Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/01725

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Dominique DEMEYERE Copie exécutoire délivrée le : à : Monsieur [M] [H] Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/01725 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LB3 N° MINUTE : 3 JTJ JUGEMENT rendu le mardi 24 septembre 2024 DEMANDEUR S.D.C DE LA RESIDENCE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION - [Adresse 1] représenté par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1291 DÉFENDEUR Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 juin 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 24 septembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01725 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LB3 Monsieur [M] [T] est copropriétaire des lots n° 193 et 246 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6]. Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] a fait assigner Monsieur [M] [T] en paiement notamment d’un arriéré de charges de copropriété. Lors de l’audience du 21 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] sollicite le paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts: - 3515,99 euros représentant les appels de provisions, charges et travaux impayés au 4 mai 2024, appel charges courantes 2024 appel 2/4 01/04 fonds travaux appel n°2/4 01/04 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022, - 1821,80 euros représentant les frais de recouvrement, - 1000 euros à titre de dommages-intérêts, - 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. En réponse au défendeur, il soutient qu’il appartenait à Monsieur [M] [T] de signaler son changement d’adresse au syndic et de régler ses charges nonobstant l’absence de mise en oeuvre par le syndic de l’autorisation de prélèvement sur son compte bancaire consentie par le débiteur. Monsieur [M] [T] a sollicité le rejet des demandes. Il expose que le syndic disposait d’un mandat de prélèvement sur son compte bancaire pour le règlement des charges mais qu’il n’en a pas fait usage. Il ajoute que le syndic avait connaissance de son adresse, inchangée depuis l’acquisition des lots concernés par la présente instance où il vit, et lui a néanmoins envoyé les appels de fonds et des mises en demeure à une adresse inexacte. Il précise qu’il pensait ses charges réglées par l’autorisation de prélèvement sur son compte donnée au syndic et n’a dès lors eu connaissance d’impayés de charges que lors de la délivrance d’une mise en demeure à son adresse exacte réceptionnée le 13 mars 2023, les précédentes mises en demeure ayant été envoyées à une autre adresse. Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à justifier des réponses éventuellement apportées par le syndic aux courriels de Monsieur [M] [T] lequel a été autorisé à justifier de son côté que son adresse exacte était bien connue et utilisée par l’ancien syndic. Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. En cours de délibéré, les pièces dont la production avait été autorisée à l’audience ont été remises au tribunal et le syndicat des copropriétaires a par ailleurs confirmé que le solde de charges de 3515,99 euros demandé à l’audience du 21 juin 2024 avait été réglé par Monsieur [M] [T]. MOTIVATION En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, Monsieur [M] [T] n’a pas contesté à l’audience le bien fondé des appels de charges qu’il a payées de sorte que la demande au titre des charges désormais réglées n’est pas vérifiée. La demande en paiement à ce titre est en tout état de cause sans objet compte tenu du paiement intervenu en cours de délibéré. Il est rappelé que sont exclus des frais nécessaires au recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les honoraires particuliers du syndic pour procéder à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat et pour le suivi de la procédure, s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire défaillant n'est pas lié par le contrat de syndic signé par le syndicat des copropriétaires. En l’espèce, des frais de recouvrement sont demandés par le syndicat des copropriétaires (frais de mise en demeure, honoraires de syndic) à compter du 25 février 2020, l’existence d’une dette de charges ne pouvant toutefois être vérifiée à cette date dès lors que le décompte de charges produit au débat débute au 1er avril 2022, les pièces produites ne permettant pas de vérifier l’imputation éventuelle par le syndic pour le syndicat des copropriétaires de paiements de Monsieur [M] [T] intervenus à compter de mars 2023 sur une dette antérieure au 1er avril 2022. Ainsi, les frais de mise en demeure exposés avant le 1er avril 2022 faute d’établir une dette pour la période antérieure à cette date ne sont pas justifiés par le syndicat et la demande en paiement à ce titre est rejetée. En tout état de cause, il ressort des appels de fonds et mises en demeure adressés à Monsieur [M] [T] à compter du 1er avril 2022, versés au débat par le syndicat, qu’ils ont été envoyés à une adresse située à [Localité 5] qui n’est pas la sienne, ce jusqu’à la mise en demeure du 6 mars 2023 envoyée à son adresse exacte située [Adresse 2] dans le 17ème. Or Monsieur [M] [T] justifie tout à la fois qu’il a envoyé au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le 1er juin 2018 une autorisation de prélèvement sur son compte bancaire pour le paiement de ses charges, dont le syndic a accusé réception, et que le syndic connaissait son adresse exacte située [Adresse 2] dans le 17ème, celle ci figurant sur le mandat de prélèvement envoyé le 1er juin 2018 et Monsieur [M] [T] justifiant également de l’envoi d’un courrier par le syndic à cette même adresse le 14 juin 2018. L’adresse de Monsieur [M] [T] a donc toujours été portée à la connaissance du syndic et Monsieur [M] [T] n’a pas changé d’adresse depuis l’acquisition des lots de copropriété objet de la présente instance, la circonstance que cette adresse n’ait plus été correctement renseignée par l’ancien et/ou le nouveau syndic ne lui étant pas opposable. En conséquence, l’absence de règlement de ses charges par Monsieur [M] [T] à la date du 6 mars 2023 est entièrement imputable au syndicat des copropriétaires ce par l’intermédiaire de son syndic lequel n’a pas fait usage du mandat de prélèvement dont il disposait pour recouvrer au terme convenu les charges de copropriété dues par Monsieur [M] [T] ni n’a adressé ses demandes en paiement à son adresse exacte. Ainsi, les frais de recouvrement correspondants à la dette de charges exposés jusqu’à cette date (frais de mise en demeure exposés en mai et juin 2022, les honoraires de syndic n’étant en tout état de cause pas des frais nécessaires ainsi que rappelés ci dessus) ne peuvent être imputés à Monsieur [M] [T]. Dès lors, la demande au titre des frais de recouvrement est rejetée, de même que la demande de dommages et intérêts résultant du défaut de paiement de ses charges par Monsieur [M] [T]. Enfin, dès la réception de la mise en demeure du 6 mars 2023 à son adresse exacte, pour un montant de 14009,52 euros frais inclus, Monsieur [M] [T] a sollicité des délais de paiement au regard de l’importance de la somme due qu’il pensait payée par des prélèvements réguliers du syndic sur son compte bancaire et il a opéré immédiatement des virements importants et réguliers, régularisant également une nouvelle autorisation de prélèvement pour le paiement de ses charges courantes. La dette a été soldée de manière définitive en juin 2024. Ainsi, si une dette de charges persistait lors de l’introduction de l’instance, les circonstances de l’apparition de cette dette telles que rappelées ci dessus et la volonté et les efforts de Monsieur [M] [T] pour régler sa dette le plus rapidement possible manifestés dans les échanges entre les parties à compter de mars 2023 justifient de laisser les dépens de l’instance à la charge du syndicat des copropriétaires, alors que la présente procédure pouvait être évitée. En conséquence, le syndicat des copropriétaires supportant les dépens, sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile est rejetée. La présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] de sa demande au titre des frais de recouvrement et de sa demande de dommages et intérêts, Rejette les autres demandes, Rejette la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] aux dépens de l’instance, Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits LE GREFFIER LE PRESIDENT