Cour d'appel, 12 septembre 2024. 22/17250

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 12 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/ 322 Rôle N° RG 22/17250 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKRDY [M] [P] C/ S.A. LOGIS MEDITERRANEE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Velislava LUCHEVA Me Olivier DANJOU Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 22 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22-000360. APPELANT Monsieur [M] [P] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/175 du 27/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Velislava LUCHEVA, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉE S.A. LOGIS MEDITERRANEE prise en la personne de directeur général en exercice domicilié es qualité au siège, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Olivier DANJOU de la SELARL DANJOU & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024 Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 3 novembre 2016, la SA HLM LOGIS MEDITERRANEE a donné à bail d'habitation à M. [M] [P] un appartement avec un emplacement de stationnement à [Localité 1] pour un loyer initial de 368, 03 euros et 50 euros, outre 103, 37 euros de provisions sur charges. Par exploit du 25 mars 2022, M. [P], qui se plaignait d'une absence de régularisation de charges, a fait assigner la société LOGIS MEDITERRANEE aux fins principalement de la voir condamner à lui remettre les justificatifs de charges depuis 2017 sous astreinte et de la voir condamner à lui verser des dommages et intérêts au titre de son préjudice moral. Par jugement contradictoire du 22 novembre 2022, le tribunal de proximité de Martigues a : - débouté M. [P] de ses demandes tendant à obtenir la remise de tous les justificatifs de charges depuis 2017 sous astreinte et le remboursement du trop payé ainsi que de sa demande tendant à voir constater que la société n'a pas respecté son obligation de régularisation de charges et de sa demande de dommages et intérêts, - débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - rappelé l'exécution provisoire de la présente décision, - débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, - condamné M. [P] aux dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions en matière d'aide juridictionnelle. Le premier juge a noté que M.[P] n'avait tiré aucune conséquence de l'absence de régularisation des charges pour les années 2019 et 2020. Il a en outre relevé que la régularisation avait eu lieu au bénéfice du locataire. Il a souligné que M.[P] n'indiquait pas qu'il n'avait pas été mis en mesure de consulter les pièces justificatives. Il a donc débouté ce dernier de sa demande de justificatifs de charges et de sa demande de dommages et intérêts, faute de démontrer le préjudice qu'il aurait subi du fait du comportement de son bailleur. Par déclaration du 27 décembre 2022, M. [P] a relevé appel de tous les chefs de cette décision. La SA LOGIS MEDITERRANEE a constitué avocat. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2024 auxquelles il convient de se reporter, M. [P] demande à la cour : - de déclarer son appel recevable Y faisant droit, - d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau : - de condamner la SA LOGIS MEDITERRANEE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre du préjudice causé par sa défaillance, - de condamner la SA LOGIS MEDITERRANEE à lui rembourser le trop-payé au titre des provisions versées pour les années 2018, 2019 et 2020, - de condamner la SA LOGIS MEDITERRANEE au versement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et article 37 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique. - de condamner la SA LOGIS MEDITERRANEE aux entiers dépens. Il reproche à son bailleur de ne pas lui avoir adressé les régularisations de charges qu'il demandait. Il note que la société LOGIS MEDITERRANEE a attendu l'audience de première instance pour lui communiquer les décomptes qu'il sollicitait, portant sur les années 2018 à 2022. Il discute certaines dépenses. Il soutient que son bailleur a manqué à ses obligations en communiquant tardivement les décomptes de charges. Il lui reproche également un manque de transparence et de communication relatives aux dépenses engagées. Il explique n'avoir pu consulter les pièces justificatives qui n'ont jamais été mises à sa disposition. Il estime en conséquence être bien fondé à solliciter le remboursement des provisions qu'il a versées. Il sollicite la réparation du préjudice moral qu'il a subi du fait de son bailleur qui n'a communiqué que tardivement les décomptes de charges, alors qu'il avait demandé à celui-ci, à plusieurs reprises, de les lui communiquer. Il soutient avoir subi un sentiment d'inquiétude lié à l'opacité du calcul des charges. Il ajoute que son bailleur l'accuse à tort de n'être pas à jour de ses loyers. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 mai 2024, la Société LOGIS MEDITERRANEE demande à la cour : - de confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de MARTIGUES le 22 novembre 2022 en toutes ses dispositions, - de débouter M. [M] [P] de ses demandes tendant à obtenir le remboursement du trop payé ainsi qu'à voir constater que la société LOGIS MEDITERRANEE n'a pas respecté son obligation de régularisation de charges, et de sa demande de dommages et intérêts, - de débouter M.[M] [P] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens, - de condamner M. [M] [P] à verser à la société LOGIS MEDITERRANEE la somme de 2.000,00 € au visa de l'article 700 du Code de procédure civile, - de condamner M.[M] [P] aux entiers dépens, distraits au profit de Me Olivier DANJOU, Avocat sur son affirmation de droit. Elle indique mettre à la disposition des locataires les justificatifs de charges et note que la possibilité de consulter ces justificatifs a été rappelée à M.[P] lors d'une conciliation du 27 août 2020. Elle relève n'être pas obligée d'envoyer par courrier l'ensemble des justificatifs aux locataires. Elle note que M. [P] refuse en réalité de consulter les pièces mises à sa disposition. Elle soutient lui avoir communiqué les décomptes par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires, avec la régularisation des charges. Elle conteste tout manquement contractuel et toute erreur dans le décompte de charges. Elle conteste tout préjudice au détriment de M. [P]. MOTIVATION Selon l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires, dans un délai de six mois. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Le bailleur, qui doit mettre à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges, n'a pas à envoyer directement les pièces justificatives au locataire, mais doit seulement lui indiquer où et quand il peut les consulter. Il ressort d'une commission départementale de conciliation du 27 août 2020 qu'il était proposé à M.[P] de lui adresser les factures de la copropriété par internet et de se rendre sur site pour un rendez-vous explicatif, ce que ce dernier a refusé. M. [D], locataire, mentionne que 'les autres bailleurs sociaux ayant des immeubles à [Localité 5] mettent des bureaux à disposition des locataires qui souhaitent regarder les factures concernées pour vérification, pas L-M. Il faut se rendre dans leurs locaux de [Localité 4]! Ont-ils des choses à cacher(...)'. Ainsi, il ressort de cette attestation que la société LOGIS MEDITERRANEE met à la disposition de ses locataires les pièces justificatives, même s'il elle ne leur permet pas de les consulter au sein même de la résidence de [Localité 5]. Il appartenait à M.[P] de se déplacer pour consulter les pièces justificatives, s'il voulait comprendre plus en détail les sommes sollicitées. Il est démontré que la société LOGIS MEDITERRANEE n'a pas systématiquement procédé annuellement à la régularisation des charges mais l'a fait dans les délais de la prescription triennale (régularisation des charges de l'exercice 2016 en janvier 2018 ; régularisation des charges de l'exercice 2017 en décembre 2018; régularisation des charges de l'exercice 2018 en octobre 2019; régularisation des charges de l'exercice 2019 en février 2021 ; régularisation des charges de l'exercice 2020 en juin 2022 ; régularisation des charges de l'exercice 2021 en décembre 2022). M. [P] s'est également vu remettre les décompte par nature de charges et le mode de répartition dans le cadre de cette procédure. Le bailleur a fourni les explications concernant les interrogations qu'il formule (trop-perçu de charges pour l'année 2018; calcul prorata temporis de la prestation ménage; prestation Numéricable; provision ascenseur). M.[P] sera en conséquence débouté de sa demande au titre d'une restitution des provisions sur charges pour les années 2018, 2019 et 2020. Sur la demande de dommages et intérêts S'il est démontré que la société LOGIS MEDITERRANEE n'a pas respecté son obligation légale de régularisation annuelle de charges, il appartient à M.[P] de démontrer le préjudice qu'il a subi en lien avec ce manquement. Il ressort des pièces produites que les régularisations, faites dans le délai de prescription, lui ont toutes été favorables. Il est également établi qu'il pouvait se déplacer pour consulter les pièces justificatives et ne pouvait exiger de son bailleur qu'il les lui envoie. Il a refusé une conciliation qui lui était proposée. Il ne justifie pas d'un harcèlement de son bailleur et note qu'une erreur a été commise en mars 2022 concernant le paiement de son loyer, qui lui avait été réclamé alors qu'il s'était exécuté. L'erreur du bailleur a été réparée et M.[P] ne justifie pas d'un préjudice particulier. En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles M. [P] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés par Maître DANJOU. Il sera débouté de ses demandes faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour des raisons tirées de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la société LOGIS MEDITERRANEE sera déboutée de ses demandes sur ce fondement. Le jugement déféré qui a condamné M. [P] aux dépens et a rejeté les demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe CONFIRME le jugement déféré, Y AJOUTANT, REJETTE la demande de M. [M] [P] tendant à voir condamner la SA LOGIS MEDITERRANEE à lui rembourser le trop-payé au titre des provisions versées pour les années 2018, 2019 et 2020, REJETTE les demandes des parties faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [M] [P] aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par Maître DANJOU. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,