Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aude LACROIX ; Me Carol AIDAN
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/07642 - N° Portalis 352J-W-B7H-C24SW
N° MINUTE :
1-2024
JUGEMENT
rendu le mercredi 20 novembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [W] [Y], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDERESSE
Société ERIGITTE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Carol AIDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0021
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 juin 2024
Délibéré le 20 novembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 20 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/07642 - N° Portalis 352J-W-B7H-C24SW
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 11 septembre 1997, la société civile EGIRITTE a donné à bail à Madame [W] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 4700 francs (soit 716.51 euros) hors charges.
Par acte d'huissier en date du 26 septembre 2023, Madame [W] [Y] a fait assigner la société civile EGIRITTE devant le juge des contentieux de la protection, pôle civil de proximité, du Tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation de cette dernière à faire reprendre l’ensemble des travaux de réparation de nature à mettre fin aux désordres constatés (infiltrations, parasites, air) dans son logement, ainsi qu’aux travaux de reprise d’embellissement (plâtre, peintures et reprise des sols) de ce dernier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, outre la suspension des loyers jusqu’à complète réalisation des travaux, ainsi qu'à lui verser 21600 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 1440 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice financier s’agissant du surcoût de ses primes d’assurance) et 3000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral, outre 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L'affaire a fait l'objet de deux renvois avant d'être retenue à l'audience du 16 juin 2024.
Madame [W] [Y], représentée par leur conseil, a réitéré ses demandes en actualisant celle relative à l’indemnisation de son préjudice de jouissance à la somme de 26 400 euros.
Au soutien de ses demandes, elle se fonde notamment sur le rapport d’expertise amiable d’assurance en date du 11 mars 2021 ayant constaté « des infiltrations par toiture de l’immeuble assuré dont l’origine n’a toujours pas été réparée (…) générant des dommages aux embellissements d’origine dans une des chambres de Mme [Y] [W], locataire au dernier étage depuis 20 ans dans l’immeuble assuré», des rapports des services techniques de l’habitat de la ville de [Localité 2] en date des 11 août 2021 et 26 janvier 2022 constatant outre la vétusté des fenêtres et de l’installation électrique des lieux loués, des « infiltrations d’eaux pluviales (affectant) les murs et les plafonds du logement, notamment dans le séjour, en raison d’un manque d’étanchéité de la couverture du bâtiment et/ou de ses accessoires » et du constat amiable de dégât des eaux d’origine inconnue en date du 10 janvier 2023. Elle rappelle que des travaux ont été réalisés par le bailleur notamment des travaux de reprise de la toiture en mai 2021 et de l’embellissement en mars 2023, mais que ceux-ci n’ont pas permis de remédier à la situation des lieux loués. Elle soutient que la situation a affecté significativement son moral car elle l’a empêchée de recevoir des proches à son domicile. Elle lui aurait également causé un préjudice financier, en ce qu’elle l’a contrainte à souscrire une nouvelle police d’assurance auprès d’un nouvel assureur, le précédent ayant résilié son contrat compte tenu des nombreux sinistres de dégâts des eaux déclarés par elle.
La société civile EGIRITTE, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement aux termes desquelles, elle sollicite le rejet de l'ensemble des demandes et la condamnation de la locataire à lui verser la somme de 1379,02 euros au titre des loyers impayés et de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, la société civile EGIRITTE indique que la locataire ne rapporte la preuve ni du caractère indécent du logement, ni de l’origine de l’ensemble des fissures invoquées. Elle rappelle avoir réalisé pour 50 000 euros de travaux de réparation des causes des infiltrations constatées dans les lieux loués. La société civile EGIRITTE précise également que l’indemnisation de Madame [Y], au titre des travaux de la reprise desHF -2016709462
HF
embellissements, incombe d’abord à l’assureur de cette dernière, lequel devrait ensuite se retourner contre son assureur, en qualité de bailleresse, qui avait d’ores et déjà indiqué qu’il garantirait le sinistre.
La société civile EGIRITTE conteste, par ailleurs, la réalité du préjudice de jouissance et du préjudice moral de la défenderesse. Elle soutient également que Madame [Y] n’apporte pas la preuve d’une quelconque faute pouvant lui être imputée et ayant généré le préjudice financier qu’elle allègue.
Enfin, la société civile EGIRITTE indique que Madame [Y] n’est pas fondée, en l’espèce, à demander une suspension du paiement des loyers, les lieux loués étant d’après elle toujours habitables.
La décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2024 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 20 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les manquements au bailleur au titre de son obligation de délivrance
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu'un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Par ailleurs, la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que le remplacement de la gouttière ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987, seul l'entretien courant des canalisations d'évacuation des eaux pluviales en faisant partie.
La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu'il concerne la décence du logement ou le bon état d'usage et de réparation, incombe au preneur.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
En l'espèce, Madame [Y] invoque l’infestation de son logement par des nuisibles et des parasites (prolifération et infestation de xylophages), d’une absence de protection pour les eaux de ruissellement et une absence de protection contre les infiltrations, de l’existence dans son logement d’infiltrations d’air parasites, d’une absence suffisante d’étanchéité à l’air, de la non-conformité des réseaux et des branchements d’électricité, ainsi que du mauvais état d’usage et de fonctionnement de l’installation électrique à son domicile. A ce titre, elle produit le rapport d’expertise amiable d’assurance en date du 11 mars 2021 réalisé contradictoirement entre les parties et ayant constaté « des infiltrations par toiture de l’immeuble assuré dont l’origine n’a toujours pas été réparée (…) générant des dommages aux embellissements d’origine dans une des chambres de Mme [Y] [W], locataire au dernier étage depuis 20 ans dans l’immeuble assuré ».
Cet élément est confirmé par les rapports des services techniques de l’habitat de la ville de [Localité 2] en date des 11 août 2021 et 26 janvier 2022 constatant outre la vétusté des fenêtres et de l’installation électrique des lieux loués, des « infiltrations d’eaux pluviales (affectant) les murs et les plafonds du logement, notamment dans le séjour, en raison d’un manque d’étanchéité de la couverture du bâtiment et/ou de ses accessoires ». Ces éléments sont également confirmés par le procès-verbal d’huissier de justice en date du 27 décembre 2022 constatant des taux d’humidité dans les lieux loués allant de 1% dans la pièce en enfilade située après la chambre à 25,8% dans le salon/ salle à manger et par le rapport de recherche de fuite en date du 10 janvier 2023, ainsi que par le constat amiable de dégât des eaux d’origine inconnue a été réalisé contradictoirement par les parties le 10 janvier 2023 et par le rapport d’intervention de la société PROFIL-BÂTIMENT en date du 29 mai 2024 constatant un taux d’humidité pouvant encore aller jusqu’à 40% dans le salon/salle à manger.
Il ressort, en revanche, de ce dernier rapport que des travaux portant sur la cause des infiltrations (notamment au niveau de la toiture et de la souche de la cheminée) ont été réalisés par le bailleur et que « les travaux de réfection des peintures (ne pourraient être réalisées) que lorsque le taux sera inférieur à 20% après prise de mesure ».
Ce document émanant d'une entreprise mandatée par le bailleur pour procéder à la « recherche d’une fuite » est un élément sérieux au soutien de la réalisation de travaux portant sur la cause des infiltrations affectant les lieux loués et de l'existence d'une difficulté relative à un taux d’humidité encore important au sein de ces derniers notamment dans la pièce principale.
La société EGIRITTE, en réponse à ces éléments, ne relève qu’aucun arrêté de péril ou d’insalubrité n’a été délivré par les services de la mairie de [Localité 2] en dépit des trois déplacements réalisés par ces derniers dans les lieux loués et que la présence de xylophages n’est pas démontrée par la locataire. La bailleresse soutient également avoir réalisé pour 50 000 euros de travaux pour remédier à l’origine des infiltrations affectant le logement de Madame [Y]. Elle produit notamment plusieurs factures de la « MAISON CAMORS-COUVERTURE FRANCAISE » en date des 10 novembre 2020, 07 janvier 2021, 05 mars 2021, 30 mai 2021, ainsi qu’une attestation de travaux exécutés de la « MAISON CAMORS-COUVERTURE FRANCAISE » en date du 11 mars 2021. La société EGIRITTE produit, de même, trois factures en date des 08 janvier 2024, 08 et 13 février 2024 de la société NL COUVREUR, ainsi qu’une facture de l’Etablissement GOMEL en date du 24 mars 2022 relative à des travaux d’électricité.
S’agissant des travaux de reprise des embellissements, la société EGIRITTE soutient que leur indemnisation incombe à l’assureur de la locataire, lequel s’est d’ores et déjà engagé à garantir le sinistre.
Ainsi, si la preuve de la persistance des causes des infiltrations affectant les lieux loués n’est pas apportée, le rapport d’intervention de la société PROFIL-BÂTIMENT en date du 29 mai 2024 constatant que les travaux relatifs à la toiture et à la souche de cheminée ont mis un terme à ces dernières, la preuve relative aux conséquences de ces infiltrations est, elle, apportée : présence de moisissure, de fissures, de traces de bistres notamment dans les lieux loués. Ces dernières constituent, compte tenu de leur ampleur et du taux d’humidité pouvant aller jusqu’à 40% dans la pièce principale le 29 mai 2024, nécessairement un défaut de délivrance des lieux en bon état de réparation sans que les lieux loués puissent pour autant être qualifiés « d’indécent ».
Il sera, en conséquence, ordonné au bailleur de procéder à la réalisation des travaux de reprise des embellissements.
Il sera laissé au bailleur un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement pour la réalisation des travaux afin qu'il ait matériellement le temps de diligenter l'intervention des professionnels requis et de faire exécuter les travaux. Passé ce délai, et afin d'assurer et prévenir l'exécution de cette obligation de faire, la condamnation sera assortie d'une astreinte conformément à l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution. Cette astreinte sera provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de quatre mois.
Le préjudice de jouissance de la locataire, qui n'est pas sérieusement contestable en son principe, sera réparé. Il sera toutefois ramené à de plus justes proportions, soit à la somme de 10 000 euros.
Sur les arriérés de loyer et de charges et la demande de suspension des aides au logement
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.
En l'espèce, il ressort du décompte établi par la bailleresse au 06 juin 2024 que la somme de 1479.02 euros serait due par le locataire.
Madame [Y] ne conteste pas cette somme. Elle sollicite néanmoins la suspension du paiement des loyers jusqu’à complète réalisation des travaux.
Il en résulte que Madame [Y] est débitrice de la somme de 1479.02 euros et qu’elle sera condamnée au paiement de cette somme. S’agissant de sa demande portant sur la suspension du paiement des loyers jusqu’à complète réalisation des travaux, elle sera rejetée les lieux loués ne pouvant être qualifiés d’indécents.
Sur la demande au titre du préjudice financier
En l’espèce, Madame [Y] affirme qu’elle a dû souscrire une nouvelle police d’assurance suite à la résiliation de son contrat en raison des nombreux sinistres déclarés et que cela lui a causé un préjudice financier, compte tenu du surcoût des primes engendré par cette circonstance.
Madame [Y] n’apporte cependant pas la preuve du lien de causalité entre les désordres affectant les lieux loués et le surcoût des primes de sa nouvelle police d’assurance.
Par conséquent, Madame [Y] sera déboutée de sa demande en réparation de son préjudice financier.
Sur la demande au titre du préjudice moral
En l’espèce, Madame [Y] soutient que les problèmes d’humidité affectant son domicile lui ont causé un préjudice moral. Elle précise qu’ils l’ont empêchés de recevoir ses proches, notamment sa petite-fille qu’elle souhaiterait garder à son domicile.
Toutefois, la requérante ne produit aucune pièce de nature à l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà réparé au titre du préjudice de jouissance.
Par conséquent, Madame [Y] sera déboutée de sa demande en réparation de son préjudice moral.
Sur les demandes accessoires
La société civile EGIRITTE, partie perdante au principal, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu des délais de paiements accordés, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la société civile EGIRITTE à faire réaliser, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux de reprise des embellissements du logement loué à Madame [W] [Y] ;
ASSORTIT cette obligation de faire d'une astreinte, provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de 4 mois ;
CONDAMNE la société civile EGIRITTE à verser la somme de 10 000 euros à Madame [W] [Y] au titre de son préjudice de jouissance ;
CONDAMNE Madame [W] [Y] à verser à la société civile EGIRITTE la somme de 1479,02 euros au titre de l’arriéré locatif ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE la société civile EGIRITTE à verser à Madame [W] [Y] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société civile EGIRITTE aux dépens ;
ORDONNE l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffier susnommés.
Le greffier La présidente.
