Tribunal judiciaire, 16 avril 2025. 25/00396

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 25/00396 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6YUO N° MINUTE : 3/2025 JUGEMENT rendu le 16 avril 2025 DEMANDEUR Association COALLIA, [Adresse 1] représentée par le cabinet de Maître François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque P0411 DÉFENDEUR Monsieur [C] [D], demeurant [Adresse 7], comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 31 janvier 2025 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 16 avril 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 16 avril 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00396 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6YUO EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte de commissaire de justice du 09 janvier 2025, l'association COALLIA a fait assigner Monsieur [D] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de résidence liant les parties, en conséquence, constater que Monsieur [D] est occupant sans droit ni titre du foyer Résidence [4], [Adresse 2], - ordonner que Monsieur [D] devra libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef des locaux qu'il occupe, dès signification du jugement à intervenir, - faute par lui de ce faire, ordonner son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et du commissaire de police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles R433-5 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, aux frais et risques du défendeur et de qui il appartiendra, - condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 1549,08 due au titre des redevances impayées au 04 décembre 2024, majoré du taux de l'intérêt légal là compter de la date de la mise en demeure, - condamner Monsieur [D] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel de la redevance courante, et ce jusqu'à libération complète des lieux, - rejeter toute demande de délai, - subsidiairement, si l'acquisition de la clause résolutoire n'était pas constatée, prononcer la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs du locataire, pour non paiement des redevances, à compter de l'assignation, et en conséquence constater et juger que Monsieur [D] est occupant sans droit ni titre au sein du foyer, - ordonner que Monsieur [D] devra libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef des locaux qu'il occupe, dès signification du jugement à intervenir, - faute par lui de ce faire, ordonner son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et du commissaire de police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles R433-5 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, aux frais et risques du défendeur et de qui il appartiendra, - condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 1549,08 euros due au titre des redevances impayées au 04 décembre 2024, majoré du taux de l'intérêt légal là compter de la date de la mise en demeure, - condamner Monsieur [D] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel de la redevance courante, et ce à compter de l'assignation et ce jusqu'à libération complète des lieux, - rejeter toute demande de délai, - à titre très subsidiaire, si des délais étaient accordés pour apurement de la dette, ordonner au locataire de s'acquitter désormais de sa redevance au taux fixé, et ordonner qu'à défaut de respecter cette obligation comme en cas de non paiement d'une seule mensualité prévue à son échéance, la déchéance du terme sera acquise et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, - en tout état de cause, rejeter toutes demandes de délais et de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire, - condamner Monsieur [D] au paiement d'une somme de 300 euros en application de de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais de notification par LRAR et d'assignation. L'affaire a été appelée à l'audience du 31 janvier 2025. Lors des débats, l'association COALLIA par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 1445,40 euros. En défense, Monsieur [D] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, et contesté le montant de la dette en indiquant avoir effectué des paiements ayant ramené le solde locatif à 1296,42 euros, et proposant de régler 100 euros par mois en sus de ses échéances courantes pour apurer sa dette. Le bailleur a fait part de son accord à l'audience concernant les délais de paiement. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION : - Sur la résiliation du titre d'occupation : Il convient à titre liminaire de rappeler que les locations meublées qui constituent la résidence principale du locataire, sont désormais régies par le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 crée par la loi ALUR du 24 mars 2014 et intitulé " des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ", qui leur applique un régime particulier incluant l'application des articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 3, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1. En revanche, les logements foyers, c'est-à-dire, au sens fixé par les articles L 633-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, le logement à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles collectifs comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des espaces collectifs incluant la fourniture d'un certain nombre de prestations obligatoires et facultatives, sont exclus du champ d'application de la loi précitée et échappent au droit commun des baux ; ils sont régis par les dispositions des articles L633-1 à L 633-4-1 du code de la construction et de l'habitation et des articles R 633-1 à R 633-9 du même code. Par ailleurs, l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation mentionne que la signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l'établissement annexé au contrat tandis que l'article R.633-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que : " le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (...) La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. (...)". Enfin, il ressort des dispositions de l'article 1103, 1224 et suivants du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre les parties et que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, la clause résolutoire devant préciser les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat, celle-ci étant subordonnée à une mise en demeure infructueuse mentionnant expressément la clause résolutoire, s'il n'a pas été convenu qu'elle résulterait du seul fait de l'inexécution. En l'espèce, il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [D] est titulaire d'un contrat de résidence dans un foyer situé [Adresse 6], suivant contrat conclu le 28 septembre 2017 qui mentionne dans son article 11 les modalités de résiliation du contrat de résidence pour impayés sous réserve d'un délai de préavis d'un mois. De nombreuses redevances n'ont pas été réglées et il apparaît que malgré la mise en demeure par lettre recommandée réceptionnée le 25 novembre 2022, Monsieur [D] n'a pas réglé sa dette. Cette mise en demeure étant ainsi restée vaine pendant plus d'un mois puisque l'occupant n'a pas réglé sa dette pendant le délai octroyé, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence sont réunies au 26 décembre 2022. - Sur la demande en paiement des redevances : Le paiement des redevances aux termes convenus dans le contrat de résidence conclu entre les parties est une obligation essentielle de l'occupant résultant des dispositions contractuelles. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que Monsieur [D] est désormais redevable d'un arriéré de redevances de 1296,42 euros au 31 janvier 2025, selon le décompte actualisé qu'il a produit à l'audience. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [D] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. - Sur les délais de paiement : L'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 excluant l'application des dispositions de cette loi aux logements-foyers, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l'article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n'est donc pas applicable au cas d'espèce. Seuls peuvent donc être envisagés des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. En l'espèce, Monsieur [D] sollicite des délais de paiement et justifie d'efforts de paiement ayant permis une diminution de sa dette depuis la délivrance de l'assignation. Au total, compte-tenu de l'ancienneté du contrat de résidence et de l'accord du bailleur à l'audience, il y a lieu d'octroyer à Monsieur [D] des délais de paiement avec un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois selon les modalités qui seront fixées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Si Monsieur [D] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement des redevances courantes, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - Monsieur [D] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance révisé, qui aurait été due si le contrat de résidence s'était poursuivi, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, - il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [D] et de tout occupant de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après, aucun élément ne justifiant la suppression du délai de deux mois prescrit par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. - Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation." Ni la nature du litige, ni l'équité ne commandent en l'espèce qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. - Sur les dépens: L'article 696 du code de procédure civile dispose : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ". Monsieur [D] qui succombe supportera les dépens de l'instance. - Sur l'exécution provisoire : La nature de l'affaire justifie de prononcer l'exécution provisoire du jugement. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire : CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre l'association COALLIA et Monsieur [D] [C] et portant sur un logement situé [Adresse 6] à compter du 26 décembre 2022 ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à l'association COALLIA la somme de 1296,42 euros au titre des redevances impayées au 31 janvier 2025 ; DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE Monsieur [D] [C] à s'acquitter de sa dette en 12 fractions mensuelles minimum de 100 euros chacune, en plus des redevances courantes, le solde total étant réglé avec la 13e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement) ; DIT que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur [D] [C] aux termes prévus par le contrat de résidence et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu'à extinction totale de la dette ; DIT que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ; DIT en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur [D] [C] d'une seule redevance ou d'une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera : -que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; -que le solde de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ; -qu'à défaut pour Monsieur [D] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'association COALLIA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; -que Monsieur [D] [C] sera condamné à verser à l'association COALLIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des redevances qui auraient été dues en l'absence de résiliation du contrat de résidence, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion); -que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [D] [C] au paiement des dépens de l'instance. Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 16 avril 2025. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT