Texte intégral
CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 septembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10492 F
Pourvoi n° Z 17-24.723
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société L'étang d'Urfé, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 15 juin 2017 par la cour d'appel d'Amiens (chambre économique), dans le litige l'opposant à la société Pharmacie de Flavy, société en nom collectif, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 10 juillet 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme C..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société L'étang d'Urfé, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Pharmacie de Flavy ;
Sur le rapport de Mme C..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi;
Condamne la société L'étang d'Urfé aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société L'étang d'Urfé ; la condamne à payer à la société Pharmacie de Flavy la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour la société L'étang d'Urfé
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à 2 500 € la somme allouée au bailleur (la SCI l'Etang d'Urfé, l'exposante) au titre des réparations locatives mises à la charge du preneur (la SNC Pharmacie de Flavy) ;
AUX MOTIFS QUE l'obligation du preneur au titre des réparations locatives découlait de l'article 1730 du code civil qui prévoyait que le locataire devait rendre la chose telle qu'il l'avait reçue ; que l'appréciation du contenu de son obligation à ce titre se faisait ainsi par comparaison entre l'état des lieux lors de son entrée et celui existant lors de sa sortie, excepté comme le prévoyait in fine cet article, ce qui avait péri ou avait été dégradé par vétusté ou force majeure ; que l'article 1755 du code civil figurant à la section qui fixait les règles particulières aux baux à loyer dont relevaient les baux commerciaux rappelait que le preneur n'était pas tenu des réparations locatives occasionnées par la vétusté ou la force majeure ; que, certes, en matière de bail commercial, ces règles étant supplétives, il était possible aux parties d'y déroger, étant toutefois de principe que les clauses dérogeant au régime de droit commun étaient interprétées strictement ; qu'en l'espèce, la clause du bail prévoyait que le preneur prendrait à sa charge « l'ensemble des réparations de toute nature, en ce compris les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil et même excédant les réparations prévues par l'article 606 du code civil », n'avait pas pour effet de transférer sur ce dernier les conséquences de la vétusté ; qu'en l'absence d'état des lieux lors de l'entrée du preneur, l'article 1731 du code civil prévoyait qu'il était présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative ; que cette présomption simple pouvait être renversée par la preuve contraire ; que Me X..., huissier de justice, attestait s'être rendu le 30 juin 2007, soit à une date contemporaine de l'entrée dans les lieux de la SNC Pharmacie de Flavy, [...] , avoir réalisé un état des lieux au profit de la SCI l'Etang d'Urfé en présence de sa gérante Mme Y... et de la SNC Pharmacie de Flavy en présence de ses co-gérants Mme Z... et A..., avoir effectué ses opérations à l'aide d'un dictaphone de façon audible par l'ensemble des personnes présentes, avoir transmis à chacune des parties un exemplaire de l'état des lieux, les invitant à le relire et à le signer, puis à se le remettre mutuellement en mains propres ; que, quand bien même la gérante de la SCI l'Etang d'Urfé, contrairement aux co-gérants de la SCN Pharmacie de Falvy, n'avait pas signé l'état des lieux qui lui avait été ainsi transmis, il était démontré par l'attestation de Me X... que cet état des lieux avait été effectué contradictoirement entre les deux parties au bail, la bailleresse ne s'étant d'ailleurs jamais exprimée sur les motifs l'ayant amenée à ne pas le signer ; qu'était également versée aux débats une attestation établie dans les formes prévues à l'article 202 du code de procédure civile émanant de M. B... qui déclarait avoir travaillé en qualité de pharmacien collaborateur de Mme Y... et n'avoir aucun lien de subordination avec la SNC Pharmacie de Flavy, n'ayant jamais travaillé pour son compte ; qu'en conséquence, l'état des lieux effectué contradictoirement par Me X..., tiers par rapport aux parties et professionnel rompu à la pratique des états des lieux en matière locative, et l'attestation de M. B..., s'agissant de deux personnes dont aucun élément du dossier ne permettait de mettre en doute l'impartialité, étaient susceptibles de renverser la présomption énoncée à l'article 1730 du code civil ; qu'il résultait de l'état des lieux établi par Me X... le 30 juin 2007 que les locaux, loin d'être à l'état neuf, étaient dans un état d'usage avancé, plusieurs dégradations étant relevées par celui-ci ; que, selon M. B..., l'aspect général de pharmacie laissait à désirer tant à l'extérieur qu'à l'intérieur des locaux, le manque d'entretien en général était flagrant, s'agissant de la toiture et de ses éléments (gouttières et descentes), de la façade et de la vitrine, du chauffage central, des sanitaires, du réseau électrique, des revêtements de sol et des murs, précisant que cette liste n'était pas exhaustive ; qu'il déclarait, sur ses douze années de présence dans l'officine, avoir rarement vu un artisan intervenir dans les locaux hors les cas d'urgence, mais jamais pour un entretien régulier ; que, pour apprécier l'étendue de l'obligation de la société locataire au titre des réparations locatives, les premiers juges avaient procédé par comparaison entre l'état des lieux établi le 30 juin 2007 et le constat d'huissier dressé le 2 octobre 2013, pièce par pièce, s'agissant tant de la partie affectée à l'usage commercial que de celle à usage d'habitation ; que c'était par une juste lecture de ces éléments de comparaison que le tribunal, sans qu'il fût nécessaire de recourir à une mesure d'expertise, avait estimé que seuls pouvaient être imputés à la locataire, au titre des réparations locatives, le changement de deux vitres de la porte du hall d'entrée, du robinet des toilettes, d'une lame de parquet de la grande pièce à gauche du couloir, et que devait être réparé dans cette pièce le volet électrique dont certaines lames étaient cassées, que devait être refixé le bidet de la salle de bains qui avait été déposé, qu'il devait être procédé à un nettoyage des vélux et du skydome, et avait donc rejeté la demande de la bailleresse en paiement de la somme de 136 099,14 € représentant le montant du devis de l'entreprise Drain, ayant considéré que les autres dégradations invoquées par la bailleresse résultaient de l'usure du temps et ne pouvaient donc être mises à la charge de la locataire ; que le tribunal avait justement apprécié le montant des réparations imputables à la locataire à hauteur de la somme de 2 500 € ;
ALORS QUE, d'une part, aux termes de l'article 6 du contrat de bail, le preneur s'était engagé à prendre en charge « l'ensemble des réparations de toute nature, en ce compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, et même excédant les réparations prévues par cet article, comme étant ainsi toutes les réparations de toute nature (...) pendant toute la durée du bail, et rendr(e) les lieux en bon état de réparations » ; qu'en retenant que cette clause n'avait pas pour effet de transférer au locataire les conséquences de la vétusté, bien qu'elle eût mis à sa charge les réparations de « toute nature », incluant et même excédant les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, ce qui induisait nécessairement les conséquences de la vétusté, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil, ensemble l'article 1755 du même code ;
ALORS QUE, d'autre part, l'exposante faisait valoir (v. ses concl. d'appel n° 2, pp. 13-14) que la locataire occupait les lieux depuis le 30 avril 2002, d'abord sous la dénomination SNC Y...-D..., puis sous le nom SNC Pharmacie de Flavy, à l'issue de la cession le 26 mars 2007 des parts sociales à MM. A... et Z... ; qu'elle en déduisait que l'acte dressé le 30 juin 2007 ne pouvait constituer l'état des lieux d'entrée dans les locaux de la SNC, sauf à confondre la date de cession des parts de celle-ci et la date de sa prise de possession des lieux ; qu'en tenant compte de cet acte comme constituant l'état des lieux d'entrée du preneur dans les locaux, sans répondre aux conclusions dont elle se trouvait saisie à cet égard, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté un bailleur (la SCI l'Etang d'Urfé, l'exposante) de sa demande à l'encontre du preneur (la SNC Pharmacie de Flavy) au titre du remplacement des boitiers de commande du portail ;
AUX MOTIFS QUE la SCI l'Etang d'Urfé, qui n'établissait pas que les boitiers électriques du portail ne lui avaient pas été restitués, voyait sa demande de ce chef à hauteur de 384 € rejetée ;
ALORS QUE la charge de la preuve de la restitution des locaux et des éléments les composant pèse sur le preneur ; que, les boitiers électriques du portail servant à accéder aux locaux, il appartenait au preneur de démontrer qu'il les avait restitués au bailleur ; qu'en retenant que le bailleur ne prouvait pas que les boitiers de commande du portail ne lui avaient pas été restitués, pour rejeter sa demande indemnitaire de ce chef, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 ancien, devenu 1353 nouveau, du code civil.
