organes de la procédure collective de la société Ventmeca Fans. Aux termes de leurs conclusions notifiées le 06 septembre 2022 la SAS Ventmeca Fans et maître [K] ès qualités d'administrateur judiciaire puis de commissaire à l'exécution du plan de continuation demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris des chefs du commandement de payer, des taxes foncières 2020 et des déclarations rectificatives de TVA et de l'infirmer en toutes ses autres dispositions et statuant à nouveau : - dire que la société Ventmeca [Localité 9] a manqué à ses obligations légales de jouissance paisible et de délivrance de la chose louée conforme à son usage - condamner la société Ventmeca [Localité 9] à lui payer la somme de 120000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et à titre subsidiaire de désigner un expert - débouter la société Ventmeca [Localité 9] de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation - lui accorder des délais de paiement pour le règlement de la taxe foncière 2021en quatre échéances Pour le surplus ils demandent à la cour de débouter la société Ventmeca [Localité 9] de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer une somme de 10000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise et enfin de déclarer la décision à intervenir opposable aux organes de sa procédure collective. Par acte d'huissier en date du 19 août 2022 remis en l'étude, la déclaration d'appel a été signifiée à la SAS Alliance ès qualités qui n'a pas constitué avocat. Par acte en date du 16 septembre 2022 l'appelante lui a notifié ses conclusions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 novembre 2023. SUR CE, Sur les désordres affectant la couverture Les premiers juges ont considéré que les désordres affectant la toiture avaient pour origine une absence quasi totale d'entretien imputable au preneur ainsi qu'une vétusté imputable à la bailleresse et que l'entretien par le preneur aurait permis de retarder notablement la nécessité d'une rénovation complète de la couverture sans pour autant l'éviter à moyen terme. Ils ont ainsi retenu que bailleresse et preneuse étaient chacune responsable pour moitié des désordres. La SAS Ventmeca [Localité 9] conteste ce partage de responsabilité en raison des dispositions contractuelles applicables selon lesquelles notamment le preneur prend les lieux en l'état sans pouvoir demander de réparations au bailleur, le bail est consenti à titre gracieux, le bailleur n'a à sa charge que les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil et les travaux d'entretien sont à la charge du preneur. Elle le conteste également au regard du coût des travaux de remplacement de la toiture qui excèdent la valeur vénale ce qui assimile la nécessité d'exécuter ces travaux à la destruction totale de la chose louée, le preneur ayant renoncé à tout recours contre le bailleur si les lieux viennent à être détruits en totalité ou en partie. Elle compare le coût de réfection 571009 euros HT à sa valeur de rendement nulle faute de loyer. Elle s'oppose enfin à tout partage de responsabilité en raison du manquement du preneur à son obligation d'entretien alors que les travaux de remise en état incombent au preneur si les grosses réparations sont rendues nécessaires par un défaut d'entretien ou par vétusté. A titre subsidiaire elle fait valoir que la société preneuse qui ne payait aucun loyer n'a subi aucun préjudice. Les intimés contestent également le partage de responsabilité. Ils soutiennent que le bailleur doit délivrer au preneur une chose conforme à l'usage auquel elle est destinée et en bon état de réparation et la maintenir dans un état conforme. Ils font valoir que le rétablissement des couvertures entières fait partie des grosses réparations de l'article 606 du code civil et qu'il est admis que la réfection de la toiture incombe au bailleur si elle porte sur la couverture entière. Ils ajoutent que le locataire n'est pas tenu de prendre en charge des réparations qu'elles soient visées ou non à l'article 606 si elles ont été occasionnées par la vétusté. Ils soutiennent que le bail en date du 28 avril 2011 ne déroge pas à ses principes et que le preneur a la charge de l'intégralité des réparations à la seule exception de celles énumérées à l'article 606 du code civil comprenant le remplacement des couvertures entières. Ils font observer que l'expertise a permis de constater dans les lieux de multiples points d'infiltration au droit des chéneaux mais aussi en partie courante, des trous dans les chéneaux et sur les translucides et que plus généralement la couverture dans son ensemble est en fin de vie, non isolée thermiquement et a préconisé la reprise de la couverture entière et non de grosses réparations. Ils font valoir que l'expert a estimé que la grande vétusté et l'absence de réparation de l'ensemble depuis de nombreuses années étaient à l'origine des désordres. Ils soutiennent que la bailleresse ayant refusé de procéder à l'exécution des travaux de couverture depuis 2014 a manqué de ce fait à son obligation de jouissance paisible et de délivrance au point de rendre les lieux loués inexploitables. Ils contestent la part de responsabilité mise à la charge de la société preneuse faisant observer qu'aucune clause du bail ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance et notamment pas la clause de prise des locaux en l'état. Ils ajoutent que l'expertise a conclu à l'existence d'une toiture enfin de vie et non pas à une absence d'entretien et qu'il en résulte que l'état de vétusté était antérieur à son arrivée et que l'entretien que la preneuse a pu apporter à la couverture et les chéneaux étaient sans incidence sur leur état mais empêchent de lui imputer un manque d'entretien. Ils font valoir par ailleurs que le défaut d'entretien des locataires successifs ne dispense pas le bailleur d'assumer le coût de réfection d'une toiture entrant dans ses obligations. Ils soutiennent encore que les travaux de réfection de la couverture des lieux loués atteinte de vétusté doivent être mis à la charge de la bailleresse peu important que le locataire ait à sa charge les grosses réparations. Ils font valoir par ailleurs que la valeur vénale du bâtiment par le rendement n'est pas applicable et qu'il n'y a perte totale de la chose louée que si le coût des travaux de remise en état excède la valeur du bien et qu'il n'y a pas de faute du bailleur dans son obligation de délivrance, au demeurant ils soutiennent que la valeur de l'immeuble est bien supérieure au coût des travaux et que de même la valeur du rendement locatif lui est supérieure. Ils font valoir que la preneuse a été privée d'une partie de l'assiette des locaux loués du fait des infiltrations et qu'elle a été contrainte d'exploiter dans des locaux dégradés. Ils font valoir que les demandes tendant à voir la bailleresse condamnée à exécuter les travaux sont désormais sans objet mais sollicitent la réparation du préjudice de jouissance subi évalué à la somme forfaitaire de 120000 euros soit 4% du chiffre d'affaires moyen annuel réalisé sur les quatre dernières années pour un trouble de jouissance ayant duré 6 ans et 3 mois ayant entraîné un ralentissement de la cadence de production du fait des pauses accordées au personnel et de l'indisponibilité de certains équipements. En application de l'article 1731 du code civil en l'absence d'état des lieux le preneur est réputé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Le bail commercial peut contenir une clause d'acceptation des lieux en l'état mais celle-ci doit être rédigée de manière précise. En effet une telle clause ne permet le transfert au preneur que des travaux expressément détaillés et ne peut en tout état de cause exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. En l'espèce le seul bail concerné est le nouveau bail souscrit le 28 avril 2011 entre la société Ventmeca Saint-Omer et la société Ventmeca Industrial Fans , bail cédé et transféré dans le cadre de la reprise de cette dernière à la société Ventmeca Fans par l'effet du jugement du tribunal de commerce de Nanterre le 29 janvier 2014. Ce bail du 28 avril 2011 comportait une clause selon laquelle le nouveau locataire la société Ventmeca Industrial fans devait prendre les lieux dans leur état actuel sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation d'aucune sorte et faire exécuter au début du bail et durant son cours toutes réparations quelconques petites ou grosses sans aucune exception, entretenir la devanture la fermeture et le sol des lieux loués cette énonciation n'étant pas limitative de sorte que le preneur rende les lieux en parfait état de réparations et d'entretien, le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil. Ainsi le preneur acceptait les lieux en l'état et acceptait de réaliser les petites et grosses réparations en début de bail et durant le bail mais ne pouvait se voir imposer la réalisation des grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil. L'expertise réalisée en 2019 conclut sans ambiguité au fait que la couverture dans son ensemble est en fin de vie, qu'elle est à remplacer en totalité et qu'elle a souffert depuis de nombreuses années d'un manque d'entretien mais qu'elle est en tout état de cause très vétuste. Il est particulièrement intéressant de relever que lors de sa prise de possession en 2014 la société Ventmeca Fans cessionnaire du bail certes tenue des droits et obligations du cédant a fait réaliser un état des lieux des locaux par acte d'huissier en date du 14 novembre 2014 soit un peu plus de trois ans après le début du bail en date du 28 avril 2011. Il en résulte que dans différentes pièces les plafonds comportent des dalles présentant des traces d'humidité correspondant à des infiltrations et que concernant l'atelier des trous sont constatés en toiture et le fait que de la laine de verre se détache de la toiture avec la tôle visible, mais encore des coulures au niveau des chêneaux et des infiltrations. Il est justifié également d'un second constat d'huissier en date du 29 mars 2016 qui va relever dans l'atelier les désordres affectant la toiture , les tôles du plafond et du toit étant apparentes et la laine de verre se détachant de la toiture et la présence dans l'atelier de seaux métalliques remplis d'eau et de l'eau coulant du plafond. Ce constat confirme le très mauvais état de la toiture. Ces constats confirment le fait que l'état vétuste de la toiture n'est pas récent et que si la toiture est en fin de vie en 2019 elle était déjà vétuste en 2011 dès lors que trois ans après des infiltrations existaient et des désordres étaient apparents sur les plafonds et qu'il sera rappelé que la toiture date d'au moins de la fin d'année 1987. Les premiers juges ont retenu que les fuites en toiture avaient pour origine non seulement la vétusté imputable au bailleur mais également une absence d'entretien mais se sont fondés pour établir cette absence d'entretien notamment sur une note d'expertise établie par M. [C] relevant une absence d'entretien notamment des chêneaux mais aussi une usure de ceux-ci sans qu'une inspection de la toiture en son entier soit réalisée contrairement à l'expertise judiciaire qui a pour ce faire utiliser un drone. Par ailleurs ils ont pris en compte le manque d'entretien des locataires successifs depuis 1987. Or le nouveau bail est en date de 2011 et il ne ressort aucuement de l'expertise que l'état de la toiture qualifié de très vétuste soit le résultat d'une absence d'entretien du preneur ni que cet état aurait été reversible ou aurait été retardé et ainsi la nécessité de procéder à la réfection totale de la couverture si des travaux d'entretien étaient intervenus à compter du nouveau bail. Il sera à cet égard rappelé que le bâtiment dont la toiture est en tôles de fibro-ciment existait déjà en 1987. Au regard de l'ensemble de ces éléments il convient de considérer qu'il appartenait au bailleur de respecter son obligation de procéder aux grosses réparations de l'article 606 du code civil et en conséquence de procéder au remplacement de la couverture en son entier au moins depuis 2014 sans pouvoir opposer au preneur un défaut d'entretien au cours du nouveau bail ayant débuté le 28 avril 2011. A l'action en responsabilité formée à son encontre par la société Ventmeca Fans la société Ventmeca [Localité 9] oppose la clause du bail selon laquelle le preneur a renoncé à tout recours en responsabilité contre les bailleurs au cas où les lieux viendraient à être détruits en totalité ou en partie ou expropriés. En l'espèce il n'y a pas eu perte totale du bien étant observé que l'expertise réalisée en 2019 ne faisait état que d'une gêne certaine dans l'utilisation normale des locaux. Néanmoins il est admis que le coût excessif des travaux de remise en état de l'immeuble excédant sa valeur emporte destruction totale de la chose louée. En l'espèce le bailleur a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement par acte du 25 octobre 2019 estimant le loyer à la somme de 130 000 euros par an hors taxes et hors charges somme à laquelle elle considère par ailleurs que doit s'établir la valeur locative afin de déterminer l'indemnité d'occupation. Ainsi il n'est pas établi que le coût de remplacement de la toiture s'élevant selon l'expertise à 571009 euros HT soit supérieur en 2019 à la valeur de l'immeuble loué évalué en 2008 à 2 657 000 euros sur la surface totale du terrain excédant la surface prévue au bail et dont la valeur vénale était estimée hors terrain à 379 euros le m² soit pour la superficie et le bâtiment objet du bail une somme de plus d'un million quand bien même la société bailleresse a choisi en juillet 2021 de céder la parcelle et les bâtiments qu'elle souhaitait voir démolir, pour la somme de 200000 euros. Par ailleurs à suivre la méthode d'évaluation par le rendement suggérée par la société Ventmeca, dès lors que le montant du loyer, en l'espèce inexistant est différent de la valeur locative il convient de tenir compte des modalités de révision du loyer de la durée restant à courir et du possible déplafonnement. En l'espèce la société Ventmeca [Localité 9] ayant proposé le renouvellement du bail avec un loyer de 130000 euros à l'année en retenant un taux de rendement théorique le plus faible 6% la valeur vénale est bien supérieure au coût des travaux. La bailleresse qui n'a pas respecté son obligation est bien responsable du préjudice de jouissance de la société preneuse qui est établi par les constats d'huissier par elle établis et l'expertise qui outre le constat d'une gêne certaine dans l'utilisation normale des locaux relève la nécessité de faire effectuer au plus vite les travaux. Il convient de relever cependant que la société Ventmeca Fans évalue son préjudice sur une période de 6 années et 3 mois et en faisant valoir qu'une partie des locaux était inexploitable que certains équipements étaient inutilisables et que des pauses devaient être accordées au personnel réduisant la cadence Elle fait état d'une somme forfaitaire de 4% de son chiffre d'affaires.. Il sera relevé à cet égard que la société Ventmeca Fans bénéficiait d'une mise à disposition gratuite des locaux et ne supportait que les charges. Elle a pu de surcroît maintenir son activité durant six années dans les lieux. Si elle fait valoir ne pas solliciter l'indemnisation de la privation de jouissance mais une indemnisation du préjudice correspondant au gain manqué elle ne justifie pas de l'impact de l'état des locaux sur sa production en termes de pourcentage du chiffre d'affaires. Elle justifie simplement des conditions de travail rendues plus difficiles et de la difficulté d'utiliser certaines parties de l'atelier durant les épisodes de pluie et ce essentiellement par la production d'un constat d'huissier de 2016. Il convient de réduire l'indemnisation sollicitée en conséquence à un montant de 45000 euros tenant compte d'une durée et d'une ampleur bien plus réduites du préjudice que celle retenue par la société Ventmeca Fans. Sur le paiement des indemnités d'occupation La société Ventmeca [Localité 9] soutient qu'à la suite des congés échangés, le bail a pris fin au 30 avril 2020 et qu'à cette date les locaux auraient dû lui être restitués mais qu'à défaut une indemnité d'occupation lui est due dont la valeur retenue par les premiers juges n'est pas adaptée à la consistance des locaux et à la valeur locative. Les intimés soutiennent qu'il n'appartenait pas au tribunal de revenir sur la clause de gratuité du bail et de déterminer le montant de la valeur locative des locaux. Ils rappellent à ce titre que l'indemnité d'occupation par sa nature mixte compensatoire et indemnitaire assure la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Ils font valoir que la provision demandée doit être fixée au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et qu'en l'espèce le bail a été consenti à titre gracieux. Ils font observer de surcroît que le bailleur ne justifie d'aucun préjudice d'indisponibilité des locaux pour leur remise en location dès lors que le bâtiment était destiné à être démoli étant impropre à la location en raison de sa toiture vétuste et fuyarde. Les premiers juges ont justement retenu que le maintien du preneur dans les lieux à l'issue du bail et postérieurement à la date d'effet de son congé et à l'exercice de son droit d'option caractérise une occupation sans droit ni titre à compter du 1er mai 2020 et jusqu'au 29 janvier 2021 date de la libération des lieux. Durant cette occupation la société Ventmeca [Localité 9] s'est trouvée privée de son droit à user et disposer de son bien et à ce titre une indemnité d'occupation est due par la société Ventmeca . Cette indemnité d'occupation a une double nature, compensatoire elle est la contrepartie de l'occupation du bien et indemnitaire si le bailleur établit la preuve d'un préjudice particulier. En l'espèce la société Ventmeca ne fait pas la preuve d'un préjudice particulier dès lors qu'elle n'établit pas avoir été empêchée durant cette occupation en grande partie durant la crise sanitaire de relouer de nouveau les lieux ou bien d'en disposer en procédant à leur mise en vente. Au demeurant l'état des locaux nécessitant la reprise de l'entière toiture et une fermeture des lieux de six mois empêchait d'envisager à court terme la conclusion d'un nouveau bail. De surcroît dès le mois de janvier 2020 la société Ventmeca [Localité 9] envisageait la démolition totale des locaux. S'agissant de l'occupation des lieux en l'absence de tout élément sur leur valeur locative il convient de fixer l'indemnité d'occupation au paiement de la taxe foncière, seule obligation à laquelle était tenu le locataire durant le bail et dont il lui est demandé l'exécution. Sur le paiement de la taxe foncière La société Ventmeca Saint-Omer soutient que la créance de charge de taxe foncière est une créance de charges locatives qui ne relève pas du régime de l'impôt de taxe foncière dont le propriétaire est seul redevable et que le tribunal a opéré une confusion entre la date dont dépend l'assujetissement à la taxe foncière au 1er janvier de l'année d'imposition et la date du fait générateur de la créance de remboursement de ladite taxe qui est fonction de la période d'occupation du bien donné l'occupation des lieux étant le fait générateur. Les intimés soutiennent que la taxe foncière 2020 ne peut faire l'objet d'une condamnation dès lors qu'il s'agit d'une créance antérieure au redressement judiciaire son fait générateur étant fixé au 1er janvier 2020 et son paiement étant calculé au prorata temporis. Ils font valoir à ce titre que le fait générateur de la taxe foncière n'est pas la mise en recouvrement de la créance fiscale mais résulte de la propriété au 1er janvier de l'année à laquelle elle se rapporte. Ils demandent en conséquence que la société Ventmeca [Localité 9] soit déboutée de sa demande de paiement de la taxe foncière 2020 à hauteur de la quote-part de 12929 euros s'agissant d'une créance antérieure inopposable à la procédure de redressement judiciaire faute de déclaration. Ils demandent que le paiement de la quote part de taxe foncière pour 2021 soit étalé en quatre échéances de 808 euros. Le bailleur doit déclarer à la procédure collective de son locataire toutes les sommes qui lui sont dues antérieurement au jugement d'ouverture de cette procédure soit les loyers et charges mais aussi les accessoires et notamment les impôts comme la taxe foncière. Les parties ne discutent pas l'inscription au passif de la somme de 6012,88 euros au titre du solde restant dû au titre de la taxe foncière pour les années 2018 et 2019 Il est admis que l'année du jugement d'ouverture la créance de remboursement de la taxe foncière sera nécessairement une créance antérieure à déclarer en intégralité au passif puisque son fait générateur résulte non de la mise en recouvrement mais de la propriété de l'immeuble au 1er janvier de l'année considérée. Ainsi pour l'année 2020 l'intégralité de la somme due au titre de la taxe foncière devait être déclarée alors que la société Ventmeca [Localité 9] n'a déclaré qu'une provision de 26057,22 euros au titre de la taxe foncière 2020 . La juridiction ayant à statuer sur l'admission d'une créance au passif à l'issue d'une instance en cours doit le faire dans les limites de la déclaration Toutefois en l'espèce la taxe foncière est due à compter du mois de mai 2020 au titre de l'indemnité d'occupation et la société Ventmeca [Localité 9] a déclaré une somme de plus de 51000 euros au titre de l'indemnité d'occupation due de mai à début septembre 2020. Aussi la créance de la société Ventmeca [Localité 9] au titre des taxes foncières dues pour les années 2018 à 2020 mais également de l'indemnité d'occupation s'établit ainsi : Créance à inscrire au passif : - 6012,88 euros au titre du solde dû sur les années 2018 et 2019 - 25856 euros au titre de la taxe foncière 2020 et de l'indemnité d'occupation du 1er janvier au 2 septembre 2020 Au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 2 septembre 2020 il doit être alloué à la société Ventmeca [Localité 9] la somme de 12928 euros ( 4X3232) à laquelle la société Ventmeca Fans doit être condamnée. Enfin s'agissant de la taxe foncière pour l'année 2021 les parties s'entendent pour voir fixer la condamnation de la société Ventmeca Fans à la somme de 3232 euros. Il convient de rejeter tout délai de paiement au regard de la modicité de la somme. Sur la compensation La société Ventmeca [Localité 9] soutient que la compensation doit s'appliquer également avec les créances nées antérieurement au redressement judiciaire dès lors qu'il existe un lien de connexité avec la créance due à la société faisant l'objet du redressement judiciaire et sollicite ainsi que la compensation intervienne entre toutes les créances respectives des parties. Après le jugement d'ouverture de la procédure collective la compensation est en principe interdite du fait de l'interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture mais en application de l'article L 622-7 du code de commerce à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. La connexité suppose que les deux créances aient le même fondement. Il en va ainsi lorsque les deux créances sont nées d'un même contrat. En l'espèce la compensation peut être prononcée entre la créance de charges locatives due par le preneur au bailleur et la créance indemnitaire due par celui-ci pour inexécution de son obligation de réaliser les réparations lui incombant, obligation née du contrat . Sur la communication des déclarations rectificatives de TVA La société Ventmeca [Localité 9] fait valoir qu'elle a intérêt direct à la communication de ces déclarations pour le cas où elle ferait l'objet d'un contrôle fiscal afin de justifier de son crédit de TVA. Les intimés s'opposent à la demande de communication faute pour la société Ventmeca [Localité 9] de justifier en quoi la production des déclarations rectificatives constituerait un élément de preuve nécessaire à la présente instance. Il n'est pas davantage justifié en appel qu'en première instance de la nécessité de la communication sollicitée. Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il y a lieu de confirmer la décision entreprise quant à son partage des dépens et son rejet des demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. A hauteur d'appel il convient de condamner la société Ventmeca [Localité 9] aux entiers dépens d'appel et de la condamner à payer à la société Ventmeca Fans la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin les organes de la procédure collective étant intimés à la procédure il n'y a pas lieu de déclarer la présente procédure opposable à ceux-ci PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition de la décision au greffe, Confirme la décision entreprise excepté des chefs du montant de l'indemnité au titre du préjudice de jouissance, de l'indemnité d'occupation, de la taxe foncière et de la compensation ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés ; Condamne la SAS Ventmeca [Localité 9] à payer à la SAS Ventmeca Fans la somme de 45000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ; Dit que l'indemnité d'occupation due par la société Ventmeca Fans à compter du 1er mai 2020 au 29 janvier 2021 sera équivalente à la taxe foncière mise à sa charge ; Fixe comme suit les créances de la société SAS Ventmeca [Localité 9] au passif de la procédure collective de la SAS Ventmeca Fans : - 6012,88 euros au titre du solde des taxes foncières 2018 et 2019 - 25856 euros au titre de la taxe foncière 2020 et de l'indemnité d'occupation du 1er mai au 2 septembre 2020 Condamne la société Ventmeca Fans à payer à la société Ventmeca [Localité 9] les sommes de : - 12928 euros au titre de l'indemnité d'occupation due du 2 septembre 2020 au 31 décembre 2020 - 3232 euros au titre de la taxe foncière et indemnité d'occupation due au mois de janvier 2021. Ordonne la compensation des créances réciproques des parties fondées sur le même contrat de bail ; Y ajoutant, Condamne la société Ventmeca [Localité 9] aux entiers dépens d'appel ; Condamne la scoiété Ventmeca [Localité 9] à payer à la SAS Ventmeca Fans la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, La Présidente,