Cour d'appel, 28 octobre 2024. 22/20463

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 10 ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2024 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/20463 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGZVL Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Octobre 2022- TJ de Paris- RG n° 17/10085 APPELANTES Madame [K] [T] [Adresse 2] [Localité 9] née le [Date naissance 5] 1980 à [Localité 11] Représentée par Me Benoît DERIEUX de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0019 Madame [V] [T]-[L] [Adresse 7] [Localité 4] née le [Date naissance 6] 1978 à [Localité 11] Représentée par Me Benoît DERIEUX de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0019 INTIMÉ LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE Le Directeur Régional des Finances Publiques d'Ile de France et du département de Paris en ses bureaux du Pôle Fiscal Parisien [Adresse 1], [Adresse 1] [Localité 8] Représenté par Me Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 02 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de la chambre Monsieur Xavier BLANC, Président Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signée par Christine SIMON-ROSSENTHAL, et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Par acte authentique du 19 juin 2012, enregistré le 22 juin 2012 auprès des services fiscaux, Monsieur [B] [T] a fait donation-partage à ses deux filles, Madame [V] [T] et Madame [K] [T], ci-après dénommées « les consorts [T] », notamment de 17/80ème de la nue-propriété indivise de l'immeuble sis [Adresse 10] dans le [Localité 12] dont la valeur a été déclarée pour 1 265 118 euros. Le 10 décembre 2015, l'administration fiscale leur a notifié une proposition de redressement, retenant une valeur de la quote-part du bien cédé de 2 479 338 euros. Deux avis de mise en recouvrement ont été émis les 16 et 23 septembre 2016 pour 493 146 euros en droits et 80 789 euros de pénalités, soit au total 573 935 euros, pour l'une et l'autre des donataires. M. [B] [T] étant décédé le [Date décès 3] 2016, les consorts [T] ont formé une réclamation auprès des services fiscaux le 5 octobre suivant, qui a été rejetée le 2 mai 2017. Par exploit du 29 juin 2017, les consorts [T] ont fait assigner l'administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris. * * * Vu le jugement prononcé le 13 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris qui a statué comme suit : - Déboute Madame [K] [T] et Madame [V] [T] épouse [U] de l'ensemble de leurs demandes ; - Condamne Madame [K] [T] et Madame [V] [T] aux entiers dépens en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ; - Déboute Madame [K] [T] et Madame [V] [T] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Vu l'appel déclaré le 5 décembre 2022 par Madame [K] [T] et Madame [V] [T]-[L], Vu les dernières conclusions signifiées le 4 juin 2024 par Madame [K] [T] et Madame [V] [T]-[L], Vu les dernières conclusions signifiées le 24 mai 2024 par l'Etat représenté par la directrice régionale des Finances publiques d'Ile de France et de Paris, Madame [K] [T] et Madame [V] [T] demandent à la cour de statuer comme suit  : Vu le jugement entrepris et la déclaration d'appel, Vu les présentes conclusions et les pièces produites à leur soutien, Vu le livre des procédures fiscales, et notamment ses articles L. 55 et R. 207-1, - Recevoir Mesdames [K] et [V] [T] en leur appel, Y faisant droit, - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mesdames [K] et [V] [T] de l'ensemble de leurs demandes, y compris au titre des frais et des dépens, et en ce qu'il les a condamnées aux dépens ; Et, statuant à nouveau, À titre principal, - Juger que la valeur des 17/80ème de la nue-propriété des biens doit être fixée à 1 501 274 € - Accorder, par réformation de la décision de rejet du 2 mai 2017, la décharge des droits de mutation supplémentaires mis à la charge de Mesdames [K] et [V] [T] ; À titre subsidiaire, - Subsidiairement, juger que la valeur des 17/80ème de la nue-propriété des biens doit être fixée à 2 154 346 €, soit la valeur retenue par l'expertise ; - Accorder, par réformation de la décision de rejet du 2 mai 2017, la décharge des droits de mutation supplémentaires mis à la charge de Mesdames [K] et [V] [T] ; En tout état de cause, - Condamner la Direction régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de Paris, en la personne de son Directeur régional, à payer à Mesdames [K] et [V] [T] la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la Direction régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de Paris, en la personne de son Directeur régional, aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise, comme prévu à l'article R 207-1 du livre des procédure fiscales. L'Etat représenté par la directrice régionale des Finances publiques d'Ile de France et de Paris, demande à la cour de  statuer comme suit : Vu les mémoires respectivement signifiés, - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 13 octobre 2022 ; - Confirmer les rappels effectués par l'administration ; - Confirmer la décision de rejet contentieux du 2 mai 2017 ; - Rejeter la demande de paiement de la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Dire qu'en toute hypothèse les frais de constitution d'avocat resteront à la charge de Mmes [T] ; - Condamne Mmes [T] en outre à verser 3 000 € à la Directrice régionale des finances publiques d'Île-de-France et de Paris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à tous les dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juin 2024. SUR CE, LA COUR Mmes [T] soutiennent que, pour l'évaluation de la valeur vénale de l'immeuble litigieux, il convient d'opter pour une évaluation par le rendement et non par la méthode de comparaison au m². Elles rappellent que cette méthode est utilisée par les praticiens et les professionnels de l'immobilier. Elles exposent ainsi que le taux de rendement immobilier doit être fixé à 5 % afin de tenir compte du coût de l'argent à 10 ans, des illiquidités du capital et des risques immobiliers. Elles affirment aussi qu'il faut prendre en compte une décote pour les travaux de structure qui étaient nécessaires le jour de la donation au regard de l'état de l'immeuble. A ce titre, elles rappellent que le total des travaux réglés de 2012 à 2019 s'élève à 1 437 585 €. Elles exposent encore qu'il faut retenir le prix de 5 500 € / m², qui représente la moyenne des transactions similaires intervenues entre le 19 juin 2011 et le 19 juin 2012 dans les 8ème et 9ème arrondissements. Elles en déduisent que la valeur des 17/80ème de la nue-propriété litigieuse s'élève à 1 501 274 €. A titre subsidiaire, elles soutiennent qu'il faut retenir la valeur retenue par l'expert judiciaire, c'est-à-dire 2 154 346 €. L'administration fiscale réplique que la méthode de capitalisation utilisée par les appelantes ne peut être retenue, mais qu'il faut s'appuyer sur le méthode dite par comparaison conformément à ce que préconise la Cour de cassation. En l'espèce, elle rappelle qu'elle a retenu quatre termes de comparaison d'immeubles situés [Adresse 10] à [Localité 11] comme l'immeuble litigieux. En tout état de cause, elle expose que l'évaluation de l'expert, qui a abouti à la valeur de 2 154 346 €, se rapproche de la valeur qu'elle a retenu, à savoir 2 479 338 €. S'agissant de la décote pour travaux, l'administration la refuse car d'une part, les travaux allégués ne sont pas tous indispensables à une mise en location, et d'autre part, ils n'ont pas été justifiés par un quelconque devis ou facture. Quant à la méthode d'évaluation au m², elle affirme qu'elle a bien sélectionné des ventes d'immeubles entiers, aux années de construction proches et d'une superficie comparable à l'immeuble litigieux. Elle en déduit que l'évaluation de 5 500 € / m² doit être rejetée. Ceci étant exposé, il résulte des dispositions de l'article 761 du code général des impôts que: ' Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants. Pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.(...)' Pour la détermination de la valeur vénale reélle il convient d'apprécier le prix obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, pour des biens comparables. Dans la présente espèce, il convient donc d'appliquer la méthode dite par comparaison et de se situer au 19 juin 2012, date de la donation. Par jugement prononcé le 4 juillet 2019, le tribunal de grande intance de Paris, statuant avant dire droit, a ordonné une expertise confiée à Madame [H] avec mission d'apprécier la valeur vénale au 19 juin 2012 des 17/80eme de la nue- propriété indivise de l'immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 13]. L'expert a adopté la méthode de la capitalisation alors qu'il a été ci dessus retenu qu'il convenait de lui préférer la méthode de comparaison losqu'il est possible de connaître des références de cession de biens comparables à une date concommitante à l'acte soumis à l'imposition. Dans la présente espèce, la proposition de rectification du 10 décembre 2015 comporte les 4 termes de comparaison suivants portant tous sur des immeubles situés [Adresse 10] : - une vente datée du 4 mai 2012 relative à un immeuble construit en 1860 d'une superficie pondérée de 3 528 mètres carrés pour un prix au métre carré de 5 555 euros, - une vente datée du 29 décembre 2011 relative à un immeuble construit en 1870 également d'une superficie de 2 120 mètres carrés pour un prix au mètre carré de 5 961 euros, - une vente datée du 27 avril 2010 portant sur un immeuble construit en 1865 d'une superfcie de 1465 mètres carrés pour un prix au mètre carré de 6 574 euros , - une vente du 22 juin 2012 concernant un immeuble construit en 1880 d'une surface de 3 214 mètres carrés pour un prix au mètre carrée de 6 195 euros. L'administration fiscale a procédé à une moyenne et parvient à un prix au mètre carré de 6 195 euros. Face à cette estimation , il convient de relever que l'expert judiciaire relève 13 prix de cession dont un seul est inférieur à celui retenu par l'administratoin fiscale . Aucune de ces cessions ne porte sur un bien situé [Adresse 10]. En l'absence d'autres d'éléments d'information, il n'est pas possible de considérer qu'il sagit de biens comparables. Mmes [T] versent aux débats une expertise réalisée à leur demande par M. [Y] qui liste les ventes d'immeubles intervenues entre le 19 juin 2011 et le 19 juin 2012 dans les 8ème et 9 eme arrondissements . Ce simple inventaire ne permet aucunement d'apprécier si ces ventes portent sur des biens comparables puisque son champ couvre 2 arrondissements et porte sur des superficies trés variables . Après abattement de 30% pour indivision et prise en compte de l'âge du donateur pour fixer à 70% le montant de la pleine propriété, le montant de la cession au 19 juin 2012 de 17/80 eme de la nue- propriété de l'immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 12] a été chiffré à 2 479 338 euros. Il n'y a pas lieu de déduire de cette estimation le montant des travaux non encore réalisés à la date de la cession à hauteur de 1 293 245 euros . Les contestations formées par les appelantes étant rejetées, le jugement déféré doit être confirmé. Les appelants condamnées aux dépens devront verser à l' intimé une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement déféré ; Condamne solidairement Madame [K] [T] et Madame [V] [T] aux dépens d'appel ; Condamne solidairement Madame [K] [T] et Madame [V] [T] à verser à l'Etat représenté par la directrice régionale des Finances publiques d'Ile de France et de Paris la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Rejette toutes autres demandes. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL