Tribunal judiciaire, 25 mars 2025. 24/04698

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 8] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 5] NAC: 5AA N° RG 24/04698 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TUN4 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 25 Mars 2025 [M] [L] C/ [J] [H] [I] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 25 Mars 2025 à Me MONFERRAN Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mardi 25 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et de Fanny ACHIGAR chargée des opérations de mise à disposition Après débats à l'audience du 24 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEUR M. [M] [L], demeurant [Adresse 6] représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR M. [J] [K], demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE Monsieur [M] [L] a donné à bail à Monsieur [J] [H] [I] un appartement à usage d’habitation (porte 23, 4ème étage) situé [Adresse 2]) par contrat en date du 14 août 2018, moyennant un loyer initial de 650 euros et une provision pour charges de 80 euros, en ce compris une provision pour la taxe d’ ordures ménagères. Des loyers étant demeurés impayés, après un premier commandement de payer signifié le 15 mai 2024, Monsieur [M] [L] a fait signifier à Monsieur [J] [H] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 juillet 2024 pour un montant en principal de 2893,75 euros. Monsieur [M] [L] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé le 6 novembre 2024. Aux termes de l'assignation, il a sollicité de : - constater la résiliation de plein droit du bail par effet de la clause résolutoire, - constater que Monsieur [J] [H] [I] est en conséquence occupant sans droit ni titre, - ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [H] [I] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, - condamner Monsieur [J] [H] [I] à lui payer à titre provisionnel la somme de 4537,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, - le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux, - le condamner à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. A l’audience du 24 janvier 2025, Monsieur [M] [L], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.085,57 euros selon décompte arrêté au 5 janvier 2025, mensualité de janvier incluse. Assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude le 6 novembre 2024, Monsieur [J] [H] [I] n'était ni présent ni représenté à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 8 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 23 juillet 2024. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 juillet 2024 pour un montant en principal de 2893,75 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2024. L’expulsion de Monsieur [J] [H] [I] sera en conséquence ordonnée. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Monsieur [M] [L] produit un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 6085,57 euros arrêté à la date du 5 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse. Monsieur [J] [H] [I], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6085,57 euros. Monsieur [J] [H] [I] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail. L'arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. Les indemnités d'occupation s'ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er février 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [J] [H] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [L], Monsieur [J] [H] [I] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 14 août 2018 conclu entre Monsieur [M] [L] d’une part et Monsieur [J] [H] [I] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte 23, 4ème étage) situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 septembre 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [H] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [L] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; CONDAMNONS Monsieur [J] [H] [I] à verser à Monsieur [M] [L] à titre provisionnel la somme de 6085,57 euros, selon décompte arrêté au 5 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse ; CONDAMNONS Monsieur [J] [H] [I] à payer à Monsieur [M] [L] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 septembre 2024 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS Monsieur [J] [H] [I] à verser à Monsieur [M] [L] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [J] [H] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS Monsieur [M] [L] de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente