Tribunal judiciaire, 30 janvier 2025. 24/06872

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] Service des contentieux de la protection [Adresse 7] [Localité 3] JUGEMENT DU 30 Janvier 2025 N° RG 24/06872 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LGLR Jugement du 30 Janvier 2025 Société ARCHIPEL HABITAT C/ [N] [F] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à ARCHIPEL HABITAT Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 30 Janvier 2025 ; Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 21 Novembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : Société ARCHIPEL HABITAT [Adresse 1] [Localité 4] représentée par madame [W], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [N] [F] domicilié : chez [F] [R] [Adresse 5] [Localité 2] non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 11 juin 2001, à effet au 15 juin 2001, l’Office Public d’HLM devenu l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [N] [F] sur des locaux situés au [Adresse 6] (logement n°29) à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.685,32 francs. Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 15 juin 2001. Par ordonnance de référé du 17 janvier 2014, le président du tribunal d’instance de RENNES a, notamment, constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion du locataire et, l’a condamné à payer à l’OPH ARCHIPEL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges. Il a été procédé à l’expulsion de M. [N] [F] le 24 août 2015. Un procès-verbal de constat a été dressé le 7 septembre 2015 par Maître [H], huissier de justice à [Localité 8], au titre de l’état des lieux de sortie. Par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 21 juin 2018, le bailleur a mis en demeure le locataire de payer la somme de 8.091,12 euros dont 816,89 euros au titre des réparations locatives. Ce courrier est revenu portant la mention « distribué le 29 juin 2018 ». Un constat de carence a été dressé par le conciliateur de justice le 19 septembre 2024. Par requête déposée au greffe le 21 septembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir condamner M. [N] [F] au paiement des sommes restant dues au titre du bail. Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 21 novembre 2024. La convocation adressée au défendeur étant revenue portant la mention « défaut d’accès ou d’adressage », le demandeur a été invité à procéder par voie de citation laquelle a été réalisée par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024. A l’audience du 21 novembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [X] [W] dûment munie d’un pouvoir. Elle a entendu oralement se référer aux termes de son acte introductif d’instance. Ainsi, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728 et suivants du Code civil, l'établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite la condamnation de M. [N] [F] au paiement des sommes suivantes : 680,89 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie ;158,07 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice ;50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A l’appui de ses demandes, elle souligne que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie laisse apparaître que le nettoyage du logement et le changement de quelques éléments peuvent être mis à la charge du locataire. Elle précise qu’elle a appliqué la Charte de vétusté départementale. Elle rappelle qu’elle dispose d’un titre exécutoire pour les sommes restant dues au titre des indemnités d’occupation. Elle ajoute que M. [F] a accepté un plan d’apurement le 2 juillet 2018, qu’il a réglé régulièrement jusqu’au 11 octobre 2021 avant de cesser les paiements, qu’il n’a pas repris à ce jour. Elle précise que faute de disposer des coordonnées actuelles du locataire, elle n’a pu tenter une conciliation préalable. A l’audience, M. [N] [F] n’a pas comparu ni personne pour lui. L’acte introductif d’instance a été signifié selon les modalités prévues à l’article 659 du Code de procédure civile. En application de l’article 473 du Code de procédure civile, prononcé en dernier ressort, le jugement sera rendu par défaut. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1/ Sur la demande au titre des réparations locatives Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus." L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure." L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”. Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, l'état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 15 juin 2001, lors de l'entrée de M. [N] [F] dans les lieux, fait état d'un logement globalement en bon état. Il porte mention du fait que plusieurs éléments ont été refait en octobre 2021 (par exemple les peintures). Dans son procès-verbal de reprise des lieux, en date du 7 septembre 2015, le commissaire de justice fait état de plusieurs éléments sales, en mauvais état voire vétustes. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie justifie l’imputation au locataire des éléments suivants : - le nettoyage du logement ; - dans l’entrée, le changement de l’interphone décrit comme cassé et descellé ; par contre, l’huissier de justice ne mentionne pas de douille cassée, précisant simplement qu’elle est sans ampoule, l’imputation de son remplacement au locataire par le bailleur n’est donc pas justifiée ; - dans la cuisine, le remplacement de l’évier décrit comme totalement hors d’usage, bouché et encrassé ; par contre la douille avec ampoule est notée comme étant en bon fonctionnement, l’imputation de son remplacement au locataire par le bailleur n’est donc pas justifiée ; - dans les wc, l’abattant mentionné comme hors d’usage. Le bailleur produit une facture mentionnant le coût de l’évier à hauteur de 260,29 euros hors taxes et de 30,18 euros hors taxes pour l’abattant des toilettes (soit avec une TVA à 10 %, un total TTC de 319,51 euros) ainsi qu’une facture de 214,80 euros au titre du nettoyage du logement. La facture d’électricien produite ne permet pas de s’assurer du coût de remplacement de l’interphone cependant le bailleur justifie de l’avoir évalué à 71,38 euros frais de main d’œuvre inclus. S’agissant du coût de remplacement de clés non restituées, force est de constater que l’huissier de justice ne mentionne aucun élément à ce titre et que le bailleur justifie du changement des barillets et serrures. Ces éléments ne permettent pas d’attester de l’absence de remise des clés par le locataire, étant souligné qu’il était présent lors de la reprise des lieux même s’il ne s’est pas présenté lors de l’état des lieux de sortie. Ainsi, le coût des réparations locatives peut être fixé à : 319,51 + 214,80 +71,38 = 605,69 euros. Il convient de déduire le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux, soit 256,87 euros (équivalent à la conversion de 1685 francs tels que mentionné au bail en euros, un euro étant égal à 6,5596 francs) ; ainsi, reste dû : 605,69 – 256,87 = 348,82 euros. En conséquence, M. [N] [F] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 348,82 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie. 2/ Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, « il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. » En l’espèce, il convient de rappeler que la reprise des lieux a été réalisée par huissier de justice dans les suites d’une résiliation judiciaire du bail. Il est justifié que le commissaire de justice a convoqué M. [N] [F] à cette visite d’état des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 août 2015 conformément aux dispositions précitées. Il est justifié du coût de l’acte à hauteur de 316,14 euros. Dès lors la moitié de cette somme soit 158,07 euros sera mise à la charge de M. [N] [F]. En conséquence, M. [N] [F] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 158,07 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie. 3/ Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, M. [N] [F] sera condamné aux dépens de l’instance. En application de l’article 700 du Code de procédure civile, au vu de la situation économique de la partie tenue aux dépens, la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT à ce titre sera rejetée. En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n’est par suite pas nécessaire de rappeler cette disposition. PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort, CONDAMNE M. [N] [F] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 348,82 euros (trois cent quarante-huit euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ; CONDAMNE M. [N] [F] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 158,07 euros (cent cinquante-huit euros et sept centimes) au titre des frais d’état des lieux de sortie ; CONDAMNE M. [N] [F] aux dépens de l’instance ; REJETTE la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge