Cour d'appel, 14 décembre 2023. 22/13922

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2023 N° 2023/ 825 Rôle N° RG 22/13922 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKF4B S.A.S. LE CHASTELLARES C/ [V] [B] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laure PERRET Me Elie MUSACCHIA Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 06 octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02107. APPELANTE S.A.S. LE CHASTELLARES Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Me Laure PERRET, avocat au barreau de GRASSE, plaidante INTIMEE Madame [V] [B] née le 07 juin 1941 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Emmanuel PARDO, avocat au barreau de NICE substitué par Me Baptiste BERMONDY, avocat au barreau de NICE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023 Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié en date du 12 novembre 1987, [O] [E] et [Y] [L], aux droits desquels intervient Mme [V] [B], ont consenti à la société par actions simplifiée (SAS) Le Chastellares un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2]) pour y exercer une activité de d'hôtel, restaurant, bar, salon de thé et plats à emporter, moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 195 000 francs, toutes taxes comprises, payable par trimestre et d'avance. Ce bail a fait l'objet de plusieurs avenants. Par décision en date du 1er juillet 2020, le juge des loyers commerciaux de Nice a fixé le loyer renouvelé à la somme de 83 814 euros hors taxes en ordonnant l'exécution provisoire à hauteur de la somme annuelle de 70 000 hors taxes par an. L'appel interjeté à l'encontre de cette décision est toujours en cours. Le 11 septembre 2021, Mme [V] [B] a délivré à la société Le Chastellares un commandement d'avoir à payer la somme principale de 18 628 euros correspondant à des loyers impayés au titre des 2ème et 3ème trimestres 2021 en visant la clause résolutoire insérée dans le bail. Se prévalant d'un commandement de payer resté infructueux, Mme [B] a fait assigner, par acte d'huissier en date du 17 novembre 2021, la société Le Chastellares devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes. Par ordonnance contradictoire en date du 6 octobre 2022, ce magistrat a : - constaté la résiliation du bail commercial du 12 novembre 1987 liant les parties à compter du 11 octobre 2021 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ; - ordonné l'expulsion de la SAS Le Chastellares et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à compter de la signification de l'ordonnance et après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, en application de l'article R 411-1 3° du code des procédures civiles d'exécution, avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à application des dispositions des articles L 433-1 et R 422-1 du mêe code ; - condamné la SAS Le Chastellares à payer à Mme [V] [B], une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 4 635,33 euros par mois, jusqu'à libération des lieux ; - dit qu'à défaut pour elle d'avoir libéré les lieux, passé le délai d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice trimestriel ILC, publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ; - rejeté le surplus des demandes des parties ; - condamné la SAS Le Chastellares à payer à Mme [V] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné SAS Le Chastellares aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l'état des nantissements et privilèges. Suivant déclaration transmise au greffe le 19 octobre 2022, la SAS Le Chastellares a interjeté appel de l'ordonnance susvisée en toutes ses dispositions dûment reprises. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 18 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, de : à titre principal, - constater l'existence de contestations sérieuses tenant à la délivrance d'un commandement de payer en période protégée et à l'exigibilité des loyers et de la résiliation du bail en période de crise sanitaire ; - débouter en conséquence l'intimée de ses demandes ; à titre subsidiaire, - constater sa bonne foi contractuelle ; - constater que les causes du commandement de payer du 11 septembre 2021 ont été réglées ; - constater qu'elle est à jour du paiement des sommes visées dans le commandement de payer et l'assignation, outre de l'intégralité des loyers dus à ce jour ; - constater que la perte du droit au bail serait une sanction totalement disproportionnée ; - ordonner, en conséquence, la suspension du commandement de payer et des effets de la clause résolutoire ; - déclarer inopérante la clause résolutoire en l'état des paiements réalisés ; en tout état de cause, - débouter l'intimée de ses demandes ; - la condamner à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux dépens de l'instance. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 13 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Mme [B] sollicite de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - la condamne à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamne aux dépens, avec distraction au profit de Me Musacchia, sous sa due affirmation. La clôture de l'instruction a été prononcée le 23 octobre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges. C'est ainsi qu'il est stipulé en page 19, qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme du loyer ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au propriétaire, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieures à l'expiration du délai ci-dessus (...). Le commandement de payer délivré le 11 septembre 2021 à la société Le Chastellares visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 18 628 euros incluant un solde de 4 752 euros restant dû au titre du 2ème trimestre 2021 et le loyer du 3ème trimestre 2021 à hauteur de 13 876 euros. Il convient de relever que la société Le Chastellares, qui ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois qui lui était imparti, soulève, à titre principal, des contestations sérieuses tenant aux conséquences des mesures prises par les pouvoirs publics pour limiter la propagation de la pandémie de Covid-19 sur son activité d'exploitation d'un hôtel-restaurant. Il convient de rappeler, à titre liminaire, que des dispositions ont été prises pendant la période d'urgence sanitaire afin de proroger des délais échus et adapter les procédures, et en particulier l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, portant sur les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, relative au paiement des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 et l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 réglementant les conséquences d'un défaut de paiement des loyers et charges par des entreprises éligibles à un dispositif et dont l'activité est affectée par une mesure de police administrative (réglementation de l'ouverture au public d'établissements recevant du public et des lieux de réunion, d'une part, fermeture provisoire de ces mêmes établissements et lieux, d'autre part). Plus particulièrement, la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire prévoit, notamment, en son article 14, applicable à compter du 17 octobre 2020, que le défaut de paiement des loyers et charges ne sera pas immédiatement sanctionnable pour les entreprises éligibles au dispositif qu'elle prévoit lorsque celles-ci ont subi des fermetures administratives ou ont été particulièrement affectées par les restrictions sanitaires mises en 'uvre. C'est ainsi que l'article 14, dans sa version applicable en l'espèce, énonce, en son deuxième paragraphe, que jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en ''uvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. Sont concernés par ces dispositions, les loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police administrative prise en application de l'article 1er de la loi du 9 juillet 2020 et de l'article L 3131-15 du code de la santé publique (réglementation de l'ouverture au public d'établissements recevant du public et des lieux de réunion, d'une part, fermeture provisoire de ces mêmes établissements et lieux, d'autre part). Pour être éligible aux mesures prévues par l'article 14 susvisé, le preneur à bail commercial doit d'une part, faire l'objet d'une mesure de fermeture du commerce exploité dans les lieux loués ou de réglementation de l'accès du public et, d'autre part, remplir des critères précisés par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020, lequel détermine, en son article 1er, des seuils d'effectifs (moins de 250 salariés), de chiffre d'affaires réalisé (moins de 50 millions d'euros au cours du dernier exercice clos ou moins de 4,17 millions d'euros par mois pour les activités n'ayant pas d'exercice clos) et de perte de chiffre d'affaires (au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er et le 30 novembre 2020 par rapport à la même période de l'exercice précédent ou la moyenne mensuelle de cet exercice). Il en résulte, que contrairement à ce que prétend la société Le Chastellares, aucune de ces dispositions n'efface les loyers échus, ni n'interdit au bailleur de faire délivrer à son locataire un commandement de payer pendant les périodes juridiquement protégées. Elles suspendent uniquement les effets dudit acte pendant une durée qui sera différente selon que le locataire remplit ou non les conditions d'éligibilité et d'attribution des aides financières financées par le fonds de solidarité. Ainsi, s'il apparaît que les loyers, qui n'ont pas été réglés par la société Le Chastellares, portent sur des périodes juridiquement protégées, les dispositions susvisées ne l'ont pas dispensée de son obligation première résultant des baux commerciaux, à savoir le paiement de ses loyers, pas plus qu'elles n'ont eu pour effet et/ou conséquence d'effacer les loyers échus pendant les périodes juridiquement protégées voire d'en suspendre le paiement, et ce, quand bien même l'appelante démontrerait remplir les critères d'éligibilité susvisés, ce qu'elle ne fait pas. Dans ces conditions, la validité du commandement de payer, qui a été délivré le 11 septembre 2021 pour des loyers impayés portant des périodes juridiquement protégées, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il reste que la société Le Chastellares oppose, pour justifier la suspension du paiement de ses loyers au cours des périodes litigieuses, de la nécessité d'exécuter les contrats de bonne foi en cas de circonstances imprévisibles, de la perte de la chose louée, de la force majeure et du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. S'agissant en premier lieu du moyen tiré de la nécessité d'exécuter les contrats de bonne foi en cas de circonstances imprévisibles, en application de l'article 1104 du code civil, il est admis que les parties doivent rechercher si une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives est nécessaire en cas de circonstances particulières. Par ailleurs, il résulte de l'article 1195 du code civil, issu de l'ordonnance en date du 10 février 2016, que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe. En l'occurrence, si la société Le Chastellares fait valoir que l'exécution de son contrat était devenue excessivement onéreuse pour elle, en raison des conséquences économiques de la pandémie de covid-19, il reste qu'elle ne peut, à l'évidence, pour justifier la suspension du paiement des échéances visées dans le commandement de payer, se prévaloir des dispositions susvisées. En effet, alors même que la renégociation d'un contrat en raison de circonstances imprévisibles tirée de l'article 1195 du code civil ne s'applique qu'aux contrats signés après le 1er octobre 2016, le bail litigieux a été consenti bien avant. De plus, une telle prétention qui revient à modifier l'économie du contrat souscrit entre les parties, et donc à en apprécier l'équilibre, excède manifestement les compétences du juge des référés, juge de l'évidence. En outre, la révision du contrat ne peut être envisagée que pour l'avenir et n'a aucun effet rétroactif. En effet, cette renégociation du contrat ne vaudrait que pour les obligations à venir de la locataire et non sur celles passées. Par ailleurs, le fait même pour la société Le Chastellares d'avoir imposé à sa bailleresse sa décision unilatérale de suspendre le paiement de ses loyers, fût-ce en raison de difficultés économiques liées aux mesures prises pendant la crise sanitaire, ne lui permet pas de se prévaloir des dispositions susvisées. En effet, le fait de demander à son cocontractant une modification de ses obligations contractuelles ne dispense pas la partie qui en a pris l'initiative de les exécuter tant que la négociation du contrat n'a pas abouti, et en particulier, pour un preneur, de continuer à régler ses loyers. Enfin, si la société Le Chastellares soutient avoir, postérieurement au délai d'un mois qui lui était imparti, régler les causes du commandement de payer et être à jour du paiement de ses loyers courants, ces circonstances, si elles peuvent justifier des délais de paiement et, dès lors, la suspension de la clause résolutoire, ne rendent, en aucun cas, sérieusement contestable son obligation de régler les sommes dues. Il en résulte que le moyen tiré de la nécessité d'exécuter les contrats de bonne foi en cas de circonstances imprévisibles est inopérant en l'espèce et ne constitue donc pas une contestation sérieuse. S'agissant en second lieu du moyen tiré de la perte de la chose louée, il résulte de l'article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux que, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national. En application de l'article 3, I, 2 , du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité. Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis. Il en est de même du décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant de nouvelles mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire qui, dans son article 41, I, 2, a interdit aux résidences de tourisme d'accueillir du public, sauf lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier. Il résulte de ce qui précède que les mesures décidées par les pouvoirs publics de fermeture et de restrictions, et en particulier la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public et limitant la libre circulation des personnes, ont impacté l'exercice de l'activité d'hôtel-restaurant de l'appelante. Néanmoins, l'effet de ces mesures générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, mais décidées, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, ne peut être assimilé, de toute évidence, à la perte de la chose. Il s'ensuit que, là encore, le moyen tiré de la perte de la chose louée ne constitue pas une contestation sérieuse. S'agissant en troisième lieu du moyen tiré de la force majeure, il résulte de l'article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qui est applicable à la cause, le bail litigieux ayant été conclu avant le 1er octobre 2016 et les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public, qu'il n'y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit. La société Le Chastellares soutient que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 remplit les conditions pour être qualifiée d'événement de force majeure, les trois conditions d'extériorité, d'irrésistibilité et d'imprévisibilité étant réunies. Elle en déduit qu'elle est fondée à opposer au bailleur une suspension de son obligation de paiement des loyers et charges Cependant, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. En effet, celle-ci se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu'il rende impossible l'exécution de l'obligation. Or, l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n'est, par nature, pas impossible. Elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse. Il convient d'ajouter que, si l'appelante justifie avoir subi une baisse de son chiffre d'affaires, qui est passé de 322 752 euros durant l'exercice 2018/2019 à 298 338 euros en 2019/2020 et à 58 343 euros en 2020/2021, elle ne produit aucun document comptable, aucune pièce justifiant de difficultés de trésorerie rendant impossible tout règlement de ses loyers et charges. Elle ne justifie pas davantage que les aides perçues par l'Etat ne lui ont pas permis de faire face à ses charges. Il en résulte que les difficultés d'exercer son activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus Covid-19 ne pouvaient exonérer la société Le Chastellares du paiement des loyers échus au titre des 2ème et 3ème trimestre 2021. Le moyen tiré de la force majeure ne constitue, pas plus, une contestation sérieuse à l'obligation de l'appelante de régler les sommes résultant du commandement de payer. S'agissant enfin du moyen tiré de l'exception d'inexécution liée au manquement du bailleur à son obligation de délivrance, il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Par application de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L'article 1220 du même code poursuit en indiquant qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. Il reste que l'effet des mesures générales et temporaires concernant la fermeture au public de certains établissements, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance et de jouissance des lieux, ceux-ci ayant, pendant la crise sanitaire, continué à mettre les locaux loués à disposition de la locataire, satisfaisant ainsi à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail au sens de l'article 1719 du code civil, aucun manquement ne pouvant dès lors leur être imputé au regard des dispositions de l'article 1219 du code civil. L'exception d'inexécution invoquée par la société Le Chastellares pour s'opposer aux demandes de l'intimée n'est donc pas fondée, en l'absence de contestation sérieuse portant sur ses obligations en tant que preneur. En l'absence de contestations sérieuses portant sur la validité du commandement de payer du 11 septembre 2021 et de l'exigibilité des sommes qui y sont réclamées, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail étaient réunies à compter du 11 octobre 2021. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Il en résulte qu'en matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais de façon rétroactive. En l'espèce, il n'est pas contesté que la société Castellares a réglé : - les 14 septembre, 20 octobre, 31 décembre 2021 et 3 janvier 2022, la somme totale de 34 596 euros en paiement des loyers impayés des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2021 et de la taxe d'ordures ménagères de 2021 ; - les 12 et 19 janvier 2022, la somme totale de 13 876 euros due au titre du 1er trimestre 2022 ; - le 3 avril 2022, la même somme due au titre du 2ème trimestre 2022 ; - les 5, 19 et 27 juillet 2022, la somme totale de 13 876 euros due au titre du 3ème trimestre 2022 ; - les 12, 14 et 26 octobre 2022, la somme totale de 13 876 euros due au titre du 4ème trimestre 2022 ; - le 10 novembre 2022, la somme de 2 213,99 euros due au titre de la taxe d'ordures ménagères de 2022 ; - les 1er et 2ème trimestres 2023. L'appelante justifie par ailleurs avoir réglé, au titre du 3ème trimestre 2023, la somme totale de 13 876 euros les 6, 14, 24 juin, 1er juillet, 12 et 20 juillet 2023, outre la taxes d'ordures ménagères de 2023 les 10 et 17 octobre 2023. Ainsi, tout en ayant apuré sa dette locative depuis le 3 janvier 2022, l'appelante est à jour du paiement de ses loyers et charges courants. Il reste que l'intimée, qui affirme que l'appelante est une débitrice chronique, verse aux débats des éléments démontrant lui avoir adressé plusieurs mises en demeure et commandements de payer en 2017, 2018 et 2021, et notamment : - le 8 mars 2017, un commandement d'avoir à payer la taxe d'ordures ménagères de 2016 ; - le 6 novembre 2017, un commandement d'avoir à payer les taxes d'ordures ménagères de 2016 et 2017 ainsi que le loyer du 4ème trimestre 2018 ; - le 11 janvier 2018, un commandement d'avoir à payer le loyer du 1er trimestre 2018 ; - le 2 novembre 2018, un commandement d'avoir à payer la taxe d'ordures ménagères de 2018 ; - le 8 janvier 2019, un commandement d'avoir à payer la taxe d'ordures ménagères de 2018 ainsi que le loyer du 1er trimestre 2019 ; - le 11 septembre 2021, le commandement litigieux ; - le 29 juillet 2022, un commandement de payer le solde restant dû de 3 376 euros au titre du loyer du 3ème trimestre 2022 ; - le 8 novembre 2022, un commandement de payer d'avoir à régler la taxe d'ordures ménagères de 2022. Le contrat de bail énonce que le loyer doit être réglé par trimestres anticipés de chaque année (en page 18) et que les taxes d'ordures ménagères doivent être remboursées au bailleur (en page 11). Or, excepté les sommes réclamées dans le commandement de payer du 11 septembre 2021, ayant donné lieu à la présente procédure, et ceux des 8 mars et 6 novembre 2017, les autres commandements de payer portent sur des sommes dont la preuve de leur échéance n'est pas établie avec l'évidence requise en référé au regard des clauses contractuelles susvisées. De plus, alors même que l'appelante justifie avoir réglé, en 2022 et 2023, à chaque début de trimestre le montant du loyer dû, ainsi que la taxe d'ordures ménagères dans le courant des derniers trimestres des années 2022 et 2023, l'intimée ne peut, à l'évidence, valablement se prévaloir, de retards pris par l'appelante dans le paiement de ses loyers et charges courants postérieurement à l'apurement des causes du commandement de payer et de l'assignation le 3 janvier 2022. Enfin, si le retard pris dans le paiement des loyers des 2ème et 3ème trimestres 2021 ayant justifié la délivrance du commandement de payer le 11 septembre 2021 est incontestable, ces impayés s'expliquent par les circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire, lesquelles ont impacté l'activité économique de la société Le Chastellares, et non par une volonté délibérée de cette dernière de ne pas régler ses loyers et charges locatives, et ce, d'autant plus qu'elle a apuré l'intégralité de sa dette locative à la date du 3 janvier 2022 et qu'elle est, depuis, à jour du paiement de ses loyers et taxes d'ordures ménagères. Au regard de ces éléments, il y a lieu d'accorder à la société Le Chastellares des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 11 septembre 2021 expirant le 3 janvier 2022, date de l'apurement de la dette, et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors que la société Le Chastellares a apuré sa dette locative et a repris le paiement de ses loyers et taxes d'ordures ménagères avant même que la cour ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué. Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société Le Chastellares des lieux loués avec les conséquences en découlant, et notamment en ce qu'elle a condamné l'appelante à verser une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 4 635,33 euros par mois, jusqu'à libération des lieux. Mme [B] sera donc déboutée de ses demandes formées de ces chefs. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Dès lors que la société Le Chastellares était redevable d'un arriéré locatif à la date de son assignation, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a condamnée à verser à Mme [B] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'état des nantissements et privilèges. Etant donné que la société Le Chastellares a apuré sa dette locative avant l'ordonnance entreprise, il y a lieu de condamner chaque partie à prendre en charge les dépens de la procédure d'appel par elle exposés, avec distraction au profit de Me Musacchia, sous sa due affirmation, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. L'équité ne commande donc pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une ou de l'autre des parties. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - constaté la résiliation du bail commercial du 12 novembre 1987 liant les parties à compter du 11 octobre 2021 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ; - condamné la SAS Le Chastellares à payer à Mme [V] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné SAS Le Chastellares aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l'état des natissements et privilèges. L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Accorde de manière rétroactive à la SARL Le Chastellares des délais de paiement entre le 11 septembre 2021, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 3 janvier 2022, date du dernier paiement apurant la dette locative ; Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial du 12 novembre 1987 pendant le cours des délais accordés ; Constate que la SARL Le Chastellares s'est intégralement acquittée des causes du commandement de payer et de sa dette locative à la date du 3 janvier 2022 ; Dit qu'en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ; Déboute Mme [V] [B] de ses demandes formées au titre de l'expulsion et de l'indemnité provisionnelle d'occupation ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en faveur de l'une quelconque des parties ; Condamne chaque partie à prendre en charge les dépens de la procédure d'appel par elle exposés, avec distraction au profit de Me Musacchia, sous sa due affirmation, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La greffière La présidente